松鹤山庄老年公寓项目可行性研究报告.doc

顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目

可
行
性
研
究
报
告

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第一章 总 论 1
一、项目背景 1
二、项目概况 5
第二章 市场分析 7
一、世界人口老龄化及其相关问题 7
二、中国人口老龄问题及社会福利化现状 9
三、老年公寓发展现状 11
四、老龄人群服务市场发展特征分析 14
五、需求分析预测 15
第三章 场址选择 18
一、项目区位 18
二、场址建设条件 18
第四章 建筑方案 22
一、建筑设计指导思想与原则 22
二、总体规划方案 24
三、建筑方案 27
第五章 环境影响评价 34
一、环境条件现状调查 34
二、环境质量标准 34
三、设计原则 34
四、项目对环境的影响 35
五、施工期间的环保工作 35
六、营运期主要污染物 37
七、环境影响综合评价 37
第六章 劳动安全、卫生与消防 38
一、设计依据 38
二、建筑物耐火等级 38
三、劳动安全设施及措施 38
四、消防设计 39
第七章 项目管理 41
一、项目组织管理 41
二、开发模式及管理制度 41
第八章 项目实施进度 45
一、建设工期 45
二、项目招标 45
三、项目实施进度安排 48
第九章 投资估算 51
一、项目总投资估算 51
二、资金筹措 53
第十章 财务评价 55
一、编制说明 55
二、整体项目财务评价 56
第十一章 社会评价 63
一、项目对社会的影响分析 63
第十二章 研究结论与建议 65
一、研究结论 65

第一章 总 论
一、项目背景
1、项目名称：北京顺义区“松鹤山庄老年公寓”项目
2、项目地点：该项目位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄。
3、建设规模：该建设项目总占地面积265466m2（398亩）总建筑面积m2。
4、可行性研究报告编制依据
² 《北京城市总体规划（2004年－2020年）》
² 《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号
² 《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）
² 《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
² 、项目建设单位提供的有关资料
、 ☆ 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见
　　 国发〔2013〕35号
☆ 财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号
5、项目提出背景和建设的必要性
（1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种城市老年人聚居形式。
老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：
1）减轻子女养老压力，提高社会效率。
2）有利于老年人身心健康。
3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。
4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。
老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。
（2）从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84％，而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
（3）“老年公寓”市场潜力巨大
2010年据中国老龄工作委员会估算，中国老年人消费每年已达1万亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将进一步增长。由此可见养老产业市场潜力巨大。
（4）国家、北京市各级政府鼓励进行养老社区的建设
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。各级政府出台相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年社区的建设。北京的一些机构在吸取国内外养老社区的成功经验后，结合本地区老年人生活习惯建养老社区，都取得了良好的经济效益和社会效益。
（5）老年公寓发展趋势
Ø 社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念
Ø 社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平
Ø 老年公寓将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
Ø 老年公寓的开发以中档为主、辅之中低档和高档产品
对老年公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定北京市现有的多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年公寓的建设将成为未来一段时间内市场开发的主流。
（6）老年公寓目标客户需求及应对分析
老年社会的来临
专家预计我国到21世纪中叶 ，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
老年人收入水平
随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。
老年人福利水平
随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。
可见，国内老年人的居住现状亟待改善。目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓、养老院和老年护理院建设；同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。
加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院、北京市委市政府方针政策，构建和谐社会的新举措。所以，该项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速社会文明建设。
二、项目概况
1、拟建地点
本项目建设地点位于北京市顺义区大孙各庄镇湘王庄农业生态旅游示范区一侧。
2、项目建设规模与目标
本项目总用地面积398亩，总建筑面积㎡。
主要技术经济指标如下：
Ø 总用地面积： 265466m2
Ø 总建筑面积： ㎡
Ø 容积率： 1
Ø 绿化率： 60%
3、项目总投资
