中国人寿养老养生项目可行性研究报告.doc
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1、中国人寿养老养生项目可行性研究报告中国人寿保险(集团)公司养老养生工作组概 要中国人寿养老养生项目工作组成立以来,深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议,采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通,广泛与国外投资机构及养老机构交流,深入国内养老实体调研,取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议,并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询,历时4个多月完成了中国人寿养老养生项目可行性研究报告。报告共分九章,主要包括:项目的社会背景、政策背景及其开展的战略
2、意义;国内外养老市场的基本概况及其比较分析;项目的总体规划与战略发展目标;依托中国人寿的整体优势所形成的核心竞争能力;项目的整体运作模式和盈利模式;选择廊坊项目为样本模拟投入产出的结果;项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下:我国已进入老龄化社会,养老市场需求巨大,但养老产品供给严重不足,养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程,存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验,国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”,鼓励和引导社会机构投资养老产业,为中国人寿投资养老产业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促
3、进经济发展、改善民生,更有利于中国人寿形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态,在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。以美国为主的发达国家养老市场的快速发展,主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动,养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求,养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品,同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需
4、求十分强劲,但发展极不成熟。作坊式、规模小;服务差、配套弱;投入少、超低端;无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路,发展符合经济规律,具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。规划中的中国人寿养老养生产业,以中高端养老客户为目标市场,在区域规划和功能设计上,充分考虑经济资源、人文环境,气候因素,环境条件,地理特征,生态和谐等多方面的因素,在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区,满足老年生活特征的多
5、种需要,使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式;在配套服务上,提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系;通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段,构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系,以“大思路、大智慧、大决心”的气魄,形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品,打造与中国人寿国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业,实现我国养老产业的快速发展。把握宏观经济形势变化趋势,中国人寿利用最佳的投资“窗口”期,布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求严重不平衡的情况下,把握市场机遇,抢
6、占市场先机,打造主导市场竞争格局的养老品牌,通过参与制定养老行业标准,将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源,将为养老产业提供强大的内在支持,为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下,针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品,树立养老标杆示范,提高行业准入门槛,建立行业壁垒,有效避免行业无序竞争。从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看,发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式;必须具备科学的组织管理和高效的专业运
7、营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验,按照筹资管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面,试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构;在资产管理面,在成立管理公司的基础上,引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理;在物业管理面,吸收项目落地点优质地方资源,组建养老实体。在退出模式上,可将成熟的养老项目资产证券化打包上市,条件成熟时,也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上,可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理,最大限度提高产业的复制能力
8、。养老养生项目的所取得的收入是多方面的,其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围,则可取得可观的一级土地开发收入,如果将一部分土地部分进行进行房地产开发,建设成出售类物业,则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以廊坊项目作为养老基地样本测算,项目按照一二级联动开发,内部收益率可达22.5%,税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下,中国人寿投资建设养老产业,虽经济测算可行,但也存在一定的投资风险。主要表现在:由于几千年来“养儿防老”观念,加之当前国内传统低端养老机构为主体,管理
9、成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺,导致人们更新观念仍需时日;同时,商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺,各方面优惠政策尚须争取,以及专业人才匮乏,各项资源整合难度较大等。因此,项目运作过程中,必须谨慎操作,科学管理,充分发挥优势,合理规避风险,牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。报告认为,在全球金融危机的背景下,当前国家宏观经济政策相对宽松,投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值,特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应,具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险,但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇,以廊坊项目为切入点,确定一
10、级土地开发和养老产业的投资主体,加快推进养老养生项目的开展。目录前 言7第一章 背景及意义7一、发展养老产业的背景9二、发展养老产业的意义11第二章 国内外养老市场概况15一、国外养老市场概况15二、国内养老市场概况22三、国内外养老市场比较分析27第三章 总体规划30一、市场定位与经营理念30二、区域规划及选址原则32三、项目功能设计34四、配套服务35五、项目发展思路38六、项目发展目标39第四章 核心竞争能力40一、市场先发优势40二、整体资源优势41三、项目内涵优势44第五章 运作模式46一、发达国家养老社区运作模式46二、国内养老社区运作模式48三、项目总体运作模式50第六章 盈利模
11、式56一、国外养老社区盈利模式56二、国内养老社区盈利模式60三、项目盈利模式63第七章 投入产出分析66一、廊坊项目概况66二、基本参数假定及测算68三、开发成本及相关假定72四、养老养生基地开发进度73五、经营情况假定74六、项目总体发展方案76七、不同发展方案的现金流测算76八、发展方案比选81第八章 风险及关键成功要素82一、市场风险82二、管理风险82三、政策风险82四、关键成功要素83第九章 项目建议85一、项目结论85二、项目切入85三、实施主体85四、投资主体85五、协调主体85前 言一年以来,始于美国房地产次级抵押贷款市场的癣疥之患,逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大
12、的危机,对全球经济产生了重大影响。在当前世界经济和全球金融市场异常严峻的形势下,受外部影响越来越大的人寿保险业,其经营模式、资产布局和风险控制受到严峻的挑战。事实表明,依靠资本市场推动利润增长的经营模式已无法支撑公司可持续发展的战略目标。只有不断提高保险业务自身的盈利能力,保持资产与负债的适度匹配,建立与偿付能力相连接的内部风险控制机制,才能确保人寿保险业的长期生存和发展。危机与机遇如同一枚硬币的两个面,总是相生相伴。历史经验表明,一次大的危机在给经济社会带来剧烈调整和冲击的同时,也会催生新的产业,孕育新的机遇。国务院近期颁布的关于当前金融促进经济发展的若干意见明确指出:“支持相关保险机构投资
