某养老中心项目建设可行性研究报告(代建设可行性研究报告).doc

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易州《乾荣养老中心》
项 目 建 议 书
（代可行性研究报告）

项 目
数 据
占地面积
2000亩（133.33万平方米）
总建筑面积
31.64万平方米
容积率
0.24
总投资额
3.14亿元
项目操作年限
7年
投资回报率
7%

目 录
第一章 总论 ………………………………………………………………… 4
1.1 项目名称及承办单位…………………………………………………………4
1.2 编制依据 ………………………………………………………………… 5
1.3 编制原则 ………………………………………………………………… 5
1.4 项目建议书的工作范围 ………………………………………………………5
1.5 项目建议书的工作概况 ………………………………………………………5
1.6 项目建议书…………………………………………………………………6
第二章 社会和市场调查与需求预测 ……………………………………14
2.1 社会和市场调查 ……………………………………………………………14
2.2 项目发展概况 ………………………………………………………………18
2.3 设计理念 ………………………………………………………………… 19
2.4 市场预测 ………………………………………………………………… 21
2.5 项目优势 ………………………………………………………………… 22
2.6 市场定位 ………………………………………………………………… 23
第三章 建设规模及建设方案 ……………………………………………24
3.1 总平面规划 ……………………………………………………………… 24
3.2 建筑工程 ………………………………………………………………… 26
3.3 结构设计 ………………………………………………………………… 27
3.4 给排水设计 ……………………………………………………………… 28
3.5 暖通设计 ………………………………………………………………… 29
3.6 电气工程设计 ………………………………………………………………31
第四章 建设条件及气象条件 ……………………………………………33
4.1 场地水、暖、电供应条件 ……………………………………………………33
4.2 地质条件 ………………………………………………………………… 33
4.3 场地气象条件 ………………………………………………………………34
第五章 消防、警戒及社区网络 ………………………………………35
5.1 消防系统 ………………………………………………………………… 35
5.2 消防报警 ………………………………………………………………… 35
5.3 警戒监控 ………………………………………………………………… 35
5.4 红外防盗报警系统 ………………………………………………………… 35
5.5 社区网络 ………………………………………………………………… 35
第六章 环境保护 …………………………………………………………36
6.1 本项目对环境的影响 ……………………………………………………… 36
6.2 环境保护 ………………………………………………………………… 36
6.3 三废治理方案 35
第七章 抗震、土地利用及绿化 ………………………………………37
7.1 抗震 ………………………………………………………………………37
7.2 土地利用 ………………………………………………………………… 37
7.3 绿化 ………………………………………………………………………37
第八章 节能 …………………………………………………………… 38
8.1 建筑、结构 …………………………………………………………………38
8.2 给排水供暖 …………………………………………………………………38
8.3 电气 ………………………………………………………………………38
第九章 经营、管理与招投标 ……………………………………………39
9.1 经营管理 ………………………………………………………………… 39
9.2 服务管理 ………………………………………………………………… 39
9.3 招投标 …………………………………………………………………… 40
第十章 项目实施进度计划 ………………………………………………41
10.1 项目实施内容 …………………………………………………………… 41
10.2 实施进度 …………………………………………………………………42
第十一章 投资估算与资金筹措 ………………………………………… 43
11.1 投资估算范围 …………………………………………………………… 43
11.2 编制依据 …………………………………………………………………43
11.3 编制方法及各部分费用确定 …………………………………………………43
11.4 估算投资总额及其构成 …………………………………………………… 44
11.5 资金筹措及投资计划 ……………………………………………………… 44
第十二章 经济效益分析 ………………………………………………… 45
12.1 评价依据 …………………………………………………………………45
12.2 基础数据 …………………………………………………………………45
12.3 不确定性分析 …………………………………………………………… 46
12.4 临界点分析 ………………………………………………………………47
12.6 综合评价 …………………………………………………………………47
第十三章 结论 …………………………………………………………… 48
13.1 社会效益分析 …………………………………………………………… 48
13.2 经济效益评价 …………………………………………………………… 49
13.3 评价结论 …………………………………………………………………51
13.4 建议 ………………………………………………………………………………51
附件 ………………………………………………………………………… 52
1、 项目总说明图A、B
2、 区域经济形势图
3、 企业营业执照复印件
4、 企业开发资质证明复印件
5、 企业法人代码证复印件
6、 企业法人身份证复印件

