可行性研究报告(含酒吧、餐饮、影院、购物、室内游乐等-超高层建筑(娱乐主题酒店)、高档写字楼以及住宅).doc

成都城市活力之心·大魔方项目

可行性研究报告

城市活力之心·大魔方项目可行性研究报告
目 录
一．总论 6
1.1项目背景 6
1.1.1项目名称 6
1.1.2承办单位概况 6
1.1.3可行性研究报告编制依据 7
1.1.4项目提出的理由与过程 7
1.2项目概况 7
1.2.1拟建地点 7
1.2.2 项目物业功能构成 8
1.2.3主要技术经济指标 9
1.2.4 项目投入总资金及效益情况 9
二．投资资源分析与评价 10
2.1成都市社会经济发展评价 10
2.2天府新城区域投资评价 15
2.3项目位置选择 19
2.3.1地点与地理位置 19
2.3.2地块开发条件 20
2.4项目开发环境影响评价 22
三．项目相关市场分析 24
3.1 成都观演建筑市场分析 24
3.2酒店市场分析 25
3.2.1成都市星级酒店整体概况 25
3.2.2成都市星级酒店的分布状况 26
3.2.3成都市高星级酒店市场供需分析 28
3.2.4成都市高星级酒店市场未来发展趋势分析 34
3.2.5天府新城区域酒店市场分析 34
3.3写字楼市场分析 39
3.3.1成都市写字楼市场成熟度分析 39
3.3.2天府新城写字楼市场研究 41
3.4休闲娱乐市场分析 49
3.4.1成都休闲娱乐市场整体状况 49
3.4.2成都市电影院市场发展特征分析 50
3.4.3成都市夜总会及酒吧市场分析 57
3.4.4成都市电玩业市场分析 66
3.4.5城南区域休闲娱乐市场分析 72
3.5商业市场分析 77
3.5.1成都商业格局分析 78
3.5.2成都市商圈发展趋势 83
3.5.3天府新城商圈发展状况 83
3.5.4天府新城商业规划前景分析 84
3.5.5天府新城商圈商业供应特征分析 85
3.5.6 天府新城商圈商业需求特征分析 87
3.5.7项目区域商圈分析 89
3.6住宅市场分析 92
3.6.1成都住宅市场整体供需分析 92
3.6.2天府新城住宅供应分析 95
3.6.3天府新城住宅需求分析 96
3.6.4天府新城住宅客群分析 97
3.6.5天府新城住宅市场前景分析 98
四. 项目市场竞争力分析 99
4.1 项目各物业市场竞争力分析 99
4.1.1 项目观演建筑竞争力分析 99
4.1.2 项目酒店市场竞争力分析 99
4.1.3 项目写字楼市场竞争力分析 102
4.1.4 项目休闲娱乐市场竞争力分析 104
4.1.5 项目商业市场竞争力分析 105
4.1.6 项目住宅市场竞争力分析 106
4.2 项目整体市场竞争力分析 108
五．项目概念规划方案及与开发策略 111
5.1 项目主要功能板块及规模 111
5.2 概念规划的设计依据及理念 111
5.3 项目开发策略 119
六．项目财务评价 120
6.1 总投资估算 120
6.1.1 投资估算依据 120
6.1.2 投资估算 121
6.1.3 项目投资付款进度 123
6.2项目收入估算 123
6.2.1 销售进度 123
6.2.2 销售价格 123
6.2.3 销售收入估算 124
6.2.4 持有资产价值估算 125
6.3 财务评价指标 125
6.3.1财务评价基础数据与参数选取 125
6.3.2.现金流量分析 126
6.3.3项目利润及分配 126
6.4 资金需求与筹措 127
6.5不确定性分析 128
6.5.1敏感性分析 128
6.5.2盈亏平衡点分析 130
6.5.3风险分析与对策 130
6.6财务评价结论 131
七．评估结论 132
附件1 133
附件2 134

