怡心苑房地产开发可行性研究课程设计.doc

目 录

第一章 项目总论 4
1.1、项目概况 4
1.1.1项目开发公司简介 4
1.1.2项目简介 4
1.1.3项目简介开发用地的取得 5
1.2、编制依据 5
1.3、结论 6
第二章 项目背景及必要性 6 2.1、项目背景 6 2.1.1、益阳市地理概况 7
2.1.2、益阳市近期经济概况 8
2.1.3益阳市东部新区概况 8
2.2、项目建设必要性 9
2.2.1、项目建设的宏观意义 9
2.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展 9
2.1.3项目建设迎合东部新区的需求 12
第三章 市场分析 12
3.1、房地产市场现状分析 12
3.2、益阳市房地产现状 13
3.2.1、益阳市市场状况 13
3.2.2、益阳市房地产投资现状 14
3.2.3、益阳市房地产市场价格走向 17

3.3、区域房地产市场状况 17
3.3.1、区域房地产现状 17
3.3.2、区域竞争对手分析 18
3.3.3、项目目标客户分析 20
第四章 营销策略 20
4.1、项目定位 21
4.1.1、项目地理位置定位 21
4.1.2、项目产品定位 22
4.1.3、价格定位 26
4.1.4、项目SWOT分析 27
4.2、销售方案 27
4.2.1前期宣传 28
4.2.2、销售计划 29
第五章 项目建设方案 32
5.1、项目规划设计方案 33
5.2、项目建设内容、规模 33
5.3、项目配套设计概况 34
5.3.1项目内交通系统 34
5.3.2项目内绿化系统 35
5.4、项目结构、水电设计 35
5.4.1、结构设计 35
5.4.2、给排水设计 36
5.4.3、电气设计 37
5.5、项目建设进度安排 39
第六章 投资估算与资金筹措 40
6.1、估算编制依据 40
6.2、总投资估算 41
6.3、用款计划和资金筹措 44
6.3.1、资金来源 44
6.3.2、投资计划与资金筹措 44
第七章、财务效益评价 45
7.1、销售收入计划 45
7.2、销售税金 46
7.3、 现金流量表分析 46
7.4、利润表分析 48
7.5、风险分析 48
7.6、盈亏平衡分析 49
7.7、敏感性分析 50第八章 结论与建议 51
8.1、结论 51
8.2、建议 51

怡心苑

房地产项目可行性研究

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投资估算及资金筹措
4.1、 项目总投资估算
4.1.1、项目概况
本项目位于益阳市赫山区沧水铺镇城际干道和319国道旁，在金域上品的斜对面，其正对面是沧水铺将建的沧水铺村委会。本项目依山傍水，风景优美。项目总用地100亩，经益阳市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，商业部分占总建筑面积的20%，住宅占总建筑面积的80%，总的建筑是180000平方米，建设用地面积26667 m2 。详见下表：
表4-1 项目主要技术经济指标
内容
指标
内容
指标
建设地点
益阳市沧水铺镇村委会斜对面
规划总用地面积
100亩
实际用地面积
26667m2
建筑容积率
2.7
总建筑面积
180000m2
住宅面积
144000 m2
建筑密度
40%
绿地率
35%
车库
1150个
商业面积
36000m2

4.2、总投资估算
本项目开发建设总投资额合计为47652.3万元，其中各项成本费用的估算结果详见下表。
表4-2 项目成本费用估算表
序号
项目或费用名称
内容
总价
单价
(万元）
(元/㎡)
一
土地费用
含土地出让金、动拆迁费用等
10000
555
二
前期费用
详见下表(4-2)
1012.79
56.26
三
建安工程费
建筑工程费、设备采购费、安装费等
23940
1330
四
管理费用
（一+二+三）*3%
1048.80
58.27
五
财务费用
贷款利润6.7%
6443.00
357.94
六
销售费用
销售收入*3%
2220
123.33
七
开发期税费
根据标准150元/㎡
2700
150
八
其他费用
根据标准7元/㎡
126
7
九
不可预见费
取建安费的5%
1174.5
65.25

