莒东新区建材商贸城建设项目可行性研究报告[].doc
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1、目 录第一章 总 论1一、项目概况及目标1矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。二、编制依据及研究范围3聞創沟燴鐺險爱氇谴净。三、编制原则4残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。四、主要经济技术指标5酽锕极額閉镇桧猪訣锥。五、可行性研究结论7彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。第二章 项目建设的背景及必要性9謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。第三章 项目建设单位概况25厦礴恳蹒骈時盡继價骚。第四章 行业分析及市场预测25茕桢广鳓鯡选块网羈泪。一、国内市场发展预测25鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。第五章 项目选址及建设条件33籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。一、项目选址33預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。二、基础条件33渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。第六章 建设方案36铙誅卧泻噦圣骋贶頂
2、廡。一、建设规模36擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。二、建设原则37贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。三、建设目标37坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。四、交易仓储中心功能定位及结构设计38蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。第七章 专业技术方案41買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。一、总平面布置41綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。二、建筑结构44驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。三、供电系统44猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。四、通讯、电视、网络系统45锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。五、给排水设施45構氽頑黉碩饨荠龈话骛。六、消 防46輒峄陽檉簖疖網儂號泶。七、通风空调47尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。八、节能措施47识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。第八章 环境保护与安全卫生48凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。一、环
3、境保护48恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。二、安全卫生48鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。第九章 项目组织及运营49硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。一、莒东新区建材家居商贸城的管理系统49阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。第十章 项目进度计划51氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。一、工程进度计划51釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。二、工程实施进度表(一期、二期)52怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。第十一章 投资估算与资金筹措53谚辞調担鈧谄动禪泻類。一、投资估算依据53嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。二、价格及取费依据:53熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。五、还贷计划55鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。十二章、项目财务评价56纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。二、税率及利润计算57颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。第十
4、三章 可行性报告结论59濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。附 件:1、项目投资估算表2、销售与运营收入测算表附 图:莒东新区建材家居商贸城平面图第一章 总 论日照泰晟房地产开发有限公司在对日照市江豪建材家居城的市场进行了考察分析;并对莒东新区建材家居商贸城建设项目可行性展开了研究,通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查,收集有关基础资料,在此基础上编制了莒东新区建材家居商贸城项目可行性研究报告。銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。一、项目概况及目标项目名称:莒东新区建材家居商贸城建设地点:莒县东环路以西,莒大路以南,是对内外优势物流区域。建设单位:日照泰晟房地产开发有限公司投资单位:日照市原昊贸易有
5、限公司 日照泰坤经贸有限公司 日照泰晟农产品有限公司项目运作:日照筑仁建设项目管理有限公司建设期限:3年莒东新区建材家居商贸城项目拟建在莒县东环路以西,莒大路以南,与城区一河之隔,处于莒县新区腹地,辐射五莲、东港、莒南等区域,日东高速、335省道在此交汇,交通方便、区域位置优越,将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑重要配套。莒东新区建材家居商贸城项目规划占地约366亩,总投资77522万元人民币。项目拟建总建筑面积402602平方米,其中:品牌建材展示交易中心38600平方米;综合服务中心17010平方米;装饰材料仓储交易区55392平方米;板材石材仓储交易区89440平方米;地板仓储交易区
6、57760平方米;灯饰仓储交易区43320平方米;家居仓储交易区101080平方米。项目分三期进行建设:挤貼綬电麥结鈺贖哓类。一期总投资10708万元,形成建筑面积55610平方米的投资,分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。二期总投资38926万元,形成建筑面积202160平方米的投资,分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储交易区。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。三期总投资27888万元,形成建筑面积144832平方米的投资,分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。项目建设目标:n 建材及家居仓储月吞吐量达到40万立方米以上,年宏观建材
7、交易仓储产值60亿元以上;n 与近400家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主,交易为辅的建材综合服务中心同盟;形成高效的建材仓储交易服务网络,为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务;建立健全建材服务管理信息系统,使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能;仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。n 引进第三方建材家居企业600家以上,为日照及周边市县50家左右大型建材家居企业和日照近20家品牌家居/建材等专业市场,提供全程仓储物流供应链服务;绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。n 现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。 本项目的建设对促进莒县品牌家居/建材业做到了综
8、合的服务和优越配套;实现了在莒县家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进莒县建材业的优化发展,减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力;促进莒县家居、建材市场的良性发展。宏观上对莒县城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。二、编制依据及研究范围2.1、编制依据(1)国家、山东省、日照市国民经济和社会发展第十二个五年计划;(2)国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数;(4)莒县关于商贸、物流等现代服务业发展规划;(5)莒东新区建材家居商贸城项目意向性规划布局;(6)其他文件和协议;2.2、研究范围(1)项目
9、建设的背景和必要性(2)项目投资主体的情况(3)行业分析及市场预测(4)项目选址及建设条件(5)项目布局及及各部分功能定位(6)项目组织及管理系统(7)项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点,营造有利于服务业发展的政策和体制环境,拓展新领域,发展新业态,培育新热点,推进服务业规模化、品牌化、网络化经营,不断提高服务业比重和水平。加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系,大力发展第三方物流,优先整合和利用现有物流资源,加强物流基础设施的建设和衔接,提高物流效率,降低物流成本。推动农产品、大宗
10、矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局,支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理,提高物流智能化和标准化水平。”来做好项目定位、进行项目设计。瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。3.2按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求,明确项目发展总体目标。3.3根据山东省和日照市“十二五”计划,融入区域经济、合理安排进度。3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求,做到实事求是、客观公正。3.5山东省及日照市目前国民经济水平,现代商贸服务产业发展现状及前景为依据,借鉴国外行业发展经验,明确项目建成以后的管理模式、运营模式。鎦
11、诗涇艳损楼紲鯗餳類。3.6项目建设以建材家居的需求为依据,以现有设施及资源为基础,避免盲目投资和重复建设。3.7项目建设积极采用先进技术和设备,采购工作实行招标采购及比质比价采购。3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。3.9其它规定及客户要求。四、主要经济技术指标项目于2012年建设,并可于2015年完工。整个项目预计于2015年达到全部的生产能力,进入正常营运。预测可以年实现营业收入4636万元。具体指标如下:栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。4.1 主要经济技术指标序号项目单位指标备注1总建筑面积平方米40260260%用于出售;40%自营2容积率1.653建筑密度41.94建设工期月36
