国际物流有限公司冷链物流项目建设投资可行性研究报告.doc

银桥国际物流有限公司
2#冷藏间建设工程
项目申请报告

2#冷藏间建设工程

前 言
受XX银桥国际物流有限公司委托，XX市工程咨询院编制了《XX银桥国际物流有限公司2#冷藏间建设工程项目申请报告》。在编制过程中，得到了项目建设单位的大力支持和帮助，在此表示感谢。
由于编制时间较紧，水平有限，本项目申请报告中难免有不当之处，请予指正。

项目申请报告编写组
二○一二年八月

目 录

第一章 申报单位及项目概况 1
第一节 申报单位概况 1
第二节 项目概况 4
第三节 项目建设背景 7
第四节 项目建设方案 8
第五节 组织机构及劳动定员 21
第六节 进度安排与实施方案 22
第七节 投资估算与资金筹措 24
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 26
第一节 XX市概况 26
第二节 发展规划分析 27
第三节 产业政策分析 28
第四节 行业准入分析 31
第三章 资源开发及综合利用分析 33
第四章 建设用地和居民安置 34
第一节 建设用地 34
第二节 土地利用合理性分析 38
第三节 居民安置 38
第五章 环境和生态影响分析 39
第一节 设计标准与环境现状 39
第二节 施工期环境影响分析 40
第三节 运营期环境影响分析 43
第四节 地质灾害及特殊环境影响分析 44
第五节 生态影响评价 44
第六章 节能方案分析 45
第一节 节能政策与设计依据 45
第二节 能耗状况和能耗指标分析 47
第三节 节能措施和节能效果分析 48
第七章 经济影响分析 51
第一节 财务分析 51
第二节 财务盈利能力分析 53
第三节 不确定性分析 54
第四节 经济影响分析 54
第八章 社会影响分析 56
第一节 社会影响效果分析 56
第二节 社会适应性分析 58
第三节 社会风险分析 58

附件与附图：
1、委托书；
2、营业执照复印件；
3、XX市规划局建设项目审查意见通知书；
4、土地证及宗地图；
5、项目位置图；
6、项目招标方案；
7、其他所需资料由项目单位另行提供。

XX市工程咨询院
第一章 申报单位及项目概况
第一节 申报单位概况
一、项目建设单位
1、单位名称：XX银桥国际物流有限公司
2、住所：X
3、法人：
4、注册资本：
5、公司类型：有限责任公司
6、经营范围：冷冻（藏）畜、禽肉、水产品、干鲜果、菜、速冻食品和调味品的批发零售。
7、单位简介：
XX银桥国际物流有限公司是由XX银宝食品有限公司投资兴建的一家商贸物流企业。位于XX市泰山区XX办事处大白峪社区泰山物流园内，紧靠京沪高速公路与104国道，地理位置十分优越，是XX市交通最为便捷的物流公司之一。公司借助良好的区位优势，融合现代物流理念，打造专业的农产品储存、加工、配送、交易平台，曾先后获得全国食品物流十佳企业、XX市农业产业化重点龙头企业等称号。
二、申请报告编制单位
1、单位名称： XX市工程咨询院
2、单位地址：
3、联系电话：
4、工程咨询资格证书编号：
5、资格等级：甲级
6、发证机关：国家发展和改革委员会
三、申请报告编制的依据
1、国家及省有关政策、法规、条例；
2、现行有关技术规范、规定、条例；
3、国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
4、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
5、《关于促进我国现代物流业发展的意见》；
6、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发【2007】7号）；
7、《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》（商改发【2008】53号）；
8、《国家发展改革委关于印发农产品冷链物流发展规划的通知》（发改经贸【2010】1304号）；
9、国家发改委发布的推动2010~2015年期间鲜活农产品冷链物流的《农产品冷链物流发展规划》；
10、《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发【2011】38号）；
11、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
12、《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
13、《XX省现代物流业“十二五”规划》；
14、《XX省人民政府办公厅关于贯彻落实国办发【2011】38号文件促进物流业健康发展的意见》（鲁政办发【2012】24号）；
15、《关于加快推动制造业和物流业联动发展的实施意见》；
16、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
17、《XX市服务业发展规划纲要（2010—2020）》；
18、《XX市人民政府关于加快现代流通业强市建设的意见》（泰政发【2006】45号）；
19、《XX市人民政府关于搞活流通扩大消费促进经济发展的实施意见》（泰政发【2009】36号）；
20、《XX市人民政府关于加快发展现代物流业的意见》（泰政发【2011】11号）；
21、《关于促进服务业跨越发展的若干政策的通知》（泰政发【2011】41号）；
22、XX市经济社会发展战略研究；
23、XX市职能部门提供的有关支持性文件、证明等；
24、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；
25、项目承办单位委托编制项目申请报告的委托书。

