骏景南苑项目管理可行性研究报告.doc

骏景南苑项目可行性研究报告
（东区）

广州合生骏景房地产有限公司
二00二年十月

目 录
一、项目名称 3
二、项目地点 3
三、项目背景 3
四、项目开发企业概况 3
（一） 发展商简介 3
（二） 投资商简介 4
五、项目规划设计 5
（一） 总体规划 5
（二） 主要经济技术指标 5
（三） 形态结构规划 6
（四） 住宅基本户型 7
六、市场分析及发展前景 7
（一） 2001年广州市房地产市场前景分析 7
（二） 项目市场分析 10
1、 优越的地理位置 11
2、 配套完善，生活便利 11
3、 周边楼盘分析 12
4、 项目的发展前景 12
七、项目资金筹集 12
八、基础数据说明………………………………………………………………..13
九、项目开发与销售计划………………………………………………………..13
十、财务分析 14
（一） 销售收益估算表 14
（二） 利润估算表 14
（三） 现金流量表 15
十一、项目评估结果 16

骏景南苑（东区）可行性研究报告

一·项目名称
骏景南苑

二·项目地点
广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。

三·项目背景
第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。
第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。
第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好的基础。可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。
第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。
四·项目开发企业概况
（一）发展商简况 广州合生骏景房地产有限公司是由广州天河科技园实业发展有限公司和（英属处女岛）南博置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广州市工商行政管理局批准于二00一年六月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。
合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（1997）第136号建设用地规划许可证同意使用的位于天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为253965平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。
合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。
（二）投资商简况
中方 广州天河科技园实业发展有限公司。该公司提供项目已三通一平的用地开发权及5%注册资本。
外方 南博置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。
合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。
近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出销售住宅的销售率达90%以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。
目前正在全面展开开发的楼盘有：华南新城（占地3000亩，设计总建筑面积260万平方米）；珠江帝景（占地1000亩，设计总建筑面积156万平方米）；逸景翠园（占地580亩，设计总建筑面积90万平方米）；骏景南苑（占地375亩，设计总建筑面积45万平方米）；愉景南苑（占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米），这些新盘的顺利开发，将更显“合生”气势，稳固龙头地位。

五·项目规划设计
骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。
（一）、总体规划 骏景南苑项目占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚的大规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米，规划建筑面积约275774平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。
1、 规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。
2、 以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。
3、 住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。
4、 小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。
（二）、骏景南苑主要经济技术指标
1、规划用地平衡表：
2、主要经济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征用地
253965
平方米
总规划用地
162000
平方米
总建筑面积
4940905
平方米
其中：1、住宅建筑面积
466008
平方米
2、其中公建面积
28082
平方米
绿地面积
15680
平方米
道路面积
54040
平方米
绿地率
33.9
%
容积率
3.05

