会计实务：租赁概述.doc

租赁概述 (一)租赁概述租赁租赁是以支付(或收取)租金的形式取得(或出让)一项资产的使用权的经济业务。租赁有两个基本的当事人，即出租方和承租方。出租方是指将其所拥有的资产出租给他人使用的单位和个人；承租方是指从他人手中租用资产的单位和个人。租赁一般是通过契约的形式来实现的。租赁契约即规定出租人在一定时期内将资产的使用权转让给承租人的一种协议，通常也可称为租约。租赁的特点租赁一般具有以下特点：1.租赁是将一项资产的所有权和使用权相分离的经济业务。采用租赁方式承租方不必以购买的方式获得一项资产的使用权。但在租赁的有效期限内，租入资产的所有权仍属出租方所有，租入方只享有使用该项资产的权利。这与企业购买一项资产不同。一般情况下，企业买一项资产，既获得了该项资产的所有权，又获得该项资产的使用权，同时享有和承担使用该项资产产生的所有报酬和风险。2.有些租赁是以租赁实物资产的形式达到融资目的。如融资租赁业务是一种特殊的信用方式，它一方面通过租赁拥有一项资产的使用权，另一方面通过租赁得到一笔相当于该项资产购置成本的信贷资金，以达到融资的目的。这与银行信贷业务不同，银行信贷一般是一种货币信贷，表现为资金运动的一种融资方式。3.租赁形式多样，可根据需要灵活选择。租赁的长期资产，一般都价值比较大，耐用期限比较长，或者是技术更新比较快。对企业来说，由于长期资产价值较大，或技术更新较快。有时与其购置一项长期资产不如采取租赁方式更为经济。如果购置一项资产只为了季节性、临时性或周转使用，大部分时间是闲置着的，这不但不能充分利用该项资产为其带来的经济利益，而且还需要承担该项资产上所有的费用与风险，这无疑是一种浪费，因而选择租赁方式有时更为合适。4.租赁一般涉及两方或两方以上的参与者。最通常的融资租赁包括出租方、承租方和供货方；通过举债方式租赁的，还包括贷款人等。租赁的分类租赁业务发展至今，已形成了一个专门的行业。租赁业务多种多样，按不同的分类方式可分为不同的种类。其中最一般的分类方式是按与租赁资产所有权有关的风险和报酬的归属分类，把租赁业务分为经营租赁和融资租赁。其他分类方式还有：按设备租赁的资金来源和付款对象分为直接租赁、转租赁和回租；按购置租赁设备的出资比例分为单一投资租赁和杠杆租赁。另外，有些国家从征税角度划分为有税收优惠的节税租赁和没有税收优惠的销售式租赁。最常见的是经营租赁和融资租赁。经营租赁经营租赁，主要是为满足经营上的临时或季节性需要而发生的资产租赁。这种租赁形式主要特点有：1.与所有权有关的风险和报酬实质上并未转移，租赁资产的所有权最终仍然归出租方所有，出租方保留了租赁资产的大部分风险和报酬，其租赁资产的折旧、修理费用等均由出租方承担。2.出租人一般需要经过多次出租，才能收回对租赁资产的投资。3.承租人只是为了经营上的临时所需，或由于季节性的需要，而不打算拥有该项资产时才采取租赁方法。因此，经营租赁期限相对较短，一般不延至租赁资产的全部耐用期限。4.租赁期满后，承租人将设备退还给出租人；或可以根据一方的要求，提前解除租约等。经营租赁一般没有续租或优先购买选择权。融资租赁融资租赁，指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。融资租赁一般具有以下特点：1.出租方仍然保留租赁资产的所有权，但与租赁资产有关的全部风险和报酬实质上已经转移。承租方需要承担租赁资产的折旧、修理以及其他费用。 2.租约通常是不能取消的，或者只有在某些特殊情况下才能取消。