合计

47652.3
2626.29
成本利润率=（70500-47652.3）/47652.3=47.94%
4.3、分项估算依据
1 ）土地费用
根据提供的数据，项目土地取得费用约为10000万，折合楼面地价为555元/平米。
2） 前期费用
表4-3 前期工程费估算表 (单位:万元)
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3%
718.2
2
可行性研究费
（土地费用+建安工程费）×0.2%
65.88
3
水文、地质、勘察费
（土地费用+建安工程费）×0.5%
164.7
4
五通一平
基底面积×24元/m2
64
合计
1012.29
3 ）建筑安装工程费
根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按1330元/㎡计。
共计：1330×18=23940万元
4） 财务费用
根据资金筹措可得本项目的贷款额为3亿 3*（1+6.7%）^3—3=6443万元
5 ）管理费用
即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述1-3项之和的3%取值。
6 ） 销售费用
预测其销售的各项费用详见下表：
表4-4 销售费用估算表 (单位:万元)
序号
项目
计算依据
1
广告宣传及市场推广费
销售收入×1%
2
销售代理费
销售收入×1%
3
其他销售费用
销售收入×1%
合计
1872
7） 不可预见费用
项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按建安费的5%取值即可。
4.4、资金筹措的组合渠道

4.7.1、现金流量表分析
假设本项目的房产销售在建设期和运营期四年里销售完，分三期完成，每期分别占总投资面积的45%、 35%、20%。在此基础上假设目标收益率为13%。管理费用在计算内均匀分布，销售费用在销售期四年里均匀分布，财务费用等额计息。

项目投资现金流量表 单位：万元
序号
项目
计算期（年）
0
1
2
3
4
5
1
现金流入

24000
18725
16675
11100
1.1
营业收入

24000
18725
16675
11100
2
现金流出
10000
17076
15299.75
11028.05
2340.5
2340.5
2.1
建设投资
10000
16901.2
12959.2
8687.5

2.2
销售费用

555
555
555
555
2.3
财务费用

1610.75
1610.75
1610.75
1610.75
2.4
管理费用

174.8
174.8
174.8
174.8
174.8
3
净现金流量
-10000
-17076
8700.25
7696.95
16675
11100
4
净现金流量现值
-10000
-15111.50
6813.57
5334.37
10227.09
6024.64
5
累计净现金流量现值
-10000
-25111.50
-18297.93
-12963.56
-2736.47
3288.17
根据上表可得：
1）动态回收期=5-1+2736.4/6024.64=4.45年<5年
NPV=3288.17>0方案可行
2）求取内部收益率IRR，可得IRR=17.86%>13%，则NPV=3288.26>0
所以该方案可行.
经过分析测算，我们认为该项目在投资上是可行的，内部收益率远远大于目标收益率，项目建设方可获得满意的经济效益。
3）项目的投资利润率
年利润总额=（70500-47625.3）/4=5718.675
投资利润率=年利润总额/项目总投资
=5718.675/47625.3=12.01%>10%可行。

4.7.2、利润表分析
1） 按国家法定税率考虑：
2） 营业税及附加：销售收入的5.05%；
3） 所得税：税前利润的25%。

利润表
经济指标
金额（万元）
备注
租售收入
70500
全部租售（未含持有物业）
总投资
47625.3
含土地成本
税前利润
22874.7
营业税：3560.25万元
所得税：5718.625万元
税后利润
13595.775
扣除营业税、所得税
总投资回报率（税后）
28.55%

4.8、风险分析
由于房地产投资开发是一个动态的过程，他的周期长、资金投入大等特点，所以其开发过程中有关的费用和建成后的收益状况要精确的估计是比较困难的。
风险因素：
任何项目的风险都包括系统风险和个别风险。由于项目的周期长，所以所面临的系统风险是规避不了的，大大增加项目投资风险。
系统风险主要体现在国家对房地产的宏观政策调控，市场供求，及周期风险等风险。
尤其是国家的政策性性风险，其限购政策在一部分上会降低其出售率，而利率的不断调高又会增加项目的贷款利息，使房价下降，投资压力加大。
个别风险主要体现在收益现金流和未来的经营费用风险。这些在项目的评估预算中是没用考虑到的。但是这些风险会增加项目的总投资额。
4.9、盈亏平衡分析
1、盈亏平衡点即年销售收入等于年总成本费用，其计算公式为
盈亏平衡点=固定成本/（单位产品销售收入-单位产品变动成本）=100000000/(3000-2090)=109890㎡
2、项目保本销售均价=总销售额/项目建设安装费*1000=70500/23940*1000=2945元/㎡；
3、项目保本销售率=109890/180000=61.05%
结合以上的估算，可确认本项目是充分可行的。即从风险不确定分析，现金流量表等财务报表可看出，动态投资回收期和各个项目的利润率均符合可行性，可获利。