146
一．总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
城市活力之心·大魔方
1.1.2承办单位概况
项目承办单位由中冶成工和成都传媒集团两个股东成立项目公司，是在市委、市政府支持下决定成立的。公司的成立顺应时代要求和发展需要，着眼于推动成都市文化体制改革、文化产业发展。
中冶成工建设有限公司
中冶成工2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下辖分（子）公司40余个，集工程总承包、钢结构及装备制造、金属矿业开发、房地产开发、非标设备及压力容器制造、商品混凝土生产及工业设备检修、项目投资为一体的多元产业的大型综合企业。
中冶成工拥有冶炼、房建工程总承包特级资质在内的多项总承包和专业承包资质，是西南地区唯一的双特级总承包资质企业；拥有钢结构制造特级资质及钢结构、特种设备等设计、制造、检测许可证，在成都和上海设有现代化的钢结构及装备制造基地，其中成都钢结构基地是西南地区最大的钢结构基地。
成都传媒集团
成都传媒集团于2006年11月28日正式成立，其报刊出版位列全国前10强，广播电视跻身省会城市前列，是中国西部综合实力最强、影响力最大的综合传媒集团。传媒集团下辖一家影视剧制作公司、两家出版社、五张报纸、五个频率、八家网站、九个频道、十三本刊物。报刊受群占成都地区三分之二以上的读者市场，六频道约占成都地区电视受众市场份额的23%。
成都传媒集团以“资源资产化，资产资本化，资本证券化”为产业经营理念，建立科学、高效的集约型运营管理模式，充分整合内外部优质资源，做精传统媒体业务，稳健拓展传媒多元产业。成都传媒集团围绕报刊出版、广播电视等传媒主业，大力发展新媒体业务，通过资本运作，最终发展成为中国第一家以跨媒体深度融合为载体、以文媒互动为平台，以上市融资为扩张支撑的国际化综合传媒集团。
1.1.3可行性研究报告编制依据
① 国家制定颁布的有关法规条例；
② 项目地块红线图；
③ 地块的基本建设条件。
1.1.4项目提出的理由与过程
为适应成都传媒集团产业多元化的发展趋向，满足产业集中、产业发展、产业延伸的需要，在成都市委、市政府领导下，经有关方面批准，成都传媒集团拟在成都市高新区天府新城区域内，投资建设全方位地融入时尚、前卫的、国际化建筑元素，打造出以大型专业演出场馆为核心的复合式消费项目。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
成都市高新区天府新城站南组团
1.2.2 项目物业功能构成
大魔方项目将打造全新的、现代化的大都市生活方式，为全国乃至世界各地的游客提供一个充满活力的体验式旅游目的地，树立起成都在中国文化娱乐界的标杆地位。

大魔方项目主要由观演建筑、集群式商业（酒吧、餐饮、影院、购物中心、室内游乐等），超高层建筑（娱乐主题酒店）、高档写字楼以及住宅等五大功能板块构成。
1.2.3主要技术经济指标
项目基本经济技术指标如下：
序号
项目
数值
单位
车位数
1
净用地面积
178.11
亩

2
总建筑面积
571705
㎡

2.1
地上建筑物面积
473040
㎡

观演建筑
42640
㎡
342

集群式商业
100000
㎡
800

超高层建筑（主题酒店）
91000
㎡
728

写字楼
120000
㎡
960

住宅
90000
㎡
900

停车楼
29400
㎡
1217（含373机械停车位）

地面停车位

100
2.2
地下部分
98665
㎡

地下车库
84480
㎡
2413

观演建筑地下功能部分
14210
㎡

3
车位
3730
个

4
容积率
3.98

1.2.4 项目投入总资金及效益情况
项目总投资成本343771万元，其中自有资金2.0亿元，长期贷款5亿元，贷款期利息11973万元。
投资评价指标如下（所得税后）：
全部投资财务净现值FNPV（i＝8%）：36866万元
全部投资财务内部收益率FIRR：25.78%
项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性很强。

二．投资资源分析与评价
2.1成都市社会经济发展评价
随着成都国际影响力的不断提高，极大的增强了成都这座城市的吸引力，逐步形成了外向型、开放型的城市发展格局。
但是，成都尚缺少能够与城市气质、城市功能相匹配的时尚、现代、充满激情和活力的城市活力中心。
成都被誉为“天府之国”，常住人口1270.6万人。成都市是四川省的政治、经济、文教中心，是中国西部经济实力最强的特大型城市，是西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家级历史文化名城和旅游中心城市。随着成都经济的飞速发展，成都在中国的地位及影响力与日俱增。主要表现在以下几个方面：
地理资源优势