本项目总投资为万元。
资金来源为政府政策资金投入万元。
4、主要经济指标
项目完成后，实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。利润总额185286.71万元，净利润134764.67万元，销售利润率48.74%，投资利润率12.74%。项目寿命期内财务净现值为49900.42万元，内部收益率38.42%，静态投资回收期4.70年，动态投资回收期5.25年，盈亏平衡点为14.23%。
5、结论
本项目明显区位优势。
公路：京平高速公路西连首都机场，东连天津唐沽港，是北京市东部发展带的重要交通干线。向东4.5公里连接密三路，直接融入华北地区发达的公路网络。该项目紧邻顺平快速路，龙塘路，顺29路可直达，乘车方便。
铁路：平谷马坊专业从事货运的火车站通过市级公路——龙塘路与基地紧密相连，距离仅有4公里，车站年可供运力为300万吨，运输各类大宗货物极其便利。到达顺义地铁口车程15分钟。
水文情况：基地周边水源丰富，70米可以正常采水，镇域126家企业用水充裕。同时，该镇地下还蕴藏着丰富的矿泉水资源，很多市民慕名到该镇东华山、西华山两村品尝、取水。
环保：该镇地处顺义区东南，北侧分布有二十里长山。按照华北地区常年风向判断，我镇处在下风向，下游为大面积耕地。距离居住区较远，周边村广阔分布，自然灾害影响小。
电网：北侧4公里为110KV、220KV变电站。中心设110KVA变电站，电力出线方便。
该项目地区区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。

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第二章 市场分析
一、中国人口老龄问题及社会福利化现状
自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要》(1994～2000年)；《关于加强老龄工作的决定》；《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006年）；《中国老龄事业发展“十二五”规划》（2011年）等一系列政策及措施，有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。
但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。
因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。
二、老年公寓发展现状
有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适量，以适合不同层次老年人的需求。
发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。　　
发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。
老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。
但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
l．老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以北京市为例，截止2010年第六次全国人口普查全市常住人口为1961.2万人，同2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加604.3万人，增长44.5%。平均每年增加60.4万人，年平均增长率为3.8%。60岁及以上的人口为286.3万人，据悉2014年北京市常住人口已达2114.8万人，约占常住人口的14.6%，其中有20%的人具有较高的消费能力，即将有62万人需入住老年公寓和养老机构，而目前现有床位，远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。目前，北京养老机构总数401家，其中公办215家，民办186家。　民政部副部长窦玉沛此前明确指出，到2015年，“十二五”末，养老床位要达到每千名老人30张。北京市对民办养老机构出台土地、资金、税费补贴三方面优惠政策，鼓励民间资本进入养老机构，预计2015年北京养老床位数达到12万张， 2020年达到16万到18万张。在未来的5到10年，中国应有3～5家世界级的养老服务企业。这个远景，我们值得期待。在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。
2．老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
3．老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达5000－8000元，很多老年人只好望洋兴叹。北京市近年调查显示，50岁以上的常住人口中，60 ％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为3000元；可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
4．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。北京市老龄事业社会化运作已经进入推进阶段，但现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，民政部门资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，尚不能完全适应老龄群体的需求。
三、需求分析预测
全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。
目前我国老龄产业存在的几个问题
养老床位稀缺，截止到2010年底，全国各类养老机构的床位数量才353.2万张，每千名老年人拥有养老床位仅有19.1张，跟千分之四十的标准相差甚远。
养老服务体制机制不完善，养老机制缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性。
养老服务从业人员短缺，目前大约需要一千多万护理人员，而全国现有养老护理人员只有30万人，市场缺口达到500万。
人口老龄化结构问题比较突出，由于家庭结构和子女数量改变，家庭小型化、子女不在身边的空巢化，子女上班无法日常照料，急需快速发展社会化养老，使家庭、政府、社会力量相结合发展多元化养老。
1、观念的变化
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多
这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上280多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
