青山特色渔村建设可行性研究报告(优秀可研报告).doc

崂山.王哥庄

青山特色渔村
旅游项目可行性研究报告

青岛崂山区王哥庄街道办事处
青岛创意艺佰旅游规划设计院
2009.09
目录

一、 项目概况………………………………………………………01
二、 项目建设的意义与必要性……………………………………01
三、 社区发展原则…………………………………………………01
四、 旅游资源分类与评价…………………………………………01
五、 旅游发展SWOT分析…………………………………………01
六、 旅游定位策划…………………………………………………01
七、 旅游规划布局…………………………………………………01
八、 旅游项目开发与投资规模估算………………………………01
九、 旅游市场分析与旅游效益评估………………………………01
十、 可行性研究结论………………………………………………01

一、项目概况
1、项目名称
青山特色渔村

2、项目区位
本项目地处青岛崂山风景区的核心景区太清游览区内，行政区划上属于青岛崂山最东南端的青山社区。

3、交通条件
青山社区地理位置优越，崂山风景区内南北两条旅游交通线路汇聚在此：从青岛火车站经香港路或东海路及崂山风景区旅游路，从西向东可直达太清景区北侧的青山，全程约65公里，90分钟车程，而从青岛国际空港到青山也仅60余公里，60分钟车程；北线经滨海大道与崂山风景区旅游路从北向南也可直达本项目所在地。

4、自然环境
青山社区地处崂山风景区核心区内，山体属典型的花岗岩地貌，自然风光秀丽，山峰耸立，峰林、象形石造型奇特，观赏价值很高，山地地形坡度较陡，植被复盖率高达70%。
青山社区三面环海，怀抱多处海湾，青山湾、三亩前湾、试金石湾等共同组成了一条长度为7.2公里蜿蜒曲折的基岩港湾型优美海岸线，岸边礁石经过海浪多年的拍打，形成五彩斑斓的自然断面，一层层厚度不一的地质带展现在世人面前，是难得一见的“海上地质公园”。水深从岸边到湾口递增至20米，湾内鱼、贝等海产品丰富，并建有260米的防波堤式优质渔港。
面海依山而建的民居建筑群高低错落有致，多为就地取材的花岗岩石墙，红瓦覆顶，区内道路全部为花岗岩铺就的曲径通幽的台阶路。

5、社会环境
青山社区陆域面积约5平方千米（7000余亩），其中耕地面积974亩，人均耕地0.39亩，退耕还林山地850余亩，其中茶田占180亩，其余多为陡峭的山地。
青山社区现有居民850户，户籍人口2457人，是王哥庄街道办事处最大的自然村落，社区内从业人员1620人，社区居民主要从事的产业有旅游业、海洋捕捞养殖业、种植业、建筑业、运输业，其中有65%的人口从事与旅游有关的第三产业，人均年收入8024元。
青山社区通邮通电，有线电视，电话复盖率达95%，有医务诊疗室、幼儿园、小学、图书室、健身房等。

6、项目主管单位
中共崂山区委王哥庄街道工委
崂山区人民政府王哥庄街道办事处

7、可行研究依据
●《旅游规划通则》 国家旅游局
●《旅游资源分类、调查与评价》 国家旅游局
●《旅游区（点）质量等级的划分与评定》 国家旅游局

●《山东半岛蓝色经济区旅游业发展规划（初稿）》山东省旅游局
●《山东海滨度假旅游规划》 山东省旅游局
●《山东半岛城市群旅游业发展规划》 山东省旅游局

●《青岛市旅游业发展总体规划》 青岛市旅游局
●《青岛市度假旅游专项规划》 青岛市旅游局
●《青岛市海洋旅游专项规划》 青岛市旅游局
●《崂山区旅游产业发展规划》 崂山区旅游局
等等

二、项目建设的意义与必要性
建设青山特色渔村，不但符合地区与产业发展的需要，符合时代潮流，更能妥善解决摆在社区面前亟需解决的系列问题：
1、符合国家与地区大力促进滨海旅游业发展的宏观战略
在2008年开始的席卷全球的经济危机中，旅游业凸现出了其拉动内需、扩大消费需求、刺激经济增长的第三产业龙头产业的重要地位。
2009年4月，温家宝总理在海南发表重要讲话，明确指出旅游业在产业上是国民经济的重要产业，在经济上是综合性消费，是最终消费，同时用了六个“重大”与“重要”重点阐述了旅游业的重要性。
2009年4月，胡锦涛总书记在视察山东时，明确提出建设山东半岛蓝色经济区的伟大战略。
旅游业因其所具有的巨大产业带动作用、环保生态特征及社会和谐因素，已被山东省政府确定为蓝色经济区重点发展的产业，而青岛市则是蓝色经济区的龙头城市。青山这类特色滨海渔村旅游项目的开发建设不但适应了蓝色经济区开发建设的浪潮，而且也是当前解决“三渔问题”（渔民、渔村、渔业）的重中之重，是建设社会主义新农村的重要组成部分，符合时代发展的潮流。