成都位于中国的西南部，是连接中国西部和东部的枢纽，占据西南地区的核心地带，成都独特的地理优势铸就了六朝古都、天府之国的美誉。
成都地处四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龙门山脉、邛崃山脉与成都平原和川中丘陵的交接地带，海拔387～5364米。 成都平原以适宜的地理条件，宜人的气候条件，自古以来都是文明的发源地，区域经济发展的重点，为成都一直以来的发展创造了良好的前提条件，加之成都处于多个山脉的交接地带，更增强了其区位的重要性。
资源条件
成都地处我国的亚热带季风气候区，热量充足，雨量丰富，四季分明，雨热同期。
优越的自然条件，充沛的降水，适宜的温度为成都提供了丰富的资源。从森林资源、景观资源再到珍稀物种资源应有尽有，名副其实的天府之国，铸就了“成都，一座让人来了就不想离开的城市”称誉，吸引了大量外来群体，助跑成都房地产业的高速而稳健的发展。
交通条件——水、陆、空交通网络发达
成都是西南地区重要的商品物资集散地， 宝成、成渝、成昆、成达铁路干线在此交汇，形成了以成都为中心的西南地区最大的铁路客货运输枢纽；公路四通八达，成都也是西南地区最大的航空港，成都双流国际机场已开辟国际、国内航线50多条，可与国内外70多个大中城市直接通航。成都已成为西部航空枢纽，将打造成中国四大枢纽机场之一；长江、嘉陵江、沙河等多条航道成为成都主要的水运系统。成都港建成后将填补成都水路交通运输的空白，成为集旅游航运、港口经营、航道养护、海事管理、综合开发为一体的水运综合基地。
成都有着发达的交通路网体系，水运，铁路，公路，航空构成了成都对外联系的纽带，是连接中国东部和西部的交通枢纽。发达的路网也为成都经济、旅游发展起到了支撑作用。
q 社会文化地位
教育情况
成都的教育产业发达，各类学校众多，至2006年底，成都普通高等学校有40所（其中211重点大学4所），中等技术学校35所， 普通中学536所，职业中学34所，小学527所，特殊教育学校14所。成都市各类学校数量众多，是中国重要的教育基地之一。
历史文化情况
成都历史悠久，建城迄今至少有2300多年，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。早在公元前四世纪，蜀王开明五世迁蜀都城至此，取周太王迁岐“一年成邑，二年成都”，因名成都。
汉代是全国的五大都会之一，唐代有“扬（州）一益（州）二”之称，北宋时期是汴州以外的第二大都会。西汉时期，成都的织锦业驰名天下，在城西南设置锦官，专管织锦，并筑有锦官城，故成都又有"锦官城"、"锦城"之称。秦昭襄王时（公元前三世纪中叶）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使9500平方公里的成都平原成为“沃野千里，水旱从人，不知饥馑，时无荒年”的“天府之国”。19世纪，法国旅行家古德尔曾赞叹成都是“东方的巴黎”。
q 旅游资源优势
成都特殊的地理环境、丰富的自然资源让成都旅游浓妆上映，成为历来游客快乐的天堂。成都凭借九寨沟、大熊猫、都江堰、青城山等世界独一无二的生态环境等，上映着幕幕大自然的魅力。
深厚的文化底蕴，给成都旅游资源增添了灵魂。以“三星堆遗址”、“金沙遗址”代表的古蜀文化一举夺魁，而作为农家乐的发源地和以“五朵金花”为代表的农家乐旅游模式在国内国际上备受青睐。
成都，优越的自然资源、深厚的文化底蕴、脍炙人口的美食三者的联合铸就成都旅游产业的国际地位。
2007年成都市接待国内游客4253.6万人次，比上年增长6.2%；国内旅游收入395.4亿元，增长22.0%；接待入境旅游者78.6万人次，增长35.5%；旅游外汇收入2.6亿美元，增长31.0%。旅游接待设施进一步改善，2007年年末，成都市三星级以上饭店98家，增加9家。旅行社258家，其中国际旅行社达39家。
q 经济地位
2008年成都市实现地区生产总值3901亿元，进入 “3000亿元”俱乐部；按常住人口计算，人均GDP达30855元，增长9.6%。成都市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，但是从人均GDP的情况来看则名列第一。说明成都市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。
会展经济
成都世纪城新国际会展中心总投资达50亿元，是目前西南地区占地面积最大的展览中心，占地1850亩。展馆区位于世纪城的东部，总面积20万平方米。