第一章 总 论
1.1 项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：易州《乾荣养老中心》综合项目
1.1.2承办单位：石家庄开发有限公司
法人代表：
1.1.3 拟建场址：
项目拟建场址位于易县城西2公里处112国道南侧。
1.1.4单位概况：
石家庄开发有限公司，成立于2002年3月，注册资本1000万元人民币，三级开发资质。公司拥有雄厚的实力和经验丰富、高素质的专业技术人员，主要经营房地产开发与经营、建筑施工等。公司实行集团化管理，公司下设开发部、策划部、工程部、预算部、材料部、财务部、办公室。子公司有顾问公司、物业公司、建筑公司和水电公司，总资产7500万元。在石家庄市房地产开发企业中，是信誉良好、经营业绩显著的房地产开发企业。
公司自2002年10月开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资人民币4700万元的鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到70％，赢得了市政府及业主的一致好评。独立投资人民币2000多万元的平山县杨家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。这些项目赢得了社会广泛的支持和赞誉。还有多个项目正在运做中。
为谋求长远的发展，公司坚持“以人为本，精益求精”的原则，积极拓展人才储备。目前，公司现有员工213人，其中管理技术人员69人，具有高级技术职称6人，中级技术职称19人，员工平均年龄为28岁。就在这样一支年轻队伍的带领下，公司率先实现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。
开发有限公司在总裁朱俊江先生的领导下，发扬“忠诚、团结、敬业、高效”的企业精神，“大胆开拓、勇于创新”，依法经营，在激烈的市场竞争中，经营规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予 “重合同守信用单位”的荣誉称号。
朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民的养育之恩，为家乡的现代化建设、为把家乡建设成为“和谐社会”贡献自己的一份力量。
1.2 编制依据
1、易县县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神；
2、项目土地划拨出让地形图；
3、石家庄开发有限公司策划构想
4、建设部1997年《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》；
5、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；
6、建设单位提供的设计构想依据资料及关于易州乾荣养老中心的建设思想和使用要求；
d、国家有关规划设计定额、设计标准及规范。
1.3 编制原则
1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规范；
2、积极进行实地考察，充分了解“易州乾荣养老中心”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档养老住宅小区。
3、根据“易州乾荣养老中心”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“易州乾荣养老中心”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。“易州乾荣养老中心”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。

1.4 项目建议书的工作范围
本项目建议书根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等内容进行研究，在此基础上完成了项目建议书。

1.5 项目建议书的工作概况
我公司组成了项目建议书编制小组，对“易州乾荣养老中心”项目进行了实地考察，了解“易州乾荣养老中心” 项目基本情况，重点了解了“易州乾荣养老中心”项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“易州乾荣养老中心”项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目建议书报告。
1.6 项目建议书
1.6.1建设方案
本项目规划拟建设为现代化养老居所社区，其中包括老年居所、商业及健身中心等其他附属设施。一期项目场址拟在易水北岸建设12栋多层养老住宅楼，和健身中心、部分总服务中心的设施，沿易水做休闲长廊和社区道路；二期拟在易水南岸建设多层养老住宅楼和急救中心，南部荆轲山旅游公园；三期拟在项目场址东部建设养老中心，南部建设SPA温泉康复中心，112国道南侧旅游接待中心，培训学校。多层养老住宅楼之间空地为大型绿地广场。

项目地块总分九个：
第一部分北侧邻112国道50亩为旅游服务中心；
第二部分比邻南側到易水河畔400亩为养老中心一期（健身中心）；
第三部分是沿易水南側长块300亩养老中心二期（急救中心）；
第四部分是东部沿南水北调300亩为养老中心三期（SPA温泉康复中心）；
第五部分为南部荆轲山周围300亩为荆轲山旅游公园；
第六部分为荆轲山旅游公园北側200亩为政企会议中心；
第七部分为度假中心北側200亩教育培训中心；
第八部分为度假中心北側偏西50亩物业服务中心；
第九部分为沿易水200亩做休闲长廊；
项 目
数 据
占地面积
2000亩（133.33万平方米）
总建筑面积
31.64万平方米
容积率
0.24
总投资额
3.14亿元
项目操作年限
7年
投资回报率
7%