2、符合休闲度假旅游产业快速发展的市场需求
随着经济社会的发展，居民生活水平的提高，度假休闲旅游成了现代人的重要休闲方式。
借助崂山风景区的优势客源，凭借社区的山海资源及独特渔家民俗文化资源，规划建设特色渔村，打造一个集“吃、住、行、游、购、娱”于一体的滨海旅游目的地，可使旅游资源得到充分利用，为青岛市民及外地游客提供一处绝佳的民俗性滨海休闲度假旅游目的地，有力促进崂山旅游及青岛市滨海旅游产品结构的进一步完善。

3、是科学解决村庄劳动力就业与景区规范化管理之间矛盾的需要
青山社区原是一个典型的渔村，多数劳动力从事渔业捕捞，有着丰厚的渔家文化底蕴。青山社区人均耕地不足0.4亩，人均年收入8024元，就业渠道狭窄，是典型的人多地少，劳动力富裕社区。
九十年代以来，随着渔业经济结构的调整，多数渔民从从事海上生产转到陆地找寻就业门路，除继续从事海洋捕捞、养殖的渔民及部分人员外出打工及从事建筑运输业外，大部分人员主要在崂山风景区太清游览区内从事旅游纪念品、土特产零售、导游或经营餐馆、旅店，人员多达上千人，给景区管理造成很大的压力。初步统计，持证导游180余人，无证从事导游工作的近百人；租赁经营摊位150余个，从业人员500余人，流动摊贩近百人，很难进行有效的管理，造成旅游市场秩序混乱，旅游管理难度加大，引发大量投诉，严重影响到景区形象。这就形成了社区居民要求增加收入与景区要求加强管理的巨大矛盾。
随着城乡劳动力市场的不断开放，渔村中一些有文化、有技能的青壮年渔民外出务工，在高等院校受过教育的渔家子女不愿回渔村落户，居民的总体素质呈现下降的趋势，基层后续人才日益缺乏。
特色渔村的开发与建设已经成为解决青山社区与周边农村剩余劳动力就业致富的迫切需要。

4、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。
青山社区拥有优美的自然生态环境与民俗旅游环境，但因受到景区土地规划的严重制约，良好的自然资源不但没有得到科学的利用，反而在发展过程中出现了生态环境不断恶化的现象：一是规划滞后，村庄群落布局不尽合理，安全隐患越来越重；二是人口密度较大，而环境卫生等基础配套设施却一直没有得到改善；三是水产加工业排放的污水、生活污水、烟尘等无无害化处理排放，造成对环境的污染。
特色渔村旅游项目确立后，环境保护将纳入该项目的整体规划布局中，基础设施的投入将得到加强，同时将建立起合理的污水排放循环体系，将大大改善当地的生态环境，使旅游资源得到充分开发利用。

5、是带动社区经济快速发展的需要。
青山社区2008年总收入2.4亿元，其中集体收入仅151万元，不足总收入的1%，其余为居民经营收入。按行业分类看，种植业收入277万元，占总收数据表明集体经济非常薄弱入的1.1%；林业、牧业收入156万元，不足总收入的1%；海洋捕捞养殖业收入4320万元，占总收入的18%；建筑业收入2890万元，占总收入的12%；运输业收入1078万元，占总收入的4.5%；旅游业、餐饮业等服务业收入1.45亿元，占总收入的60%强，第三产业相对较强。
旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的产业，青山特色渔村的开发建设必将带动青山社区的餐饮、住宿以及相关服务业得到快速发展，有力促进社区居民收入水平与社区经济水平的提高。壮大集体经济，同时为景区内社区经济的发展创新发展模式，推动景区内村庄快速、健康发展。

6、是带动社区和谐稳定发展的需要
以旅游业、休闲渔业为主要特色的青山特色渔村的建设，将在积极扩大就业、改善群众生活、优化生态环境、保护民俗风情等方面发挥出巨大的效力，将使青山发展成为一个充满活力的社会主义新渔村，成为崂山区发展蓝色经济的一张靓丽名片。

