(杭州)科技园建设项目可行性研究报告.doc

XXX（杭州）科技园建设项目

可
行
性
研
究
报
告

目 录

第一章 项目基本情况 5
1.1企业概况 5
1.2 项目概况 6
1.3 编制范围与依据 7
1.4 研究的简要结论 7
第二章 项目建设单位概况及管理者简介 8
2.1 项目股东概况 8
2.2 公司主要投资管理者简介 10
2.3XX投资模式和发展理念 10
第三章 市场分析及项目定位 12
3.1 项目市场分析 12
3.1.1科技产业园创新发展的路径模式 ……………….12
3.1.2我国科技产业园自主创新模式存在的主要问题 14
3.1.3全面提升科技产业园自主创新能力的政策导向 15
3.1.4园区建设定位 17
第四章、项目建设规模与方案 18
4.1 项目建设规模 18
4.2 项目建设内容 18
4.3 园区建设规划 18
4.3.1高科技研发中心 19
4.3.2企业孵化中心及X化人才培训基地 19
4.3.3项目总部基地 20
4.3.4 X会议中心 21
4.3.5 其他商务配套 21
4.4 部分拟引进企业简介 22
4.5 科技园市场方案 23
第五章 技术方案 24
5.1 设备方案 24
5.2 工程建设方案 24
5.2.1设计基本原则 24
5.3.2 方案设计 24
5.3.3 结构设计 25
第六章 原材料及动力供应 26
6.1 动力供应 26
第七章 生产组织与劳动定员 27
7.1 生产组织形式 27
7.2 劳动定员 27
7.3 人员来源与培训 27
7.4 企业组织形式 28
第八章 环境保护及安全生产 28
8.1 建厂地点环境现状 28
8.2 设计采用的环境保护标准 30
8.3 设计原则 30
8.4 主要污染物与污染源 30
8.5 消防 31
8.6 节能节水 32
8.7 职业安全卫生 33
第九章 配套工程 34
第十章 投资估算与资金筹措 34
10.1 投资估算 34
10.1.1 估算内容 34
10.1.2 估算依据 34
10.1.3 估算过程 35
10.1.4 结论 35
10.2 资金筹措 35
第十一章 项目经济效益分析 36
11.1 项目投产后销售收入预测 36
11.2 估算取值说明 36
11.3 项目经济效益指标 36
11.4 财务估算表 37
第十二章 项目社会效益分析 39
第十三章 项目实施进度安排 40
第十四章 结 论 40
第十五章 附 件 41第一章 项目基本情况
1.1企业概况
1.2 项目概况
项目名称：XXXX·XX建设项目
项目投资单位：XX（中国）投资
XXXX（杭州）有限公司

项目合作单位：
项目设立背景简介：
项目立足杭州电子商务发展的助推的大环境下，大力发展电子商务行业。在此良好的投资环境下，XXXX（杭州）有限公司携手XX、XX·卖家推动建设XXXX·XX项目，积极参与到临平电子商务发展基地的区块经济的建设热浪中。
XXXX·XX的核心目的是以集约化和一体化的园区建设，强化竞争优势，助推电商发展，创建品牌资产。项目主要涉及领域为：企业电子商务信息化，电子商务产品、渠道及平台的建设和开发，投资咨询，项目评估，创投服务，集约化办公一体化，人力资源服务一体化，仓储物流一体化等
XXXX（杭州）有限公司将本着贯彻落实党和国家“提升自主创新能力，建设创新型国家”的发展战略，以先进的技术、科学的经营管理理念、丰富的项目运营经验和雄厚的资本实力，依托合作方专业的理论研究和创新型的网络产品研发，优质人才管理团队，吸引各路精英人才前来创业，并共享成功的喜悦。
项目拟建设地址：临平创新基地
项目投资总额： 6000万元人民币
项目占地面积：100亩
项目数据一览表：
主要内容
人民币
工程建设
占地面积

建筑密度

绿化率

容积率

投资强度

建设周期

总投资构成
项目总投资

其中
固定资产
购置土地

建设成本

开发成本

流动资金

财务指标
销售收入

年利润总额

年净利润

税费(含企业所得税)