2005年7月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛珠三角9+2会议、啤酒狂欢节、世纪城成都之夜大型主题活动、糖酒会等大型会展活动，为周边酒店业提供了大量的客源。
2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，成都会展业仍举办了260多个展会活动，实现产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列。预计2009年成都举行的会展节庆活动将在280个以上，拉动消费超过200亿元。
随着成都市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都”的发展目标，会展业必将得到极大的发展，并成为城南副中心的支柱产业之一。同时，为区域带来大量的会展客源，带动酒店及相关产业的快速发展。
q 城市荣誉
年份
荣誉称号
2005
2005年《中国城市发展报告》对中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名，成都均进入了前10位；
2006
中国最佳旅游城市；宜居城市；宜资城市；中国十佳宜居城市；中国十大国际化都市；成都市城市总体品牌指数西部第一；城市旅游品牌全国第8位；
2007
中国十大最具投资价值的城市；城乡综合改革配套实验区；中国十大幸福城市
2008
中国最具文化底蕴城市排名第八；
2009
荣膺“全国文明城市”称号
成都近年来获得了一系列的城市荣誉，在中国城市中受到越来越多的人们的关注。成都市的城市地位与影响力正逐年上升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。
城市化进程
类比城市
成都
重庆
中国
北京、上海
东京、纽约
城市化水平
44%
低于40%
43%
84％左右
90%以上
人均GPD（美元）
3634
1384
1750
5500-8500
>30000
第三产业
47.7％
40％
39.9％
超过60％
接近80％
按照城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30％以后，将进入30－70％的国际公认的加速发展期。成都现阶段正是处在了这一高速发展的时期当中，城市化进程加快，未来发展潜力巨大。
西部成都走向中国成都
根据零点研究咨询集团最新发布的《零点宜居指数——中国公众城市宜居指数2006年度报告》，宁波、厦门、成都三个城市位列宜居城市前三名。同时，在上述报告中，三亚、成都、深圳三个城市位列城市包容性前三名。成都优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。
2007年，国务院正式批准了成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都市成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。成都市能够设立全国统筹城乡综合配套改革试验区是国家对成都统筹城乡发展实践的高度肯定，是推动中西部发展的重大战略部署，是成都加快发展的重大历史机遇，同时意味着成都正从西部成都迈向中国成都。
成都的国际地位越来越高
美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡和巴基斯坦等国家先后在成都设立了领事机构。目前，驻成都外国领事机构数量已达七家，在内地仅次于上海和广州，成都已跻身中国内地“领事馆”第三城。
目前，已有130多家世界500强落户落户成都。随着近年成都市利用外资逐年增加，在全国乃至国际上的影响不断提高，逐步奠定了其外向型、开放型的城市发展格局。
2.2天府新城区域投资评价
天府新城作为正在崛起的城南副中心，娱乐、商务、居住等功能产业聚集于此，已成为了开发的热土。
项目附近的天府新会展中心以每年近300场的展出规模带动了区域的发展，并为区域带来了巨大的人流。通过延伸会展业的产业链，可以创造出类似于拉斯维加斯的产业发展模式，暨以会展带动享受式旅游，将观演、餐饮、主题酒店等服务融于一体的新模式。
q 城市规划层面
随着成都市社会经济进入了城乡统筹和科学发展的新阶段，成都市已形成了新的城乡规划空间发展战略——“全域成都”的发展战略。该战略提出了“一城两带六走廊”的发展模式，未来城市将集中发展6条走廊，形成走廊式集中发展格局,串珠式布局结构,紧凑的城市形态。
2008年，成都先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，充分发挥新城聚集要素。

