烟台福瑞·福海门建设项目风险管理研究--毕业论文.doc

谨以此文献给我的导师XX教授

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烟台福瑞·福海门建设项目风险管理研究

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独 创 声 明
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烟台福瑞·福海门建设项目风险管理研究

摘要
随着中国经济好的快速发展，房地产业发展十分迅猛。但在房地产项目建设的过程中，难免会遇到来自各个方面的风险因素的影响，为了避免和降低这些风险因素对于项目实施的影响，如何做好建设项目的风险管理十分重要。现阶段，风险管理作为一项促进房地产业发展的关键性手段，已经得到国内外理论研究领域的高度关注，研究内容也逐渐得到更新，形成了一门综合性的学科。然而，我国的房地产建设项目风险管理尚处于一个起步阶段，相对于国外发达国家而言，无论是在理论体系还是在实践层面，都具有显著差距。基于此，作为房地产开发商，应该加强并认真审视风险管理在房地产建设项目当中的重要价值。
本次结合多种研究手段，对烟台福瑞·福临门建设项目风险管理展开研究。首先，明确研究背景以及当前国内外对于房地产项目风险管理的研究内容，旨在确定本次研究的整体框架；其次，介绍建筑项目风险管理的相关理论以及项目风险管理所涉及到的方法，为整个研究提供理论保障；再次，对该建设项目所涉及到的风险因素进行确定，包括整个建筑项目全过程的风险因素确定，有助于加深对风险管理的理解；第四，针对该建筑项目进行风险评价，包括风险评价的基本步骤以及评价结果的分析；第五，根据评估结果以及建筑项目的整个风险因素，进而提出风险管理的应对策略，全过程阶段的风险管理，确保真正能够在建筑项目的风险管理中发挥出实效。
充分结合实际项目的情况，进行风险管理的实践开展。对烟台福瑞•福海门建设项目风险管理进行全方位的控制，为建筑工程开展提供保障。研究结果表明，对房地产建设项目进行风险管理，不单单能够排除现阶段房地产项目建设全过程的风险因素，还能够推动房地产项目的可持续发展。
关键词：建设项目；风险管理；风险评估；应对策略
Yantai Furui - Fu Haimen construction project risk management research
Abstract
With the rapid development of China's economy, the real estate industry is developing very fast. But in the process of real estate project construction, will inevitably encounter from all aspects of risk factors, in order to avoid and reduce the impact of these risk factors for the implementation of the project, how to do a good job of construction project risk management is very important. At this stage, the risk management as a promote real estate development the key means, has received attention at home and abroad in the field of theory research, research content has been updated, forming a a comprehensive discipline. However, China's real estate construction project risk management is still in an initial stage, compared with foreign developed countries, whether in theory or in practice, there is a significant gap between the two countries. Based on this, as a real estate developer, should strengthen and carefully examine the risk management in real estate construction projects in the important value.
The combination of a variety of research methods, research on Yantai Furui, Fulinmen construction project risk management. Firstly, the research background and the current domestic and foreign research on the content of risk management of real estate projects, in order to determine the overall framework of this study; secondly, the theory of the construction project risk management and project risk management involved, to provide a theoretical guarantee for the whole research; again, to determine the risk factors involved to the construction project, the whole process of identifying risk factors including the entire construction project, help to deepen the understanding of risk management; fourth, risk assessment for the construction project, analysis the basic steps of risk assessment and evaluation of the results; fifth, according to the assessment results and the risk factors of the construction project, and put forward a strategy of risk management, the risk management of the whole process stage, can really ensure that the risk in the construction project Management to play a real effect.
Fully combining with the actual situation of the project, carry out the practice of risk management. To control the full range of Yantai Furui - Fu Haimen construction project risk management, to provide protection for the construction project. Research results show that the risk management of real estate construction projects, not only can eliminate the risk factors of the whole process of real estate projects, but also to promote the sustainable development of real estate projects.
