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商南县东畈区保障性住房修建性详细规划说明书

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商南县东畈区保障性住房修建性详细规划说明书

一、概况
1.1 区位与用地
商南县东畈区保障性住房项目位于任家沟东畈组。东至坡根及组水泥路,西至高速路连接线控制线,南至县河河堤,北至村组水泥路，整个场地呈不规则多边形状，北宽南窄，总体地势平坦。总用地面积约51202平方米(不包括拆迁安置用地6。8亩)，合76。8亩.
1。2 基地分析
1)优越的区位条件：该项目紧邻高速路引线，商业价值高，交通便捷，区位优越.
2）宜人的生态环境：小区东侧为植被茂密的山坡，南侧为县河,拥有得天独厚的公共景观绿化资源.
3）良好的开发条件：该区属于城市建设预留地,拆迁量很少,易启动、易开发。
二、规划依据、指导思想和规划目标
2。1 规划设计依据
1）《中华人民共和国城乡规划法》
2）《城市居住区规划设计规范GB50180—93》（2002年版）
3）《商南县城市总体规划》
4)1：1000地形图
5）国家与陕西省其它相关法律、法规、标准、规范
6）业主单位的委托书
2.2 规划指导思想
1）依据城市总体规划及高速路引线规划要求，同时参照县委、县政府对城市建设的意见,结合项目的地形特点，合理进行规划。
2）遵守统一规划，合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。
3)重视整体设计。地段内部力求合理布局，注重土地开发综合效益。地段外部处理好与城市大环境的有机联系，提供高质量城市空间及景观序列。
4）考虑人的活动空间和行为心理,突出以人为本的设计理念，体现城市环境对人的关照。
2.3 规划目标
1）公共服务设施：创造一个布局合理、层次丰富、内容多样、体现时代风貌的城市空间.具体表现为：满足规划地段多方面的功能需求，合理布局对外交通、商业、文娱项目，丰富的项目设置与丰富的空间处理相结合，充分发挥项目的商业价值.
2）居住部分:创造一个方便、舒适、具有良好生态环境的高品质的居住空间.具体表现为:功能结构合理、交通联系便捷、公建配套、空间景观组织良好、使居住对小区有认同感和归属感。
三、规划原则
3.1 效益性原则
效益性原则具有双重含意。宏观而言效益性原则就是要求项目的开发建设借鉴国内外成功经验。将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。这是该地区开发成功的关键。微观而言，应体现居住区开发、城市商业街开发等功能性、公益性效益，给该地区注入活动，塑造魅力，拉动这一区域经济发展.
3。2 生态性原则
规划中重视小区周边的现有的山体、河道景观等元素资源,将自然环境和人工环境有机吉他乞求、创造生态化、自然化的社区，实现回归大自然的追求，并使更多住宅最大限度融合到最好的自然环境中.
3.3 人性化原则
体现对人的关怀，以人的尺度、人的需求及人的活动为根本，营造社区文化,倡导新型生活方式，为业主提供高品质的生活空间，良好的人际关系,温情的社区氛围,创立小区品牌形象。
3.4 识别性原则
首先是塑造商南县东畈区高速路下线口极富识别性的新社区，同时应成为商南县城市建设的标志和保障性住房的样板。立足点是针对项目区位特点，塑造社区特性，使之成为具有时代特征、层次丰富、具有特色与魅力的社区.
四、总体布局
4。1 总体规划
充分利用东侧茂密植被的山坡和县河优美的自然景观,并将其融入到居住区的内部环境中.设计中有意识地将住宅用地与景观绿化进行合理整合,使之“成片、成面、成形”，整个小区一气呵成，突出中心，高潮迭起.
4.2 功能布局
该设计强调了生态旅游城市和“健康住宅”社区的设计原则，在充分尊重原有地形的前提下进行人工造景，形成丰富的地形空间。
规划小区由沿街商业区、安置房区、经适房区、公租房区和廉租房区五部分组成。
沿街商业区：规划商业街沿外围道路设置，住商业、服务、餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的特色商业，以满足住区居民的日常生活需求.临街商铺退道路红线3米，为6层建筑,1层为商业，2-6层为住宅。
安置房区：规划在基地北侧布置十六户二层安置房，按照传统的四合院布局方式进行布置。
经适房区：规划在中心景观轴北侧布置三栋高层住宅及四栋六层住宅，建筑布置按照传统的条式错位布置。
公租房区：规划在基地东侧结合地形特点，采用流线型布置两栋六层住宅。
廉租房区：规划在基地南侧布置廉租住房，统一为6层住宅.为提高日照，按照传统的条式布置方式进行错位布置。
4。3 结构布局
整个功能结构分为：“一心、两轴、五组团”
一心:以中心交通主轴形成核心景同区，既活泼了小区的平面及空间构图，又为营造步移景异的空间环境设计打下良好的基础.
