某居住小区房地产开发项目可行性分析研究报告.doc

*****有限公司
*****居住小区开发建设项目
可行性研究报告

编制单位：

目 录

第一章 总 论 1
1.1项目背景 1
1.2项目概况 3
1.3可行性研究结论与建议 10
第二章 市场需求预测分析 12
2.1宏观需求分析 12
2.2*****市宏观经济 13
2.3*****房地产市场分析 16
2.4房地产市场区域板块情况 37
2.5 市场定位 47
2.6价格定位 51
第三章 建设场址及建设条件 55
3.1项目建设地点 55
3.2项目建设条件 55
第四章 建设方案 59
4.1建筑方案 59
4.2规划布局 62
4.3交通组织 64
4.4公共配套区域规划 66
4.5建筑风格及立面设计 69
4.6户型设计建议 70
4.7园林景观 72
4.8项目智能化设计 80
4.9用地平衡表及主要用地指标 84
4.10公用工程 85
第五章 环境保护 90
5.1采用的环境保护标准 90
5.2 建设地点的环境现状 90
5.3主要污染源及污染物 90
5.4主要污染源及污染物的治理 91
5.5环境投资概算 91
第六章 节 能 93
6.1概述 93
6.2节能措施 93
第七章 劳动安全卫生与消防 94
7.1设计依据 94
7.2工程概况 94
7.3主要防火措施 94
7.4消防设备供电 95
第八章 工程招标 97
8.1设计依据 97
8.2招标方案 97
第九章 项目实施进度安排 98
第十章 投资估算及资金筹措 99
10.1投资估算说明 99
10.2投资估算 100
10.3资金筹措 101
10.4资金使用计划 101
第十一章 财务评价 103
11.1编制依据 103
11.2基础数据 103
11.3销售价格 103
11.4销售进度及收入 104
11.5税费率 106
11.6现金流量分析 106
11.6利润和利润分配 108
11.7资产平衡分析及资产负债分析 109
11.8敏感性分析 110
11.9盈亏平衡分析 111
11.10财务评价结论 112
第十二章 研究结论 113

****房地产开发建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

1.1项目背景
1.1.1项目名称
*****有限公司*****居住小区开发建设项目
1.1.2开发建设单位概况
1、单位名称：*****有限公司
2、单位性质：
3、法人代表：
4、法定地址：
5、单位概况：

1.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则
1、编制依据
（1）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）；
（2）国家建设部审定颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；
（3）建设单位提供的有关基础资料。
2、研究范围
（1）项目提出的理由与建设的必要性；
（2）市场需求分析与建设规模；
（3）建设方案；
（4）投资估算及资金筹措；
（5）财务评价。
3、编制原则
（1）先进性。在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的，选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性；
（2）科学性。在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用拟建项目区域优越的建设条件和政府优惠的政策等方面的优势，节约投资，缩短工期，提高效益，尽快收回投资；
（3）全面性。在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。
1.1.4 项目提出的背景
房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝2008年11月10日部署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国民经济的意义。
另外地产行业对金融业的影响也是巨大的，为其提供广泛的信贷资源。地产行业的复苏能有效促进金融业的稳定。虽然目前受全球经济危机影响，中国经济增速减缓，全国房地产市场不可避免的出现疲软现象。而地产行业的走低最终受损的也只能是国家。目前中国政策导向已经出现变化，货币政策逐渐松动，楼市利好政策不断推出。种种因素的影响使得2009年房地产市场存有不确定性。在市场预期不明朗的前提下，资本介入谨慎，投资竞争降低，客观上利于开发成本的控制，同时，随着市场放量的减缓，市场供求关系有望出现调整，降低了市场运作风险，总体上预期收益前景看好。
近年来*****经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为*****房地产市场持续而快速发展创造契机。*****作为二线城市，以刚性需求为主，目前房价仍处于全国副省级城市较低水平，受全国市场冲击较小，目前仍处于理性、健康发展时期，具有一定的上涨空间。
*****区作为*****市的老城区，为*****市的经济发展做出过卓越的贡献，时代变迁，*****市的经济重心已经偏向东南部，导致*****区的各项事业发展缓慢。
为了恢复铁北区域的生机，*****市提出了大铁北改造计划，*****区的改造面积为93.7平方公里，占大铁北改造面积的50.6%。*****区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设“一个新城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”，突出“六个亮点”，做到一年高起步，两年大发展，三到五年见成效。三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。
本项目即以改造大铁北为契机，提出了开发长农公路以西、北环城路以北的100万平方米的区域面积，建设现代化的都市生活小区，改善区域居民生活条件，提高区域居民生活质量，促进*****区旧貌换新颜，新时期有的新的发展。