这些特殊情况一般包括：(1)发生某些极为偶然的意外事件；(2)经出租人同意；(3)如果承租人与原出租人就同一资产或同样的资产订立一个新的租约等。3.租赁期限较长，几乎包含了租赁资产全部的有效使用期限。4.融资租赁保证出资人回收其资本支出并另加一笔投资收益。在一般情况下，融资租赁只需通过一次租赁，就可收回租赁资产的全部投资，并取得合理的利润。5.租赁期满时，承租人有优先选择廉价购买租赁资产的权利；或采取续租方式；或将租赁资产退还出租方。融资租赁业务的种类融资性租赁是典型的设备租赁所采用的基本方式。根据承租人的不同要求和本身融资、融物的特点，将我国融资租赁业务划分为：1.直接租赁。系购进租出的做法。出租人根据承租人的申请，以自有或筹措的资金向国内、外厂商购进用户所需设备，租给承租人使用。直接租赁一般由两个合同构成：一是出租人与承租人签订一项租赁合同；二是出租人按承租入订货要求，与厂商签订一项购货合同。西方发达国家绝大多数租赁公司都采取直接租赁的做法。 2.转租赁。系租进租出的做法，即出租人先以承租人的身份，向其他机构租进租赁物件，再以出租人的身份将租赁物件转租给承租人使用。3.回租。企业因缺乏资金，将自有资产中较新的固定资产卖给能够办理融资租赁业务的机构，再以承租人的身份，向这些机构租回使用。4.杠杆租赁。杠杆租赁又称衡平租赁，是融资租赁派生的一种特殊形式。当出租人不能单独承担资金密集型项目(如飞机、船舶)的巨额投资时，以待购设备作为贷款的抵押，以转让收取租金的权利作为贷款的额外保证，从银行、保险公司、信托公司等金融机构获得购买设备的6080%的贷款，其余2040%的部分由出租人自筹解决，出租人购进设备租与承租人使用，以收取的租金偿还贷款。在国外这种租赁形式能以较少的投资享有全部的加速折旧或投资减税的优惠，不仅扩大了出租人的投资能力，而且取得了较高的投资报酬，所以称为杠杆租赁。同时，出租人把这些优惠的好处通过降低租金的形式间接地转移给承租人，因而杠杆租赁的租赁费用往往低于其他租赁形式。5.综合租赁。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易来料加工和产品的返销等贸易方式相结合，承租人以产品偿付租金的租赁形式。此外还有委托租赁、代理租赁与合办租赁等种类。委托租赁是出租人在自营直接租赁的基础上，因承租人在异地的关系，出租人委托他人代办手续及管理的一种租赁形式；代理租赁则与委托租赁相反，是租赁公司接受其他租赁公司或厂商的委托，代办租赁手续的一种租赁方式；合办租赁是两家以上的租赁公司共同出资办理一个租赁项目的租赁方式，租赁手续可由一家租赁公司作为出方代表办理。融资租赁业务的一般程序融资租赁业务因具有融资与融物的双重性质，其业务程序要比一般信贷业务的业务程序复杂得多。现就国内几家较大的中外合资租赁公司和国营租赁公司的做法，对直接租赁的业务程序作一介绍。直接租赁的业务程序从开始到结束分以下几个阶段进行。1.租赁业务准备阶段当企业决定采取融资租赁方式进行固定资产投资时，首先要进行新建项目或技改项目的可行性研究，并报经有权批准的部门批准立项后，做好以下三方面的选择：(l)确定采取设备租赁方式的选择。企业在资金比较缺乏而又必须进行固定资产投资的情况下，选择融资租赁方式比较适宜。(2)设备来源的选择。是用国产设备还是进口设备是企业采取租赁方式的第二个选择。一般企业为提高产品竞争能力而采用先进的设备，这些设备是国产设备不能替代的，因此选择引进设备。(3)租赁公司的选择。这是办理融资租赁业务的关键。