房产税筹划-无租使用&免租期(老会计人的经验).doc

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房产税筹划:无租使用&免租期（老会计人的经验）
随着“十九大”的胜利闭幕，房地产的未来走势也越来越受到大家的关注，特别是习总书记在报告中再次强调的“坚持房子是用来住的，而不是用来炒的”，房价的目前走势更是让人看不懂，中央一再强调要限制房子过快的涨价，但地方上的房价却像“脱缰的野马”一样飙升。
在此大背景下，“房产税”再次被人们搬到眼前，其实早在1986年我国就已经开始征收房产税，只是规定“个人所有非营业用的房产免纳房产税”，至于将来会不会为了抑制房价而全面修改房产税就不得而知了！
本文的房产税筹划是基于在招商过程中为了吸引商户而推出的“免租期”，如果稍不留意可能会产生完全不同的纳税境况。
《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
换句话说就是：房产税就是由房产的产权所有人缴纳，但在“无租使用和免租期”这两种情况下较为特殊，处理方式有所不同。
以例子简单解释一下：
甲公司旗下有两处房产供其他企业使用，有一处是借给业务往来比较密切的企业乙公司使用，不收取租金；另一处房产是在今年年初刚出租给丙公司使用，当初为招商需要，公司采取了一段时间内免收租金的优惠，双方在合同中约定前两年期间免收租金，第三年开始正常收取租金。
那么，这两处房产该如何缴纳房产税呢？
（一）无租使用
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
因此乙公司应依照房产余值为甲公司代缴纳房产税。根据规定，从价（或从值）计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%。如果无租使用的房产为300万元，即每年应代缴纳房产税＝3000000×（1-30%）×1.2%＝25200（元）。
（二）免租期
含有免租期的经营租赁方式，出租方提供“免租期”优惠目的是为了招商或者是按期获得后期租金。在房产租赁行为中，除特殊规定外，房产税纳税义务人为房产产权所有人，承租方无需缴纳和承担相应用于生产经营房屋的房产税。又根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由房屋产权所有人按照房产原值缴纳房产税。所以案例中丙公司在免租期的房产税应该由房屋产权所有人，即甲公司按照房产原值计算缴纳。免租期后还是由甲公司按照租金收入计算缴纳。
税收筹划
在日常工作中，“免租期”是否纳税及怎样计算缴纳房产税对许多企业来说并没有特别在意，更没有从企业的角度仔细深究税收政策相关规定。事实上，对企业免租期间是否缴纳房产税问题，现行税收政策规定得非常明确具体，即“租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”。但这当中企业对“免租期”的涉税条件的具体适用情况也有很大的自主规划权，准确掌握并运用得当，将会降低企业税负，给企业带来实实在在的利益。那么企业该怎样提前筹划此项业务既能达到合理、合法而又能规避因企业免租期而按房产原值计算缴纳房产税呢？
个人认为可从以下三点进行筹划：
（1）将其给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销售折扣”的形式来处理。简单说就是：将全部租金在整个租期（含免租期）进行前低后高或者平摊等方式处理，在合同中约定好，可以考虑后付租金或者延期收取租金等方式；
（2）合理使用“无租使用”的税法条款，在与承租方和谈判及合同签订过程中提前筹划，将租期分段进行签订合同；
（3）注意是否存在与企业有关联关系，如果存在有关联关系情况的，就需要提前准备好“符合独立交易原则”的一些资料、情况证明并及时主动向主管税务机关进行沟通和协调。出租方可以找出应对税务约谈等所谓“价格偏低”的合理、正当的理由。
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