年利税总额

投资利润率

投资净利润率

投资利税率

投资回收期

其他指标
项目用人

工作时间

项目年用水量

项目年用电

1.3 编制范围与依据
1) 项目设计中，将依据国家和地方政府发展高新产业的方针政策，以及企业总体发展战略规划，近、远期目标相结合，近期工程之间相互配合。
2) 各项计算力求科学合理，对项目的建设、生产和经营进行风险分析，留有余地。
3) 对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的规模和方案。
4) 根据国家有关法规，对项目的三废治理、环境保护、节能、安全卫生、消防等内容进行论证。
5) 作出项目的投资估算和财务评价，提出研究报告结论。
6) 编制依据：项目建设单位提供的有关基础性数据及资料。
1.4 研究的简要结论
本项目符合杭州打造“电子商务之都”的目标，项目定位符合区块市场要求，具有广阔的市场前景，市场需求量大。项目实施符合环境保护、劳动安全卫生、消防、节能等有关法规，并有利于项目的进一步成长和发展壮大。项目投资虽相对较大，但见效快、风险小、回报率高，且从长远角度看，符合国家的可持续发展战略，更具有良好的社会效益和经济效益。
第二章 项目建设单位概况及管理者简介
2.1 项目股东概况
本项目出资方：XX（中国）投资公司
杭州XX创业投资管理咨询有限公司拥有经验丰富的全球化运营和投资管理团队，投资业务涉及高新技术产业、金融业和X教育领域。迄今为止已成功投资近百家企业，其中多家企业已进入Pre-IPO阶段。聚光科技(FPI)、正泰太阳能、连连科技、硅银担保(SVG)、中国继续教育网等企业已发展成为国内行业领先企业，企业上市工作正在积极筹备中。
XX(中国)投资目前已投资的重点项目主要有：
1) 海南XX教育(控股海口经济学院)
2) 正泰太阳能
3) XX教育科技
4) 中国继续教育网
5) 聚光科技(FPI)
6) 红杉树信息技术(Infowarelab)
7) 红杉树网络科技
8) 红杉树视迅
9) 连连科技
10) 红孩子(Redbaby)
11) 幸星动漫(Xing-xing)
12) 快康医疗(Quickcare)
13) 每日科技(MRtech)
14) 梦凯网络(Yoyoor)
15) 简单科技
16) 中国绿线(Gtel)
17) 联众旅游
18) 绿谷X
……
浙江XX有限公司
浙江XX有限公司(以下简称XX)，组建于2009年5月18日，企业性质为有限责任制。公司以实业投资为龙头。集房地产开发的前、中、后期工作为一体。业务范围将遍及房地产开发、设计、施工、销售、企业融资等多个领域。公司实行现代化企业层级管理制度。企业的高级管理团队拥有在企业管理、建造、项目营销、园林设计、社区配套、内外园区规划等方面多年的成功经验。 在这样成熟团队的带领下，必将使公司的业务得到长足的发展与完善，带领企业成为产品性价比和客户满意度极高的房地产行业龙头。
浙江XX有限公司目前已开展项目：
1) XXXX·XX
2.3项目股东方投资模式和发展理念
XX和XX根据自己对中国国家发展战略、政策法规、经济发展、人才以及国内外市场的深刻理解，将自己的核心投资领域主要聚焦于3.5个行业：高科技、教育、金融，以及上述行业的落脚点——科技园服务平台，目标是利用金融业、教育力量和科技园服务平台，提升国家科技业的产业化能力和X化水平。
本项目——“XXXX·XX”就将是紧紧依托杭州乃至长三角的人才、技术、资本、市场等优势，充分发挥团队的全方位优势，成为新一代科技园模式的又一成功典范。
同时，将尽自己的能力和经验，为进入科技园的项目和企业的成功成长，努力提供以下帮助：
1、全球化的视野
2、创新的商业模式
3、强大的品牌支持
4、个性化的企业发展战略
5、市场化的运营指导与支持
6、完善成熟的IT技术服务平台
7、健全的融资和退出策略
8、先进的X化资源
9、一体的配套服务
项目整合优化了良好的外部投资环境，主要体现在：
1、 浙江省及杭州市、临平、电子商务基地等各级政府及有关部门的有力支持和促进；
2、 接轨世界一流水平的大学与研究机构，拓展X人才交流与X合作；
3、整合以世界一流创新企业、院校为代表的全球创新资源，针对实用科技领域、电子商务技术领域,为经济发展提供创新研究与服务支持，充分拓展已有国家和区域创新体制在科技园建设中的领头和骨干作用；