两轴:为东西绿化景观轴及南北交通景观轴，形成了小区的视觉通廊，使小区内外环境更加融洽,同时也优化了小区的建筑布局.
五组团:是指将本小区划分成五片大小不同的组团.分别为沿街商业区、安置房区、经适房区、公租房区和廉租房区五部分组成。
五、道路交通规划
5.1 小区道路系统
小区道路系统分四个层次，即:小区主干道、次干道及通往各住宅楼栋的宅间道路，绿地间的休闲小道.
7米宽的小区主干道宛如飘逸的丝带活泼、洒脱，建立起小区的交通系统主框架。次干道4米，入户道路3米，以“短捷顺”为原则。而1.5米宽的休闲小道则以更加自由灵活的形态“散落"在各绿地之中，结合活动场地,或宽或窄，极大的丰富了小区的步行系统。
5.2 道路与建筑和环境设计
注重道路与建筑和环境设计相结合，强化对景与转折点设计，使步行者穿行于风景之间,处处感受大自然的气息。
5.3 无障碍设计
主要公共空间均设有无障碍通道，体现对步行弱者的关怀。
六、绿化景观规划
6。1 总体构思
小区以中心绿化为轴为中心，强调点、线、面多样空间形式的组合。各组团均有一个富有特色的绿化环境，同时通过水系景观的渗透，结合小区主路沿线的绿化处理,形成宽窄变化的绿化环境。
6.2 绿化景观规划
本方案注重整体绿地效果，通过宅前宅后的绿地细化处理，并且与组团绿化、绿化带结合,共同形成一个绿化面，使本小区真正成为一个亲和自然的居住花园。
景观设计以组团绿化和中心绿化景观轴为核心，融入艺术、养生、健身等人文概念,赋予环境功能性，使人们感受身心的放松和愉悦.
七、公共服务设施规划
7。1 配置原则
1）级配原则:小区内公共服务设施分二级设置，分别是居住小区级和居住组团级。
2)集中布置原则：各种级别的设施相对集中设置.
7。2 公共服务设施规划
1)公共服务设施:主要布置在小区配套中心和沿街商业建筑内，包括幼儿园、物业管理中心、社会卫生服务站等服务设施.
2）体育文化设施：主要指小区内分散布置的体育设施（健身小广场等）、娱乐设施（老人、小孩活动场所等）。
3）安全保卫设施:小区内设置智能化安全系统，包括对讲、安防、周介防范、闭路监控、停车场管理、智能抄表、电子巡更、门禁一卡通系统等等，对小区出入人员的严格控制,保障小区住户安全。
八、建筑规划设计
8。1 南北朝向与灵活布置的统一
商南县在陕西气候划分图中属四区，夏热冬冷地区，南北向的房子便于通风；冬天寒冷，南北向房子又利于争取日照,因此，人们对于住宅南北朝向十分苛求。住宅布局采用南北向的板式住宅，局部围合式建筑布局，既营造出了相互独立的小区空间形态,又丰富了整个小区的建筑形态。各组团区域相对明确，个性清晰,有着较好的识别性.住宅楼间距严格按照《陕西省城市规划管理技术规定》第2。5条，应满足中小城市大寒日三小时标准要求.
8。2 建筑形象的创新
通过对建筑分类的界定与归类,从中提取较为典型的设计元素，与本地建筑有机结合，最终采用简洁大方的建筑风格,使古典的雅致和现代的简洁得到完美的体现。简洁有力，朴实高雅，在传统与现代的对立统一中，创造出一种富有张力的和谐.
8。3 户型设计与套型比例
小区分为沿街商业房、安置房、经适房、公租房和廉租房五部分。公租房建筑面积均严格控制在50平方米以内，占总户型的16%。廉租住房建筑面积均严格控制在60平方米以内,占总户型的52%。套型标准为两室一厅，标准厨、卫，满足功能要求，达到国家“入住即可使用”的标准。经济适用房，面积标准从90平方米至120平方米，经济适用房占总户型的32％。套型标准从两室两厅到三室两厅，适应当地的市场需要.
具体户型分配如下：
50平方米一梯四户——192套
60平方米一梯三户--432套
90—120平方米一梯二户——274套
共计：898套
8.4 节能建议
按照中央建设“节约型社区”的要求,各栋建筑外围护结构做节能处理，即外墙体采用非承重粘土空心砖，外设挤塑板保温层，平屋面采用120厚膨胀珍珠岩保温板，所有外门窗采用塑钢框,玻璃采用断热中空安全玻璃,满足节能要求。
九、主要技术经济指标
总用地面积：51202平方米（76.8亩）
（不包括拆迁安置用地6.8亩）
总建筑面积：94926平方米
其中：经济适用房总建筑面积:37640平方米
廉租房总建筑面积：42345平方米
公租房建筑面积：10320平方米
商业用房面积：2421平方米
公共配套设施建筑面积:2500平方米
容积率：1。86
建筑密度：28。9％
绿地率：38%
停车位：300辆
十、给水工程规划
10。1 规划依据
1）商南县城市管线总体规划
2)《商南县县城供水工程实施方案》
10。2 规划原则
1)该规划区水源取自城市给水管网，压力由城市管网提供.
2）以城市总体规划的给水规划为依据完成本次规划.
10。3 给水规划
1）用水量估算：
根据《城市给水工程规划》,小区内的供水主要指居民生活用水、公建用水、消防用水、绿化用水,其用水量估算如下表：