3、老年公寓未来有较大发展空间
在2012年底召开的“2013年全国民政工作会议”上，民政部部长李立国公布了两个数字：截至当时，中国养老床位共有390万张，每千名老人拥有养老床位20.5张。而按照国际标准，每千名老人拥有的床位数通常为40～50张。若以此为标准，中国养老床位还空缺一半左右。这是一个巨大的市场。
随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
目前，北京市老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。
基于上述状况，北京市亟待需要建设一批全新概念的复合式综合性养老处所（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进北京市地区社会化养老的步伐，满足北京市人口老龄化日益增长的需求。

第三章 场址选择
一、项目区位
老年公寓选址（地块）应具备的基本条件
项目以老年人住宅为主，集休闲、养生、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：
Ø 地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。
Ø 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。
本项目建设地点位于北京市顺义大孙各庄镇湘王庄。建设地点距离城区30余公里，属于北京市顺义区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好，顺义是北京市重点建设的新城之一。这意味着未来几年国家和北京市将对这里进行大规模的投资开发建设，与人民群众生活息息相关的交通，教育，医疗等将得到大幅提升。事实上，国家和北京市对顺义的投资在最近几年就已经是大刀阔斧了。 顺义经济综合实力连续多年位列郊区之首，且经济发展后劲十足。北京市重点打造的六大功能区中，其中就有顺义的“临空经济区”。 医疗卫生：顺义医院已与中国医科大学全面合作，成为其附属医院，顺义区被评定为“国家卫生区”。 环境。顺义区被评定为“全国绿化模范城市”。交通。顺义公路总里程在北京处于前列，多条高速到达市区。其中顺义奥运大道的级别是郊区中唯一一条，仅20分钟就到达北四环。民航方面，首都机场位于顺义境内。轨道交通方面，有至少四条轨道交通到达顺义。 顺义新城主要特色是亲民亲水亲林，现北京最大的水上游乐中心，已成为国家的水上项目训练基地。为项目的建设提供了优良的客观条件。
二、场址建设条件
1、区域性质
项目所在地大孙各庄镇处于潮白河东部冲击平原二级阶地，镇域地形北高南低。北部二十里长山斜亘境域，有大小山峰12座，庞山山峰为最高峰，海拔213.2米，东、南、西部大部为平原，平均海拔30米，土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深4~10米，含水层平均厚度为20~50米，水质较好，能够满足生产生活需要
2、工程地质条件
大孙各庄镇湘王庄土壤为潮褐土和褐潮土，土地开发成本较低。地质情况较简单，无大的不良地质现象。
3、水文条件
顺义区区境内有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。大孙各庄镇镇域河流属蓟河水系，境风水资源较为丰富，地表坑塘水遍布各村，地下水深4~10米，含水层平均厚度为20~50米，水质较好，能够满足生产生活需要。
4、气候条件
顺义区大孙各庄镇属暖温带半湿润季风气候，四季分明。春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干燥严寒。年平均气温为11.5℃。1月平均气温4.9℃，最低气温零下19.1℃；7月平均气温25.7℃，最高气温达40.5℃。年日照2750小时，无霜期195天左右。年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季，多年平均水面蒸发量为1175mm。气候条件适宜
5、社会条件
北京市顺义区2012年，完成地区生产总值1103.2亿元，同比增长8.7%；完成属地财税收入415亿元，同比增长7.8%；完成公共财政预算收入86.2亿元，同比增长6.6%；完成固定资产投资410亿元；社会消费品零售额实现256亿元，同比增长18%；完成进出口总额170亿美元，同比增长10%。城镇居民人均可支配收入达到30530元，农村居民人均纯收入达到16010元，分别增长8%和12%。经济稳定发展，社会和谐安定。
6、交通及周边环境条件
大孙各庄卫镇位于京郊顺义区东南部，坐落在二十里长山脚下，东临平谷，南与河北省三河市接壤。紧邻顺平快速路，龙塘路和京平高速公路穿境而过，交通方便快捷。大孙各庄民风淳朴，资源丰富，农业优势明显，特色鲜明。先后建成的农业试验示范园、高新苗木园、观光采摘园、十里葡萄绿色长廊和万亩红提等项目倍受各界朋友青睐，新特新葡萄合作社被市农委命名为京郊首批三十家观光采摘园之一。每当葡萄成熟的季节，这里已成为北京市民休闲观光的首选之地。项目周边环境优美、空气清新、无噪声，绿树成荫，鸟语花香，项目绿地率达60%，项目选址完全符合规划划设计要求。
7、满足城市规划的要求
项目用地位于顺义区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划要求。
8、项目市政配套条件
（1）给水：项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。
（2）排水：采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污水与雨水管网。
（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网。
（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。
第四章 建筑方案
一、建筑设计指导思想与原则
1、规划设计依据
² 《中华人民共和国城市规划法》
² 《城市规划编制办法及实施细则》
² 《建筑设计防火规范》（GBF16-87）
² 《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）
² 《城市用地分类与建设用地标准》（GBJ137-90）
² 《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）
² 《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005）
² 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）
² 《城市规划编制办法》
² 《北京市城市规划行政技术准则》
² 《建筑无障碍设计标准》
² 《北京市城市总体规划（2004-2020）》
2、设计目标