1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
*****居住小区开发建设项目位于*****市*****区，规划占地面积1平方公里，规划范围为。
本项目为其中的1平方公里范围内的土地整理以及一期工程22.37万平方米范围的居住小区开发，一期工程的范围为规划丙二街以东，长农公路以西、丙三路以南、北环城路以北的区域内，规划的市政道路丙四路将本项目分成两个区域。
1.2.2项目建设规模
1、总用地面积：22.37万㎡
（1）住宅用地面积：43800㎡；
（2）商铺用地面积：23310㎡；
（2）公建用地面积：7600㎡；
（3）道路用地面积：29654㎡；
（4）地上停车场面积：29856㎡；
（5）公共绿地：89480㎡（含小品及景观）。
2、总建筑面积：47.42万㎡（不含地上停车场）
（1）住宅建筑面积：412084㎡
①.高层住宅建筑面积116518㎡；
②.小高层住宅建筑面积147780㎡；
③.多层住宅建筑面积147786㎡。
（2）停车位面积：49025㎡
①.地上停车场铺装面积29856㎡；
②.地下停车库建筑面积19169㎡。
（3）商铺建筑面积：35316㎡
（4）公建建筑面积：7600㎡
①.换热站建筑面积400㎡（2个）；
②.开闭所建筑面积400㎡（2个）；
③.水泵房建筑面积200㎡（2个）；
④.燃气调压站建筑面积100㎡（2个）；
⑤.物业用房建筑面积500㎡；
⑥.自行车棚建筑面积6000㎡（2处）；
1.2.3总图技术经济指标
1、容积率：2.11；
2、建筑系数：46.74%；
3、建筑密度：33.40％
4、绿地率：40%；
5、投资强度：6953.52万元/公顷。
1.2.4 建设内容
本项目为*****居住小区开发建设工程，包括住宅、商铺及公建等设施和工程。
1、商品住宅
本工程新建商品住宅建筑面积412084平方米，共93栋。其中：高层住宅18栋，建筑面积116518平方米，位于小区的东部、西部和北部；小高层住宅32栋，建筑面积147780平方米，位于小区高层的内侧；多层住宅43栋，建筑面积147786平方米，位于小区的中部，小高层住宅的内侧。
2、商铺
本工程商铺建筑面积35316平方米，分G、F、H、J4个区域，其中：
G区商铺
商铺建筑面积10080平方米，位于小区洛阳组团的东部、临长农公路，2层；
F区商铺
商铺建筑面积3726平方米，位于小区金陵组团的东部、临长农公路，单层；
H区商铺
商铺建筑面积13932平方米，位于小区洛阳组团的南部、临北环城路，2层；
J区商铺
商铺建筑面积7578平方米，位于小区金陵组团的南部、临规划的丙四路，单层；
3、车库
本工程停车位面积49025平方米，其中：
（1）地下停车场
本工程在高层建筑底部建设地下停车场2处，金陵组团和洛阳组团各一处，总建筑面积19169平方米，出入口均朝向丙四路上，设停车位540个；
（2）地上停车场
本工程地上停车场面积29856平方米，设停车位个1492。
4、公建
本工程公建面积7600平方米
①.换热站建筑面积400㎡（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。
②.开闭所建筑面积400㎡（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，毗邻换热站建设。
③.水泵房建筑面积200㎡（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部，临换热站建设。
④.燃气调压站建筑面积100㎡（2个）；分别位于洛阳组团和金陵组团的西北部。临水泵房建设。
⑤.物业用房建筑面积500㎡；位于洛阳组团的东北部，便于服务2个组团。
⑥.自行车棚建筑面积6000㎡（2处）；位于洛阳组团的北部和和金陵组团的南部。
5、基础设施
包括道路、供排水、供热、供电、燃气、电信、绿化及小区景观等工程建设。
1.2.5土地使用权
该项目总征地面积223700平方米，建设单位通过土地招拍挂形式，支付29081万元拍得该宗土地使用权。
1.2.6项目实施计划
该项目建设期为1年：
2009.6 项目前期工作，包括方案设计、编制可研报告、办理各种审批手续；
2009.7—2009.8 规划设计、施工图设计、工程招标；
2009.9—2009.10、2010.4－2010.10 场地整平、土建工程施工、设备安装等；
2010.11 工程竣工，验收交付使用。
1.2.7投资估算及资金筹措
1、投资估算
总投资为155550.30万元，其中：土地费用58295.86万元，前期工作费13288.10万元，基础设施建设费4180.84万元，建筑安置工程费67913.32万元，公共配套设施建设费1815.50万元，开发间接费500.00万元，管理费894.80万元，销售费3449.50万元，开发期税费194.41万元、修理费用500.00万元，其它费487.57万元，不可预见费3030.39万元。
2、资金筹措
项目总投资155550.30万元，拟全部由建设单位自筹解决。
1.2.8资金使用计划
2009年～2010年：土地、前期费用及土建工程等全部投资154550.30万元；
经营资金1000.00万元在经营期内分年投入。
1.2.9主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
表1-1
序号
项目
单位
指标
备注
一
总用地规模
m2
223700