《荣誉》养老中心
这个项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法，收养、收住社会孤老、企业孤老，并进行日间、周间及短期的托老服务；收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。这是一所集养、医、护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。
养老中心由“老年公寓”、“综合服务项目”、“养老服务培训中心”组成。面向北京、保定、石家庄和周边县城的、首先富裕起来的老年人群，提供全方位的服务。
殡葬代理
急救保障
健身康复
文化娱乐
生活居住

“老年公寓”采取“产权”或“居住权”的销售办法，或者“回收产权”销售方式，从而达到快速回笼资金的目的。
收回资金后，在围绕北京周边地区建设多个养老中心，利用集团化、信息化管理，连锁经营方式控制服务质量的管理及采购，从而降低运营成本提高服务质量。
养老中心可以与当地政府民政部门联办，使市场养老与福利养老结合起来，达到“老有所养”的目的。
目前，我国没有养老方面的法律法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究的一个课题。我们要抓住这个机遇，迅速规模化，占领大城市周边市场，走出一条我们自己的开发模式，从而带动我国内陆地区整个养老市场。
社会养老基本情况
随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，石家庄市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前我市60岁以上的老年人现有20多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。
为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自去年10月1日起，石家庄市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。
所以，建设养老中心已经属于市场化行为。
　　项目建设基本条件
《荣誉》养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医疗中心、物业楼、花园、球场等组成。

项 目
数 据
占地面积
约66.67万平方米（1000亩）
建筑面积
26.67万平方米
容积率
0.4倍
总投资
2.13亿元

《乾荣》教育培训基地
项 目
数 据
占地面积
约13.33万平方米（200亩）
建筑面积
1.2万平方米
容积率
0.09
总投资
1800万元（1500元/平方米）

“教育”是我国改革开放以来，需要进一步研究的一个大问题。迅速提高贫困地区人民的文化水平和劳动技能，是政府和我们每个人的责任。
我们可以从贫困地区招揽富余劳动力，经过培训，向北京等大城市输送。或建立符合我们地区情况的专业教育体系，如旅游职业学校，开展易州及西部山区的旅游事业。或依靠大城市建立贵族学校，采取封闭式管理，高质量教学。或建立政企培训基地，为政府或企业提供继续学习的地方。
每位父母都会珍惜孩子上大学的机会，在当今知识经济的时代，没有良好的高等教育基础，在社会上就没有竞争力。教育部公布的最新数字显示，2006年全国报考大学的人数将达900万，而预计入学率将在54.3%，这意味着至少有400万学生会高考落榜，正是这些落榜学生给大学招生产业带来至少2000亿的市场，带来无限的商机。 　　
    占地1000亩地老年人康复中心，建筑面积26.67万平方米，可容纳近万名老年人，可创造近2000个工作岗位。
总之，我们这个地区远离城市，风景如画，空气清新，充满乡村气息，是一个建设良好教育氛围的地方。
学校的教育方向分四部分
1、养老服务培训中心
2、家政培训就业中心
3、政企培训基地
4、教育基地（旅游学校、劳动力输出培训学校）
对于（1）（2）部分来说，我们不但给上学的学生找到了上学接受教育培训的机会，而且毕业后直接安排到老年人康复中心需要的工作岗位上。这样一来，解决了学生和家长为上学找不到工作的后顾之忧。同时我们还可以在城市建立联系家政和需要照顾老人或小孩工作的根据地。帮助受训学生找到工作。一是可以扩大学校的影响，二是可以增加学校的招生。
对于（4）部分来说，接受教育的学生可直接安排到荆轲公园工作，或者为易县的旅游事业输送人才。同样也可以解决学生的安排问题。
该项目的运作计划与招生生源相配合，比如第一期计划招生种类和人数(可参考安排就业的能力来考虑)，根据人数确定一期建设的规模，从而制定投资计划和回收期限。同样运作二期，三期。最终完成事先整个的想法。
教学的质量是整个计划的关键因素，一定要在下面的流程图
安排就业
调整教学内容方法
教学反馈
安排就业
接受教育