随着城市的快速发展，“南部新城”又称为“天府新城”，按照规划，向南将是成都市主要的城市发展方向，天府新城将成为一个人口密集的国际时尚区域，其国际化的城市配套，将吸引国内外大量高端人群入驻。同时因其处于城市南部发展走廊的核心位置，也将成为成都市现代服务业发展基地，其重要性不言而喻。本项目就处于天府新城的核心位置。
q 项目区域价值分析
路网发达，交通十分便捷
目前区域已建成的天府大道、红星路南延线、永丰路、益州大道、剑南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城区与天府新城形成无缝对接，为区域构筑了完善的交通路网体系。
地块周边的交通可通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路也可通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街方便快捷通达本项目。

在建的地铁1号线和规划中的地铁6号线在高新孵化园站交汇，与项目地临近。另外，项目地距离天府广场10分钟的车程，到国际机场15分钟车程，交通十分便利。
因此，随着2010年地铁1号线的开通，地铁6号线的建设，由公交、地铁等形成的交通网络，将为项目地块到达天府广场、国际机场提供最经济、快捷的立体交通网络。
综上所述，天府新城区域交通发展优势十分明显。
产业规划

天府新城的发展方向是将软件及服务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表性的战略性产业，打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。
预计2010年，软件及服务外包产业产值达400亿元，出口达5亿美元，从业人员达10万人以上。2015年，软件及服务外包产业产值达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员达20-30万人。
根据天府新城规划，新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能，产业发展是先导，是推动新城建设的力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展的必然要求，未来二者互相促进，共同发展。
2.3项目位置选择
2.3.1地点与地理位置
项目选址获得了市政府支持、同时在产业规划、区位及交通等方面具有独特的竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良好的发展前景。
项目地位于成都天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是成都南部新城中轴线天府大道侧余下的唯一一块可建设用地。
地块位置图
天府广场
天府立交
天府大道
天府新城
天府软件产业园区
项目地

q 选址天府新城具有以下优势：
政府支持
本项目拟打造的文化娱乐基地，与成都政府提出促进现代服务业的发展目标不谋而合，同时也符合天府新城服务业发展的规划，获得了政府方面的大力支持。
区位优势
项目位于成都中轴线人民南路南延线东侧。在城市总体规划中该段轴线定义为——科技商务中轴线。按照城市总体规划，该区域是“整个城市向南发展的先导区和核心区”，其区位优势明显。
交通优势
地块周边的交通通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街可以方便快捷通达本项目。
2.3.2地块开发条件
项目地块四面临路，交通通达性良好。地块形状较为规则，整个地块呈梯形状，南北短、东西长。项目现场地已经达到七通一平的施工条件。
地块总占地面积约178.11亩，土地使用权性质：国有建设用地。
目前已经平整完毕，地势平坦，四面临路，呈梯形装。地块北侧为在建的成都人民中级法院地块，西面临天府大道，与高新孵化园对望，南侧则为规划中的歌剧院，东侧临红星路南延线（濯锦南路）。