第二节 项目概况
一、项目名称
XX银桥国际物流有限公司2#冷藏间建设工程
二、建设地点
该项目位于X
三、建设规模及内容
该项目位于XX市泰山区XX街道办事处泰山物流园区，XX银桥国际物流有限公司原场区内。根据市场的调研和分析，项目总占地3700.00 平方米，建设2#冷藏间一座（四层），建筑面积13714.00 平方米；购置冷藏设备22台（套）。
四、投资估算及资金筹措
项目估算总投资为1956.19 万元，其中：建筑工程费1460.54 万元，设备购置费87.31 万元，安装工程费4.37 万元，工程建设其他费用238.98 万元，基本预备费89.56 万元，流动资金75.43 万元。
根据项目单位提供资金筹措意见，项目建设所需资金全部由XX银桥国际物流有限公司筹集解决。
五、经济效益分析
经测算，项目经营期内共实现净利润总额5051万元，年均实现净利润360.76万元，总投资收益率24.59%，资本金净利润率18.44%，经济效益良好，抗风险能力也较强。项目所得税前投资回收期4.95年（含建设期），所得税前财务内部收益率为25.66%，财务净现值1592万元（Ic=12%）；项目所得税后投资回收期5.86年（含建设期），所得税后财务内部收益率为20.13%，财务净现值912万元（Ic=12%）。
六、社会效益分析
本项目以国家发展现代物流业的政策为指导，以市场需求为导向，通过建设规范化、规模化的冷藏库，打造XX市“三位一体”现代冷链物流体系核心，为XX市及周边地区提供区域化、精细化、一体化的现代物流服务。
项目建设符合国家产业政策，既有利于企业自身发展，又可提升物流行业发展水平，推动相关产业的发展，对提高人们的生活质量，促进当地经济的发展具有重要作用。
七、主要技术经济指标