Key words: construction project; risk management; risk assessment; coping strategies
目录
0 引言 1
0.1选题背景及意义 1
0.1.1选题依据与背景 1
0.1.2选题目的与意义 2
0.2国内外研究现状 2
0.2.1国外研究现状 2
0.2.2国内研究现状 3
0.2.3研究述评 4
0.3研究内容及方法 5
0.3.1研究内容 5
0.3.2研究方法 5
0.4研究创新及不足 6
1 建筑项目风险管理相关理论 7
1.1项目管理 7
1.2项目风险管理 7
1.2.1风险识别 7
1.2.2风险评价 7
1.2.3风险控制 8
1.3建筑项目风险分析涉及到的方法 9
1.3.1财务指标分析法 9
1.3.2层次分析法 9
1.3.3模糊综合评价法 10
1.4本章小结 11
2 烟台福瑞•福海门建设项目涉及到的风险因素 11
2.1建筑项目决策阶段风险因素 12
2.1.1投资时机 12
2.1.2区位选择 12
2.1.3可行性 12
2.2建筑项目准备阶段风险因素 13
2.2.1土地购买决策 13
2.2.2土地实际状况 13
2.2.3土地开发融资 13
2.2.4工程发包风险 14
2.2.5项目合同风险 14
2.3建筑项目实施阶段风险因素 14
2.3.1进度风险 14
2.3.2成本风险 14
2.3.3质量风险 15
2.3.4安全风险 15
2.4建筑项目经营阶段风险因素 15
2.4.1价格风险 15
2.4.2营销风险 15
2.4.3物业服务风险 16
2.5本章小结 16
3 烟台福瑞•福海门建设项目风险评价 16
3.1建筑项目风险因素的具体确定 17
3.2建筑项目风险评价指标体系建立 18
3.3开展本项目风险评价的具体步骤 18
3.3.1步骤一：层次分析法运用 19
3.3.2步骤二：模糊综合评价法运用 20
3.3.3步骤三：项目风险评价指标权重 21
3.4项目风险评价结果 25
3.4.1项目来源 25
3.4.2数据处理 26
3.4.3一级模糊评价 27
3.4.4二级模糊评价 28
3.5本章小结 29
4 烟台福瑞•福海门建设项目风险管理的应对策略 29
4.1建筑项目决策阶段风险管理 30
4.1.1强化市场调研与分析 30
4.1.2科学方法确定项目估算 30
4.1.3加强市场分析与预测 31
4.1.4准确的现金流预测 31
4.1.5构建风险预警系统 31
4.2建筑项目准备阶段风险管理 32
4.2.1方案设计的经济分析 32
4.2.2施工招标工作风险优化 32
4.2.3施工合同管理 33
4.2.4强化各方交流与沟通 33
4.2.5准确对市场进行预测 33
4.3建筑项目实施阶段风险管理 33
4.3.1加强对施工设备检验 34
4.3.2控制工程变更 34
4.3.3工程价款及时支付 34
4.3.4核实工程变更 35
4.3.5做到工期、成本与质量的协调 35
4.3.6建立档案预警机制 35
4.4建筑项目经营阶段风险管理 35
4.4.1竞争项目市场调研 36
4.4.2市场取向与政策预测 36
4.4.3选择合理的营销模式 36
4.5本章小结 36
5 结论及展望 36
5.1全文总结 37
5.2研究展望 37
参考文献 38
致谢 40

烟台福瑞·福海门建设项目风险管理研究
0 引言
0.1选题背景及意义
0.1.1选题依据与背景
市场经济的快速发展，国内房地产项目迎来良好的发展环境，不同类型的房地产开发建设项目在全国各地如火如荼的开展。伴随着房地产建设项目的快速增长，对项目进行风险管理并加强对该方面的研究显得尤为重要。结合我国房地产项目长期的发展现状分析，我国在项目管理领域相对于国外的发达国家无论是在研究深度还是在广度方面都存在一定差距，作为房地产开发企业，需要认真审视并充分的认识到项目风险的高效管理在整个建筑体系当中的价值与作用，这也是本次选题的根本依据。