三、 社区发展原则
1、坚持以旅游为核心的经济建设不动摇
生产发展是建设特色渔村的物质基础，是特色渔村建设必须抓住的中心环节。在推进渔村生产力发展中，要实现渔业产业化、现代化、市场化、信息化水平的不断提高和渔村二、三产业的逐步扩大。一是要以现有的渔业捕捞为依托，加快产业结构调整。控制和减少近海捕捞，发展外海和远洋捕捞，大力发展海水养殖业，发展海洋牧场，搞活水产品流通，拓宽第三产业渠道；二是要以渔港为依托规划新渔村建设。要充分利用青山深水港湾多、岸线长等得天独厚的优势，规划建设以渔港为基础，企业为龙头的现代化渔港经济圈，成为渔船避风和补给、水产品集散和水产品加工的集聚区域；三是要以旅游为依托规划新渔村建设。要充分利用青山的自然景观、人文景观、海洋文化、渔家风情等优势，积极探索休闲观光旅游的新路子，及早规划，分段开发，使之与崂山国家风景名胜区在资源、项目上形成互补，并尽快接轨。
2、坚持渔民走生活富裕道路不动摇
生活富裕是建设特色渔村的体现，要求渔区群众收入逐步提高，衣食住行条件不断改善，生活水平和生活质量明显上升。生产发展是生活富裕的前提和基础，要以渔民增收为核心。首先，以解决“三渔”问题为工作重点，加强就业培训，拓展就业渠道，为渔民提供众多的就业机会。其次，大力加强渔村基础设施建设，集中解决渔民生产生活中最迫切需要解决的实际问题，显著改善渔民群众的生产生活条件。同时，针对渔区渔民收入差距拉大，贫富悬殊的现实，彻底解决渔业捕捞船只中股金分红和劳动收入之间严重不公的矛盾；要引用工业企业股份制的成功经验，来完善渔业股份中的不合理制度，从而使大多数的渔民（雇工）普遍提高收入。
3、坚持综合素质提升不动摇
渔村群众综合素质的提升是社区文明的重要内容，而社区文明则是建设社会主义新渔村的灵魂。不断提高渔民群众的思想道德和科学文化素质，培养和造就新时期的新型渔民，是社会主义新渔村日益繁荣的根本保证。为此，要围绕公民道德建设，突出文明主题，培育文明乡风。一是要切实抓好基层干部队伍的素质提高工作，加强对社区干部的教育和管理，要通过各种培训，提高基层干部的综合素质，在渔村形成善管理、能办事的干部队伍，成为海岛特色渔村建设的“领头羊”。二是要广泛开展以新渔村建设为主题的教育实践活动，倡导践行科学文明的生产、生活方式；加强社会公德、职业道德、家庭美德教育，着力提高群众的思想道德素质；三是要深入开展群众性的文明创建活动，不断推出新的创建内容，努力促进“平安渔村”、“治安安全村”、“高产文明船”、 “文明家庭”等各种文明创建活动更有特色，更富有成效，进一步提高渔村广大人民群众的文明程度。通过培育健康、和谐的文明乡风，使广大群众在生活方式、思想理念、文化娱乐和安居环境等方面得到新的明显进步，在渔村群众中形成遵纪守法、文明守信、家庭和睦、邻里团结、相处和谐的社会风尚。　　
4、坚持乡容村貌整治不动摇　　
乡容村貌是展现渔村新貌的窗口，是实现人与环境和谐发展的必然要求；乡容整洁是建设社会主义新渔村的重要条件。为此，必须把整治乡容村貌作为突破点来全力抓好。一是要彻底根治渔村原来环境卫生脏、乱、差的落后面貌，要加大对环境卫生的整治力度。加大对环境卫生基础设施建设的资金投入。同时，广泛深入地做好环境卫生的宣传教育工作，充分调动渔村群众参与环保的积极性，建立起自我管理、自我监督、自我约束的环保管理运行机制。二是结合创建小康社区目标，有序规划，适度超前，做好新居民点规划，大力推进基础设施建设，以交通道路、水利改造、环卫设施、渔业设施、绿化工程、社区阵地建设及信息技术网络改造等工程为重点，构建布局合理、功能健全、设施先进的基础设施网络，使渔区人居环境得到明显改善。 　
5、坚持平安和谐不动摇　　
渔区的平安是构建和谐社会的基础，也是建设特色渔村的基础点。为此，必须把开展平安建设作为特色渔村建设的重要内容。大力组织实施“平安社区”工程，提高构建和谐社会新能力。一是要及时化解人民内部矛盾，充分发挥各级基层调解组织的作用，下大力气做好信访工作，把矛盾和纠纷解决在社区、解决在基层；二是要加强新社区社会治安综合治理工作，积极开展“创安”活动，使各类刑事案件、治安案件及群体性事件得到有效控制，经常加强对未成年人、归正人员、外来务工人员的管理和教育；三是要加强法制宣传教育，增强广大群众法制观念和依法维权意识；四是要提高新社区干部依法办事、依法管理和及时化解矛盾的能力；五是要狠抓安全生产不松劲，进一步落实安全生产管理各项措施，加强安全监管力度，确保各行各业安全生产无事故。切实维护渔村政治社会稳定，提高渔民群众对生产、生活环境安全感的满意度。
6、坚持发挥渔民主体作用不动摇　　
渔村广大渔民是特色渔村建设的直接受益者，也是特色渔村建设的主力军。推进特色渔村建设，必须尊重渔民群众的意愿，充分发挥广大渔民群众的积极性和主动性。一是围绕政府主导和渔民主体的要求，深入研究、探索特色渔村建设的投入机制，使政府在基础设施、社会事业投入中能够带动渔民群众积极参与，进一步健全渔民自主筹资筹劳的机制和办法，引导渔民自主开展渔区公益性设施建设。做到不包办代替，防止等、靠、要现象发生。二是要广泛地开展宣传教育工作，使广大渔民群众真正认识和理解社会主义新渔村建设的科学内涵和重大意义，使渔民对特色渔村建设有着美好的憧憬。三是要加强现代渔民素质建设，必须加大培训教育力度，提高渔民的生产经营技能、创业就业能力、思想道德素质、科学文化素质和健康素质，努力培养有文化、懂技术、会经营、高素质的新型渔民。四是要切实维护渔民的民主权利，进一步完善村务公开和民主议事制度，让渔民群众真正享受知情权、参与权、管理权和监督权。五是要加强渔村法制建设，深入开展渔村普法教育，增强渔民的法制观念，提高渔民依法行使权利和履行义务的自觉性。最大限度地调动渔民群众建设特色渔村的主动性和积极性，创建渔区安居乐业的社会环境。