1
住宅用地
m2
43800

2
商铺用地
m2
23310

3
公建用地
m2
7600

4
道路用地
m2
29654

5
地上停车场用地
m2
29856

6
公共绿地
m2
89480

二
建设规模

1
开发总建筑面积
m2
474169

1.1
商品住宅
m2
412084

（1）
高层住宅
m2
116518

（2）
小高层住宅
m2
147780

（3）
多层住宅
m2
147786

1.2
商品车库
m2

（1）
地下停车场
㎡
19169

（2）
地上停车位
㎡
29856

1.3
商铺
㎡
35316

1.4
公用建筑
m2
7600

（1）
换热站
m2
400

（2）
开闭所
m2
400

（3）
水泵房
m2
200

（4）
燃气调压站
m2
100

（5）
物业用房
㎡
500

（6）
自行车棚
㎡
6000

2
居住户数
户
4308

3
居住人口
人
17232

4
户均人数
人
4

5
住宅平均层数
层
10

6
住宅建筑套密度
套/ha
192

7
人口毛密度
人/ha
770

8
容积率

2.11

9
建筑密度
%
33.40

10
绿地率
%
40

11
小汽车停车位
辆
2033

12
自行车停车位
辆
6000

13
总装机容量
kW
18908.01

14
生活用水量
m3/d
8616
最高日
15
消防用水量
m3
259.2

16
总采暖热耗
MW
28.45

17
天然气耗量
万立方米/年
144.05

三
经济数据

1
总投资
万元
155550.30

1.1
开发建设投资
万元
154550.3

其中:建设期利息
万元

1.2
经营资金
万元
1000

2
单位造价
元/平方米
3259.39

3
经营收入
万元
209070.2
年平均 69690
4
单位收入
元/平方米
4409.19

5
经营税金及附加
万元
9892.1
年平均3297.4
6
经营成本及费用
万元
156550.3
年平均 52183
7
利润总额
万元
45575.84
年平均 15192
8
所得税
万元
11393.96
年平均3798.0
9
税后利润
万元
34181.88
年平均 11394
四
财务评价指标