规 模
用水定额
用水量(m3/日)
备 注
居民综合生活用水
3143人
200升/人·日
628
包括生活用水和公建用水
商业、公共建筑部分用水
4921m3
6升/m2·日
29。5

消防用水
2小时
10升/秒
72

绿化用水

72。9

其它

80.2
按以上10%计算
合计

882。6
按以上10％计算
取小时变化系统kh=2.0,则最高日最大时的用水量为：
Q=882。6×2。0/24=73.55L/S
消防用水按每发生一次火灾灭火2小时，用水定额10升/秒计算,则日用水量为72m3/日。
2)给水管网规划
小区用水主要由城市给水管网提供。给水系统采用生活消防统一给水系统。消防采用低压制，室外消火栓按间距不大于120米布置,距道边不超过2米，距建筑外墙不小于5米。给水管采用给水用HDPE管道。
十一、排水工程规划
11.1 规划依据
1）商南县城市管线总体规划
11。2 规划原则
1）该规划区污水流入城市市政排水管网.
2)以城市总体规划的排水规划为依据完成本次规划。
11。3 排水规划
1）排水管道规划
根据城市排水管网状况，小区排水采用雨、污分流的排水体制.生活污水排入城市污水管道，雨水经雨水口排入雨水管道，最终排入附近水体。根据规划采用沿道路布置排水管。规划排水管采用钢筋混凝土圆管，埋地暗敷，于管道交汇、转弯、管道尺寸变化处布设检查井。
2）污水量估算
生活用水及公建用水的排放效率为90％，据此计算,则规划区总污水量为794.34m3/d。
3）污水管网规划
规划区沿路布置污水管,收集沿线污水，根据规划总体布局及道路场地标高布置污水管及排水方向，各污水管的规划设计流量集据其服务对象的性质及数量按前面的污水指标计算。
规划污水管采用钢筋混凝土圆管埋地暗敷，于管道交汇、转弯、管道尺寸变化处布设检查中，管网及管径详见排水规划图。
4）污水规划
①暴雨速度公式及参数
污水计算采用暴雨速度公式
q=1008.8（1+1。475kg/3）/（t+14.72）0。107(升/秒·公顷）
p暴雨量现期
t降水历时
雨水流量Q=W·F·q
其中设计参数P为设计重现期,一般取1年。
t为集水时间，由地面集水时间和管段流行时间组成，地面集水时间根据地面距离取5～15分钟。
W为径流参数,规划区绿化带取0。15，其它区域综合取0。6。
F为汇水面积（公顷)
②雨水管网规划
根据规划道路标准及小区高层，规划雨水采用分片区的排水方式排入水体.雨水口将雨水接入小区雨水管网,并接近排入附近水体，雨水管沿道路布置，雨水管采用钢筋混凝土圆管，埋地暗敷，于管道交汇、转变、管道尺寸变化和相隔一定距离的直线管段处布设检查井.
十二、电力工程规划
12。1设计依据
1）商南县城市综合管线规划；
2）电气专业有关规范及定;
3）城市电力规划规范(GB/50293—1999）；
4)《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；
12。2负荷预测
根据《城市电力规划规范》及《民用建筑电气设计规范》，结合本地区用电现状及发展要求,本次击规划设计主要采用单位建筑面积负荷指标法，对用电负荷进行预测.预测结果见下表:
用电项目
类 别
用电指标
规模
最大负荷
备注
居住建筑用电量
40W/m2
90005m2
3600kw
规模以建筑面积计算
商业、公共建筑用电量
40W/m2
4921m2
295kw
规模以建筑面积计算
不可预计用电量
389kw
按以上10%计算
合计用电量
4284kw
居住建筑用电需要系数按《民用建筑电气设计规范》要求，取Kx=0.4。各类建筑用电同期使用系数K2取0.8，故总的计算负荷为:
Pjs=4284×0。8=3427。2kw
功率因数不小于0。93，无功补偿变压器室压侧集中补偿。