第三节 项目建设背景
党的十七大以来，中共中央和国务院已把产业结构调整，发展农村经济作为头等大事来抓。《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》中指出：要加快发展农业产业化经营，各级财政要安排支持农业产业化发展的专项资金，较大辐度的增加龙头企业的投入。中央农村工作会议上明确指出：推进农业产业化经营，关键要搞好龙头企业。按照这一要求，国家农业开发办出台了“要首先扶持那些具有科技创新能力、资本运营和自筹能力、市场开拓能力和带动较大区域农户能力、充分体现出公司（企业）＋基地管理协会＋农户市场发展模式的龙头企业”等有关优惠政策。
近年来，国家把发展高效农业和农产品加工作为实现农村经济腾飞的一个主攻方向，从各方面给予大力扶持。如中共中央国务院《关于做好农业和农村工作的意见》中提出：“在继续研究和推广高科技产品和技术同时，更加重视发展农副产品加工、储存、保鲜、运输业，实现农产品多次增值。支持现有农副产品加工企业进行技术改革和设备更新，逐步实现由初级加工向精加工转变，推进农业产业化进程。”原国家发展计划委员会颁发的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》中将农产品储藏、保鲜、加工和综合利用和节水农业列为国家重点鼓励发展产业，为本项目的实施提供了良好的发展机遇。
农产品冷链物流是指使肉、禽、水产、蔬菜、水果、蛋等生鲜农产品从产地采收（或屠宰、捕捞）后，在产品加工、贮藏、运输、分销、零售等环节始终处于适宜的低温控制环境下，最大程度地保证产品品质和质量安全、减少损耗、防止污染的特殊供应链系统。
XX银桥国际物流有限公司经过多年的潜心研究和实践，在仓储物流、农牧产品冷冻冷藏方面处于较高水平，培养了一大批生产管理人员、技术人员和操作人员，并与有关大中专院校及科研单位建立了良好的合作关系，掌握了多种先进生产技术，攻克了诸多难题。目前在农牧产品的加工冷冻方面具有丰富经验和强大的竞争实力，公司业务量逐年增多，现有的1#、3#冷库库容量也已经无法满足公司日益增长的发展需求。因此，为扩大公司经营规模进一步拉动XX市地方经济的发展，XX银桥国际物流有限公司提出建设2#冷藏间项目，该项目位于XX银桥国际物流有限公司原场区内，可充分利用原场区基础设施，进一步减少成本，最大限度的提高综合经济效益。
本项目即是在上述背景下提出来的。
第四节 项目建设方案
一、总平面布置方案
本项目选址在XX银桥国际物流有限公司原场区内。根据规划用地条件，在满足工业建筑防火疏散要求的前提下，合理布置拟建设施。根据场区地形和项目特点，项目建设的2#冷藏间布置在场区东侧，方便共用场区原有设施。
二、冷藏库设计方案
（一）建筑设计方案
1、冷藏库建筑方案
本项目为四层钢筋混凝土框架结构，无梁楼盖形式，柱网尺寸为6.0×6.0米，建筑高度23.9米，总建筑面积13714.00 平方米。
2、墙体
（1）砖：标准多孔砖，强度等级不低于Mu7.5。
（2）其他：各层冷藏间墙体采用250厚聚苯板保温，聚氨酯发泡面层；冷藏间屋面采用300厚聚苯板保温。
3、冷藏门
隔热密封良好的冷藏门，可以减少冷藏库跑冷现象，保持库温稳定。选用冷藏门时，应考虑采用耐低温、耐油、耐老化、高弹力酌橡胶密封条，平移门的上下部位和侧面应设压紧装置，其轨道应采用变线式，门到位时自然落下，并压紧门樘和地坪，开启时同步离开门樘上升，减少了密封条和门樘地坪的摩擦，延长了密封条使用寿命。
（二）结构设计方案
1、设计依据
（1）《建筑结构荷载设计规范》（GB50009-2001 2006版）；
（2）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）。
2、设计方案
冷藏库采用钢筋混凝土框架结构，采用多层护冷设施，冷藏库的围护结构属重体性结构，具有热惰性大、保温性能好、承压能力大等特点。
（三）冷藏库运营设计方案
1、设计规模及组成
冷藏库，一般是指用各种设备制可人为控制和保持稳定低温的设施。它的基本组成部分是：制冷系统、电控装置、有一定隔热性能的库房及附属性建筑物等。
制冷系统主要包括各种制冷设备，制冷设备是冷藏库的心脏，它制造出冷量，保证库房内的冷源供应。电控装置是冷藏库的大脑，它指挥冷系统保证冷量供应。储藏库设计温度在-18℃至-25℃之间；速冻库设计温度在-25℃至-30℃之间。冷藏库设计充分吸取了国际一流冷藏库的建造经验，拥有先进的制冷机组，冷藏工艺符合国家标准与环保要求。
低温冷藏间设计贮藏能力为25000T，设计室温-18℃，进货温度≤-15℃，日进货量≤350T。
2、技术要求
（1）设计参数
主要制冷参数：
制冷剂 R717
冷凝温度 35℃
蒸发温度 -25℃
（2）制冷系统
①采用氨工质，螺杆式压缩氨泵强制循环供液，蒸发式冷凝；
②调节站集中放置，设在设备间内；
③冷却设备采用蒸发式冷凝器，融霜采用热氨与水相结合方式；
④低温冷藏间冷却设备配有均匀送风道。
（3）控制系统技术要求
①氨制缩机自身安全保护；
②中间冷却器，低压特环贮液采用处在运输共液液位自动控制，液位超高报警，停机；
③氨泵压差保护；
④自动放空气；
⑤冷间温度遥测，显示，打印。
3、冷藏库平面布置原则
（1）库内房间适当划分，以满足储藏对温度有不同要求的各种产品；
（2）平面布置在不影响储藏条件下要方便产品的进、出库；
（3）足够的隔热层，特别是外围结构要有效的隔汽层；
（4）制冷能力除负担最大的库房热负荷外还需考虑到装置可能产生的故障和日后的维修。
4、设备选型及配置
（1）-28℃蒸发温度系统
制冷压缩机选用3台JKA16CBy液氨冷却螺杆式制冷压缩机。在t0=-28℃/tk=＋35℃工况下，可满足使用要求。
本系统为氨泵强制供液方式，选用低压循环贮液桶ZDX-10L各一台，并配套运行稳定性能先进的6台屏蔽氨泵，低温冷藏间内蒸发器采用光滑U形顶排管。
（2）冷凝器
冷凝器采用蒸发式冷凝器ZNX—1000两台。
（3）融霜方式
顶排管采用热氨融霜+人工扫霜。室外设一个地下循环水池，靠重力回到循环水池。
（4）其他部分
①系统中设置l台高压贮液器ZA-10，贮存系统中氨液，保证系统稳定运行。
②系统中设置1台虹吸罐UZ-3.0，利用工质冷却润滑油。
③系统中设置1台排液桶PYA-3，收集库温融霜时的回液。
④系统中设置1台空气分离器KFA-50，可随时排出系统中的不凝性气体。提高冷凝效率。
⑤系统中设置1台集油器JY-500R，收集氨油分离器及其它设备的润滑油。
⑥其它附属设备的选型配置均依据相关国家标准和设计。
⑦制冷系统的所有阀门、仪表、自控元件均采用氨专用产品。
⑧氨系统管道均采用流体用无缝钢管。
⑨设备及管束保温采用聚氨酯喷涂保温，管路保温采用硬质聚氨酯预制保温。
详见主要设备清单。