1
总投资利润率
%
29.3
年平均 9.77
2
总投资利税率
%
42.98
年平均 14.33
3
资本金净利润率
%
21.97
年平均 7.32
4
贷款偿还期
年

5
盈亏平衡点
%
64.37

6
财务净现值
万元
7334.68
Ic=12%( 所得税后)
7
财务内部收益率
%
16.76
所得税后
8
投资回收期
年
2.4
所得税后
9
财务净现值
万元
16144.69
Ic=12%( 所得税前)
10
财务内部收益率
%
22.46
所得税前
11
投资回收期
年
2.24
所得税前

1.3可行性研究结论与建议
1.3.1可行性研究结论
本工程是*****市*****区住房建设的重点工程，是开发大铁北的重要组成部分，它的建设对*****市*****区住房建设以及*****区西北部区域的发展具有较大的促进作用。
本项目建设符合国家产业政策和*****市的发展方向，符合*****市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。因此，项目的建设是可行的。
1.3.2问题与建议
1、要进一步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计、精心组织、精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行；
2、要进一步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进一步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。

115

第二章 市场需求预测分析
2.1宏观需求分析
2.1.1固定资产投资增长，拉动房地产市场
2006年我国国内生产总值(GDP)为209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，增速比上年加快0.3个百分点。固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24.0%。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长24.5%；农村固定资产投资增长21.3%。全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，加快0.9个百分点。
2.1.2城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场
城乡居民收入增长加快，就业增加较多。2006年城镇居民人均可支配收入11759元，比上年增长12.1%，扣除价格因素，实际增长10.4%，加快0.8个百分点。农村居民人均纯收入3587元，比上年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.4%，加快1.2个百分点。年末居民储蓄存款余额161587亿元，比上年末增加20544亿元。全年城镇新增就业1184万人，年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末回落0.1个百分点。
2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控。5月17日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收、信贷、土地调控手段。按照国务院的部署，各有关部门相继出台了涉及规划、土地、税收、金融、价格、市场交易、外汇和外资管理等一系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引导合理住房需求，控制房价上涨。在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得一定效果，房地产市场呈现出积极的变化。房地产开发投资保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。房地产开发结构得到一定改善，2006年住宅投资增长速度达到25.3%，高于同期房地产投资增幅3.5个百分点。