12。3电源
小区电源由来自于城区电网，区内用电主要由城市10KV架空网络供电至规划区内后，埋地引向室外箱式变配电室，再由变配电室引出380v/220v电力线路供至每户。
根据城市总体规划，规划区彩用10KV网络供电至区内各10KV变电所.规划范围内自建变电所,降压后以220/380V低压配电网形成供给各用户单元.规划区内主要为三级负荷。
低压配电系统电源由变电所的低压配电柜通过电缆直接配出，埋在敷设至各建筑进户箱.户外路灯及景观照明电源由附近配电箱提供。具体位置及出线回路待施工图阶段完成。
根据户均用电指标计算出规划区共需设置配电室2处，每处安装2台变压器。（每台为300KVA变压器)
12.4电力线路敷设规划
规划区内10KV线路采用架空敷设，10KV以下线路均用埋地敷设，规划区内采用电力电缆沟敷设方式。沿道路侧修建断面为1.0×1.0米电缆沟，10KV及0。4KV电力电缆同沟敷设。电力电缆沟原则上在路西、路南侧布置。由变配电室至建筑采用大容量电缆，线路应按照远期负荷量选择，一次到位.
12.5室外照明规划
室外采用绿色环保节能照明，减少光污染，并采用人工及光电控相结合方式。采用分区设置室外照明箱方式，路灯线路采用开装全塑电缆直埋地敷设。具体位置及出线回路待施工图阶段完成。路灯照明采用太阳能路灯，安装高度5米，路灯灯杆间距30米；太阳能庭院灯，安装高度3米，灯杆间距15米；太阳能草坪灯，安装高度0.70米，灯杆间距3。50米。
为了节约能源，减少电能损耗,本工程的照明根据不同的场所选用不同的高效灯具及节能光源。
12。6线路选择
10KV电力电缆选用铠装交联聚氮乙烯绝缘三芯铜芯电缆。
0.4KV电力电缆选用聚氮乙烯绝缘四芯铜芯电力电缆。
附电力计算过程
1）根据小区总平面计算出其中住宅总建筑面积和商业建筑总建筑面积。
2）根据《民用建筑电气设计规范》和《城市电力规划规范》,商南县城市的规模等级确定用电指标.
3)用建筑面积乘以用电指标即可得出住宅和公建的用电量，两者之和加不可预见量即为总用电量。
4）以上为确定小区用电量和确定变配电室个数和其内的变压器容量的全部依据。
十三、电信工程规划
13.1通信线路规划
主要包含通信管道及电缆敷设.
电讯电缆均为电缆沟敷设，与电力电缆沟两侧布置.
电讯电缆选用HYA全塑市话电缆。
有线电视信号接自城市有线电视网，用户终端电平要求如下：65-70dB。
13。2设施布点
规划区内设置电话电缆总交接箱3个(JZ1-JZ3），电话电缆分交接箱12个（J1-J12).电信线路由规划区西侧分两处引入JZ1、JZ2、JZ3总交接箱，再由电信电缆总交接箱分别引至电话电缆分交接箱.在单栋建筑设计时，每栋建筑入口处应考虑设置电话分线盒，以便市话入户线路引入。
13.3线路敷设
电信线路主干线路采用PVC塑料排管埋于地下、支线可采用地埋电信电缆直埋于地，也可采用塑料电缆线拉钢索架空敷设。有线电视线路与电线路同侧布置。
13。4邮政设施规划
小区内配置邮政代办点一处，建筑面积100平方米，办理信函、包裹、汇兑、报刊零售业务。
13.5有线电视规划
小区内有线电视与城市有线电视联网,并通过区内有线电视向用户提供本地电视节目信号。规划有线电视入户率为100％。每户2只电视用户终端,公建设施内预留电视分支器。
13.6信息网络规划
根据经济和社会进步情况,本次沿区内干道均设置光缆传输通道,采用12芯光缆沿电讯电缆管道建设。
十四、燃气工程规划
14.1气源
小区近期使用瓶装液化气为主，近期燃气气源为天然气管道输送。
14。2燃气原则和用气量估算
供气对象主要为居民生活用气。用气量估算按气化率1.0考虑。
用气项目
用气指标
(米2/人·日）
规模(人)
日用气量
（米2/日）
备注
生活用气
0。31
3143
974.3