4、冷藏库管理
（1）冷藏库要经常打扫，保持洁净，要定期对库内的墙板、天顶及各冷配设备的表面进行化霜清洗；
（2）出入库由专人管理，出入库时要核对货物的品种、数量、批次、质量、库温等，经检查合格后才能允许出入库，正常库温应保持在-20℃以下；
（3）冷藏库为食品专用库，严禁存放其它可能造成异味交叉污染的物品。冷藏的品种应包装完好，垛堆要紧密，货堆与货堆之间，其间距不小于20cm，不能直接靠墙壁或排管上，要保持一定的距离。
（4）冷藏库温度与湿度的管理，低温库应保持在-18℃—-25℃，尽量少出入，少开照明灯，工作完要随手关灯、关门、上锁。
（5）掌握货物的贮存期，货物出入冷藏库要做到先进先出，防止存放时间过长，影响食品的营养成分。
（6）搞好库外环境卫生，冷藏库外室、走廊、机房等场所都应符合卫生要求。
三、抗震设防
（一）基础参数
根据《中国地震烈度区划图》（1990年）、《中国地震动参数区划图》（GB18306－2001）和《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223－2008）等规定，项目区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，地震动反应谱特征周期分别为0.40s，设计地震分组为第三组。
应按《建筑抗震设计规范》（GB50011－2010）的规定及当地有关文件进行抗震设计，确定项目抗震设防类别为标准设防类（丙类），减轻建筑的地震破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。
（二）抗震设防目标
当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震（或称小震）影响时，建筑物一般不受损坏或不需修理仍可继续使用；当遭受本地区规定设防烈度的地震（或称中震）影响时，建筑物可能产生一定的损坏，经一般修理或不需修理仍可继续使用；当遭受高于本地区规定设防烈度的预估的罕遇地震（或称大震）影响时，建筑可能产生重大破坏，但不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。
（三）抗震设防措施
1、合理布局
建筑平面、立面应尽可能简洁、规整，使结构质量中心与刚度中心相一致。建筑立面应避免头重脚轻，房屋的重心尽可能降低，避免采用错落凹凸的立面，突出建筑屋面部分的高度不应过高，以免地震时发生鞭梢效应，同时应控制好结构竖向强度和刚度的均匀性。在不可避免的情况下，应尽量在适当部位设置抗震缝，将体型复杂、平面不规则的建筑分割成几个相对规整的独立单元。
2、控制建筑高度及层数
建筑的层数越多，高度越高，其地震破坏就越大。因为建筑层数及高度值越大就意味着侧向地震作用就越大，同时也加大了建筑底部的倾覆力距。因此在地震中，倾覆力矩过大使得底部墙体产生过大的压力和剪力而被破坏。所以控制结构高度及层数对减少地震灾害有很大的作用。国家新修改的《建筑抗震设计规范》（GB50011－2010）也对建筑的总高度和层数有强制性的规定。
3、增强结构的整体性及刚度
有效增强结构的整体性及刚度的措施有许多种，一般常见的方法有纵、横墙的合理布置，建筑的楼盖为现浇，增加墙体面积及提高砂浆的强度，设置圈梁及构造柱等。纵、横墙的合理布置且控制横墙的间距，可控制纵、横墙的侧向变形，增强了空间刚度和整体性，对承受纵、横两个方向的水平地震作用及抗弯、抗剪都非常有利。建筑中设置水平圈梁，可加强内外墙的连接，增强建筑的整体性。特别是屋盖和基础顶两处的圈梁的设置具有提高建筑的竖向刚度和抗御不均匀的沉降能力。
四、给排水设计
（一）设计依据
1、《室外给水设计规范》（GB50013－2006）；
2、《室外排水设计规范》（GB50014－2006）；
3、《建筑给水排水设计规范（2009年版）》（GB50015－2003）；
4、《生活饮用水卫生标准》（GB5749－2006）；
5、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；
6、《自动喷水灭火系统设计规范（2005年版）》（GB50084－2001）；
7、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）；
8、《污水综合排放标准》（GB8978－1996）；
9、《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343－2010）；
10、相关专业提供的资料。
（二）设计范围
本专业设计包括给水系统、排水系统、雨水排水系统、消火栓给水系统。
（三）给水设计方案
1、用水量测算
①冷藏库用水量
项目设计冷藏库用水按照3.13 立方米/天，年用水量为939.00 立方米。
②生活用水量
项目抽调原场区劳动人员，按50人计算，生活用水30升/天，则每天用水1.5立方米/天，年用水量450立方米。
③未预见水量及管网漏失量按冷藏库用水量的10%计，为138.90 立方米。
综上，本项目最高年用水量约立方米。