风险管理作为一门新兴的学科内容，最早出现在美国，在西方几十年的发展中，使得风险管理逐渐走向成熟。自我国改革开放之后，国际之间的交流与合作被拓展，我国积极引进西方的现金管理模式，充分融合中国特色市场经济体制，最终形成一种适应于我国的风险管理体系。无论是在经济增长还是在经济规模扩张层面，具有一定的推动意义。
0.1.2选题目的与意义
本次试图将烟台福瑞•福海门建设项目为例，识别在建筑项目风险管理当中所涉及到的风险要素，进而依据项目风险管理当中所涉及到的基本理论，建立烟台福瑞•福海门建设项目的风险管理体系，能够在该建筑项目的决策阶段、准备阶段、实施阶段、经营阶段等全过程进行风险管理，在根本上优化该项目的风险管理手段，减少项目风险因素的产生。在全过程对建筑进行管理，避免风险因素对建筑项目的影响，是本次研究的根本目的。
房地产建筑项目受到规则、地域等因素的影响，由于建筑项目的要求存在差异，导致在进行项目风险管理的过程中，需要依据不同的情况进行不同的对待。本次选择烟台福瑞•福海门小区房地产建设项目作为基础的研究对象。重点放在对该项目的风险识别、风险评价与风险管理与控制。理论意义及使用价值如下：
（1）当前在国内的理论研究领域当中，针对房地产建筑项目进行风险管理的研究内容较多，但仅仅是局限于理论研究方面，并未充分结合实践提出具有操作性、可行性的对策。本次研究充分结合烟台福瑞•福海门建设项目实践，在风险管理的全过程进行分析与明确，做到真正意义上的风险管理。同时，丰富现有的理论研究成果，为建筑项目风险管理学术研究内容的丰富奠定基础。
（2）现实意义层面，对建筑项目的风险全过程进行管理，能够在根本上减少这一方面的影响因素。同时，本次研究的开展主要是针对烟台福瑞•福海门建设项目，能够为该建筑项目提供良好的风险管理体系，为房地产项目提供良好的发展前景，以建筑项目风险管理的成功映射我国整个的房地产市场。
（3）社会意义层面，研究如何提高房地产建筑项目的风险管理能力，有助于进一步贯彻于落实国家的宏观调控要求，还变行业的发展方式与发展形态，增强发展质量及效益，推动房地产建筑项目稳定健康发展，保持国民经济的持续提升。
0.2国内外研究现状
0.2.1国外研究现状
国外关于风险管理的应用开始于上个世纪四五十年代，美国国内的保险行业率先应用风险管理，经过多年的发展风险管理学科已经逐渐形成。进入到二十一世纪，国外在风险管理研究关注度明显提升。相关的研究包括：Juliane Teller与Alexander Kock[1]（2013）通过实证调查的方法，对风险管理所产生的影响进行明确，分析其对整个项目组合成功的影响因素。认为项目管理需要管理层进行努力，加强对整个项目的风险识别。Suzanne Wilkinson[2]（2013）对项目治理结构风险管理进行研究，分析风险管理在重大基础设施项目当中的应用状况，在比较分析的基础之上对风险管理进行探索。采用不同的手段，对风险进行分类，并分析出企业项目风险传导的主要途径。进而对其进行有效控制。Sara Marcelino-Sádaba[3]（2014）将小型企业作为研究对象，对其制定项目风险管理的相关方法，指出中小企业的发展应该遵循一定的发展原则，注重对风险因素的衡量与评价，最终确定风险管理体系，对中小企业进行风险管理与保障，避免受到风险管理因素的影响。 Li Qing et al[4]（2014）将铁路建筑项目质量风险管理模型进行确定，运用主观分析法、敏感性分析法以及概率分析法等相关性因素，对整个项目实施阶段进行全面的衡量，对效益产生影响的各个基础要素进行评估处理。
总而言之，国外的相关学者在近年来针对风险管理方面的研究已经逐渐深入，向着更深层次的方向发展，并能够运用现代化的发展手段以及技术方法进行衡量与风险管理的创新。无论是在理论、模型、方法以及经验方面，都值得我国学习与参考[5]。
0.2.2国内研究现状
由于国内房地产行业正处于产业的发展初期阶段，相关学者对于风险管理层面的研究起步较晚。相关的研究内容，主要集中在风险管理识别、融资监管以及风险评估模型的建立等方面[6]。