2.2*****市宏观经济
2.2.1 *****市宏观经济状况
自2000年以来，*****市城市经济得到了迅猛发展，居民人均GDP和人均可支配收入显著提高，2007年全年实现地区生产总值2089.0亿元，按不变价格计算，比上年增长17.7%，位居全省第一位。其中，第一产业增加值200.0亿元，比上年增长8.6%；第二产业增加值1049.3亿元，增长22.1%；第三产业增加值839.7亿元，增长14.5%。三产业比重分别为9.6%: 50.2%：40.2%。人均生产总值达到28131元（按户籍年平均人口数计算），比上年增长16.1%。
*****市是**省省会，是全国15个副省级城市之一，现辖四县(市)六区。幅员面积20571平方公里，总人口731．4万人。其中，市区面积3583平方公里，建成区164.30平方公里，市区人口337.22万人。汽车工业、粮食与食品工业、生物医药工业、光电子信息工业四大主导产业占全市工业的比重达到90.70％。
从2001年开始，*****的GDP总量持续发展，2007年实现地区生产总值2089.0亿元，年均递增13.6％。*****市的整体经济形式良好，为*****房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。高速发展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础，也是人均购买力提升的前提，司时还是第三产业繁荣的必然结果。
未来五年，*****市综合经济实力将迈上新台阶。在优化结构、提高效率、降低消耗、保护环境的基础上，地区生产总值、全口径财政收入、规模以上工业产值、人均生产总是等主要指标均增长一倍以上。同时，产业结构实现新升级。继续加大工业投入，力争五年累计完成工业固定资产投资4000亿以上。
从各项目经济指标我们可以看出，*****市的经济正处一个良好的发展态势，人民收入水平正在稳步提升，政治环境也将在未来较长的一段时间里相对稳定，而这些良好的经济大环境势必利于房地产行业的稳步发展。
2.2.2城市发展方向
*****市规划以中心城区的空间资源和结构形态整合为基础，积极培育城市东、南、 西、北各分区中心，启动富锋、兴隆外围组团，继续推进*****市向多中心、分散组团式城市空间形态体系的发展。
中心城区重点发展区域：结合*****市"南拓东展，北优西控"的城市空间发展战略，重点发展东北和西南产业新区，打造东南生态住区，建设南部和北部新城中心城区。规划确定七大重点发展区域为：
1、南部中心城区：建设成为城市新中心、以高新技术产业和高品位住区为特征的现代化新城区。   
2、西南部产业新区：建设成具有国际影响力的汽车产业集中区。
3、东北部产业新区：建设包括玉米加工为主导的农产品加工业及其下游产业、安龙产业区、商贸物流、空港物流保税中心等在内的多功能城市产业新区。
4、净月组团南区：建设配套齐全、设施先进、自然和谐、环境优美的生态新城区。
5、东部经开工业新区：建设以先进制造业为主的产业新区。
6、西部客站发展区：建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主的多功能新区。
7、北部新城区：建设以北部商贸中心、区域性物流园区、装备制造业和生态宜居地为主的多功能城市新区。
2.2.3 城市定位——新兴的科技文化之城
历史文化：旧时的伪满国都，如今的文化新都
城市环境：森林之城，北国春城
城市格局：一潭一河、新四环、六辖区、四开发区、下辖四副县
城市人格：立自强不息之志，养天地浩然之气
城市理念：厚德载物，求实创新
城市精神：宽容大气，自强不息
城市价值观：地维赖以立，天柱赖以尊
城市自然观：古今贯通，天人合一
城市伦理观：崇文尚德，重行致远
支撑点：
中国汽车工业最强－－－*****（中国汽车之都）
东北光电工业最强－－－*****（光学之都）
东北电影文化最强－－－*****（电影之都）
东北农业实力最强－－－*****（农业之都）
东北科技实力最强－－－*****（科技之都）
东北教育实力最强－－－*****（大学之城）
*****，一座拥有四千年古典建城史和二百余年近代城市发展史的东北核心城市；*****，一座承载了中国太多梦想与期待的东北之都；*****，一座日益开放繁荣富强的国际化大都会，正以其愈来愈勃发的英姿迎来更加崭新美好的明天！
近年来*****经济发展势头良好、工业快速发展、城市化进程不断加快，良好的宏观环境为*****房地产市场持续而快速发展创造契机。作为东三省重要的教育、科技、文化产业基地，*****城市定位对于本项目的指导意义放在“新兴的科技文化之城”之上。项目通过城市定位与居住文化定位的有效对接，将使项目脱离传统竞争格局，引领*****房地产业居住文化变革。

2.3*****房地产市场分析
2.3.1 开发情况
2007年*****市房地产施工面积2010.1万平方米。房地产竣工面积532.2万平方米，其中住宅469万平方米。

2008年1-8月，*****市开发施工面积1530.7万平方米, 同比增长8.9%。其中:住宅1208.1万平方米,同比增长8.5%；房地产开发投资继续高位运行，但新开工规模同比呈现下降趋势。
2.3.2 投资情况
2007年*****完成社会固定资产投资总额1350.6亿元，比上一年增长42.1%。其中：城镇固定资产投资956.8亿元，比上年增长33.7%；房地产开发投资259.5亿元，比上年增长49%；农村固定资产投资134.4亿元，比上年增长1.2倍。新增固定资产824.4亿元，固定资产交付使用率为62.8%，比上年下降5.9个百分点。房屋建筑面积竣工率为38.1%。