完成教学的内容和质量的不断完善，并最终生存、成长为一个有规模，有信誉，有内容，有理想的教育基地。

《易水河畔》生态旅游休闲中心和《荆轲公园》
项 目
数 据
占地面积
约33.35万平方米（500亩）
建筑面积
1000平方米
园林
依靠山、水自然风景，
绿化、景观、小品、雕塑等
农业生态园区
总投资
1000万元

易州的古老文化，依山傍水的地形，帝王看好的风水，四通八达的交通，都是我们可以充分利用的条件，紧邻大城市是开展旅游事业的好地方。
1、 易水河畔文化长廊园区
2、 生态园区
3、 农业采摘园
4、 荆轲风景山区（爬山俱乐部）
在缓缓流淌的易水河畔修建一个文化休闲长廊是九个有机组合部分必不可少的画
龙点睛之笔。尽管该部分不能产生的直接的经济效益，但是她的建成对提升整个区域的品质起到催化剂的作用。况且该园区中有一个农业采摘园，她对于度假村的开放。同样可以带来可观的收入。南部的荆轲塔公园建成开放后同样可以带来一定的收入。

《乾坤》会议中心与度假中心

项 目
数 据
占地面积
约3.33万平方米（50亩）
建筑面积
2.67万平方米
容积率
0.8倍
总投资
5340万元（2000元/平方米）

政企会议接待区设有以下功能：
1． 宾馆
2． 休闲娱乐区
3． 体育健身区
4． 美食中心
5． 度假中心（SPA水疗、温泉、按摩）
利用建成的各大园区的整体优势，优美的环境，周到的服务，悠久的历史文化氛围，
配套完善的设施。吸引北京、天津、保定、石家庄、太原市等各地的政府机关和企业会议。
接待会议过程中，同时还可以招商引资
该项目的操作程序可以和政府或其他公司共同投资兴建，项目的回收期较长，十年左右，但收益率可观。

《乾荣》总服务中心
项 目
数 据
占地面积
约3.33万平方米（50亩）
建筑面积
1万平方米
容积率
0.3倍
总投资
2000元（2000元/平方米）

总服务中心设有以下功能：
1、 物业服务区
2、 商业购物区
3、 车辆服务区
4、 康复中心（急救中心）
该项目是配套设施，是必须兴建的。投资回收期缓慢。但是，他的功能完备与否影响到老年人康复中心的运转，所以必须认真搞好。

1.6.2建设规模

一期：
总用地面积
200000m2
住宅套数
180户
总建筑面积
145000m2
容积率
0.61
住宅建筑面积
120000m2
商业等建筑面积
5000 m2
地下建筑面积
20000m2
绿化率
41.3%

1.6.3 主要经济指标
a、总投资： 11600万元，
其中：建安费 7540万元，
其它工程费用 1800万元，
预备费 500万元，
建设期贷款利息 600万元；
b、建设周期：2年
1.6.4 投资估算与资金筹措
本项目固定资产总投资为11600万元，企业拟自筹5000万元，筹资2000万元，其余利用预售房款。

经济效益：
销售收入 18750万元（要减去20%，=15000万元）
利润总额 3400万元
净利润额 2040万元
投资利润率 17.58%
投资回收期 3年
说明:
因为养老中心有部分不进行产权销售的公寓，所以，应该减去10%的；产权销售率按90%计算；这样总共就要减去20%的销售收入。

1.6.5综合评价结论
本项目建设符合国家老年产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、高收入家庭的养老住房需求。“易州乾荣养老中心”地理位置优越，以人为本，呵护健康舒适，保护环境，节约资源，人与自然，协调共生，适宜居住，市场前景看好。项目各项经济指标均分别较好，项目具有较强的赢利能力和抗风险能力。
本项目的建设是可行的。
第二章 社会和市场调查与需求预测
2.1 社会和市场调查
2.1.1产业政策
改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。
中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立“和谐社会”的重要内容，实现以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国银发产业开始在更高、更新的层次上发展。
1998年以来，随着国家一系列相关政策的出台，养老产业重新活跃起来，该产业建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点。为了进一步促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策，减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。
易县县委、县政府十分注重本县社会养老产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。