风险管理识别方面，杨玉广等[7]（2012）在进行房地产项目的风险管理当中，成功的结合国内外的现有现状，运用故障树分析模型，对项目当中所涉及到的风险进行量化处理。在研究中认为我国当前房地产企业普遍存在风险管理薄弱的问题，需要充分加强风险管理；张海豫[8]（2012）结合房地产开发项目的实例，对项目建设阶段的风险管理进行研究，并充分运用研究方法对整个项目的风险因素进行识别，得出其中设计都得内容主要包括社会、经济、技术、环境以及管理等五大类风险，使得整个项目决策者存在相关的风险。
融资监管方面，唐燕[9]（2010）在研究中认为房地产项目在实施决策之前，应该充分的意识到风险管理的重要性因素，强化房地产的融资监管；苏燕霞[10]（2012）对新时期房地产项目风险管理进行研究，认为当前政府应该建立健全的市场预警系统，对市场的供求关系、市场价格变动以及房地产的实际情况进行动画动态化的分析与检测，定期向社会公布相关的检测结果，进而为更好的防范金融风险奠定基础保障；周键霖[11]（2012）哎研究中认为需要充分利用竞争机制与市场供求关系，对当前的房地产市场进行调控，得出其中所涉及到的相关目标，进而在房地产的可持续发展视角实现房地产资源的有效配置。
房地产建筑项目风险管理评估模型建立方面，丁雅君[12]（2013）分析房地产投资开发项目的风险管理，得出资源风险、市场风险、工程风险以及政策风险等风险因素指标，并在此基础之上建立了项目风险综合评价指标体系，外后应用项目风险模糊综合评价模型对大型房地产开发项目进行分析；张文燕[13]（2014）结合因子分析法对项目的主要风险因子进行分析，并建立了结构方程模型分析项目当中潜在的风险因素与风险后果之间的辩证关系。进而充分运用因果分析法对风险因素的运行机制进行了解与处理，最终得出应对风险的具体对策；王亚静[14]（2015）在风险管理分析的过程中，确定了相关的模型以及各项指标体系，融合项目的实际情况，建立基于模糊层次分析法的风险管理绩效评价模型。
总之，近年来国内学者对于房地产建筑项目的风险管理研究已经逐渐走向成熟的发展阶段，特别是针对风险识别、风险控制以及风险决策等方面的研究。但对于房地产项目的实施全面风险管理而言，国内的理论研究依旧需要持续深入。
0.2.3研究述评
从上述国内外研究的综述可以看出：在项目风险管理方面，无论是理论研究还是实务应用，与西方发达的国家相比，我国都有很大差距，我国的水平仍然处于引进、吸收和消化阶段。为了尽快缩小国内外差距并力争有所突破和创新，不仅要求我国的项目经理们提出一系列直接针对现实项目风险问题的对策，也要求经济管理科学工作者们提出一整套有利于理解现实问题、能够解决现实问题、适合中国国情的项目风险管理理论，同时还要对各种历史和现实问题进行细致的实证分析，用丰富详实的经验材料对各种理论的科学性和各种方法的有效性做出检验，并不断的拓宽应用范围，这些都是摆在我国项目风险管理理论研究工作者和实际管理人员面前的一些艰巨的任务。
0.3研究内容及方法
0.3.1研究内容
本次运用风险管理的相关理论，将烟台福瑞•福海门建设项目作为案例。充分阐述房地产建筑项目风险管理的价值与作用，确定风险管理的相应难点及问题，并结合具体的风险评估结果做好控制策略的制定。本次研究的基本思路如下：
第一部分，引言。主要包括选题背景及意义、国内外研究现状、研究内容与方法以及研究创新性。
第二部分，建筑项目风险管理相关理论。包括项目管理、项目风险管理以及在具体展开研究中所涉及到的方法，奠定理论研究基础。
第三部分，烟台福瑞•福海门建设项目涉及到的风险因素。包括建筑项目决策阶段风险因素、建筑项目准备阶段风险因素、建筑项目实施阶段风险因素、建筑项目经营阶段风险因素等全过程的风险因素，进行准确判定。
第四部分，烟台福瑞•福海门建设项目风险评价。在该建筑项目风险评价的过程中，对风险因素进行准确定位，建立风险评价指标体系，进而通过项目风险评价的具体步骤，得出评价结果。