建筑密度
25
%
居住总户数
3628
户
居住总人口
12698
人
人口毛密度
783.8
人/公顷
(三)、形态结构规划
小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。
住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。
（四）、住宅基本户型
小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。
六·市场分析及发展前景
（一） 2001年市场分析
广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障
1、 近几年，广州市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度分别为13%、13.3%、13.6%，2000年创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%，2001年，市政府预计增长速度仍会达到12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，1998年广州的这一比例超过了9，高于国际上较为合理水平3-6的范围，目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。
2、 房地产投资资金充裕。2000年全市房地产开发企业资金来源合计546亿元，比前年同期增长13.74%，房地产资金来源与实际完成开发投资的比例为1.5 ：1，房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。
3、 买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计，2000年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均单价为4039元/M2，与上半年3807元/ M2相比，他们对商品房价承受能力有所提高。
政府政策与市政配套建设，有利于房产业的发展
1、 政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺激消费，另一方面保护消费者。例如：①、金融界推出“零首期”业务，二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购房者，在市场信息上更充分地提供给求购者，从而使集团购买力退出市场后，个人购房时期平稳过渡。根据市国土房管局对市属八区的房地产交易统计，2000年，二手房屋交易面积增长99%，达到125.47万平方米。②、“交通年票制”，带动海珠、芳村、白云楼市；③、“提高预售政策门槛”，“实行套内面积制”，“回收闲置土地”等政策的出台，用有形之手大清场，使有实力的发展商占领市场，从而保护消费者利益，保证市场运作更规范更有效。
2、 市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发。
①、 新世纪广州城市总体规划拟定“西调、南拓、东移、北抑”八字方针，番禺、花都撒市改区，广州将向国际化大都市发展。花都发展“空港产业”，番禺建成广州的休闲居住旅游区，各卫星城与旧城区相连，各功能区生态环境更趋于合理。此举使广州成为真正的山水海滨城市，并使广州房地产开发格局产生重大变化。
②、 地铁二号线动工兴建、新港东路的竣工、会展中心的建设等将使琶洲板块炙手可热；三号线规划出台、带旺了番禺、河南楼市，番禺区新一年数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作；举办九运会，东圃板块有突出表现；花都区新机场建设亦带动楼市兴旺。市政建设的配套和完善，使新一轮的房地产快速发展势头已开始出现。
3、 发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。2000年，全市开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增长72.6%。土地购置费达到52.82亿元，增长46.33%。说明开发企业正在积极增加土地储备及前期开发准备工作，反映出房地产开发企业对广州房地产发展前景的乐观态度。
广州市具有庞大的房产消费群体
1、 据广州日报调查，普通员工买房人数大增。两年内打算购房的潜在消费者，73%是20-40岁的青壮年，其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪，对住房需求表现更加迫切。在单位任职管理人员的潜在消费者占了48%，比上半年59%有明显减少。而一般职工的购房比例则由上半年12%上升到24%，显示消费群向中等偏低收入层扩充。
2、 非本地人买楼占4成。广州作为一个开放城市，有着宽容的成长氛围。最新的统计数字表明，若以是否“从小在广州长大”划分广州本地人和非本地人，购房比例为本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出广州正吸引越来越多非本地人在此落户。这些外地人72%具有大专以上学历，远远高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能乐业，买房置业是欲望在广州发展的非本地人的首选，具有很大的房产市场。
3、 广州市人均住房面积又多3平方米。据统计，打算买房的消费者现有的住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人均使用面积为21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出广州人的居住水平正在不断提高，这又是房地产业发展的内在动力。
4、 集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过度。取消福利分房后，原本占市场消化率三成的集团购买力全面退出市场，年初曾有业内专家担心住宅市场会因此出现“断层”。然而，由于强劲的个人消费及时补位，楼市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主的平稳过渡，2000年的房地产市场出现了投入增加、销售活跃、购销两旺的良好发展势态。统计显示，2000年头10个月，全省商品房地产开发投资同比增长22.82%，其中住宅投资增长29.82%；竣工面积同比增长13.68%；销售面积同比增长27.5%。广州市商品房总售出量达到701万平方米，比99年同期下降约8%。这种下降是与99年由于房改末班车而引发的购房热潮的高峰期相比的，在集团购买大幅下降情况下，商品房能保持10%以内的降幅，都足以说明市场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳过渡。
中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业发展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当时不让也不用个人建房、购房；之后的20年是第二个时期，表现为“单位包”，主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的发展阶段。
（二）项目市场分析
该项目地段位于中山大道与车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下：
1、优越的地理位置 本项目位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行车陂路，与广深高速公路相通，交通极为便利。广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。其周围环境以骏景花园为首，汇集了一大群新建住宅小区，交映生辉。骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。
2、高尚层次的需要 珠江三角洲地区在全国率先富了起来，为广东首府的广州市更是聚集着众多的富豪阶层，这一阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满足这些富裕群体的需要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高收入阶层追求完美、与众不同、尽显贵尊的消费愿望。骏景花园正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。
3、配套完善，生活便利
1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。
2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。
3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园。
4、周边楼盘分析及售价定位

项目名称
项目地点
目前销售均价
开发楼盘
发展商
骏景花园
中山大道车陂花园旁
5500元/平方米
66栋12-14层
广州合生科技园房地产有限公司
天朗明居
中山大道车陂花园旁
5110元/平方米
19栋18-26层
广州天力房地产有限公司
叠翠台
中山大道与天府路交界处理品
6143元/平方米
6栋13-32层
广州东顺房地产有限公司
华江花园
黄埔大道
5756元/平方米
6栋9-30层
广州华嘉房地产有限公司
伟诚广场
天河公园南门东侧
4200元/平方米
1栋23层
广州伟腾房地产有限公司

与上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，尤其是倚骏景花园的成功气势，积成功之经验，使骏景南苑一出胎便有一种优越之感，优胜之能。我司初步将售价定位于5500元/平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破6000元/平方米。
5、项目的发展前景
广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，“九运”主会场建于东浦，是其明显的迹象。这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。

七·项目开发资金筹集计划
项目开发总成本约115670万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为92533万元，计划资金来源于：1、注册资本金10600万元；2、集团公司内部自筹及销售滚动投入66933万元； 3、预备向银行借款15000万元。

八、财务分析

1、骏景南苑施工、销售计划

科目
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
合计
施工计划
30%
35%
30%
5%

100%
销售计划
7.5%
15%
25%
20%
20%
12.5%
100%

2、单位成本表（附表一）
3、总体成本表（附表二）
4、利润估算表（附表三）
5、项目现金流量表（附表四）
6、财务现金流量表（附表五）

九、结论
本项目总成本115670万元，总收入145845万元，税前利润30175万元，税后利润为20217万元，净利润率为17.48%，内部收益率为13.26%，投资回收期为5.11年，这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。

广州合生骏景房地产有限公司
二00二年十月

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