4、融合国内外风险投资与科技金融，推动以电子商务创新为核心的创业投资活动，通过建设X一流的创新示范基地——XXXX·XX，为提升临平乃至杭州市的电子商务创新创业支持体系服务；
5、采用吸引电商入驻，风投资金支持的新模式，通过电商卖家的减少投入，增加产出，提升自身的造血功能，达到良性发展；
而在科技园内部，在园区大的管理架构下，通过搭建产业、人才平台，来构建临平、杭州市、乃至长三角地区X项目合作、X科研成果转化、创新科技研发和创新人才培育的重要园区。
产业平台——确立以无污染的电子商务科技产业为主，用风险投资作依托支持，帮助项目内企业迅速做强做大，同时也给当地创造良好的经济效益；
人才平台——通过定期举办行业会议、人才培训、人才交流，来吸引高层次人才走进来、走出去，为项目搭建一个智力平台。
科技园在杭州良好自然生态环境的孵育下，凸显科技园自然、人文、科技、创意和创艺的创业氛围，愈发显现XXXX有限公司长期着力建构的提升企业项目形象、提高生产效率、提拔服务质量、提供人文关怀健康、提倡资本高效、提振全球竞争力的目标体系。
我们真切地希望进入科技园的项目和企业能够同XXXX·XX与积极、快速发展的社会、经济一起，共同快速成长。
第三章 市场分析及项目定位
3.1 项目市场分析
电子商务将逐渐取代传统商业模式而成为21世纪经济活动核心，对此，全球已形成共识。以欧美国家为例电子商务业务早在19世纪就已开始发展.在英法等欧洲国家电子商务所产生的营业额已占商务总额的1/4，而在美国则已高达1/3以上。而在中国，2011年中国电子商务交易总额5.88万亿元人民币，网络零售总额7500亿元人民币，相当于社会消费品零售总额4%以上，与美国和欧洲的市场有很大的差距。XX网自从2003年成立后，交易额迅速发展，2007年交易额443亿元，2008年交易额999.6亿元，到2011年已经达到6000亿元。预计2013年，中国有望成为全球第一大网络零售市场，到2015年，中国电子商务消费总额达12万亿元。
3.1.1科技产业园创新发展的路径模式
科技园创新发展路径的两种模式。按照提升创新发展能力的路径模式不同，可将世界上成功的科技园分为两种发展模式，一是市场主导型，如美国的硅谷；一是政府扶持型，如印度的班加罗尔地区。前者依靠区位优势、产业关联、文化传统及资源配置等因素，实现市场与产业的互动，并由区内企业集群合作竞争机制和独特的文化激活创新动力；后者更多地体现政府意图，由政府规划和管理，在资金、政策、人才等方面给予优惠，力图以市场机制为平台，强化政府动员资源的能力。当然，两种模式中，政府与市场的作用并不分离，而是相互补充。
模式一：美国硅谷。美国硅谷始于20世纪50年代，在斯坦福大学工业园基础上演进而成，是美国最成功的科技园。自20世纪50年代以来，美国100家最大的技术公司有1/3在硅谷，仅1990年，在美国电子产品出口额中，硅谷企业就占了1/3，现已成为世界信息技术和其他高新技术产业的“圣地”，并孕育了20多家全球百强高科技公司，如Intel、HP、苹果等。在创新发展能力的路径上，硅谷开拓了高新技术产业的发展模式：风险投资、孵化器、股份期权等。
其特色表现为：(1)聚集了大量的技术人才和研究机构。早在20世纪80年代，园区就业者中近四成为大学毕业生，有七千名以上的博士，研发人员占总从业人员的10%以上，先后有40多位诺贝尔奖获得者。高人才流动率和有效人才激励机制是硅谷创新网络的显著特征，并因此形成了持续创新的氛围。(2)“大市场，小政府”的运作模式。政府提供良好的基础设施和相关政策，完善的企业制度和专业化分工，在区内企业竞争合作中形成区域创新网络。硅谷是一个以网络为组织基础的生产系统，这种集群机制大大降低了创新发展成本。(3)硅谷成为风险投资的发源地。风险投资机构不仅为硅谷高技术企业的创立与成长提供了有力的资金支持，还扮演了不断促进企业技术创新的重要角色。(4)鼓励尝试、容许失败的硅谷创新文化。企业家们勇于创新、乐于冒险、崇尚开拓成为硅谷创新发展能力的精神源泉。