第五部分，烟台福瑞•福海门建设项目风险管理的应对策略。针对该项目在上述研究中确定的风险要素，对其进行具有针对性的风险管理。得出在决策阶段、准备阶段、实施阶段、经营阶段等多个阶段的风险管理。
第六部分，结论及展望。总结全文，提出未来发展展望。
0.3.2研究方法
1.实地调研和文献资料法相结合
在实际的项目管理工作中，详细收集福瑞•福海门建设项目前期管理工作中的第一手数据和资料，在此基础上采用相关理论进行科学分析，从而得出相应结论；通过文献资料法查阅该课题所需要的理论和数据等资料，在前人研究的基础上，找出盲点，进一步深入研究。
2. 层次分析法
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初，在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。
3. 模糊综合评价法
模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评标方法。该综合评价法根据模糊数学的隶属度理论把定性评价转化为定量评价，即用模糊数学对受到多种因素制约的事物或对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰，系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。
4.数理模型分析法
数理模型的分析方法，采用层次分析法对该小区建筑项目进行处理与定量分析。
0.3.3研究技术路线
整个论文的研究技术路线如下图0-1所示：

图0-1 研究技术路线图
0.4研究创新及不足
本次研究的创新点主要表现在两个方面。一方面是将房地产风险管理所涉及到的相关理论及方法进行明确，确定相关的评价指标，整个建筑项目的风险管理更加科学化。另一方面是统筹衡量了整个房地产建筑项目的各个阶段，在多方面进行统筹管理，发挥出风险管理的全面性特点。
1 建筑项目风险管理相关理论
1.1项目管理
项目管理即是以项目为对象的管理活动。项目管理是指项目管理者按照客观规律的要求，在有限的资源条件下，运用系统工程的特点、理论和方法，对项目涉及的全部工作进行管理。即从投资项目的决策到实施全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和总结评价，以实现项目管理的目标。
为却把搜项目任务的圆满完成，开展项目管理任务与目标就是要在限定的时间范围内，以有限的资源投入，尽可能低的成本与最快的进度，保证得到最大限度的收益。在这一总体指标的引导下构成项目管理包括三个基本要求，即项目质量、项目成本、项目进度，以便于不同要素之间的相互联系、相互影响与相互制约。如何将这三个基本要素进行协调控制，做到控制程度的最佳控制，时保证项目良好控制与成功的关键。
1.2项目风险管理
1.2.1风险识别
风险识别（Risk Identification）指的是用一定的手段（判断或归类等）或方式甄别项目实施过程中潜在风险的过程。可以说，风险识别是项目开展风险管理的基础。
针对某一项目展开风险识别，并这对其中的关键步骤进行探索，主要应用到一些手段及工具，对目标项目的各个风险事件进行识别，以便于有效归类与具体划分，更好地对事件后果进行预测与评估。
1.2.2风险评价
风险评价的根本概念为，为顺利开展房地产项目风险评价工作，必须充分考量整个项目效益的影响因素与变化情况，进而在开展深入分析之后进行具体论证，并对得出评价结果展开验证，保证项目具备高可靠性，实现对风险因素的准确测定。而想要正确认知评价的根本目标及所涉及到的各项基本内容，则需要科学合理的制定项目角色，降低风险并提高效益。对于房地产项目而言，项目风险评价工作内容始终是一个极为重要的环节，能够对整个项目进行全方位的评估，预测项目所产生的经济损失之后，将其作为衡量标准实现两者的对比衡量，以此为基础制定化解之法。