公建用气

97.4

未预见量

107
按上述
10%计算

1178.7

不均匀系数如下：
月高峰系数K1=1。2
日高峰系数K2=1.15
时高峰系数K3=3.0
14.3燃气区燃由城市中压燃气管道引入，接至各楼栋中低压调压箱。中低压燃气干管支管枝状布置，燃气管道 敷设，管材采用钢管，埋深不小于800mm。管道敷设时与其它管道和建筑物的间距应符合规范要求，中低压燃气管网布置详见规划图.
十五、环保环卫工程
15.1环保目标
大气环境质量：二氧化硫日平均浓度<0.06mg/m3
水环境质量:饮用水达到一级标准，地面水达到二级标准.
固体无害化处理：生活垃圾处理率为95%以上。
15.2水体污染整治
根据国家《地面水环境质量标准》确定，规划区饮水水源均为一级保护区，其它为二级保护区，饮水水尖地需设置卫生防护林带。
15。3噪声污染的防治
规划区的噪声污染主要平自交通噪声和建筑工噪声。规划提出治理措施如下：
交通噪声：拓宽主要道路，加强路旁绿化，降低噪声干拢。严禁机动车安装高音喇叭，严禁在镇区主干路鸣喇叭。
建筑噪声:加强对建筑施工噪声的管理，在生活区附近及其它需要安静的区域,夜间禁止施工.
15.4垃圾收集方式及处理
规划垃圾主有为生活垃圾.生活垃圾收集方式采用集中收集，由环境卫生车从小型密闭式收集站运到大型垃圾转站，然后由大型运输车运到城市垃圾处理厂处理.
15。5公共厕所
公共厕所一般地区按照服务半径不超过500米设一处，公共建筑人流集中地区按300米-500米设一座,每处建筑面积50-75平方米。
规划区内在中心广场附近设置一座独立的公厕,为小区内居民提供便捷的配套服务.
十六、综合灾规划
16.1防洪规划
县河上游段曾在1978年进行过治理,但标准低，年久老化，遭1998.8。25水毁严重，需进行水毁修复及拓宽改造.中游段经治理后已达到30年一遇防洪标准，目前能满足行洪要求.下游段未进行标准化治理,核桃园段为防河堤。县城总体联洪势仍很严重。城区六小沟纵横交借，江入县河，官家沟的寺沟基本治理，教场沟和富家沟部分治理，其余尚未进行统一的规划治理。
要所县河现状及近期水灾发生情况，应尽快对规划区范围内县河河堤进行加固，做好水土 保持和河道清障、清淤工作，加强植树造林、绿化，严禁乱砍滥伐，保证行沤畅通.
规划区内东侧为山体,规划采用三十年一遇洪水设防，沿山体设截洪沟，并保留、完善排洪沟，并保留、完善排洪沟,结合基地实际情况对部分沟道进行栽弯取直,使水顺畅，采用明暗渠相结合的断面形式使水流顺利江入县河,从而基本上解决山洪出路问题.同时,严禁在排洪渠上建设或设障，以免影响泻洪。规划的排洪渠，应根据城区发展情况分期实施。
16。2消防规划
消防道路宽度应大于或等于4米，净空高度不应小于4米.多层建筑与多层建筑的防炎间距应不小于6米,高层建筑与各种层数建筑防火间距不小于13米.消防通道宽度应≥4米,间距≤160米。消防通道和疏散道路要统一考虑，并与避难所结合起来.