2008年1—8月份，*****完成开发投资211亿元，同比增长35.5%。其中:住宅161亿元，同比增长41.9%。近几年*****房地产开发投资持续保持“总量扩张明显，增势强劲”的发展势头。大规模的开发投资项目、棚户区改造和新建园区建设力度逐渐加大，必将引起房地产需求增加，拉动房地产开发投资快速增长。
2.3.3 交易情况

1、2007年商品房交易情况
2007年，*****市商品房销售套数为58676套；销售面积为602.6万平方米，同比增长45.4%；销售金额为186.8亿元，同比增长68.9%。其中：住宅销售套数为50228套；销售面积为525.5万平方米，同比增长64.5%；销售总额为153.3亿元，同比增长90.7%。销售量、销售额均创历史新高。

2007年*****市增量房屋各类产品登记销售情况（按照类型）

计量单位
合计
住宅
经济适用房
别墅、
高档公寓
办公楼
商业
营业用房
其他
套数
套
58676
50228
2933
475
1370
2619
4459
面积
万㎡
602.6
525.5
30.4
12
17.6
44.7
14.8
金额
亿元
186.8
153.3
6.2
7.3
7.8
21.1
4.6

2007年房地局所报商品房成交情况呈现以下几个特点：
◎、从成交价格来看，成交价格在2000元/㎡以下价位区间的销售面积占总量的25.2%；2000-3000元/㎡价位区间的销售面积占总量的34.2%，而3000元/㎡以上价格区间的销售面积占总量的40.6%。
◎、从成交套型来看，90㎡以下户型的销售面积占销售总量的26.3%；90-144㎡的户型的销售面积占总量的48.8%；144㎡以上户型的销售面积占总量的24.9%。普通住宅产品占销售总量的七成半以上。
◎、从商品住宅购买对象来看，*****市区居民购买的销售面积占总量的88%，*****市供应商品房近9成购买是自住性需求购买。
◎、从商品住宅购买区域来看，绿园区和南关区是居民购房的活跃区域。

◎、登记销售商品住宅按照土地级别分：四级地段销售面积占销售总量的25.4%，六级地段占销售总量的24.9%，五级地段占销售总量的20.8%，而一至二级地段销售面积占销售总量的6.6%。四至六级地段的住房销售旺盛。
2、2008年商品房销售情况
1-9月份，*****市商品房在售楼盘318个；商品房登记销售套数为44809套；销售面积为422.4万平方米，同比增长8.1%；销售金额为145.4亿元，同比增长14.2%。其中：商品住房登记销售套数为37303套；销售面积为369.8万平方米，同比增长1.3%；销售金额为118.6亿元，同比增长13.4%。销售量、销售额均创历史最高水平。

2.3.4空置情况
1、历年商品房空置面积情况

从近几年*****商品房空置面积来看，*****商品房空置情况较为稳定，2005年为空置面积量最大，达到350万㎡，*****2006年房地产市场开始升温，空置量大幅下降，2007年随着市场供应量的加大，空置量有所增加，达到270万㎡。
2、2007年12月底，商品房空置情况（按照套型分）

90平方米以下中小户型面积占总量的16.1%，同比提高1.4个百分点；90-144平方米中大户型面积占总量的46.1%，同比下降2.7个百分点；144平方米以上的大户型面积占总量的37.8%，同比提高1.3个百分点。
3、2007年12月底，商品房空置情况（按照价格分）
商品房空置情况（按照价格）
2000元/㎡以
下
21%
2000-3000元
/㎡
36%
3000元/㎡以
上
43%
2000元/㎡以下
2000-3000元/㎡
3000元/㎡以上