企业要选择一家符合自己需要的租赁公司进行租赁业务委托，要在多家租赁公司之间进行比较，详细了解各公司经营租赁业务的资格、经营的范围、经营的能力、资信状况、融资融物条件等情况，确定最为优惠的公司作为委托对象。2.提出委托租赁阶段企业根据自己的需要，确定委托租赁的技术、设备，向租赁公司递交下列文件，提出租赁委托：(l)租赁申请书，承租人按申请书中要求填写有关内容，包括投资项目、投资金额和预测的项目经济效益情况等；(2)项目建议书和按国家规定的审批单位准许纳入计划的文件；(3)可行性研究报告或设计任务书，有权批准项目立项部门的批件；(4)还款计划落实证明文件；(5)经认可的担保单位出具的对承租人履行租赁合同给予担保的不可撤销的保函；(6)承租企业的工商登记证明文件(如营业执照等)和承租企业的有关财务报表(7)其它所需有关资料和证明文件。3.审查受理阶段租赁机构接到承租人的申请，仔细对所交材料进行认真审查，对项目进行审核调查和咨询旁证，对项目的效益、企业还款能力和担保人担保资格等进行审定，确认和同意后，内部立项对外正式接受委托。/lyacc4.业务洽谈，签订合同阶段选定租赁项目后，出租人应会同承租人与设备供应商进行技术和商务谈判，有关技术交流、设备选型、技术维修服务等方面的洽谈以承租人为主，商务方面以出租人为主，谈妥条件后，由出租人作为买方会同承租人与卖方共同签订购货合同。与此同时，出租人与承租人最后商定租赁条件，包括租金、租期和租赁费率等，最后签订租赁合同，并由经济担保人确定担保。 5.履行合同阶段(l)支付租赁物件价款。若购货合同是由出租人与供货人签约的，价款由出租人直接划付给供货人；若购货合同是由承租人与供货人签约的，价款由出租人先划给承租人再转付供货人。(2)租赁物件的验收。由承租人指定交货地点并负责调试验收，承租人应对各租赁物件的主要性能进行重点测试，确保租赁物件的质量。(3)承租人开出租赁物件收据。验收完毕，承租人要开出租赁物件验收收据连同原始发票一并交给出租人。 (4)承租人取得租赁物件的使用权并按起租通知书规定时间交付租金。出租人收到承租人开出租赁物件收据及原始发票后，应按实付租赁物件总成本及有关费用结付清楚后，按实付租赁物件总成本及每期租金金额，开具起租通知书通知承租人，从起租日起承租人即取得租赁设备的使用权，并按起租通知书规定时间交付租金6.租赁物件在租赁期满后的处理租赁期满，承租人付清租金及有关手续费后，对租赁物件可按合同规定条款续租、退租或交付产权转让费后留购。 融资租赁项目的立项融资租赁项目一般都是固定资产投资项目，包括基本建设(新建)和技术改造项目(扩建、更新设备)，这些项目立项的基本条件是项目已报经有关部门，有关部门已确认其项目建议书和项目可行性报告，在此基础上，租赁公司对项目进行严格的审查和评估，选择后受理。审查内容包括以下几方面：1.承租人委托的租赁项目是否符合引进建设项目国家规定的审批程序，是否备齐了委托租赁必须的全套文件；2.租赁项目在宏观上是否符合国家长期经济发展方向，并有利于调整投资结构，促进技术进步，是否有良好的社会效益。3.原料是否落实，水、电、气、煤、油、厂房等基础设施是否落实； 4.供、产、销是否衔接，是否是短线产品，是否能外销，是否能创汇；5.选用的工艺技术和设备是否先进适用；6.企业资产、负债、流动资金情况和企业进行负债管理的能力；7.企业经营、管理水平和消化技术能力；8.项目盈利能力和还款能力；9.项目配套资金是否落实；11.担保人资信和担保能力等。