四、 旅游资源分类与评价
依据国家旅游局制定的《旅游资源分类、调查与评价》标准，对本项目所在区域的旅游资源进行综合分析与评价。
1、旅游资源分类与评价
青山特色渔村资源类型表
主类
亚类
基本类型
资源评价
A类
地文景观
AC类
地质地貌过程形迹
ACA型：凸峰
山峰耸立，峰林清秀，象形石造型奇特，观赏价值很高。
ACE型：奇特与象形山石
ACF型：岩壁与岩缝
ACH型：沟壑地
ACY型：山梁
ACZ型：悬崖
AE类
岛礁
AEA型：岛区
AEB型：岩礁
远处海岛景观秀美，近处海岸礁石为一层层厚度不一五彩斑斓的自然断面地质带，景观奇特。
B类
水域风光
BE类
河口与海面
BEA型：观光游憩海域
海水清澈，海岸优美，潮起潮落景色壮丽。
BEB型：涌潮现象
BEC型：击浪现象
C类
生物景观
CA类
树木
CAA型：林地
植被茂密，绿树葱郁，植被复盖率高达70%。
CAC型：独树
CD类
野生动物栖息地
CDA型：水生动物栖息地
山林生态环境优良，生长有各类陆地小动物昆虫，海域鱼、贝等生物资源丰富。
CDB型：陆地动物栖息地
CDC型：鸟类栖息地
D类
天象与 气候景观
DB类
天气与气候现象
DBA型：云雾多发区
背山面海，多云雾气象景观，同时小气候环境优越，适合度假生活。
DBB型：避暑气候地
E类 遗址遗迹
EB类
社会经济文化活动遗址遗迹
EBB型：军事遗址与古战场
青岛重要的海军导弹隧道设施
F类 建筑与设施
FD类
居住地与社区
FDA型：传统与乡土建筑
是山村与渔村合二为一的典型特色民居风格，并具有特色的大石板式曲径通幽的街巷特色。
FDB型：特色街巷
FF类
交通建筑
FFC型：港口渡口与码头
拥有典型的造型优美的渔码头及小旅游码头。
G 旅游商品
GA类
地方旅游商品
GAA型：菜品饮食
有各类山货及新鲜海产品，还有王哥庄大馒头等特色食品。
GAB型：农林畜产品与制品
GAC型：水产品与制品
H类
人文活动
HC
民间风俗
HCA型：地方风俗与民间礼仪
本地民风淳朴，保持着众多崂山当地民俗风情。
HCB型：民间节庆

2、明显的旅游资源特征
●原生态环境特征
本区资源保护良好，环境自然、幽静而优美，山林、山地、海湾等自然资源具有显著的原生态环境特征。
●美学观赏性特征
本区资源单体观赏价值极高，组合有时更是明显：蓝天、碧海、青山相映成辉，青山、梯田、茶园、村落、渔港、海湾、海洋、海岛相互映衬、高低错落，共同形成了一道层次分明、错落有致的优美渔村风景，构成了一幅壮丽的山海天画卷。
●旅游舒适性特征
本区拥有适宜的气温气候、良好的山地森林与海滨空气质量，还有清澈无污染的海域水资源，这些使青山项目所在地具备了较佳的旅游舒适度。