\项目地内情况 地块东侧红星路南延线

地块南侧民悦东街 地块北侧道路

地块西侧天府大道 地块西面高新孵化园
地形与地貌
地块位于成都平原南部边缘，地势平坦。
整个地块大致呈梯形状，南北短、东西长，地块东侧为府河。
气候条件
地块位于成都平原，气候温和，常年平均气温18摄氏度，属最适宜人居的范围。
施工条件
地块现场地已经达到七通一平的施工条件。
2.4项目开发环境影响评价
q 项目区域环境质量
区域大气质量影响因素主要来自项目工地自身部分建筑物，但对区域的影响较小。对区域声学环境的影响主要来自交通噪声，天府大道、红星路南延线等交通干道产生的交通噪声对区域有一定的影响。
q 项目建设和生产对环境的影响
本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有一定的影响。在设计中，针对污染源的实际情况，只要采取积极治理的措施，环境质量完全能达到国家有关标准要求。
q 项目的主要污染因素与治理措施
该项目建成使用后，所产生的废气、废水、废渣量较多，但有害成分轻，噪声强度低，均易于治理。
废气：废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。锅炉选用性能优越的燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放；餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施；卫生间、地下车库通过机械排风方式处理，采用机械排风。
废水：项目将严格按清浊分流放至排水管网。餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道；餐厅经营产生的泔水等将采用先进的微生物循环系统进行处理，以循环利用；粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理（停留时间48小时以上）后排入城市污水管道；地下层污水池均采用潜污泵提升排入室外雨水管。
废渣：在建筑外设固定场所集中存放垃圾，放置于加盖的垃圾箱中，每日清除外运。
三．项目相关市场分析
根据大魔方项目的功能构成，以下对本项目可能的成都相关物业市场进行调研，来判断本项目各物业的市场前景。
3.1 成都观演建筑市场分析
从成都城市发展和文化消费的角度看，未来几年成都市的文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。
目前，成都现在尚缺少能够举办国际水平的、高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的大型室内场所。
成都市拥有专业的演出场所28个，投资1000万元以上的娱乐场所20余个，当地演出团队57个，演艺人员在1000人以上。
成都现有的演出场所有：娇子音乐厅、锦城艺术宫、金色剧院、体育场、体育馆等场所。但是存在规模较小、功能单一、设备落后、装台不便、成本高等缺点。
目前，成都尚没有一个座位数超过一万座的演出和体育场馆，唯一一个9000个座位的室内体育观——四川体育馆，是上世纪八十年代修建，设备陈旧，功能不齐，难以承担高水平的演出和体育比赛。
在建有三座均不超过2000座的剧场式演艺场所。
因此，成都现在尚缺少能够举办国内外高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的场所。
从成都文化消费的需求特点看，随着2008年成都人均GDP突破3万元，文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。因此，从消费升级和功能缺失方面，需要为成都市提供能够满足人们日益提高的文化娱乐场所。
3.2酒店市场分析
成都市酒店业步入了成熟发展阶段，高星级酒店已形成了相当规模，各项设施配套完善，到2015年，成都市将拥有五星级酒店15家；到2020年，成都市五星级的拥有量将扩大至28家，未来高星级酒店供应量将会十分巨大。
但是，具有特色的主题酒店则相对较少，而市场上又有一定程度的需求，因而，主题酒店将具有较强的市场竞争力。
3.2.1成都市星级酒店整体概况
成都现有12家五星级酒店：四川锦江宾馆、成都总府皇冠假日酒店、成都索菲特万达大饭店、成都天府丽都喜来登饭店、成都加州花园酒店、成都凯宾斯基饭店、成都家园国际酒店、成都望江宾馆、香格里拉酒店、洲际大饭店、成都世纪城假日酒店、西藏饭店。以上成都11家高星级酒店表现出如下特征：
q 占据成都各个酒店业的黄金口岸
高星级酒店主要集中在市中心，交通四通八达，人气很旺。索菲特万达饭店在滨江河畔，处于高档酒店群之中，临近人民南路主干道。凯宾斯基酒店在人南立交桥旁，距离双流国际机场相当近，到天府新城总部区也只需几分钟车程。
q 客房入住率较高
从市场调研的数据来看，成都五星级酒店2007年全年的平均入住率在73%左右，而节假日的入住率可以达到80%—100%。比较中西部其他副省级以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外）。
q 部分硬件设施达到国际水平
成都高星级酒店除了其达到《中华人民共和国国家旅游局旅游饭店星级的划分与评定》要求的五星标准外，如成都索菲特万达大饭店、成都天府丽都喜来登饭店、成都凯宾斯基饭店、香格里拉酒店、洲际大饭店等酒店在一些酒店设施的配置上已经达到国际标准。
3.2.2成都市星级酒店的分布状况
成都星级酒店主要分布在CBD区域商务密集区（市中心），沿河自然风景较好的地带（城南区域的滨江沿线）以及人南南路、天府大道两侧，以方便来往商务人士。