模式二：印度班加罗尔。班加罗尔是印度南部卡纳塔克邦的首府，起步于20世纪90年代初，核心区1.5平方公里，是印度的软件之都，现已成为全球最重要的计算机软件生产、加工和出口基地之一。在创新发展上，班加罗尔的做法是：第一，政府产业政策的支持。依靠政府迅速改善建园时落后的基础设施，为园区科技人才提供一流的工作和生活环境，不直接干预园区产业发展，通过产业规划、加大研发经费投入，对风险投资和人才发展推出了一系列优惠措施；第二，完善的IT产业技术教育体系和培训体系。班加罗尔汇集了印度众多优秀的技术和管理研究机构，源自于公立学校、民办的培训机构和企业三位一体培训途径，确保了园区企业强大的生力军；第三，积极吸引XIT产业投资，包括全球IT企业和软件巨头，始终把持竞争的至高点，并通过苛刻的知识产权保护，树立吸引投资的标杆；第四，质量管理的X化、标准化与系统化，成为园区企业一项重要的营销手段，全面推行时间管理和资源管理；第五，中介组织起重要作用，尤其是产业协会——印度全国软件和服务公司协会在与邦政府协商、加速IT政策的改革过程中所起的作用功不可没；第六，规范、合作和信任的文化是园区企业的行为准则，合作网络的形成促进了区内企业互动从而推动创新。
3.1.2我国科技产业园自主创新模式存在的主要问题
一般认为，政府在园区自主创新上的三大职责是规划区域产业布局、建立创新体系、培育创新文化。东莞松山湖科技园在此方面进行了有益的探索，一开始即定位明确。基于承担起弥补东莞产业结构缺陷和城市功能缺陷的两大任务，园区在产业选择上重点发展高新技术产业，成为东莞承载高新技术产业的重要载体；在区域功能上，突出研发、教育、服务等功能，成为东莞知识创新、技术创新和能力提升的重要支撑。地方政府的角色和定位集中于加快建设创新载体、加速聚集创新主体、加快建设创新平台、加速聚集创新人才、完善创新服务体系、营造创新文化氛围等方面。
从创新力的角度，我国科技产业园虽有成就，但整体状态堪忧，园区定位并不清晰，政府、企业与市场角色时有错位，创新路径选择缺乏一致性。突出的问题及原因在于：
一是制度环境。自主创新以制度创新为基础，而目前我国科技园区却缺乏创新的制度和机制保证。由于处于市场经济的初级阶段，交易秩序不规范，地方保护主义严重，公平、规范的竞争环境难以成形，企业间竞争往往蜕变为单纯的、在信息不对称状态下的压价竞争，尤其是出口企业价格竞争更加明显。同时，政府维护知识产权不到位、企业商业道德缺失，不正当竞争如窃取商业秘密等行为较为盛行，企业自主创新缺乏制度上的激励保障，加之某些国有科技产业改制不彻底，长期依赖政策扶持、国家投资等心理惯性仍在持续，反过来严重影响自主创新的制度和机制的培育。
二是资本结构。过多倚重海外资本，园区企业发展缺乏根植性和创新动力。对外资企业有着过高的期望，却不注重对国内科技企业的引进，求大求洋，造成国外大企业的投入难以与本土企业相容与共，结果是“量大质低”。目前，国内许多园区的外资企业和本土企业主要以空间集聚为主，企业的根植性不强，相互依存度不够，只是形式上的产业族群，并非以其内在的机制和产业的关联为基础，背后的原因就在于集群源自地方政府优惠政策和劳动价格优势。但随着地区政策上的优惠差距日趋缩小，劳动力自由流动，园区内科技企业也可能流动，这种流动使园区内的企业缺乏强烈的根植性和归宿感，并且基于各种原因，外资科技企业的创新源泉也受到很多限制，大大削弱了科技产业园的创新动力。
三是集群机制。园区企业没有真正形成集群态势和建立集群机制，我国的科技产业园大多是在上个世纪80年代末90年代初在开发区热的浪潮中逐步发展起来的，产业分工与产业关联性先天不足，主要表现在：事前无统一规划，事中由政绩驱动，必然产生重复建设，进一步导致产业结构雷同，使得大多数园区都集中在信息产业、生物医药、新材料与新能源等少数几类项目上；由于相互支持和依存的专业化分工协作的产业发展网络没有形成，大多数园区高科技企业所需的关键性材料、配件大都依赖进口，园区企业在业务上关联性差；产学研合作机制不完善，甚至脱节，以致科技成果的转化率低下。
四是风险体系。园区风险投资机制尚未有效建立，渠道不畅，创业支撑体系不完善，园区内具有企业家精神的创业者缺少风险资金的及时支持，创新成果转化为现实生产力往住只是一种愿望。在经济全球化时代，社会资本已成为一个地区维持竞争优势的重要因素，“社会资本是指在一个特定的区域内，两个以上的个体或组织通过相互联系和相互作用过程中所形成的社会网络关系来获取稀缺资源并由此获益的能力，其组成要素是信任、互惠的规范和网络。” X经验表明，在一个特定的区域内，个体或组织通过相互联系和作用所形成的社会网络关系来获取稀缺资源已经成为创新的重要路径，我国大陆地区的科技产业园与美国硅谷、我国台湾地区新竹科技园等科技园相比，一个很大的差距就在于社会资本不足，交易费用高，背后缺乏园区创新的风险保障体系，园区企业之间、专家之间信任、合作的成本太高，甚至不太可能。