3.旅游资源整体评价
按照《旅游资源分类、调查与评价》旅游资源分为特品级旅游资源、优良级旅游资源、普通级旅游资源三类的评价标准，青山特色渔村旅游区内的单体旅游资源多为优良级旅游资源，整体资源组合优势可评价为：特色滨海山林山地式渔村资源具有稀缺性特征，整体属于优良偏上级旅游资源集聚区，发展潜力巨大。
五、 旅游发展SWOT分析
在对旅游开发建设项目进行特色资源分类与评价基础上，进一步对其优势、劣势、机遇、挑战所作的全面分析研究（SWOT分析），将全面展现出项目的综合特性，为策划规划及开发建设提供宝贵的依据。
青山特色渔村旅游发展SWOT分析表

●区位优势
●交通优势
●资源环境优势
●市场优势
●社会优势

●旅游发展趋势与市场发展的需求
●国家与地方宏观战略发展的要求
●区域旅游产品结构完善的时机

优势

●崂山旅游系列产品的竞争
●同类渔村产品的竞争威胁

机遇
SWOTT

挑战

劣势

●区内可利用的土地资源紧缺
●景区规划与管理的限制
●旅游规划设计与基础设施配套滞后

1.优势（STRENGTH）
●区位优势
青山社区处于崂山风景区的核心区位，紧邻青岛市主要崂山核心景区太清景区，拥有良好的区位优势。
●交通优势
青山社区距离市区仅约50公里，从青岛市区至青山仅需1小时车程，且均为城市主干道与崂山景区主干道，交通十分便捷，旅游可进入性极强。
●资源环境优势
青山社区拥有景观非常优美的的滨海山地自然生态环境及渔村民俗资源，这种具有稀缺性特征的特色滨海山林山地式渔村资源，是发展特色渔村的得天独厚的背景环境。
●市场优势
青岛市是中国优秀旅游城市与著名的滨海度假胜地，2008年全年旅游总收入达420.28亿元，全年共接待国内外游客3469.58万人次；崂山更是国内外知名的旅游景区，2008年全年接待海内外游客180万人次，全年实现旅游收入28.67亿元。
背靠崂山风景区核心景区，依托青岛市区强大的市民消费群体，青山特色渔村项目拥有着巨大的客源消费市场。
●社会优势
社会文化方面，当地的社会治安良好、环境卫生较好、文化传统纯朴，村民热情好客。
基础设施方面，青山社区在道路交通、供电线路、通讯设施等方面都初步具备了条件。

2.劣势（WEAKNESS）
●区内可利用的土地资源紧缺
因背山面海，土地多为陡峭的山地，且人口密度较大，民居占据多数地块，加上崂山区对土地利用的严格控制，造成本区土地资源极度紧张，给本项目留下的可发挥空间不是很大，规划时需要结合旅游产品创新，针对实际情况对现有土地资源及建筑房屋进行科学合理的改造式全面整合。
●景区规划与管理的限制
由于受景区规划及管理限制，社区虽然拥有价值极高的旅游资源，开发重视程度却一直没跟上，造成社区良好的旅游资源闲置，未能产生出应有的经济效益。
●旅游规划设计与基础设施配套滞后
拥有良好资源的青山社区却一直没有一个相匹配的近中远期相结合的高水平专业景区景点规划设计，规划的滞后导致开发建设跟不上，出现村庄群落布局不合理，安全隐患大，环境卫生基础设施相对落后、水产加工业排放的污水、生活污水、烟尘等缺少无害化处理排放造成环境污染等等系列现实劣势条件。

3.机遇（OPPORTUNITY）
●旅游发展趋势与市场发展的需求
近年来，城市居民回归自然、开展休闲娱乐活动与休憩度假的需求日趋旺盛，中国旅游消费正在呈现出由观光旅游向度假旅游的快速转变。
青山社区这类滨海山林山地型渔村，具有组合资源的稀缺性特征，背靠著名崂山风景区及知名商业城市青岛市的独特区位更是优势明显，将其发展成为一个特色渔村式的度假型旅游目的地，市场潜力巨大。
●国家与地方宏观战略发展的要求
从国家对旅游产业拉动内需刺激经济作用的高度重视，更对山东省提出了建设生态环保式蓝色经济区的宏伟战略；青岛市环湾保护、拥湾发展的城市新战略正在快速推进，正在编制过程中的《山东半岛蓝色经济区旅游业发展规划》提出的规划布局中初步提出将青岛建设成为“蔚蓝海岸”的战略构思；青岛崂山区则把青岛石老人国家旅游度假区和崂山风景名胜区两大优势旅游品牌做强做大、进而把崂山建设成为一个特色鲜明、知名度较高的国际旅游度假区作为区域旅游发展的大战略，并相应提出了系列扶持与推进措施；王哥庄街道办事处更是将发展绿色环保的旅游产业作为重中之重，且把青山特色渔村项目作为列为街道重点发展的特色旅游项目，重点予以扶持。
●区域旅游产品结构完善的时机
优美的崂山每年吸引了大量的游客，创造了良好的经济效益，但景区的度假设施的发展与完善却一直没跟上来，单纯的道教文化产品也显得单一，使游客进了著名的崂山风景区却没有留下深刻的印象，产生失望情绪，崂山旅游正在处在亟需升级换代的重要发展阶段。
青山特色渔村项目将以其独特的旅游景观与旅游卖点（山海村湾的独特景观、彰显出青岛地区渔村文化色彩的渔村风貌、民俗味道十足的吃住游购娱系列产品等），进一步完善起崂山旅游的产品结构，让崂山旅游的形象变得更丰满，内涵更丰富。

