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深圳房地产发展现状的调查

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深圳房地产发展现状的调查

深圳房地产发展现状的调查

前章：在国际金融危机的背景下，大量热钱流入中国，加上中国投资的渠道比较单一

造成2009年中国楼市疯狂飙涨，所以2010年中国政府多部委出台了打压炒房的行为，深圳

楼市作为中国楼市的风向标，调查就显得极为必要了。

一、深圳深圳房地产调查报告的调查研究的目的：了解当今及未深圳房地产市场情况。
二、深圳房地产调查报告的调查的方法：观察分析法,资料分析法.
资料来源:互联网权威网站、报纸、文献 
三、深圳房地产调查报告的调查研究的主要发现
1、价格上涨明显。20020年，深圳商品房价格为7659。18元/平方米，同比上涨17.28％。2008年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2010深圳房地产市场发展与2008年展望》,研究中心副主任王锋博士在报告中指出,深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡.2010年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％¬¬——30％，迫使政府不得不一再出手调控.在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化：从2010年各月住宅销售价格变动看,住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率.但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6—-9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动.10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％,由于深圳11月份市场调控措施的及时出台,12月份住房价格开始回落,同比增长19。90％。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米,同比上涨24。71％;商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％.文档为个人收集整理，来源于网络文档为个人收集整理,来源于网络
   2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从2006年上半年的0。93，2007年上半年的0。9，迅速缩小为2010年的0。66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦,但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1—-8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0。73:1。供不应求趋势明显。此外,供应结构失衡的矛盾也很突出。
   四、造成深圳房地产现状原因分析
　  1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门
   深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向,相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在：
   ①每年两千万的农民工涌入城市,城市安居的压力.
   ②生育的高峰期，对买房安定的需求.
   ③中国城市化建设的热潮、趋势。
   ④房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。
   ⑤资源匮乏的瓶颈效应。
2、从房地产商开发的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势

   主要表现在:
① 土地成本上涨。  
② 房地产土地资源稀缺。
③ 房地产业利润空间萎缩。
④贷款成本增大。
   ⑤房地产开发投资结构不合理。在深圳,年轻白领在房地产消费群中占有相当大的比重.他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、使用成本低的普通住宅.但是,虽然2010年深圳商品住宅成交面积突破900万平方米，创下历年成交量新高，但是其中豪宅供应面积达132万平方米，接近总供应面积的二成,远远超出正常的市场供应结构比例.大面积豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬，普通人置业越来越难。这也从侧面显示了目前深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。
   ⑥大量闲置土地没有转化为市场有效供应 。我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大,但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象.
　  3、从客户购买的角度分析，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面
 ①  深圳比邻香港，房地产的投资收益率远远大于香港。
 ②近期股市不景气。
 4、从市场的角度，深圳市场在现阶段，很容易被炒热。
①国家宏观调控实际上对这个市场起了反作用，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。
 ②深圳房产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促使消费者交易盲目.

四、结论
1。深圳房地产将处于买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然深圳楼盘销售增加,积压有所减少，但深圳整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大.
2.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.
3.二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因。楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件。人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的。

五、建议
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容.一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议.
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击.
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化.
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