2.1.2项目建设的必要性
易县属于内陆县城，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区范围比较小，在城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，易县的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。
易州地理交通
河北省易州地处保定西北部，河北省易州总面积约2534平方公里，管辖七镇二十乡,469个行政村。总人口57万人。
易州距北京120公里，距保定80公里，距天津190公里。易县地处京、津、保金三角地带，东西112国道横贯在易县境内长达60公里，南北京石高速、京石西线纵贯境内。
易县西部太行山区矿产资源极为丰富，初步探明的矿点达87处，有金、银、铜、铁、锰、花岗岩、玄武岩、麦饭石、石灰石、蛭石等27个品种，而膨润土、紫翠砚石、金红石则为本县特有的矿产资源，特别是河沙、石灰、石米等三类建材成为京、津、石、保等大中城市建设的货源地，在毛主席纪念堂、亚运村、京深高速公路建设中做出了贡献。1999年，为迎接建国50周年大庆典，我县的花岗岩将天安门广场装铺一新，被誉为“中华第一石”。 　　
矿产建材品种繁多且储量丰富。有矿产20多种，尤以金矿、铁矿、花岗岩、玄武岩、石灰石、天然石板、建筑沙最为丰富。中标天安门广场铺装工程的易县产151#花岗岩被《人民日报》誉为“中华大地第一石”。目前，全县建成5个矿产建材工业小区，有矿产建材企业300余家，年产值10亿元，年产黄金连续五年超万两，成为富民强县的支柱产业。易县山区面积广大，宜林山场面积240万亩，其中片麻岩130万亩。自然牧用草场106.8万亩，年产牧草54万吨，为发展林果、畜牧业打下了良好基础。目前，全县有林面积133万亩，森林覆盖率35%，居太行山山区县之首。全县有果树16.7万亩，其中柿树12.5万亩，柿果年产量5000万公斤，是“中国磨盘柿之乡”。畜牧业成为农业第一大产业，是全国瘦肉型猪基地县、无规定疫病区出口创汇县、省黄牛改良重点县和国家级秸秆养羊示范县。山区生态柴鸡蛋被评为省优产品。水利水电资源丰富。全县有大中小型水库17座，总库容4.36亿立方米，境内有拒马河、北易水、中易水、 南易水、漕河五条较大河流，水电理论蕴藏量30.64万千瓦，可开发量23.36万千瓦，是全国第二批“农村水电初级电气化县”，现开发运行水电站7座，总装机2.56万千瓦，年发电量近1亿度。