4.挑战（THREATS）
●崂山旅游系列产品的竞争
如上所述，崂山风景区正处在升级换代的关键时期，各类产品开发正在陆续展开，青山特色渔村项目建成后，势必面对崂山旅游圈内系列产品的竞争。
●同类渔村产品的竞争威胁
渔村概念的旅游项目开发已经比比皆是，如何最大限度的彰显出特色与魅力，进而在同类产品中打造出自己持久的旅游市场竞争力，是摆在青山渔村项目面前的一个重要课题。

综合分析：青山渔村的开发建设，要充分发挥其优势的资源背景环境与优厚的客源市场条件，抓住全国、全省、全市发展蓝色经济的大好机遇，顺应旅游市场由观光型向观光度假型发展的大趋势，大力将其发展成为一个独具魅力的特色渔村项目。
同时，要在统筹策划与旅游规划设计思想指导下，以科学的开发建设去规避项目本身的一些劣势与不利条件，以创新的思维去规避掉激烈的同质化竞争，赢得真正属于自己的独有特色核心竞争力，具体措施如下：
针对区内可利用的土地资源紧缺的劣势，应在整体策划与旅游设计中，将保留特色风貌与全新理念规划两者结合起来，充分利用现有设施，以外观改造与全新建设相互补充的形式，最大限度的将各类旅游功能糅合进各个单体内，最终目标是实现游客视觉效果与功能要求的完美融合。
针对景区规划与管理的限制，要将本项目首先定位为崂山旅游的产品结构补充型度假产品，在诉求上达到既统一又丰富的目标，其次在做好策划与规划设计的同时要积极协调风管委，将本项目的开发建设乃至后续经营管理纳入到崂山景区的整体中去。
针对旅游规划设计与基础设施配套滞后的制约，应尽快邀请同时具备旅游策划与规划设计能力的专业设计机构去以精品意识去全力开展项目的全面策划与规划设计，在不断论证过程中将最终方案确定下来，进而分步推进基础设施配套的完善及改造与建设项目的开发运营中去，而不能老停留在今天一个方案明天一个方案，都不完整、都不完善的情况下，贻误大好发展时机。
针对崂山旅游系列产品的竞争及同类渔村产品的竞争威胁，要以创新的思维打破竞争的怪圈，在充分研究自有优势与特色的基础上，在主题、文化、功能等方面予以最准确的旅游定位，同时以特色景观式系列规划设计打造出具有一定不可复制性的独特卖点与独特竞争力。

六、 旅游定位策划
1、旅游主题定位： 山海湾休闲度假渔村
青山不老，长寿渔村

2、旅游功能定位： 观光+度假+渔业休闲+渔村民俗

3、旅游特色定位： 互动体验式旅游
充分利用起山地、海湾、茶园、果园等自然资源及宗教文化、渔村文化等丰富的文化资源，以特色渔村独特的情景体验、丰富多彩的民俗文化参与、独一无二的养生度假享受为市场诉求，大力开展互动体验式旅游项目，大力推广游客参与性的采摘、品尝、茶道、健身、度假、养生等旅游活动。

4、旅游文化定位： 独特的山村+渔村文化

5、旅游开发战略： 紧扣三个核心，
实现三个目标，
创造三个效益。
●紧扣三个核心：①蓝色旅游经济发展；
②旅游市场前瞻理念；
③崂山景区发展需求。
●实现三个目标：①建设成为旅游带动农村发展、体现社会主义新农村建设成就的示范点；
②以“彰显渔乡风俗，品味渔村风情”为指导思想，将本项目建设成为参与性极强、趣味性极强、文化性极强的渔村游客大剧场；
③建设成为具有高观赏性、高特色性的知名度假旅游目的地。
●创造三个效益：①新农村建设与旅游建设的高度融合，将青山村发展成为新农村发展模式的一个典范，创造出良好的的社会影响力。
②丰富的渔村文化韵味与参与性、体验性、趣味性极强的现代旅游需求特征高度统一，依托崂山旅游，对旅游市场产生较强的的冲击波，创造出理想的旅游经济效益。
③青山渔村销售的是景观、是渔村文化、是度假体验，独特的景观与卖点，加上崂山旅游的巨大拉动作用，将创造出较高的经济效益。