成都4－5星级酒店的具体位置
序号
宾馆名称
道路位置
区域（环线）
星级
1
锦江宾馆
人民南路二段
内环线内
5
2
总府皇冠假日酒店
人民中路一段
市中心
5
3
天府丽都喜来登饭店
总府路
市中心
5
4
家园国际酒店
机场路181号
二环至三环
5
5
索菲特万达大酒店
滨江中路
内环线内
5
6
加州花园酒店
沙湾路
一环至二环
4-5
7
成都望江宾馆
下沙河浦42号
二环
5
8
凯宾斯基酒店
人民南路四段
二环至三环
准5
9
香格里拉酒店
水井街
内环线外侧
5
10
洲际大饭店
天府大道
南三环外
超5
11
成都世纪城假日酒店
天府大道
南三环外
4
12
西藏饭店
人民中路一段
内环线内
5
13
安国酒店
太升北路
内环线内
4
14
沃特酒店
太升南路
市中心
4
15
银河王朝大酒店
顺城大道
市中心
4
16
四川宾馆
总府路
市中心
4
17
绿洲大酒店
忠烈祠西街
市中心
4
18
岷山饭店
人民南路二段
内环线内
4
19
罗曼大酒店
人民北路10号
市中心
4
20
京川宾馆
一环路西一段
一环路外侧
4
21
新华国际酒店
鼓楼南街
市中心
4
22
文翰宾馆
一环路南四段
一环路
4
23
成都天仁大酒店
三洞桥路18号
市中心
4
24
紫微酒店
总府路8号
市中心
4
25
瑞景商务酒店
西安北路101号
市中心
4
26
成都花园城大酒店
大业路8号
市中心
准4
27
成都泰逸酒店
蜀汉路209号
二环至三环
4
28
河畔酒店
望平街滨河路8号
市中心
4

从上表及图中可以看到，在选中的成都市28家4—5星级酒店，其中有19家坐落于市中心区域，另有11家酒店位于交通主干道上，有5家位于滨江沿线。
4－5星级的酒店从分布位置来看城市中心区的数量占了总数的70%的高比例，也说明了越是高星级的酒店对地区位置的选择越为重视和明显，即分布位置为一个城市的中心商务圈，经济圈，形成高星级酒店分布的聚集圈层。
3.2.3成都市高星级酒店市场供需分析
汶川大地震对四川旅游业产生一定不利影响，但随着时间推移，成都市的旅游业已得到初步复苏。
在成都市经济发展走势良好的态势下，随着成都旅游产业的建设进一步完善，城市商务氛围的逐渐成熟，到蓉旅游及公务办公的人数将会稳步提升。预计2010年后成都市高星级酒店的市场容量将进一步增加。
q 成都市五星级酒店市场供应情况
酒店名称
楼层数
房间数量
四川锦江宾馆
9
480
成都总府皇冠假日酒店
30
434
成都索菲特万达大饭店
23
262
成都天府丽都喜来登饭店
35
401
成都加州花园酒店
18
430
成都凯宾斯基饭店
23
483
成都家园国际酒店
9
223
成都望江宾馆
5
314
香格里拉
36
610
洲际大饭店
31
600
世纪城假日酒店
19
792
西藏饭店