易州经济、文化、旅游
 易县80％的人口分布在农村，长期以来，农村生产发展落后、经济凋敝，农村发展缓慢是易州现代化进程中的一大难题。
当前农村发展最突出的问题表现在三个方面：一是农村的交通、通讯、自来水、农田水利设施等基础设施严重不足；二是文化、教育、卫生等社会事业发展滞后；三是农民收入水平明显偏低，增收难度偏大。
   如何引导农民走出“收了麦子种棒子，年年都是穷样子”的生活“怪圈”呢？易县立足县情，面向市场，积极开发旅游、林果、畜牧、三类建材等资源优势是振兴易县经济的支柱产业。
大力开展植树造林活动，森林覆盖率达到36.1％，被国家林业局授予“全国造林工程先进单位”。 把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园。同时，该县通过实施“以果带林，以林带绿”的战略，形成了“绿色经济产业”，并先后建成了一批优质高产高效林果基地，建成了以独乐、管头为中心的林果专业乡，建设了中独乐、南管头、西北奇等14个林果专业村。全县发展果树20多万亩，年产果品6000万公斤，果品年销售收入达6000多万元，年利税769.5万元。该县有10余万农民靠特色农业走上了脱贫致富的快车道。
大力开展旅游业，利用境内古迹众多的资源优势，开发的旅游景点燕国城，再现古燕都之风采；旅游景点清西陵是世界文化遗产；风景秀丽的狼牙山也是很好的去处；还有云梦山等等。旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入，也为当地百姓脱贫致富创造了一个好的环境。
易县历史悠久。早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。西周时周武王封召公于燕，易县始属燕国。战国时燕国在此建武阳城为燕下都。燕昭王高筑黄金台，广纳天下贤士，燕国曾鼎盛一时，成为“战国七雄”之一。隋开皇16年（公元596年）置易县；明洪武三年，易县升入易州；清雍正11年升入直隶州；民国二年，降易州为易县，州治降为县治，设县至今已有1400多年的历史。悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文化。易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的“燕赵文化”。“易州庶产英才，自古多慷慨仁义之士”。家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里，“风萧萧兮易水寒，壮士一去兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱，狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令世人敬仰。易州物产丰饶，“磨盘柿、易水砚、柳叶烟”被誉为“易州三宝”，是历代皇家贡品，久负盛名。易州胶胎陶瓷、景泰蓝、玉石健身球、内画等工艺品，名扬全国。
 自然和人文景观众多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荆关、洪崖山等五个景区200多个景点，有国家级文物保护单位4处（清西陵、燕下都、老子道德经幢、紫荆关），省级文物保护单位9处。千年古城燕下都遗址、义士丰碑荆轲塔、京南要塞紫荆关、世界文化遗产清西陵、华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙、闻名中外的狼牙山、风景秀丽的龙湖、南湖以及云蒙山等自然景点，吸引着众多中外游客来易县观光旅游考察，年接待国内外游客近百万人次，是华北地区重要的旅游休闲度假场所。
易州发展前景
 近年来，县委、县政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措，依托独特的区位和资源优势，努力构筑全方位、多层次、宽领域的对外开放大格局。基础设施建设日臻完善，经济发展环境不断优化。现代化通讯网络基本形成；境内交通四通八达；城市建设日新月异，承载能力明显增强；金融、文化、卫生等设施齐全，服务功能完备。为适应即将建设社会主义新农村的新形势，缩短城乡差别，制定出台了《关于进一步优化经济环境的决定》和《关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法》，实施了《域外投资者利益保护条例》，建立健全了域外投资管理服务中心、合法权益保护中心和投资环境投诉中心。该县成立了项目办、外资办、 招商局及“三区一带”开发管委会等部门及服务机构，并制定了《关于进一步加强横向联合的若干规定》、 《关于引进人才、技术、项目、资金的若干规定》、《关于外商来易投资的若干规定》等优惠政策。
全县有大、 中、小型水库２７座，拒马河、南易水、北易水、中易水、 漕河５条河流横贯全县，丰富的水利、水能资源即带来灌溉、水电和水产养殖之利,１８． ６７万公顷广阔的山场，即为林牧业的发展提供了良好的条件,同时也为生态旅游带来无限机会。
易县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过，高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。能源供应充裕，通过对小水电站的开发建设，已形成了既与国家大电网相连、又相对独立自成体系的供电网络。该县是全国电气化县之一。通信设施完备，万门程控电话已与全国连网，近年内交换能力将达到３万门以上。
易县初步形成了种植业、林果业、畜禽水产养殖业、矿产建材业、机械制造、副食加工、能源工业、工艺美术、建筑业、旅游十大骨干行业。为促进经济发展，该县依据“稳一进二兴三”的战略方针， 科学地制定了《易县国民经济“九五”规划》，规划设计了１２０万千瓦发电厂、6０万吨水泥厂，北方石材基地等几十项重点建设项目。
县城建设形成了“五纵四横”的棋盘式小城镇格局。全县政治安定，社会稳定，经济发展，百姓安居乐业。
 昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦，今日老区人民营造新环境迎八方客以兴县。良好的发展环境，吸引了众多域外客商来易县投资置业。“九五”以来共引进域外资金5亿多元，引进外资400多万美元。现在正值十五期间，建设社会主义新农村缩短城乡差别是这次计划的重要目标。吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收入，创造就业机会，增加政府税收，减轻农民负担的一个办法。

宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。
我们将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。养老事业进入理性发展阶段。今后相当一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势，需大于供，需求出现多样化，住宅型养老将被普遍看好。

2.2 项目发展概况
石家庄开发有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路，经过与县政府多次接触，广泛调查和积极运做，得到了易县县委县政府和人民大众一致的支持，我单位编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。

2.3 设计理念
近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。
众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理给城市带来变化，丰富城市的个性。
根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：
遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。
在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。
强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。
在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。
在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。
社区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。
养老中心的设施
（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；
（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活