12、5项目总投资万元775226年平均收入额万元4636正常营运年4.2销售及运营收入的测算如下表: 销售及运营收入的测算表 单位:万元 名 称投资期正常运营年份2012年2013年2014年2015年一、销售收入:20820.0020820.00 20820.00 0.00 (1)家居仓储区6065.206065.20 6065.200.00 (2)灯饰仓储交易区2598.60 2598.60 2598.600.00 (3)地板仓储交易区3465.40 3465.403465.400.00 (4)装饰材料仓储交易区3324.00 3324.00 3324.000.00 (5)板材石材仓储交易区5
13、366.00 5366.005366.000.00 二、租赁及运营收入:0.00 767.00 1535.00 4636.00仓储租赁收入0.00 379.60 759.00 1518.00综合服务中心租赁收入0.00 0.00 0.00 408.00 品牌建材展示租赁收入0.00 0.00 0.00 1158.00装卸服务费0.00 75.00 150.00 300.00理货包干费0.00 43.00 86.00172.00信息系统收入0.00 20.00 40.00 80.00 运营收入0.00 150.00 300.00 600.00 其他业务收入0.00 100.00 200.00 4
14、00.00 三、项目营业总收入20820.00 21587.0022355.00 4636.00五、可行性研究结论5.1莒东新区建材家居商贸城项目建设,符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策;符合产业发展方向和要求;项目建设用地符合土地规划要求。辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。5.2项目的建设将推动十二五规划倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”,发展大商贸,建设大市场,搞活大流通,努力把莒东新区建材家居商贸城打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心。具有推动莒县现代服务业经济的发展,体系之进程,配套蓝色经济的建设,带动城市新型建材工业经济发展,扩大地方社会就业等现实意义。
15、峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。5.3莒东新区建材家居商贸城将招引一批建材品牌商入驻;吸引第三方建材家居经营企业。推动企业依托南部临沂商贸城物流优势条件,通过陆、铁流通,参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在日照的运营成本;有效实现地方经济宏观物流产值,增加地方财税。詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。5.4项目的建设将成为推动日照江豪建材城的有利补充,促进区域产业结构调整。莒东新区建材家居商贸城的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台;项目建设将成为莒县东部乡镇发展专业市场和物流产业形成互惠,互动,协同发展的一支重要经济力量。则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。项目在市场选址方面做了
16、充分的考虑:针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况,调查区域内建材家居市场层出上马,档次和品格高端的现实,结合项目的地块区位,在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排;重视消防、安全、卫生等环节的设置,特别是投资公司来自于日照市颇具规模的集商贸流通、农业标准化生产和房地产开发于一体的公司,对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略,概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设,为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上,项
17、目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。 胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。第二章 项目建设的背景及必要性一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景1.1 建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告:建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业,对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年,全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个,其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。 鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元;税金总额9.6亿元;摊们租金总额9.8亿元;浙江南当建材市场是全国最大的
18、建筑装饰材料市场,成交额达63.6亿元;第二山东淄川区建材城,成交额达41亿元;第三是南通市永兴商城,成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有:常州新区长江贸易中心、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。建材产品的热销,使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个,已出租摊位11万个,其中,建筑及装璜材料类摊位占81.2%;木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时,室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家,
19、装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列,成轻工业的重要支柱产业。 陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。1.2 建材市场形成的特点和问题 建材企业后向一体化发展趋势近年来,原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺,原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨,一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈,大型品牌企业与材料供应商合作紧密,拥有一定的议价能力,中小企业只能夹缝求生,日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手,通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作,以求降低成本。沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。 渠道商介入生产领域虽然多年以来,
20、建材卖场一直是代理商的天下,但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变,给多个品牌做代理的渠道商,日子越发不好过了。所以,部分渠道商离开建材行业,另一部分人涉足生产领域,开始打造独立品牌。钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。 资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候,建材城星罗棋布;经过近年市场化竞争,已经形成品牌化趋势。 资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题,因为早年的框架协议,在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大,国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以275
21、0万美元投资了上海安信地板。此后,安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼,这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮。 出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前,商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行,从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本,使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘。 跨界招募专业人才建材业其实是竞
22、争仍不太充分的行业。虽然,业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶,但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚。 专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势,如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后,越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋,“COPY至一度是部分企业的生存法宝。如今,随着行业的进步,越来越多的企业开始重视知识产权,相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外,有的企业为了保护自己的原创设计,在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果,保护产
23、权意识得到彰显!莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减。 品牌建设备受重视5年以前,建材商投广告还是凤毛麟角。如今,建材广告却是铺天盖地-电视、路牌、公交车、报纸、网络上,都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活,对于品牌建设基本“没有感觉”。如今,竞争使他们认识到,企业需要品牌,品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外,还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶。 家装行业面临拐点奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。房地产开发交房量下降快,市场在萎缩;困难之下,也有机遇。如果大型家装公司能够抓住机遇,加紧储备人才,加大投入,调整到位,将是一个大发展的机会。納畴鳗吶鄖
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