3.1.3全面提升科技产业园自主创新能力的政策导向
第一，以企业集群为导向，通过战略规划培育产业发展网络，奠定创新发展能力的基础。规划为政府职责，园区发展战略规划的核心是明确优势产业发展的指导目录，提出具体的战略举措，提高作为一个整体的园区的核心竞争力。尤其在资源利用、产品开发和生产、市场开拓及服务等方面，形成不易被其他地区所模仿的综合比较优势，为形成新的产业组织形式和模式服务，以引导产业集群及产业布局。具体来说，必须根据产业关联性，建立起以企业集群为导向的产业发展网络。在分工协作、本地结网形成集群的原则下安排项目，构建大、中、小企业紧密配合、专业化分工与协作完善的产业布局；针对大多数园区产业配套能力弱的现状，以区内大中型高科技企业或企业集团为龙头，通过产业环节的分解，衍生出一批关联企业，尤其是积极为进入园区的跨国公司提供相关服务，增强这些企业的根植性。
第二，构建区域性创新体系，形成多样化的产业集群。(1)建立技术创新体系，完善以专利制度为核心的知识产权保护体系。在保护创新者利益和积极性的同时，促进技术合理有偿的扩散，最终促使其他企业的进步。如苏州高新区从2002年以来，与30多所国家级院所建立深层次合作关系，引进和成立了40多家科研机构和研发中心；协助园区企业建立信息网络，当好园区企业与大学和科研机构之间的“媒人”，建立以企业为主体、市场为导向、“产”字当头、产－学－研紧密结合的运行体系，支持和鼓励企业与科研院所建立优势互补、风险共担、利益共享、共同发展的产学研合作机制，构建全社会的公共研发平台。(2)建立组织创新体系。有效整合企业资源、科技资源、人力资源等要素，用现代企业制度规范企业行为，将松散无序的产业组织结构调整为以产业链为纽带的产业群组织模式，并进一步通过规模化、专业化的途径来优化产业组织结构，努力培育有竞争力的龙头企业和拳头产品。
第三，建立以风险资本为主体的投融资的企业支撑体系，大力发展科技中介组织，营造创新发展能力的软环境。硅谷、台湾新竹科技园、印度班加罗尔等世界上著名的科技园成功发展的经验表明，风险投资的聚集对高新技术企业群的形成起着至关重要的作用。资料显示，到上个世纪90年代初，硅谷汇集了约美国三分之一的风险投资公司，吸引了60多亿美元风险投资基金，帮助创办了1700多家高新技术企业。风险投资机构是硅谷创新型网络资本系统中独具特色的结点。自主技术创新从最初的资金投入到最终的产业化，其间风险巨大，商业贷款变数丛生，普通投资者望而却步，完善风险投资机制，以公共政策吸引风险投资公司进入园区成为政府的责任。同时，健全的服务支撑体系，尤其是健全的中介服务体系对科技园提高创新发展能力意义重大，包括广告、律师、会计、同业公会、技术咨询服务、产权交易中心、教育培训与创业服务中心等中介服务组织不仅连接产销市场，也是沟通企业与政府的桥梁。政府要针对园区现有科技中介机构规模小、影响小、不规范、不自律等问题，强化科技中介服务组织机构建设，通过认定资质、委托任务等方式扶持发展，积极引导它们按照市场规律在竞争和服务中提高自身素质和服务质量，树立诚信形象，为园区企业科技创新提供权威的、公正的综合服务。
第四，培育社会资本，夯实园区物质基础。社会资本对科技园创新能力的培育与维持，促进园区的可持续发展有重要作用。良好的社会资本有助于企业获取和整合创新资源，提高创新的效率；园区企业利用社会资本可以获取和分享与创新有关的知识及各方面的信息，从而降低创新的不确定性；雄厚的社会资本可以有效减少园区内企业创新合作中的协调成本，促进企业之间合作的可能性，有利于从整体上提升园区的创新能力和增强园区的竞争优势。因此，政府在提升科技产业园创新发展能力的过程中，要在加大资金投入的基础上，高度重视社会资本的培育。
3.1.4园区建设定位
科技产业园是一座综合科技社区。现代的高科技园区规划思想并不将科技园作为单纯的产业区来看待，而是从城市整体角度考虑科技园在城市中的定位。科技园区应当能够实现某种程度的自给自足。成功的科技园不仅能够支持其内部生产与商业活动持续地运行下去，同时最重要的一点是保证作为园区内最重要的创新活动主体的员工有高品质的生活质量与互动的交流平台。一个重要的观点是，园区的自我满足并不是割裂园区与外部城市的关系，而是在内部即能够实现科技生产与城市生活的平衡。科技园区必须能够为周围社区提供必要的城市功能空间。