13、医疗机构和养老实体”。新修订的保险法也明确规定保险机构可投资于不动产。这些法规和政策的出台,打破了以往对人寿保险业在长期投资领域和金融服务领域的限制,使保险资金可以延伸到养老医疗、基础设施、房地产等领域,为人寿保险业的发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。我国已进入老龄化社会,养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时,我国养老服务产业尚处于起步阶段,社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧,供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台,在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾,又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题,形成
14、以“银发经济”为特色的新经济增长点。中国人寿以参与化解金融危机为契机,进入养老医疗领域,不仅顺应了国家经济发展的需要,而且促使其作为重要的资产配置渠道和资源整合手段,发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升中国人寿的品牌形象和核心竞争能力,有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。2009年全国政协会议上,杨超总裁提交了关于大力支持养老社区建设的提案,受到了社会各界的广泛关注。提案对我国养老体系建设存在的主要问题、大力支持养老社区建设的重要意义及有关政策做了重要阐述。杨超总裁指出“大力支持养老社区建设是落实党的十七大精神、促进和谐社会建设、满足
15、我国基本养老需求和改善民生拉动内需的重要举措”。建议国家“重点支持保险机构投资养老社区”,“保险机构在发展养老保险业务的同时参与养老社区建设,可以发挥专业优势,延伸服务链条,增加附加值服务;而具有长期性、稳定性特点的保险资金,也是养老社区建设资金的主要来源”。 2009年2月3日,集团公司投资决策委员会就关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业建议的议题进行了研究,会议认为“中国人寿通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应当前国家政策的发展方向,符合集团发展战略,有利于加强公司的资产负债管理,有巨大的经济价值和社会价值”。根据公司投决会的要求,集团公司牵头组建了由系统内各公司相关人员组成的
16、联合工作组。工作组在集团公司总裁室领导下,积极加强内部研究和外部沟通工作,在充分调研并对国内外养老社区、老年公寓及廊坊等地进行实地考察的基础上,初步形成了中国人寿养老养生项目可行性研究报告。第一章 背景及意义随着我国人口老龄化进程加快,我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值,当前国家鼓励保险机构投资养老产业,为公司开展养老产业投资提供了政策支持。因此,中国人寿投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势,符合当前的国家政策。同时,公司发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值,在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义,有利于拉动内需,促进经济发展;有利于改善民生,促进和谐社会建
17、设;有利于公司完善资产布局,实现可持续发展;是一项利国、利民、利司的重要举措。一、发展养老产业的背景(一)社会背景我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示,2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人,占总人口的11.6%,超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过10%即为老龄化社会的标准,事实上我国已经进入了老龄化社会。当前,我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势,据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右,约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口,加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩),使中国社
18、会面临越来越严重的养老压力,超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化,据全国老龄委抽样调查,有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年,显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段,供给严重不足。截至2007年底,我国各类社会养老机构仅有3.9万多个,养老床位只有149.7万多张,是老龄人口总数的1%,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相比,存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足,将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。因此,养老市场具有巨大的投资价值和广阔的发展空间,是典型的朝阳产业。(二)经济背景2008年至今,始于美
19、国的次贷危机在全球愈演愈烈,最终演变成全球性的金融危机,此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失,世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月11日发布的预测,2009年全球经济增长率将仅停留在1%,其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%的负增长。在这样严峻的外部发展环境下,我国长期依赖于出口和投资、第一产业和第二产业的经济增长模式受到了越来越严重的挑战。当前,出口已经呈现出负增长态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振,第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足呈现出缓慢增长的态势,客观要求我国经济发展必须转型,第三产业的发展将成为中国经济未来增长的主力军。对比发达
20、国家的经济增长方式,我国第三产业的发展仍然有很大的增长空间。因此,如何顺应经济发展转型的要求,投资养老产业,推动第三产业发展,将为公司带来重要战略投资机遇。(三)政策背景党和政府历来支持和鼓励社会力量参与养老服务业,胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说:“尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优良传统,也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德,给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰,让所有老年人都能安享幸福的晚年。”国务院在关于加强老龄工作的决定中指出:“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革
21、、发展、稳定的大局出发,高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业,逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出,国家鼓励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免税政策的落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施,政府要采取多种形式予以扶持,在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发后,为应对
22、危机对我国经济的冲击,我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁布了关于当前金融促进经济发展的若干意见,提出“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。”新修订的保险法规定,保险机构可投资不动产;保监会吴定富主席在2009年全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关的医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金运用监管政策的调整,为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境,有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据,公司应以参与化解金融危机为契机,抢抓政策机遇,尽快进入养老产业领域,通过投资养老产业形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态
23、,提升中国人寿特有的核心竞争能力,推动公司可持续发展。二、发展养老产业的意义(一)有利于拉动内需,促进经济发展1、发展养老产业能促进投资,带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下,扩大国内需求是当务之急,而发展养老社区,可以有效带动各个行业发展,符合国家“保增长、保民生、保稳定”的政策方针,有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。2、发展养老产业能扩大内需,提高经
24、济发展质量。过去几年,投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响,在经济处于下行通道时,投资和出口增长速度的放缓将严重影响一国经济的发展速度。实证表明,消费需求具有一定的刚性,在经济处于下行通道时,消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度,能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响,因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家GDP增长结构,我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老社区项目将能很好的引导和促进人们消费,一方面养老社区的建成,将会使得一部分人解除了对养老的顾虑,刺激当前
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