276
合计
-
5305

可见，成都的五星级酒店房间供应数量倾向于400～500间，虽然均已达到国家旅游局规定的五星级酒店客房数量的最低标准（40间），与国际上的市中心、商业区和度假区内的高级酒店规模相似，有向国际大都会酒店规模（800～1000间）的趋势进行发展。但尚未达到国际上常见的大都会中心的酒店规模（800-1000间以上）。
从客房总量来看，成都市现有五星级酒店，能够为成都市五星级酒店市场提供5305间各式客房，按每间客房可入住2人计算，则全市五星级酒店日接待量为10058人，相比2006年的3637间客房增加了38％。随着中航时尚购物中心、成都茂业中心及三峡广场内的高星级酒店逐步在新城南等地区建成营业，这一市场规模将进一步扩大，预计在未来2—3年，成都市五星级酒店将增加3—5家，各类客房将增加1200—2000间。
q 成都市酒店客户需求特征分析
旅游客群
近年来，成都国内旅游人数，旅游人数逐年递增，并保持了10%左右的递增，2007年达到了4253.63万人。涉外旅游人数，随着近年成都基础及环境设施的改善，涉外旅游人数增幅较大，保持了20%左右的年增长率，07年达到保持了785638人。
2001～2007年旅游基本情况
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
国内旅游人数（万人次）
2579.8
2808.73
2843.55
3215.34
3619.63
4003.71
4253.63
同比增长
—
8.87%
1.24%
13.07%
12.57%
10.61%
6.24%
涉外旅游人数（人）
345588
401165
226846
408814
500156
579693
785638
同比增长
—
16.08%
-43.46%
80.22%
22.34%
15.9%
35.53%
（数据来源：成都市统计局）
可以看出，除了2003年（“非典”事件）以外，成都的涉外旅游人数增幅较快，国内旅游人数也一直处于较平稳的增长，若四川九环线旅游工程（成都—德阳—绵阳—江油—平武—九寨沟—松潘—茂县—汶川—都江堰—成都）建成后， 该比率将会进一步增加，对成都的高星级酒店的需求也会进一步加强。
会展客群
随着成都市向国际化大都市的发展，国际会展中心的建成与投入使用，成都市已经成为了整个西部地区的会务中心。2008年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，成都会展业仍实现260多个展会活动产值超过13.5亿元，跻身中国五大会展中心城市之列。
外资企业
随着成都市基础设施的日渐完善，投资环境的不断提升，作为全球最具实力，也是商业嗅觉最灵敏的企业——世界500强加快了投资成都的步伐。根据最新公布的世界500强企业排名，落户我市的世界500强企业已达130多家，三年前仅有42家。
目前投资成都市的世界500强，主要来自美国、日本、法国、韩国和中国香港地区。有40家在蓉投资建立了448家外商投资企业；有32家设立了分公司；有48家设立了代表处或办事处。随着成都基础设施的进一步完善，整体经济实力的进一步加强，成都有望在未来几年内引入更多的外资企业，涉外人员的增长会增加对高星级酒店的需求。
q 成都市高星级酒店市场容量预测
结合成都市高星级酒店平均客房入住率、高星级酒店消费者留蓉时间，及近年来到蓉旅游人数发展趋势，在成都市经济发展走势良好的情况下，无论是成都市旅游景区建设、还是与旅游相关产业的建设都将得到完善，到蓉旅游及公务出差人数都将稳步上升。因此，除发生类似非典等重大事件，成都市高星级酒店的市场容量将稳步上升。
成都高星级酒店平均客房入住率
序号
宾馆名称
星级
入住（％）
淡季
旺季
1
锦江宾馆
5
80
100
2
总府皇冠假日酒店
5
65
100
3
天府丽都喜来登饭店
5
75
90
4
家园国际酒店
5
/
/
5
索菲特万达大酒店
5
85
100
6
凯宾斯基酒店
准5
/
100
7
香格里拉酒店
超5
70
100
8
洲际大饭店
超5
/
/
9
世纪城假日酒店
4
50
80
9
西藏饭店
5
35
74
10
安国酒店
4
/
95
11
沃特酒店
4
35
70
12
加州花园酒店
4/5
40
80
13
银河王朝大酒店
4
30
80
14
四川宾馆
4
35
85
15
绿洲大酒店
4
60
80
16
岷山饭店
4
60
85
17
罗曼大酒店
4
60
90
18
京川宾馆
4
60
98
19
新华国际酒店
4
40
75
（数据来源：市场调查）
从酒店入住率看，五星级酒店整体入住率情况明显好于四星级酒店。入住率高低可以分为淡季和旺季两个时间段，其中从淡季可以看出星级越高的酒店入住率相对越高，而低星级的酒店相对较低，四星级酒店淡季入住率普遍低于60%，而五星级酒店一般在60%以上；进入旺季时，几乎所有的酒店的入住率都很高，入住率达到了70－100％，其中五星级和后期新建的四星级酒店的入住率一般分布在90－100％之间。
成都高星级酒店消费者留蓉时间
据探访高星级酒店相关高层领导得出以下结论，对于高星级酒店客户留蓉时间的长短主要根据来蓉消费者是以什么性质来访决定：
对于商务型留蓉者，主要时间段在3－7天，即一般留蓉时间在一星期内的情况多数，也不排除少量来蓉时间在半月或一个月的商务型留蓉客户。
对于旅游型留蓉者，平均留蓉时间为2.5天，但也有少量5天内的留蓉客户。
访亲会友型留蓉时间（所占总体比例不大），多数为1－2天内。
到蓉旅游人数预测

可见，到蓉旅游人数稳步上升，从2003年的2843.55万人次上升到2007年是4253.6万人次，年平均增长率达到10%左右，随着成都市旅游及会展等相关产业的发展及逐步完善，到蓉旅游及商务旅游的人数将进一步上升，按照成都市近几年旅游人数平均增长趋势来看，在未来3年内到蓉旅游人数分别为4678.96万人次、5146.86万人次、5661.55万人次。
q 成都市高星级酒店的房价水平分析及走势预测
平均房价分析
酒店名称
2006