园区的发展离不开市政当局与当地居民的支持，规划时就需要考虑便利的交通联系，合理改善生态环境，提供适当的城市设施，能够融合当地社区发展。在科技园规模化生产中，考虑目标客户需求在产品设计中的体现，投资者需要明确自身定位，明确需要契入哪些行业的市场，从而制定适当的市场战略，对投资者的市场判断能力也提出了较高的要求。选择战略合作伙伴有利于开发商更准确的把握目标行业的产品需求，在不同园区建设中加快主导项目的推进。
产业集群模式。产业集群思想最早由波特在《国家竞争优势》中提出，“产业集群是一组在地理上靠近的相互联系的公司和关联的机构，它们同处或相关于一个特定的产业领域，由于具有共性和互补性而联系在一起。”从世界范围来看，产业集群正由压低成本的低端集群向依靠创新获得竞争优势的高端集群发展。在新型产业园区中，产业关联性并不是唯一甚至不是重要的促成企业聚集的因素，企业作为产业个体，其共同的需求特性与相互之间的互补能力促成企业在一定区域的聚集。世界各国高技术产业多数在大公司研究与开发部门、大学和公共研究机构密集的地区发展，不仅因为这些地区具有丰富的高素质人才和创新知识源，而且因为它们之间高效率的互动，形成强大的知识溢出效应。美国北卡三角研究园位于杜克大学、北卡州立大学与北卡大学三所大学构成的三角地带，该三角地带传统上是美国最具企业家精神的地区之一，区内以大学为主题的研究机构密集，创新较为活跃。创新文化催生了北三角研究园形成美国最著名的高科技企业聚集带之一，完善的中介与科研服务体系又促成了众多中小企业的创立，企业间的产业联系却并不明显。认识到创新集群的特征，这对科技商务园区相当重要，尤其是对于位于科技资源丰富、具备创新精神的科技园而言。规划与招商可以摆脱产业链思维，注重企业共同需求环境的建立，建设适合科技公司风格的环境，吸引风险投资与专业服务机构。
第四章、项目建设规模与方案
4.1 项目建设规模
本项目将建设成为采用5A智能化设计，集办公智能化(OA)、楼宇自动化(BA)、通讯传输智能化(CA)、消防智能化(FA)、安保智能化(SA)于一体的科技园。园区将建设低密度、生态型商务建筑群，集办公、科研、教育、培训等功能，为入驻园区企业提供高效、多能、全方位的服务。
项目建设过程将依托原有地形地貌，整个园区按照使用功能，划分为集约化办公基地、数据化平台中心、投融资服务中心、卖家销售资源中心、教育培训基地、生活商务服务配套中心等区块。
项目建成后，园区将引进众多成长型电商卖家。成长型卖家拥有见效快、扩张迅速的特点。据估算，园区年销售额可在原有基础上不断翻番，并可在6年左右的时间里，产生7亿元左右的销售收入，可同时容纳超过2000个就业岗位，同时年可向国家纳税超5000万元。
4.2 项目建设内容
本项目将建成集约化办公基地、数据化平台中心、投融资服务中心、卖家销售资源中心、教育培训基地、生活商务服务配套中心等功能区块建筑物。
4.3 园区建设规划
为了吸引高层次精英点上卖家前来创业、发展，XXXX·XX将建设集约化办公基地，卖家数据化平台中心，卖家销售资源中心等必要设备。服务中心建成后，XXXX·XX将引进包括XX、七格格、五洲在线等项目和公司来园区发展。
4.3.1集约化办公基地
集约化办公基地：
在园区建设公共会议室、“头脑风暴”室，提供全视频会议；建设公共办公区，实现打印、复印、扫描等一站式功能区，建设摄影、摄像影视区，提供产品拍摄，视频录制等影视服务，为入住XXXX科技园的创业者提供拎包入驻式的商务办公环境，建成卖家集约化的科技园。
“XX”在提供办公硬件的同时，为入驻卖家提供人力资源集成化服务，统一给予HR、前厅接待、财务、税务管理的专业化服务团队，解决人力资源不足或者过剩的尴尬局面，做到资源的整合和最大化，帮助卖家节省在人力资源费用投入，建设成为人力资源的集约化的科技园
主要通过办公集约化和人力资源一体化中心的建设，为电商卖家减少初期的投入和经营成本，帮助电商卖家更好地做到资金用到刀刃上。
4.3.2数据化平台中心
建立卖家呼叫数据中心：为园区内的入住卖家提供400、800等专业呼叫中心，实现线上销售和电话后端服务的完美结合，完善卖家自身的服务体系。
打造卖家数据服务平台中心，提供数据“云”服务，通过和XX卖家专业数据对接和匹配入驻科技园卖家数据，提供专业的数据报告和诊断建议，通过数据化营销和精准营销，解决园区卖家营销的数据支持。
4.3.3卖家销售资源中心
卖家销售资源中心将是项目在园区中的一个亮点。
卖家销售资源中心：