消防栓主要沿道路布置，尽量靠近路口,消防间距应≤120米，消防给水由城市供水管网统一供给，采用低压消防制，园区道下布置消火栓的给水管,管径不小于DNA150。
16。3抗震规划
建设工程的抗震设防标准：一般建筑物按基本烈度6度设防；地震破坏后将产生严重后果的建筑物、构筑物，如大型油库、重要的供电、供水、通信工程等，报有关部门批准后，可提高一度设防。
城镇道路、广场及其它空旷场所如公园中的草坪和体育场等，在灾害发生时，均为重要的避灾能道和场所，未经规划部门许可，严禁建设各种永久性的、临时性的构筑物、建筑物。
十七、投资经济分析
规划范围内的基础设施、建构筑物及附属配套设施。
本方案总用地面积51202平方米(不包括拆迁安置用地6.8亩），总建筑面积94926平方米，住宅部分建筑面积90005平方米；商业用房面积:2421平方米，公共配套设施建筑面积：2500平方米。
17。2编制依据
陕西省《建筑工程预算定额》、《园林工程定额》、《道路桥梁工程定额》、《市政工程定额》，参照近期同类工程投资成本分析资料，考虑该小区特定的实际情况和商南建筑市场信息价格。
17.3投资估算
工程费用估算（附表1）单位：万元
序号
工程名称
单位
数量（m2）
单位造价（元）
总造价
一
主体工程

1
住宅楼（高层）
m2
21560
1800
3880
2
住宅楼（多层）
m2
68445
1450
9924
3
商业用房
m2
2421
2000
484
4
公共配套设施
m2
2500
1500
375

小 计

94926

14663
二
配套设施

1
道 路
m2
7600
150
114
2
绿 化
m2
19450
150
291
3
化粪池、院落硬化
m2

100
50
4
小区给水
m2
51202
8。04
41.16
5
小区排水
m2
51202
8。64
44.2
6
小区供电、电视视频
m2
51202
23.27
119
7
小区电信
m2
51202
0.95
4.8
8
供气、供暧
m2
51202
75.98
389
9
管网测试
m2
53336（1+8)×2％
9。2

配套工程合计

1062.36

总 计

1572。36
工程建设其他费用表（附表1）单位:万元
序号
费用名称
计算依据
费率、标准
总 价
一
建设单位管理费
工程费用
2％
31.4
二
工程前期费用

1
规划设计、勘察费
工程造价
3.85％
60.5
2
招标管理费
中标价
0.15％
2.3
3
招标代理
工程造价
0.15%
7。8
4
定额管理费
工程造价
0。15%
2.3
5
建筑节能费
面积
6元/m2
94。3
6
监理费
工程造价
3。3％
51.8
7
抗震设计审查费
面积
1.5元/m2
23
8
人防工程
面积
10元/m2
157
9
环境影响评价费

10
合 计

430。4

25