将项目建设成为环境优美、人文气息浓郁的集生活起居、运动休闲、文化娱乐、医疗保健于一体的的多功能养老居住综合区。以提升城市形象、丰富城市功能、解决老年养老问题、构建和谐社会为服务理念；改变传统的养老模式，整合“山水田园”文化概念，缔造全新的社区生活和农家乐式的新养老生活；以让老年人感受到愉悦的休闲的晚年生活，让经营者获得最好的经营平台，并提升经营水平，以让市民认同，让政府满意，开发商获得适当的经济效益和社会效益为投资理念；以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施来定位。努力打造成为北京市老年公寓的亮点工程。
3、项目定位
（1）项目客户群定位
项目开发完成后主要客户群60%来自顺义区及周边区县的退休老人，以及子女常年在外工作，无暇照料老人且收入丰厚的人群；30%的客户群来自北京市区其他的退休老人；10%的来自于对北京市历史文化感兴趣的又有一定收入的其他地区的老人。
（2）项目概念定位
我国政府推动的养老新政策
我国政府制定《中国老龄事业发展“十二五”规划》，并鲜明提出“优先发展社会养老服务，构建居家为基础，社会为依托，机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。北京市政府推出的多项优惠政策。我国政府推动“9064”养老服务新模式，90%是居家化的养老，6%是的居家社区养老，4%的机构养老。
n 产品功能定位：养老康复功能、居住功能、休闲娱乐功能、度假功能。
n 园林规划定位：休闲养生、果蔬采摘、湖畔水系、观光游园、绿荫大道、体现京郊园林特色。
（3）项目产品规划定位
产品类型：以老年公寓为主的低密度住宅为主，社区综合会所等商业物业为辅的大型各类设施完善养老居住群。
整合“山水田园”文化概念，提供优质的社区生活和农家乐的新养老生活。
4、规划设计指导思想
规划设计指导思想旨在实现以下属性目标：
² 健康性——通过高新技术的运用，创造健康社区；
² 舒适性——减少城市环境压力，身心得以放松；
² 节能性——居住小区体现节能思想，实现资源的合理利用；
² 差异性——项目易与其他住宅项目区分，具有较强的个性；
² 经济性——建设物超所值经济实用的住宅小区；
² 安全性——运用智能化，体现生活安全性；
² 愉悦性——自然、和谐、健康、舒适。
5、设计特点
老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护护栏，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。
装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。
橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。
特殊要求：
在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计 “紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。
6、环境和建筑标准
在绿化设计上，绿林浅丘、阳光溪谷、郁荫缀坡的绿意长廊，潜山式谷地空间，利用地势造就森林、名贵树阵、花山、建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上，有意的大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表径流量。
本项目景观主要由小区内部和外部主体广场、小区外部绿化组成，要以配合区内各休闲广场结合为特点，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化（以名贵花卉灌木绿化为主，局部雕塑点缀其中），通过中心绿地、花池、花架、树木、雕塑等构成有主有次，层次丰富的景观环境。社区内林荫、长椅、喷泉、假山、楼顶花园与优雅建筑交织融合，形成一处真正的生态生活园区。做到每一幢楼都有最好的朝向和景观。
在总体布局上，以行列式为主，将建筑物沿周边布置。这样最大限度争取了内庭院的面积，使整个小区拥有一个面积较大的内部绿化环境。通过建筑底层的架空空间让视线通透，将整个组团各具特色的花园连成一个有分有合的完整体系。优美的园林绿化空间为居住其中的居民提供了一个休憩、娱乐、观景的居住环境。
针对单体建筑，利用开放的入户花园、生活阳台做绿化设计，将绿化由地面引向空中。整个园林景观层次丰富，多样化、立体化，使人有步移景易地感受。
景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。
7、建筑空间布局
项目总体规划设计主要考虑几个要素：
（1）充分利用区位、地形优势，建设具有一定文化底蕴，反映现代科学技术水平的城市形象地区，让历史与现代科技有机的实现统一。
（2）高效安全的交通、通讯系统。
（3）渐进开发、梯度推进，寻求一种最为经济和符合人性的规划改造建设模式，通过渐进式开发改造，与市场经济规律相结合，梯度推进，创造较为完善和具有鲜明时代特色的城市地区。
8、道路系统布局
结合周边环境与空间布局以及老年住宅的功能特点，以加强内部功能组织和便利内外交通联系的原则，将老年公寓出入口交通组织与中心景观形成入口对景，将道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。在康定路和丝绸之路设置小区主入口，车行主干道路宽9米，形成了本小区的道路骨架，满足消防车通行的机动车道外，小区支路及入户道路宽度均为3-6米。
静态交通规划也是本次规划设计的重要方向，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排，机动车停车分为两种方式，配合中心绿设置地面停车库，地上停车安排在建筑旁以减少停车对居民的干扰。小区机动车停车位规模按总居住户数的50%设置；机动车的集中停放，既减少了对小区内部交通的干扰，又便于集中管理。
9、公用工程
（1）给水工程
①水源：给水系统由该区自打井提供。
②给水系统
该区给水系统视供水压力情况分区加压供水。
住宅每单元入户管在室外设单元水表井，每户在厨房间设一块户用水表，水表后的支管沿走道上空敷设或局部沿垫层敷设，水表采用IC卡水表。
小区室外消火栓与低区生活给水管网连接，室外消火栓距路边为2.0米。
（2）排水工程
市政条件：采用雨污分流制排水系统，规划道路东侧和北侧布置市政排水管道。
（3）配电系统
①电源：设置10KV变配电室和发电机房，采用220/380V低压电缆向小区内各楼放射式供电，共需要3台变压器。
②负荷：多层住宅楼用电负荷为三级负荷，应急照明等为二级负荷外，其余用电负荷均为三级负荷。
③计量：在变配电室内低压配电屏上设置总表，对商业、办公及住宅回路单独计量，总容量为2*800，630KVA。
④用电负荷：住户每户用电负荷按5KW考虑，营业房按每平方米50W考虑。
⑤主要电气技术数据：小区变压器装机容量2500KVA，备电负荷（发电机）250KW。
⑥各楼进线均采用YJV22－1KV电缆穿混凝土套管埋地敷设，进楼处套钢管保护。