2、水源
项目新鲜水由原场区供水管网提供，供水有保障。
3、给水管材
给水管道材料的选择，应根据供水水压、外部荷载、土壤性质、施工维护和材料供应等条件确定。根据国家目前对输水管材的要求，项目供水系统均采用节能、耐用的管材。
室内给水管道采用PP-R管。
（四）排水系统方案
1、排水方式
排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。
（1）雨水
场区内雨水设计为地面有组织排放，沿场区道路两侧开挖排水沟系统。
（2）污水
管道布置与供水管网路线平行，本项目污水主要为冷藏库产生的污水，经公司原有污水处理站处理达标后，排至污水管道。
2、排水量估算
◆污水排放量：项目的总废水排放量按总给水量的80%估算（除管网漏损），约为立方米/年。
◆雨水排放量：根据当地暴雨强度公式计算，设计重现期为2年，雨水设计流量公式：QY=ψ×F×q5。建筑物屋面雨水就近排入院内雨水干管。
3、排水管材
室内污水管和雨水管均采用U-PVC塑料管，埋地雨污水管采用HDPE管。
（五）消防系统
项目按照“预防为主、防消结合”的基本方针，设置消防系统，消防给水的水源应可靠，消防设施的配置及防火间距等，应结合项目特点按国家和行业现行标准、规范确定。
本项目消防给水管网与原场区生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车及消防水泵结合器取水。
该项目按灭火半径不超过120米设室外消火栓，每个消火栓水量为15L/S。
消防给水管采用焊接钢管，阀门采用蝶阀。
五、电气设计方案
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16－2008）；
2、《建筑物防雷设计规范》（GB50057－2010）；
3、《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303－2002）；
4、《供配电系统设计规范》（GB50052－2009）；
5、其他相关专业提供的条件等；
6、项目单位的构想与建议。
（二）电气设计
1、用电负荷
该项目电力消耗估算采用需要系数法，该项目总装机容量的视在功率为55.89 kW。详见下表。