对融资租赁项目的评估，租赁公司有一定的评估原则。鉴于融资租赁注重的是租赁项目本身效益和企业将来的发展。为确保租金的安全收回，在对租赁项目进行融资审查评估时，应把租赁项目视为一笔最困难条件下的放款业务来对待。评估和选挥过程中遵循的一般原则，就是传统信贷方式遵循的原则：安全性第一，盈利性第二。即在确保正常租金收回的情况下，实现最大经济效益。评估的方法不同于信贷方式的评估，应比照项目融资审查办法来进行详细和全面的评估，并找出相应有效措施，靠项目本身将风险降低至最小限度。购货合同的签定购货合同是签订融资租赁合同的基础。购货合同一种由出租人与供货人签订，承租人联合签订认可；另一种由出租人委托承租人与供货人签订，经出租人联合签字认可。购货合同的内容应包括租赁物件的供货范围、规格、性能、价格、交货、付款、保险、运输、质量保证、人力不可抗拒因素、索赔等条款的规定。由于购货合同是租赁合同不可分割的副合同，因此在制订购货合同条款时，要与租赁合同条款相一致。1.签订购货合同的原则由于购货合同内容涉及到许多设备、技术方面的专业知识，在洽谈、签订购货合同时，商务、技术会谈可由租赁机构统筹安排。技术交流应以承租企业为主，技术条款的确定，由承租企业负责；商务会谈由租赁机构主持进行，商务条款由租赁机构负责并征求承租企业意见后最后确定。2.购货合同的条款(1)货物名称、价格、规格、数量等条款。这是购货合同所购货物的基本内容，这些内容一定要在合同中订明，以免发生货物不清、价格不明等问题。(2)支付方式选择的条款在租赁的国际业务中，购货合同支付方式通常采用信用证结算方式和凭租赁公司出具的银行保函交货方式，有时也采用托收方式。在租赁的人民币业务中，一般采用电汇和信汇或同一地区的支票结算方式，这在购货合同中需明确规定。(3)交货期与装运条款 对于交货，合同应明确规定一批交货还是分几批交货，同时应明确交货日期是在合同生效日后数天内，还是支付定金后数天内；或者明文规定月日前。在分批交货时，每批交货的设备、金额应附有明细清单，以便审单议付时核对。对于装运，合同中也应对各细项明确规定，以免发生租赁物件交接中因责任分不清而发生纠葛。(4)安装调试、设备验收和质量保证条款由于租赁项下引进的设备多是比较先进、大型的设备，在安装调试上有一定的技术难度，因此在验收、安装时都要有质量保证，购货合同中必须有明确的条款规定，以保证引进设备及时验收投产。(5)索赔、仲裁条款在租赁的国际业务中，租赁项下引进合同对索赔作了特殊规定，买方同意将索赔权转让给买方用户即承租企业，由其直接向卖方提出索赔，但可由买方协助。这样规定完全是由融资租赁的性质和特征决定的。同时，订立合同时，应注意仲裁条款的规定。作为设备进口业务，应尽量争取由中国对外贸易仲裁委员会仲裁。(6)特记事项的条款购货合同是租赁合同的辅助合同，其中必须明文规定下列特记事项：A、卖方承认购货合同货物是买方购入用以出租给承租人使用的；B、卖方向买方和承租人保证合同规定货物的规格、质量和性能等内容均满足承租人的使用目的；C、有关合同的货物质量保证及卖方应提供的其他服务和义务，均由卖方直接向承租人负责。(7)其他条款购货合同还要求对合同文字、文本、份数、附件、承租人对购货合同的认可等内容在有关条款中列明。 租赁合同的签订租赁合同由出租人与承租人签订，是融资租赁业务的主合同，其内容应包括当事人的法定名称和地址；租赁物件的名称、规格、数量和金额等；租赁物件的验收和保险；租期、租金、租金支付日期和方式；租金的担保；合同期满时租赁物件的处理；违约责任和双方商定的其他条款等内容的规定。