正确的开展与发挥出风险评价的作用，则需要确定风险评价的流程：（1）确定风险评估目标。以某一项房地产开发项目实施阶段为例，确定风险评价目标，则能够为项目实施过程中领导层的角色提供参考，增强决策的可行性。而对于市场而言，则能够依据资料搜集，有条不紊的开展风险评价工作；（2）分析项目风险环境。准确评估与分析风险环境，则需要项目具体建设环节展开针对性的分析，掌握项目风险内容及具体情况，为决策提供依据；（3）风险评价资料的收集。对项目展开风险评价，其核心因素则是因素的确定与准确性，保证所收集的资料数据能够真正展现出项目风险所在；（4）建立评价模型。现阶段，所选用的评价模型方法相对多样，包括定性分析与定量分析的方法，选择并建立正确的风险评价模型，有助于开展风险评价工作。当上述步骤完成之后，即可完成风险评价。
1.2.3风险控制
风险控制（Risk Contro1）指的是在项目决策已经确定的情况下，针对项目主体经营活动开展过程中所面临的主要风险，去分析得到此时的风险概率和风险影响程度，进而结合项目风险的属性以及决策主体对于项目风险的最大承受能力而做出项目风险防范计划方案。
对于项目的风险控制内容，则能够在风险预防、风险转移的两个大类作为基本的切入点，详细划分与阐述如下：
风险预防措施：风险的预防措施，是在风险出现之前所采取的一种预防措施，根本目的是为了将损失降至最低。建设项目的全过程包含多个层面，以项目决策时期为例，房地产开发项目单位可选择风险措施具体包括：（1）打造并构建一个专业化素养较高的团队；（2）构建与项目风险管理协调性较高的风险预警机制，确保在风险出现的第一时间，发出警报；（3）在建设项目的不同阶段，需要采取不同针对性的措施，建立责任机制，以便于责任的履行。
风险转移措施：（1）运用保险手段实现风险转移，这种保险手段较为传统，通过向保险公司投保的方式，缴纳一定金额的保险费为代价，将大部分的风险代价转移给保险公司，以此来规避风险；（2）经济实体的风险分担。房地产项目在开发的过程中，结合经济实体的内在价值，通过签订合同条款的方式，有经济实体分摊风险；（3）风险自留。风险自留这种风险转移的手段，通常指房地产项目在开展的过程中存在无法规避的风险，或者采取转移手段失败的情况，为保证自身收益的最大化所采取的一种方式。自行承担一部分的损失因素，以便于效益最大化目标得以实现。
1.3建筑项目风险分析涉及到的方法
1.3.1财务指标分析法
财务指标的分析方法，通常能够在动态以及静态两个层面，依据项目经济活动的基本要求与具体情况，将其中的内容具体展现出来，保证其能够得到准确的反映[7]。将理论与具体的实践进行融合，初步分析对目标的选择，确定项目建设过程中涉及到的财务指标，在适当的假定条件与环境下，对项目的主要财务指标划分为静态指标与动态指标，具体如图1-1所示：

图1-1 项目财务指标分类
对于项目财务指标当中的静态指标而言，主要是指忽略货币时间价值前提的指标。该指标的计算方法较为简单，能够更加直观的将其中的经济含义展现出来，目前已经在房地产建设项目当中得到初步的应用。而相对于动态化的指标而言，需要充分考量资金的价值，在某种程度上能够将房地产建设项目当中与实际财务情况先进的状况显现出来。
1.3.2层次分析法
层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称 AHP）是将与项目决策有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初，在为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。
层次分析法在具体应用的过程中，可以将其具体划分为四个基础步骤：
第一，构建层次结构模型。在针对一个事件时，想要深层次的探索其中的内容与价值，需要自下而上的将不同属性的内容分解为若干层次，同一层的诸因素丛书上一层因素或对上层因素具有较大影响，同时又支配下一层因素或受下一层因素的作用。在其中层次分析法当中，最上层为目标层，仅仅包含一个指标因素。最下层为方案及对象层，中间分为不同的层次内容。如果指标层过多，则需要层层分解。
