酒店制度表格全集-酒店式公寓的起源.doc

精品文档就在这里
-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

酒店式公寓的起源
　　酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
　　我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
　　酒店式公寓的特点
　　酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
　　酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
　　酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
　　选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
　　与公寓式酒店的区别
　　与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。
　　从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。
　　京城楼市竞相亮出酒店式公寓招牌
　　2001年的北京地产市场极为火爆，除了被业内人士看好的Tow nh ou se项目外，“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热，宣布要进入和已经进入此市场角逐的项目已经开始短兵相接。
　　位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这两栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。再加上拥有优质的酒店式管理，投资回报率将会更高。随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工，当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势，实现对投资者最好的回报。
　　北京万通置地房地产开发有限公司开发的新城·国际高档外销公寓地处北京CBD中心区域，总占地面积约10公顷，斜对京广中心，紧邻国贸中心，背对汉威大厦。包括CBD国际中心和CBD国际公寓两部分，由一栋33层写字楼和一栋19层酒店式公寓及商业裙房组成。新城·国际特别在北京首创提供理想的环境和con c ie rge服务概念。服务包括各项酒店式和秘书式服务，替住户布置家居、租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的h om e en te r ta inm en t服务。
　　酒店式公寓前景展望
　　目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司都已在北京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
　　酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是北京房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30％左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
　　酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，和更高的投资回报。

酒店式公寓傍紧商务区
2001年的北京地产市场除了风头十足、上座率极高的Tow nh ou se外，大约就属“商住”概念项目最为炙手可热。酒店式公寓与公寓式酒店都是典型的商住项目。
　　酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。
　　与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。
　　继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门交通枢纽的兴建，不仅可以大大改善京城东北部的交通状况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这一地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。
　　东直门交通枢纽在规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万平方米。未来，将有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的、有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。
　　据悉，位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是两栋在交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。
　　此外，位于CBD中心区的后现代城等项目，也在利用其特有的区位优势推出酒店式服务的住宅项目。有业内人士认为，这种单位小、好管理、易出租的酒店式公寓在新建商务区中将会拥有较好的市场。

商住之后酒店式公寓浮出水面
　酒店式公寓冒头
　　2001年的北京地产市场除了风头十足、上座率极高的Townhouse外，大约就属“商住”概念项目最为炙手可热。已经进入和宣布要进入“商住”市场角逐的项目已经开始短兵相接，原本不是商住、重新包装定位于“商住”的项目也为数不少。
　　市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、商有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统的酒店相比，最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。
　　与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。但是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。
　　东直门交通商务区出现
　　继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门则作为京城未来6大交通枢纽工程（包括东直门、西直门、动物园、公主坟、刘家窑、四惠）中最大的一个，正计划兴建亚洲最大交通枢纽工程。据资料显示，该工程位于东直门立交桥东北侧，总占地15．44公顷，其中交通枢纽建设用地5．1公顷。交通枢纽的换乘在楼底下三层，地面两层，建成后的东直门交通枢纽将成为连接望京、酒仙桥、首都机场三个地方、辐射顺义、怀柔、密云、平谷等远郊区县的重要交通枢纽，将是市区东北部的门户，成为市区和空港之间快速客运走廊的端点、市区和东北部公路客运的起始点。西直门将成为以轨道交通换乘为主，地面公交衔接换乘为辅的集多种交通方式于一体的综合大型客运交通枢纽。
　　东直门交通枢纽的兴建，不仅可以大大改善京城东北部的交通状况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这一地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。而且，东直门交通枢纽在规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万平方米。未来，将有大量白领阶层在此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是两栋在交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景都相当不错。根据推算，“当代万国城”的年租金投报率至少在10．5％到11％以上。如果加上好的酒店式管理，投报率将会更高。随着交通枢纽的逐渐完工，万国城的回报率也势必逐年攀升，实现对投资者最好的回报。
　　什么是酒店式公寓
　　酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
　　与传统酒店的区别
　　酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
　　相关链接
　　酒店式公寓的起源
　　酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
　　酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
　　在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。
　　自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
　　酒店式公寓的前景
　　随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来北京设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。
　　酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
　　酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。
什么是酒店式公寓？
酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。

---------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------------------