酒店公寓经营可行性报告.doc

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酒店式公寓经营可行性报告

鉴于港联物业（武汉）有限公司在多种经营项目拓展方面的需求，在现有市场及港联物业（武汉）公司发展战略上，需增加酒店公寓经营项目，特此可行性报告。

1、目的
分析港联物业开展酒店公寓经营上的可行性，包括集团在市场前景上、技术上的可行性及在资金、设备、人员以及用户需求等反面的可行性，以保证今后项目的顺利进行。
1 .1 港联简介
港联物业集团有限公司是合富辉煌集团控股有限公司（香港联交所上市编号：0733）的附属公司。合富辉煌集团是中国第一家在香港上市的房地产服务运营商，给港联物业品牌与发展提供了强而有力的支持。
港联物业集团总部设在香港，全资拥有港联物业（武汉）有限公司、港联物业服务（上海）有限公司、港联物业（广州）有限公司、港联物业（天津）有限公司等独资公司。
港联物业以创新的物业服务模式，提供基于实践并系统解决业主、物业、房地产商环节中和谐发展问题，为客户实现理想价值。港联物业以“来自香港，服务中国”的信念，服务区域覆盖全国，管理服务的项目面积超过1500万平方米，在中国范围内形成一张巨大而全面的实力网。
1 .2 酒店公寓概述
所谓酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：
    （1）出租率较有保证 酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；
    （2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；
    （3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。
    （4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。
1 .3 市场前景预测
酒店式公寓的发展前景随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。酒店式服务公寓的独特优势显现出其良好的市场前景。
武汉目前酒店公寓共有50家左右, 其形式主要分为以下几种：
n 短租公寓(如：武汉馨怡居自助公寓)
n 家庭旅馆（如：名门短租公寓，位于永清街汉飞青年城）
n 酒店公寓(武汉7日商务连锁酒店)

房型
价格（单位：元）
武汉白领公寓
一室带厨房
100-120
时尚丽江都市酒店公寓
一室带厨房
68-118
武汉新都时尚家庭旅馆
标间/套房(都带厨房)
68-128
武汉之家阳光公寓
标间/套房
100-130
武汉彩虹自助家庭旅馆
标间
45-60
武汉馨佳自助公寓
标间/套房
100-130

以上六家家庭旅馆的位置都位于武昌和汉口的中心位置。
1.4武汉市酒店公寓经营现状：
发展:去年酒店公寓发展飞速
价格:单、双人间价位大多为100-200之间
入住率:地段对入住率至关重要
利润:租赁型经济酒店，利润逐步下滑
结论：
2006初，各类酒店公寓纷纷扎堆武汉，地理位置好的酒店公寓入住率居高不下，房价也一直比较稳定，如：我司调查的永清街的武汉名门短租公寓入住率至少在85%以上，甚至需要提前预定。2007年普遍入住率可达80%， 预计2008年，酒店公寓经营市场会有更好的发展势头。
1 .5 经营模式
1 .6 包租模式，租赁业主的房间做港联家庭酒店公寓。这种模式的相关数据如下：
租金:
46㎡和50㎡月一室租金1500元/左右。
70㎡二室租金1800元/左右。
90㎡二室租金2000元/左右。
可用房数:
19层一层共6间房，一室、二室、三室各2间
其余空于房间共3间左右。
人工:
PA 2人
物业管理人员可以兼酒店经营。
1 .7 执行标准
入住：查验身份证等有效证件，签署住宿合同；核对房屋设施，交接公寓钥匙； 在房间空闲的时候，随时入住，房间有客户的情况下，入住时间为下午2点。
退房手续：提前1小时与我们联系，我们将前来办理退房手续；退房时间为中午12点以前，12点－18点退房算半天，18点以后算全天； 核对房屋设施，结清房租，退还押金，交还钥匙。
公寓卫生： 公寓在客人入住前均由专业保洁公司全程保洁消毒； 床上用品一客一换，同一客人每周更换。 为客户配备品牌优质生活用纸和饮水纸杯，客人入住期间请客户自己负责公寓的卫生。
延长住宿：延长住宿需提前2天与我们联系，经我们确认后便可生效。
提前退房：提前退房需提前2天与我们联系，经我们确认后便可生效。
水电费用：客户入住期间，每天可免费使用电5度，水免费，多出部分自理。
设施押金 ：公寓内有大量贵重设施和用品，自助公寓是完全的免打扰服务，收取一定的押金是必要的。3天以内（含3天）押金300元 4天-15天押金500元16天-29天押金1000元 - 30天及30天以上押金2000元。

2 财务分析
以开始三十间房计，十间一室一厅，十间二室一厅，十间三室一厅。
投入：1、半年租金 约（1500*6+1800*6+2500*6）*10=348000元
2、人工：1000*10*6=60000元
3、卫生用品：如被子、床单一间房500元，合计15000元。
4、其他杂费：10000（其中包括推广费用）
平均月支出：14167

收入：保守的估计在六个月入住率从0%到达70%。
单间价格：100元/天，套间价格：150元/天，180元/天
85%入住率的时候也总收入（100+150+180）*10*30*70%=90300元

六个月之内的赢亏平衡如下：

时 间
金

钱
0
第六个月
14167元
15050元
收支平衡点再第四个月
第四个月

3 风险分析
¨ 租金上涨风险，一年后房东提高租金。
¨ 经营风险，可能在第四个月还无法做到赢亏平衡。
¨ 竞争风险，如果行业出现恶性竞争，必将影响利润。

特此报告!

港联物业（武汉）有限公司
2008年6月23日

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