2、电源要求
供电电源要求380V/220V/50Hz。其中：主要大型设备电压均为380V，少数设备电压为220V，照明电压均为220V。
3、项目综合耗电量
项目主要为冷藏库设备用电，按24小时/日计，年工作300天，工作时间约7200小时，年耗电量为41.40 万千瓦时。
用电损耗按照上述用电的2%计算，年损耗0.83 万千瓦时。
项目总用电量42.23 万千瓦时。

4、供电方案
所需电力由原场区供电设施提供，然后根据需要分送至冷藏库分配电室。
低压配电线路采用VV型全塑电缆及BV型铜芯塑料电线。
5、变压器选择
本项目使用原场区变配电室，不新上变压器，。
6、防雷和接地
建筑物按规范设计防雷装置，在建筑物屋顶设避雷网，引下线间隔不大于30米。
低压配电系统为中性点直接接地系统，在分配电室外作集中接地装置，建筑内接地网和本接地装置相连接，接地装置的接地电阻执行《工业与民用电力装置的接地设计规范》。
建筑物内一切用电设备的正常不带电部分均须与保护接零线路可靠连接。
六、管线综合布置方案
工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆等，除电力电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。
各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：
（1）压力管线避让重力自流管线；
（2）小管径让大管径；
（3）给水管尽量在污水管上面；
（4）可弯曲管让不可弯曲管；
（5）临时性管线避让永久性管线；
（6）工程量小的管线让工程量大的管线。
第五节 组织机构及劳动定员
一、组织结构
项目建成后由原场区统一管理。
二、劳动定员
2#冷藏间建成后，需新增劳动定员50人，拟从原场区工作人员中抽调。

第六节 进度安排与实施方案
一、进度安排
项目申请报告核准后，要尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，上述各项工作预计可在2个月内完成，2012年10月开工建设，项目建设期1年（含前期工作时间），预计2013年8月竣工交付使用。