建立线上销售资源平台。线上优质促销活动资源、宣传分享推广资源、上游实业资源、产业升级融资资源。这些资源贯穿了创业卖家在发展各个阶段的资源需求。XXXX将大力引进优质、优势资源端口，如XX网、一淘网、XX、京东、苏宁商城等。通过合作和引进，集中促销、宣传、销售等方面资源扶持入住园区卖家，供其使用；定期与阿里会展、XX分销等入园合作，为入住园区卖家提供和上游实业对接合作的机会。
4.3.4 投融资服务中心
投融资服务中心：XXXX·XX在项目建成后，将引进XX投资、红杉资本、启迪投资等国内一线的金融投资机构，作为园区创业卖家的强大金融后盾。实地关注电商卖家的成长，对具有投资发展的电商卖家进行资金注入，迅速做大企业，获取投资支持。
4.3.5 其他商务配套
在科技园内及周边做好生活配套服务，做到“进得来，驻得好，发展快。”建设以餐饮中心、紧急医治处、咖啡酒吧文化街等配套设施。并针对卖家工作、生活需要，提供24小时餐饮、24小时交通等特殊服务。打造“XXXX·XX”独特、一流、贴心服务。
4.4拟引进企业
项目将大量引进中大型的电商企业；
4.5 科技园市场方案
科技园从建设之初，就将努力实践党和国家“提升自主创新能力，建设创新型国家”的发展战略，明确自己的任务是利用电子商务、金融业、培训和科技园服务平台，提升国家科技业的产业化能力和X化水平，严格制定企业引入标准，确定入园企业都能够符合上述要求，并给临平的发展和高新技术产业的进步带来积极的意义和明显、可延续、可复制的社会效益。
项目园区建设完成后，投资方将引入自行管理的公司和部分重点投资项目入园。其中部分企业都已经过多年培育，在市场上有不俗表现。根据项目园区建设实施方案，总用地面积约25亩，按照仓前高新园区的规划，将可建设集约化办公基地、数据化平台中心、投融资服务中心、卖家销售资源中心、教育培训基地、生活商务服务配套中心等合计建筑面积30000余平米。
我们预计在科技园建设完成并且企业逐步引入后，在接下来的几年时间，其生产贡献值、就业岗位贡献额、年度总销售额和预计税收等，都会有较大的增长。具体见下表(单位：万元人民币)：
预估年份
为企业投资额
就业岗位数
年销售额
营业税及附加
所得税
第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