6、旅游发展目标
通过系列科学合理的规划与建设，将青山特色渔村打造成为一个住渔家店、吃渔家饭，感受渔村民俗文化的文化旅游目的地；一个集观崂山、观海景、观日出、赏花果、赏岩石、赏岩画的旅游佳地；一个集渔村观光、港湾休闲、渔家乐、休闲渔业、海上观光、捕捞体验、海上垂钓等接待、服务、旅游、休闲、娱乐于一体的崂山特色渔村。

7、旅游开发时序
近期：2010——2013 （四年）
中期：2014——2016 （两年）
远期：2017年后

七、 旅游规划布局
总体规划布局： “一轴三景，五区十点”
●一轴：渔村文化旅游轴
●三景：山景
村景
海景
●五区：崂山滨海山地旅游区
渔村民俗文化旅游区
海湾休闲岸线旅游区
海洋牧场旅游区
海岛旅游区

●十点：十个重点旅游项目，分别为：
特色山地型渔村度假村——青山村改造
特色渔村文化休闲街———青山村石板街

海上地质公园——————海岸岩礁自然图画
滨海垂钓休闲海湾————鹅卵石试金石湾、青山湾、三亩前湾
青山湾游艇锚地—————青山湾码头改造
海洋牧场————————海上渔业
滨海休闲度假木屋别墅——景观环保式样滨海度假别墅

滨海绚烂山地三亩前及北水库改造———三亩前山地彩色树种种植及北水库改造
山地渔村葡萄庄园————葡萄酒庄园建设
军事隧道探险项目————废弃的军事隧道改造为旅游项目

补充项目——两个旅游交通项目：
垭口——青山盘山公路及停车场等设施
市区——青山海上游览航线

八、 旅游项目开发与投资规模估算
1、旅游开发项目
●特色山地型渔村度假村项目
近期，利用社区闲置房屋及青山驻军闲置房屋进行改造，建设独具渔村特色的餐饮及旅馆，同时建设渔村民俗博物馆。
本项目完成时间为2013年底前。

●特色渔村文化休闲街项目
近期，将青山社区办公楼周边的中心石板街及其两侧房屋，改造为渔村文化休闲街。
本项目完成时间为2013年底前。

●海上地质公园项目
近期，利用青山码头至钓鱼台海岸带岩礁上五颜六色、光怪陆离、美轮美奂的自然图案景观，结合观光与休闲特征，建设滨海观景长廊，建设成为“海上地质公园”项目。
本项目完成时间为2013年底前。

●滨海垂钓休闲海湾项目
近期，充分利用试金石湾的鹅卵石海滩及青山湾的秀丽景色、晒钱石与八仙墩的美丽传说、“一字诗”所在地——钓鱼台等，进行相关配套观景、垂钓、休闲设施的建设，将其建成为一个特色滨海垂钓休闲海岸。
本项目完成时间为2013年底前。

●青山湾游艇锚地项目
中期，逐步改造青山湾码头，在近期可完善相关设施，开展游客参与式捕捞及补网旅游活动，在远期将其建设成为一个档次较高的标准游艇锚地。
本项目完成时间为2016年底前。

●海洋牧场项目
中期，利用青山湾、三亩前湾、试金石湾，大力发展人工鱼礁，进行海洋牧场建设，改善海洋生态环境，促进渔业资源恢复，大量增加优质鱼类产量，为渔业、休闲渔业、海上垂钓奠定基础。
本项目完成时间为2016年底前。

●景观环保式样滨海度假别墅项目
中期，针对试金石湾隐蔽、静谧、优美、崂山头掩护风浪小的特点，利用海湾、岸线，建设高端海滨度假、休闲别墅区，打造金石湾情侣滩、蜜月滩知名品牌。本项目完成时间为2015年底前。

●滨海绚烂山地三亩前项目及北水库改造
近期做好三亩前的美化，种植蔷薇花、美国红枫或日本红柿等观赏植物，感受自然，形成独具特色的花果与色叶树种景观。
改造青山北水库为特色滨水休闲娱乐项目。
本项目完成时间为2013年底前。