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项目规划设计

5.1、项目基本情况介绍
1）项目名称：
聚美欣城房地产项目开发
2）项目介绍：

聚美欣城是由城市学院房地产开发有限公司，投资开发的益阳首席新中式古典园林社区。项目位于益阳最具发展潜力的高新区核心区域，位于城际干道与高新大道交界处。
项目占地面积100亩，总建筑面积达到18万平方。项目分3期开发，一期开发45%，二期35%，三期20%。主力户型集中在80-130㎡的两房、三房。项目坐拥东部新城核心位置，东距长沙市余约50公里，西距益阳市区约25公里，南临鱼形山水库，北临沧水铺镇，交通便利，319国道、益宁城际铁路、石常铁路途经此地。交通便捷，往东至长沙40分钟车程，往西北至益阳20分钟，32路公交车路经小区正门口。小区内部采用完全人车分流的人性化设计，车位比达1:0.6。我们重点突出绿色生态景观，营造一个高品质的居住空间，所以我们的绿化率高达将近35%，容积率2.7，是一个高绿化、低密度的高档园林住宅区。我们将引进国内一流的物业公司，首创沧水铺最优物管先例，充分体现我们“以人为本”的开发理念和宗旨。 沿街商业、1800平米幼儿园、独立开放式会所等组成。建有近20000㎡地下停车场。
以中国古典园林建筑风格为蓝本，采用新中式的简约风格，富于中国民族特色气息，青砖、灰瓦、极具江南风格的景窗、挑檐、马头墙，兼具传统建筑美感与精髓，及现代建筑风格与人文元素。运用独特的造园手法，在有限的空间里，通过叠山理水，栽植花木，配置园林建筑，并用大量的匾额、楹联、书画、雕刻、碑石、各式摆件等来反映古代哲理观念、文化意识和审美情趣，从而形成充满诗情画意的文人写意山水园林，达到“虽由人作，宛若天开”的艺术境地。
建筑布局上采用南北向，南北通透更利于通风、采光、节能。围合、错位的手法自然形成较大的中心人造湖和主凉亭，人工河流的建立自然、亲切将东西两侧的景观有机连接在了一起。使建筑有良好的朝向和景观。建筑平面户型包括：48㎡一室一厅的小户型、85㎡两室一厅、127㎡三室两厅等。小户布局型紧凑合理，大户型设计方便舒适，采用大厅、大厨、大卫、多阳台、多飘窗的新住宅模式,赠送面积多，功能分区集中，过渡自然，互不干扰。处处匠心的传世尊邸，无一例外的在每个你看得到和看不到的地方体现最人性的关怀。
3）配套信息：
周边商业： 综合商场、家润多超市、新旺佳超市、一家人超市邮局、沧水铺邮局银行、 建设银行、邮政银行、农业银行、农村信用社、工商银行
周边医院：
医院： 沧水铺人民医院
周边学校：
中小学：逸夫小学、花亭子小学

5.2、规划设计及方案的要点
5.2.1项目的总体构思
1）本小区设计的以“自然、古典就在身边”为规划设计思想。给住户创造一种中国古典的美，青石板小路、亭阁、流水、假山。将动静完美的而结合了在一起。
2）本小区住宅在设计上与高教区的文化气息想匹配。但是在此的规划设计上则出现了限高60米的规定，所以在此以小高层为主。
3）本小区较大的亮点在于靠近新城院，浓厚的书香氛围和私密性的完好保护。通过人造湖泊、假山、凉亭、青板路等一系列景点的设计营造氛围。同时1800㎡小区幼儿园的建设也给客户在孩子的教育上提供给保证。