截至2007年末，价格区间在2000元/㎡以下的住宅面积占总量的21.4%，同比下降5.4个百分点；价格区间在2000-3000元/㎡的住宅面积占总量的36.3%，同比下降3个百分点；价格区间在3000元/㎡以上的住宅面积占总量的42.3%，同比提高8.4个百分点。
4、从商品房空置时间看，2008年在售商品房中待售3年以上的有21.1万平方米，占总量6.3%；待售1-3年的有33.8万平方米，占总量的10.1；待售1年以内的有278.6万平方米。
5、2008年上半年，各年限商品房消化情况：

在上半年商品房登记销售中，2008年新上市楼盘销售量占总量的35.6%，2007年上市楼盘销售量占总量的47%，2006年上市楼盘销售量占总量的13.3%，2005年上市楼盘销售量占总量的1.9%，2004年以前上市楼盘销售量占总量的2.2%。热销中的商品住房多为07年及08年上市楼盘。
2.3.5价格走势情况
2007年是*****市场爆发的一年,商品房价格也在这一年获得了补充性增长,商品房均价达到了3099.9元/㎡。从全国来看，*****商品房住房价格涨幅低于全国平均水平，位居70个大中城市中下游水平。自07年以来，*****房价尽管一路走高，但仍处于“补涨”阶段，属于理性上涨。

2008年1—9月份，*****市商品房登记销售均价3441.6元/平方米，同比上涨13.2%，环比下降3.3%。商品住宅登记销售价格为3206.1元/平方米，同比上涨11.9%，环比下降0.1%。
2.3.6*****房地产供需情况

时期
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年上半年
供需比
1.44：1
1.53：1
1.36：1
1:1.106
1.47:1
2.3.7 2009年计划建设情况
2009年计划新增各类住房供应约850万平方米，累计9.24万套。商品住房：789万平方米，累计8.1万套。套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到总量的70％以上。其中：套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房不低于6万套，534万平方米；套型建筑面积90平方米以上商品住房约2.1万套，255万平方米。
2.3.8*****消费者调查
调查时间：2008年11月
调查手段：1、专业报纸问卷发布；2、组织20名在校大学生安排在*****市9个行政区17个点进行人工发放与回收问卷，其中包括：商业区、办公楼、企事业单位、老式住宅小区、新建楼盘售楼中心等。
调查规模：有效问卷10046例
2.3.8.1被访者基本特征分析
1、居住区域

■ 80%以上分布在老城区，以朝阳区为主
■ 20%以下居住在开发区及其他区域。
2、职业状况

■ 企业/公司中、高层管理人员占有较多的比例，具有较强的经济基础和购买能力，对楼盘品质有更高的要求。
■ 自由职业者、个体工商户、私营业主在职业分布中共占24%的比例，他们的收入不稳定，但是有购房需求，具备一定的购买能力。
■ 企业/公司普通员工、事业单位工作人员占有最多的比例，拥有稳定收入的工薪阶层，是最有购房需求潜力的人群。
3、学历水平

社会进步，人口素质提高，高学历人才逐年增加。
■ 具有本科及以上学历的被访者比例接近50%，其他教育程度如大专、高中/中专、初中及以下学历的比例依次递减。
■ 高学历人群更注重生活品位、生活质量，对居住空间的要求更为细致，是重要的潜在消费者。
4、收入水平

■ 潜在购房者中，中等收入群体的数量最多，是目前*****住宅市场的需求主力。
■ 在我们特别关注的80后人群中，家庭年收入在5万元以下及5~10万元的被访者比例最多。
2.3.8.2被访者购房意向分析
被访者购房目的分布
投资
15%
给他人使用
7%
其它
13%
改善目前居住
条件
65%