第二，构造成对比较阵。基于层次结构模型当中的第2层开始，对于从属或者上一层每个因素。进而对成对比较法和1-9比较尺寸构造成对比较阵，指导最下层。
第三，对计算权向量进行一致性验证。对于不同比较阵计算最大特征根以及对应特征的向量，充分运用一致性指标、随机一致性指标与一致性比率进行一致性的检验。当具体检验通过之后，根据特征向量的实际需要，归一分析之后，即得出权向量；若不通过，则需要重新构造成对比较阵。
第四，计算组合权向量并作出一致性检验。计算最下层的目标权向量，需要依据一致性检验的基本要求，检验通过之后，可依据组合权向量表示结果进行据侧分析，否则需要重新考量模型与重新构造一些对比度较大的成对比较阵。
1.3.3模糊综合评价法
模糊综合评价一词在1965年美国加利弗尼亚大学自动控制论专家LA扎得教授在美国著名学术杂志《Information & Control》上发表的名为《Fuzzy sets》（模糊集论）的文章中首次出现，随后的50年间发展非常迅速，并逐渐应用到许多科学研究领域。
模糊综合评价，作为模糊数学理论中的一个重要分支，它是运用模糊数学理论中的变换原理与最大隶属度原则，对被评价系统的相关因素做出综合、全面的考虑，进而得到综合性评价。它不再将事物定性为“是”或“非”绝对的两个方面，而是着眼于事物的“模糊地带”。在实际项目的实施过程中，很多事物都不是绝对的黑白两色，而处于灰色状态，属性比较模糊。这种模糊性常常由于评价因素涉及诸多方面，考虑因素较多，不同因素之间的关系具有极大的不确定性非常高，而系统风险的本身就具有高度复杂性，所以，在对风险判断时，模糊的理论更切合实际，例如较好、一般、很差的程度词语就可以很好很直观的描述风险的影响范围及损失大小。对事物进行综合评价时使用模糊理论方法确定模糊集十分重要。
1.4本章小结
综上，本章节主要是针对建筑项目风险管理当中所涉及到的管理理论内容，对项目管理、项目风险管理、项目风险管理所涉及到的方法进行分点阐述。在项目风险管理中，涉及到风险识别、风险评价以及风险控制等相关内容。同时，对所涉及到的各种方法进行介绍，涵盖财务指标分析法、层次分析法、模糊综合评价法等。可见，对基本理念的介绍，有助于深层次的理解其中的内在价值，以便于展开研究有章可循。

2 烟台福瑞•福海门建设项目涉及到的风险因素
2.1项目概述
烟台福瑞•福海门建设项目是烟台市XX房地产开发有限公司开发的旧城改造的高端住宅小区项目，2016年3月2日摘牌，2016年7月开始基础工程施工，计划2018年10月交房投入使用。位于烟台西苑制药厂地块，东至太华路，西至福海路，北至鑫海街。商业入口沿鑫海街布置，基地内交通依托原有城市干道设置一条环道连接福海路和鑫海街围绕商业，住宅出入口设置在环路，尽大程度减少大型商业对住宅出入的影响，同时满足消防环道。基地南北两侧设置地下车库出入口，尽可能的满足商业广场的完整，同时可以及时疏散住宅及商业车流辆，减少对黄河路及天山路两侧的交通影响。
本项目总用地面积48273 m2，总建筑面积188334.9m2，地上总建筑面积144945.8m2其中：住宅建筑面积103940.1m2，商业服务建筑面积10083.5m2，办公建筑面积30892.2m2，市政建筑面积30m2，地下建筑面积43389.1m2，住宅户数1192户，容积率3.003，停车位1445辆（地面210辆，地下1235辆），绿地率42.2%，建筑密度17.6%。
结合建筑项目的本质内涵，其是一项周期长、投资大以及内部结构复杂的体系，并且容易受到诸多不确定性因素的影响，导致早建筑项目的全过程潜在风险因素。可见，对烟台福瑞•福海门建设项目进行风险管理研究，已然十分迫切。
2.2建筑项目决策阶段风险因素
建筑项目决策阶段是整个项目建设实施的基础，在该阶段以烟台福瑞·福临门建设项目涉及到的风险因素进行判定，具体包括投资时机、区位选择以及可行性