二、组织实施
为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。
项目的实施保障措施主要包括：
1、项目法人责任制
实行建设项目法人责任制是建立和完善社会主义市场经济体制的需要，是投资建设领域运用经济办法管理投资建设活动的重大改革和重要体现，是建立投资责任约束机制的主要制度之一。
根据有关要求，本项目的建设实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、偿还债务和资产的保值增值实行全过程负责制。
2、工程招投标制
根据国家关于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，项目在其规定的招标范围。
项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等的采购，均应按要求进行招标。
依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标，招标的方式为邀请招标，招标的具体内容由项目审批部门核准。
整个招标投标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行，项目的招投标工作，在建设工程交易中心公开进行，接受招标投标办公室等有关部门的监督。
3、项目合同制
合同管理制，就是整个工程建设施工过程中，依照预先签定承诺书面议项，进行的自我履行及要求他人所履行的整个过程。
建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。
4、工程建设监理制
凡属于国家规定的工程建设项目监理范围和规模标准规定确定范围内的工程建设项目，必须进行工程监理。
为保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，提高项目经济效益，该项目按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，建议采取全过程监理方式，对项目的进度、质量、投资进行控制。
5、竣工验收备案制
工程竣工后建设单位必须组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。
第七节 投资估算与资金筹措
一、估算依据
1、项目单位提供的基础数据资料和图纸；
2、现行有关工程技术经济方面的规范、标准、定额以及国家正式颁布的技术法规和技术标准；
3、国家现行投资估算的有关规定；
4、XX市材料预算价格；
5、XX市同类工程造价情况。
二、估算范围
1、项目建于XX银桥国际物流有限公司原场区内，故无土地费用；
2、建设单位管理费按工程费用的1.0%计算；
3、前期工作费按工程费用的0.8%计算；
4、勘察设计费按工程费用的2.0%计算；
5、工程监理费按工程费用的1.5%计算；
6、工程保险费按工程费用的0.3%计算；
7、其他各类规费按土建工程费用的10%计算；
8、基本预备费按固定资产费用、无形资产和其他资产费用之和的5%计算。
三、投资估算
项目估算总投资为1956.19 万元，其中：建筑工程费1460.54 万元，设备购置费87.31 万元，安装工程费4.37 万元，工程建设其他费用238.98 万元，基本预备费89.56 万元，流动资金75.43 万元。
四、资金筹措
根据项目单位提供资金筹措意见，项目建设所需资金全部由XX银桥国际物流有限公司筹集解决。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
第一节 XX市概况
XX市地处XX省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。XX因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。
XX市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2011年，XX常住人口为551.4万人。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。
XX市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。2011年共接待来XX旅游考察的中外游客3727.9万人次。
XX交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位21所，大专院校8所，中等职业技术学校18所，是XX省第三大文化教育中心。
近年来，全市经济发展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，经济发展速度稳步上行。2011年全市实现生产总值(GDP)2304.3亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长11.5%。其中，第一产业实现增加值215.0亿元，增长3.8%；第二产业1202.8亿元，增长10.8%；第三产业886.5亿元，增长14.5%。三次产业结构由上年的9.5:53.6:36.9调整为9.3:52.2:38.5，人均生产总值41850元，增长11.1%。
第二节 发展规划分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出，“加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。”