1、购房目的
■ 改善目前居住条件成为购房主要动因。
■ 投资，成为当前居民置业的第二大动因。以投资为目的的房产置业不仅成为促进房地产流通繁荣的催化剂，还为未来二手房的发展奠定坚实的基础。
2、欲购房时间

■ 只有30％的被访者预计在1年内购买住宅，而选择推迟一年以上购房的人群达到了70％以上。
3、现阶段不购房原因

房价偏高

■由于预期房价会下跌而不买房的占一成以上，虽然与一线城市相比，要乐观得多，但市场观望的气氛也值得关注。
■在被访者现阶段不购房原因分布中，选择与房价有关的不购房原因占六成以上。
■价格影响供求，被访者置业首要考虑价格因素，但对于目前不断增长的房价，超过当前部分购房者的承受能力，开发商应该考虑当前市场的供求矛盾，从消费者的需求出发，考虑消费者的实际购买能力。
4、欲购买区域

■ 朝阳区为购房首选区域。作为老城区，朝阳区位居*****市的经济中心和科技、文化、商贸中心，地理位置、交通条件极其优越，因而受到被访者的青睐。
■ 绿园区、南关区与朝阳区相邻，区位优势相对较好，交通较方便，房价相比朝阳区便宜，比较受被访者的关注。
■ 高新区和净月区比较受青睐，主要还是这个区域的生态、人文环境较好。
■ *****区和汽车产业开发区的区域价值还有待挖掘。
5、居住区域与欲购买区域交叉分析

居住区购买区
朝阳
绿园
南关
*****
二道
高新
经开
净月
汽车
其他
朝阳
891
147
101
67
33
31
15
10
8
46
绿园
142
289
44
36
36
17
10
4
2
20
南关
84
43
245
49
40
8
12
6
2
20
*****
37
27
22
104
16
7
4
2
2
7
二道
95
14
38
13
95
4
6
0
1
10
高新
123
65
49
33
30
101
13
19
7
32
经开
78
40
67
40
28
28
39
9
5
25
净月
114
53
80
27
33
40
14
52
6
41
汽车
28
35
21
13
11
4
8
5
38
11
绿色：被访者居住区域与购买区域相同时，该区域被选数量
黄色：被访者所在某个居住区域中，被选率排在第二位的购买区域被选数量
蓝色：被访者所在某个居住区域中，被选率排在第三、四位的购买区域被选数量
■ 首选购房区域为现居住区域，这主要是受居民长期的居住习惯影响，大部分被访者都偏好于现居住区域。
■ 第二欲购区域存在着差异，大部分被访者都选择了朝阳区作为第二欲购区域，主要是朝阳区作为*****市的顶级中心区域，自然受到广大消费者的偏爱。
6、置业频次

■在此次调研中，二次置业者的比例高达62.59%。由于二次置业者的住房消费经验丰富，所以对房屋产品的功能性需求较多，审美性需求有所上扬，舒适性要求较高；同时对地段的升值空间也比较看重。
■在我们特别关注的80后购房群体中，首次置业在购房需求中占据最大比例，且对婚房有一定的需求。婚房功能设计水准的高低，将是这类产品成败的关键点。
7、影响购房因素

■物业管理这样的后续服务质量因素的提高也渐渐成为被访者考虑的重要因素。
■影响被访者购房因素排在前列的依次是交通、房价、楼盘质量和地段。
■小区内景观、房屋所在区的环境、房屋所在区人口素质等因素也有相当一部分人选择。
■这说明影响被访者购房因素正从楼盘的硬环境向软环境过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强项目文化环境的建设。
8、单价承受能力

■ 单价承受能力主流区间分布在3000-4000元/㎡，这主要受被访者收入水平的影响。
■ 当前*****市商品住宅市场成交均价在4000元/㎡以下，与单价承受能力主流区间分布基本一致，*****市商品住宅平均单价尚能够被大部分被访者接受，潜在需求量仍有挖掘潜力。
2.3.8.3被访者产品需求分析
1、物