下面我们对租赁合同的条款逐项加以说明。1.租赁物件条款租赁合同的标的物是承租人要求出租人为其融资购进的租赁物件，因此合同中对租赁物件的名称、规格、型号、数量，物件的技术性能、交货地点和使用地点等要有明确规定。2.租赁物件的交货、验收和税款费用条款融资租赁的租赁设备是由承租人选定的，因此租赁物件由卖方交货，承租人验收。为了明确交货和验收的责任，要求在租赁合同中设立交货、验收条款。如果是进口租赁物件，还涉及进口税金的问题。租赁物件应缴纳的进口关税、增值税和消费税等税款和费用，一般不包括在租赁设备价格之内，均由承租人支付，因此在租赁合同中应作出相应规定。3.租金、租期、租金支付日期和方式条款在租赁合同中，应订明租金金额，租赁期限，起租日期，每期租金的支付金额、支付日期和支付方式。在租赁期间，承租人应按照商定的日期和方式按期交付租金，这样才能避免纠纷。4.购货合同与租赁合同的关系条款在融资租赁业务中，租赁合同是购货合同成立的前提，是主合同；而购货合同是租赁合同的依据，是辅合同。因此购货合同与租赁合同两者之间既各自独立又相互依存、相互制约，应使这两个合同中的有关条款规定相互呼应。例如租赁合同中规定，租赁合同一经成立，购货合同非经承租人同意，出租人不得变更购货合同，以保障承租人的利益。5.租赁物件的所有权条款融资租赁的主要特征之一是租赁物件的所有权和使用权相分离的，租赁物件的所有权始终属于出租人。因此出租人对租赁设备的保障非常重视，因为设备在承租人手中，如果在租赁合同中没有规定的一些法律条款做保障，一旦发生租赁物件的纠纷，出租人就要受到利益上的损害。6.承租人不得中途解除条款融资租赁有别于传统租赁的主要一点是租赁合同一经生效，承租人就不能单方面提出解除合同，租赁物件经承租人验收出具验收证书后，如发生灭失或毁损情况，承租人不得终止或解除租赁合同，全部损失由承租人负担，不得免除承租人支付租金的绝对义务。7.租赁设备的使用、保管、维修和保养条款融资租赁业务中，出租人实际是融资人，性质上类似贷款人，而承租人是真正租赁设备的使用人，因此承租人有责任承担租赁设备的维修、保管和保养。在融资租赁合同中，一般都订有“租赁设备由承租人使用，承租人负责日常保管、维修和保养，使设备保持良好状态，并承担由此产生的全部费用”的条款。8.保险条款几乎所有的融资租赁合同中都订有承租人应对租赁物件投保的责任，不仅要投保设备本身的不可抵抗损害险，而且还要保其他意外险。这是保障出租人和承租人都可不受损失的重要手段。9.租赁保证金和担保条款融资租赁业务中，租赁物件的所有权属于出租人，承租人只有使用权，但是一旦承租人违约，出租人就将蒙受损失，所以在融资租赁合同中订有向承租人收取保证金和获得经济担保的规定。租赁保证金由出租人与承租人双方商定金额或按租金交一定比例，作为履行合同的保证；租赁担保是出租人根据承租人的具体情况，要求承租人寻找经济担保人，担保承租人切实履行租赁合同的各项条款的规定。10.租赁物件租赁期满的处理条款我国现行的租赁业务中，对租赁期满后租赁物件处理有三种方式，即留购、续租或退租，但大多数租赁交易中，承租人在租赁期满时，只需付名义货价即可获得租赁物件的所有权。11.争议的解决条款在履行租赁合同期间，出租人与承租人发生合同争议时，如何解决争议应在合同中加以规定。12.其他条款合同执行当时，如遇其他未尽事宜，可作补充条款，附加在合同中。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！