《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中进一步强调：“完善物流基础设施，支持建设大型物流园区，加快提升物流业专业化、信息化、社会化和规模化服务水平。以济南、青岛全国性物流节点城市和一批区域节点城市为重点，建设重要物流通道、大型物流设施和物流信息网络平台，规划布局一批产业集聚、功能集成、经营集约的现代物流园区，积极发展综合性物流、专业性物流、行业性物流和特色物流，加强社会应急性物流体系建设，促进城乡物流一体化发展。推进制造业企业物流业务外包，培育一批以第三方物流为主的大型物流企业，鼓励集团化发展、连锁化经营、智能化管理。支持提升物流服务科技含量，推广应用可视化与货物跟踪、电子结算等物流新技术，实现由仓储运输配送的有形服务向提升空间时间利用价值的无形服务转变。”
《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》也指出：“大力推进物流企业信息化，着力搭建物流信息平台，积极培育物流龙头企业，大力发展第三方物流，探索发展保税物流、金融物流、绿色物流、公路港、第四方物流等新兴业态，加快建设煤炭、钢铁等物流园区，将我市打造成以网络化、信息化、系统化为主要特征的XX综合性物流中心之一。”
项目的建设符合符合省市及当地发展规划的要求。
第三节 产业政策分析
一、项目建设符合国家产业政策
为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展，推动产业结构调整和优化升级，完善和发展现代产业体系，经国务院批准，国家发改委会同国务院有关部门对《产业结构调整指导目录（2005年本）》进行了修订，形成了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，目录将“第三方物流服务设施建设”列为鼓励类项目。
二、项目建设是促进区域物流业结构调整，推动冷链物流发展
冷链物流是物流业重要的分支，是重点发展的方向。XX是我国的经济大省、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地。在XX区域合作、联动和一体化发展的形势下，随着经济运行规模的逐步提高和食品质量安全的备受关注，建设农副产品原料基地与XX主要消费区域的冷链物流通道，打造XX地区冷链物流服务平台已经势在必行。
2#冷藏间项目的建设，属于国家鼓励类项目，项目符合国家产业政策的支持方向和原则，具有一定的经济规模和较强的竞争力，对XX市和邻近地区物流业调整和振兴有明显的示范带动作用，对地区经济的率先发展具有一定的意义。
三、项目建设有利于促进农民增收，推进社会主义新农村建设
建设社会主义新农村是重大而长期的历史任务，也是加强“三农”工作的重大战略举措，事关全面建设小康社会和社会主义现代化建设的全局。XX市委、市政府高度重视新农村建设，以科学发展观为指导，坚持把农副产品加工业、养殖业、果蔬种植业、物流业发展成为大产业的目标，把保证农民持续增收和保障各类农副产品质量安全作为工作的出发点、落脚点和着力点。
该项目的实施，符合XX市委、市政府有关新农村建设的战略部署，有利于提高农副产品附加值，促进农民增收；有利于扩大农村物流规模、增强物流基础设施配套建设、降低物流费用，对农业和农村经济发展具有重要的基础性作用；有利于加工、物流、销售实现全程冷链，可避免食品质量变质、畜禽和水产品运输等事故发生，可减少资源浪费；有利于更好地发挥龙头带动和示范作用，可有效转移农村富余劳动力，是推动“民生工程”开展的有力举措，对促进XX市和XX省的新农村建设具有重要的意义。
四、项目建设符合加快我国流通领域现代物流发展的要求
《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》指出应该充分认识加快我国流通领域现代物流发展的重要性和必要性，加快我国流通领域现代物流发展，有利于提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发挥现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用；有利于调整优化流通产业结构，带动相关产业发展，转变经济发展方式，提高流通业对国民经济的贡献率；有利于提升流通企业核心竞争力，推动流通企业“走出去”，适应经济全球化和竞争国际化的需要；有利于形成安全通畅、舒适便捷的消费服务环境，满足人民群众生活改善、消费升级的需求；有利于扩大就业，改善民生，减轻资源和环境压力，为构建和谐社会和全面建设小康社会作出贡献。
“近年来，党中央、国务院十分重视现代物流业的发展，制定一系列鼓励和支持发展的政策措施，取得明显成效，流通领域内的现代物流获得长足发展。但是，由于长期以来，缺乏资金投入和相关政策支持，流通领域内的现代物流仍处于较低的发展水平，成为制约我国流通现代化的瓶颈。突出表现为：物流需求社会化程度不高，物流企业服务水平较低，国际化经营实力相对较差，对外投资规模小；各类批发市场物流功能较弱，农村物流体系不健全，城市物流配送体系不配套，物流管理和技术相对落后，专业人才供应难以满足需求；法律法规建设相对滞后，物流发展的制度和政策环境需要进一步完善等。因此，地方各级商务主管部门亟须进一步提高认识，转变发展观念，充分认识发展流通领域现代物流的重要性和必要性，在认真做好规划前提下，因地制宜，开拓创新，促进流通领域现代物流又好又快发展。”
第四节 行业准入分析
一、项目符合物流行业准入要求
《XX省人民政府办公厅关于贯彻落实国办发【2011】38号文件促进物流业健康发展的意见》明确提出放宽市场准入，除国家法律、法规禁止进入的，各类资本均可进入所有物流业领域。
放宽名称核准条件，在保护名称所有权人利益并且不与法律、法规冲突的情形下，均允许企业使用。具备物流企业法定投资资格的自然人和企业法人、社团法人、事业单位法人、民办非企业单位，均可成为物流企业的出资人。
二、项目符合环境保护准入要求
通过对照XX省环保局《关于进一步落实好环评和三同时制度的意见》（鲁环发【2007】131号）提出了建设项目“禁批”和“限批”的具体规定，拟建项目不属于限批