●山地渔村葡萄庄园项目
中期，利用现有葡萄庄园发展葡萄酒文化，建成为高标准的葡萄庄园，与渔村旅游及度假功能相互补充。
本项目完成时间为2015年底前。

●军事隧道探险项目
中远期，开发利用废弃的军事隧道，将其赋予一定的旅游主题，开发为一个特色军事探险探秘性质的旅游主题隧道，同时兼有海湾之间旅游通道的重要功能。
本项目完成时间为2016年底前。

补充项目——两个旅游交通项目：
A垭口——青山盘山公路及停车场等设施
近期，打通垭口至青山社区盘山道路，全长2600米，宽度为4.3米，计划拓宽为7米双向车道。在青山社区建设停车场，计划面积15亩，可停车100余辆。这两项措施，将实现景区旅游观光车直通青山社区，实现景区旅游观光车进出青山社区，方便游客游览，从根本上改变以往游客感到青山神秘，却不知如何进入的局面，这是实现青山社区旅游服务业发展的破题之举。道路打通之后，既能促进青山旅游服务业的大发展，又能极大减轻太清宫、垭口游客过于密集的压力，全面改变太清区域人满为患、旅游服务质量不高的局面。
本项目的完成时间为2010年底前。
B市区——青山海上游览航线及海岛旅游开发
近期，开发建设附近海岛旅游设施，充分利用青山港，开辟海上至市区航线，同时大力开发附近海岛旅游度假、观光游览资源，营造更丰富的游览内容。
本项目完成时间为2013年底前。

2、投资规模估算与完成时间
投资项目
投资规模估算
项目完成时间
资金筹集模式
01
特色山地型渔村度假村项目
3000万元
2013年底前
招商引资与以企业经营业户自筹资金为主
02
特色渔村文化休闲街项目
200万元
2013年底前
企业经营业户自筹资金为主
03
海上地质公园项目
50万元
2013年底前
招商引资
04
滨海垂钓休闲海湾项目
200万元
2013年底前
招商引资
05
青山湾游艇锚地项目
5000万元
2016年底前
招商引资
06
海洋牧场项目
3000万元
2016年底前
政府财力支持与招商引资并重
07
景观环保式样滨海度假别墅项目
5000万元
2015年底前
招商引资
08
滨海绚烂山地三亩前项目及北水库改造
1000万元
2013年底前
政府财力支持与企业经营业户并重
09
山地渔村葡萄庄园项目
1000万元
2015年底前
招商引资与以企业经营业户自筹资金为主
10
军事隧道探险项目
2000万元
2016年底前
招商引资
A
垭口——青山盘山公路及停车场等设施
770万元
2010年底前
政府财力支持为主，招商引资为辅
B
青山海上游览航线及海岛旅游开发
5000万元
2017年年底前
政府财力支持为主，招商引资为辅
C
其他基础设施配套套建设
2000万元
2017年年底前
政府财力支持为主，企业经营业户自筹资金为主为辅
D
相关旅游规划设计方案
60万元
2010年底前
政府财力支持
综上所述，青山特色渔村项目约需资金总额为：2.37亿元人民币。

3、前期亟需政府提供财力支持的相关工作内容：
为确保项目规划建设能够顺利开展，前期部分工作亟需得到政府的财力支持，具体如下：
●编制完成《青山社区社会主义新渔村建设总体规划及旅游整体策划方案》 约需政府财力支持的前期资金：30万元
●编制完成《青山社区旅游详细策划及可控性旅游规划详细规划
设计方案》 约需政府财力支持的前期资金：50万元
●旅游宣传推介与营销传播工作
约需政府财力支持的前期资金：60万元
● 山地绿化
约需政府财力支持的前期资金：50万元
● 海洋生态环境改善与牧场初步建设：发展人工鱼礁，改善海洋生态环境，促进渔业资源恢复，增加优质鱼类产量，为渔业、休闲渔业、海上垂钓奠定基础。
约需政府财力支持的前期资金：100万元
综上，需得到政府财力支持的资金数额为：290万元

九、 旅游市场分析与旅游效益评估
1、旅游产品结构
开发建设完成后的青山特色渔村，将形成如下旅游产品结构：
山地观光+滨海揽胜+休闲渔业+渔村度假+休闲垂钓+生态采摘+
葡萄文化+军事探险+民俗文化+海岛旅游+海上旅游

2、旅游市场分析
●市场预测基础
青岛市：总人口760万，其中城镇人口240万，到2020年，中心城区城镇总人口规模将达到500万人；目前游客规模约为3500万人次/年，崂山游客规模约为180万人次，年增长速度约为年增长10%。
●游客规模预测
青山渔村游客规模预测表
规划分期

游人规划（万人次/年）
前期
2013年前
青岛城镇居民：240万*5%=12万人次/年
崂山外地游客：180万*8%=18万人次/年人次
合计为：30万人次/年
中期
2016年前