随着科技园及其入住企业的不断成长、发展，各类数据都将会持续增长。尤其是科技创新带来的增值部分，随着科技园建设完成和高科技项目相继成长并逐步拥有自己的市场，项目总部基地、X化人才培训基地的建成并逐步发挥作用，可以预见，科技园的投资规模、就业岗位数量，特别是给临平地方带来的税收增加值，都是可以乐观预计的。
XXXX·XX也将联合国内外创投公司设立专项投资基金，投资园区内具备高成长性和核心竞争力的企业。实现风险资本投资和园区企业发展的良性互动。在满足风险资本投资和收益需求的同时，与地方政府一起，共同推动企业的发展。并且，XXXX·XX也将在园区内重点培育若干家企业，力争用若干年的时间培育出2-3家上市企业。

第五章 技术方案
5.1 设备方案
序号
设备名称
单价(万元)
总金额(万元)
1
水、电设备

2
办公设备

3
其他设备

总计

5.2 工程建设方案
5.2.1设计基本原则
(1) 严格执行国家和浙江省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环保和职业卫生方面的方针政策。
(2) 设备选型以先进、高效、实用、节能、可靠为原则，选用先进设备，尽可能在保证产品质量的前提下减少投资、降低成本。
(3) 园区总平面布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规划的要求。
(4) 土建设计按照现代企业形象的要求，在满足使用功能的情况下尽可能兼顾美观，做到经济合理、安全适用。
(5) 考虑公用各系统的配套。
5.3.2 方案设计
(1) 一期项目建设内容
项目一期建设内容为为：
集约化办公基地、卖家销售资源中心、教育培训基地、生活商务服务配套中心。以上建筑楼幢高度均不高于黄海标高50米。设计中力求立面简洁，讲求线，面的组合效果。立面划分以均匀分格的形式为主。X会议中心位于科技园中心位置，设计要求具有现代美感，体现简洁的艺术。
(2) 二期项目建设内容
二期建设主要为数据化平台中心、投融资服务中心、。楼幢高度均不高于黄海标高50米
(3) 立面形象设计
注重群体建筑的协调统一性，及形象的完整与统一，提高识别性，在建筑色彩上运用企业标准色，象征整个企业精神。并充分运用几何构图原理，以块、面、线结合，虚实对比手法，赋予建筑创意、个性、积极向上的时代感。
5.3.3 结构设计
1) 设计依据及自然条件
(1) 设计依据：
(a)《建筑结构制图标准》GB/T501054-2001
(b)《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
(c)《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
(d)《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
(e)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
(f)《砌体结构设计规范》GB50108-2001
(g)《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
(h)《多孔砖砌体结构技术规范》JGJ137-2001
2) 总平面布置
布置原则：
(1) 总平面布置做到功能分区明确，动力负荷集中，管线顺畅，人车分流，环境安全卫生，生产管理方便，符合城市规划要求。
(2) 在满足生产工艺、符合消防安全、卫生要求前提下尽量合并建筑，认真贯彻节约土地的基本国策。
(3) 建筑物的布置尽量结合地形、风向、地质、地貌，工艺生产和施工等条件，合理布局，节约投资，同时为生产、生产创造有利条件。
项目建筑密度为30%，总建筑占地面积为19900平方米。绿化占地面积为16650平方米，为项目总占地面积的25%。
地表雨水的排放采用有组织的暗管排水系统，集中排入园区外道路边沟或市政雨水管网。
建设场地地势平坦，设计地坪标高4.3m(黄海高程)，室内标高4.5m(黄海高程)。
园区内道路呈环形网状布置，按公路型道路设计，采用水泥混凝土路面。主干道规划路宽8米，次干道路宽不少于6米，路缘最小转弯半径8米，可满足运输、人员交通及环保、消防、安全等要求。
园区内绿化将做专业设计，绿化重点在园区花园及道路两旁、建筑物周围以及园区内无法利用的三角地带，合理种植适合当地气候条件的乔、灌木，并充分利用闲散空地位置小型花坛和绿地，配植观赏性的花草树木，同时可在围墙内侧种植灌木绿篱，使全园区形成“点、线、面”相结合的立体绿化景观，以改善厂区小气候，同时有专门人员对绿化进行养护修剪。以创造一个优美、舒适的工作和生活环境。
第六章 原材料及动力供应
6.1 动力供应
1．给水方案及用水量
本项目给水水源为城市自来水，从市政管网中取水，经水表计量后，直接供给各大楼使用。预计每人每个工作日用水0.05吨，预计用人为5000人，工作时间为280天，本项目年用水量约为70000吨。用水主要为生活用水。
2．供电
a、设计范围
本项目生产用电总负荷主要为设备、照明、办公用电，用电通过开发区内供电线路接入园区内配电房，再由配电房向各用电点供电。
b、用电量及电压选择
经计算，年用电量约为1000万千瓦时，需配备二台1250KVA变压器；
第七章 生产组织与劳动定员
7.1 生产组织形式
XXXX·XX为合资企业。
7.2 劳动定员
项目建成后，园区各企业约需各类人员5000名，具体如下。
年份
工种
人数
年人均工资福利
合计（万元）
1
管理及高级技术人员

销售人员

技术人员

2
管理及高级技术人员

销售人员

技术人员

3
管理及高级技术人员

销售人员

技术人员

4
管理及高级技术人员

销售人员

技术人员

5
管理及高级技术人员

销售人员

技术人员

6
管理及高级技术人员

销售人员

技术人员

人员随生产的扩大逐年增加。主要技术人员、技术骨干从行业专家中择优聘请，其余研发人员一部分到大专院校本专业的优秀毕业生中挑选。管理销售人员等面向社会