5.2.2、空间关系的处理
1)动与静的关系
动静结合是中国历来追求的最高境界，小区里的流水、喷泉、人工湖泊、河流、车流，欣欣向荣的花草树木无疑都充满了勃勃生机。这与假山、屏风、住房、凉亭的静完美结合在了一起。给人留下了一种欣欣向荣的感觉。
2）建筑与环境的关系
人们是属于大自然而大自然并不属于我们，所以本项目与生态环境的关系处理至关重要。在建筑主色调的选定上我们也是选用了黑、白、灰为主色调，在不失美感的同时也更加贴近大自然。
3）高层与低层的关系
此处因规划限制限高60米，所以本项目为小高层11-13层。
5.3、建筑风格
本项目采用中国古典园林风格，富于中国民族特色气息，青砖、灰瓦、极具江南风格的景窗、挑檐、马头墙，兼具传统建筑美感与精髓，及现代建筑风格与人文元素。运用独特的造园手法，在有限的空间里，通过叠山理水，栽植花木，配置园林建筑从而形成充满诗情画意的文人写意山水园林。
5.4、项目户型设计
建筑平面户型包括：48㎡一室一厅的小户型、85㎡两室一厅、127㎡三室两厅。小户布局型紧凑合理，大户型设计方便舒适，采用大厅、大厨、大卫、多阳台、多飘窗的新住宅模式,赠送面积多，功能分区集中，过渡自然，互不干扰。处处匠心的传世尊邸，无一例外的在每个你看得到和看不到的地方体现最人性的关怀。

一室一厅一厨一卫48㎡
小户型户型方正适用，小户型大空间；客厅、卧室一起呵成，空间明朗，精致实用；超大飘窗，无遮挡视野，"小"家"大"享；

两室两厅一厨一卫85㎡
功能齐备且划分明确，坐北朝南，通透采光；大开间观景阳台，极致美景一览无遗；明厨明卫，通风良好，方便实用，更具人性化；主卧次卧双飘窗，空气清新，美梦每一天。

三室两厅一厨两卫128㎡
双阳台三飘窗，明亮开扬，生活时刻都有美景相伴；大开间宽敞客厅，尽显待客之道；明厨明卫，通风良好，方便实用，更具人性化
在社区安全防范上，小区将配备智能化的管理系统，以一贯对细节的考究、对品质的苛求，为品质生活提供了全面的安全防范措施。小区设置门禁系统、红外对射探测器、楼宇可视对讲系统、智能IC卡停车管理、小区重要部位电视监控、门磁报警系统、紧急求助按钮等全方位的智能化安防设施，以实现对匪情、盗窃、灾情、紧急事故等的有效监控和自动报警，让业主的生活环境更方便安全。

5.5、项目规划设计
商业用地：20% 住宅：80%
三期开发：一期45% 二期35 % 三期 20%
一期开发商业1、2 住宅3—14栋 建筑面积: 81000㎡
二期开发住宅14—22栋 建筑面积：63000㎡
三期开发住宅23—27栋 建筑面积：36000㎡

其中：3、4、5、6、7、12栋为48㎡小户型；
8、9、10、11、15、16、19、25、26、27栋为中等户型；
13、14、17、18、20、21、22、23、24栋为大户型。
图中：第一排为11层，第二排12层；其余均为13层，共1140户。

项目工程管理
6.1、项目背景资料
项目位于益阳最具发展潜力的东部新区区域，沧水铺镇核心发展区域内，益宁城际干道与319国道交汇处。益阳城市规划“南接东移” 的黄金交通节点项目占地面积100亩，总的建筑是180000平方米，建设用地面积26667 m2 。商业部分占总建筑面积的20%，住宅占总建筑面积的80%，分三期开发，一期45% 二期35 % 三期 20%，一期开发商业1、2 住宅3—14栋 建筑面积为81000㎡；二期开发住宅14—22栋 ， 建筑面积为63000㎡；三期开发住宅23—27栋，建筑面积为36000㎡，小区绿化率为35%，容积率2.7，是一个高绿化、中高档园林住宅区。
本项目开发建设总投资额合计为47652.3万元，自有资金14000万元，该工程在施工时所有设计已完成，工程施工于 2014年7月 1 日开始动工，根据工程进度要求， 2017年 7月1日前完成主体工程结构封顶，2015年8月 31日交付使用。
6.2、质量控制
该工程例入我公司二O一四年至二〇一七年三年创优工程计划，同时作为公司的重点工程项目，确保工程达到优良等级标准。具体控制手段及措施如下：
6.2.1、完善管理制度
1）建立分项（工序）样板制，即在分项（工序）施工前，由项目专业责任人，依据施工方案和技术交底，现行的国家规范，标准要求，组织施工队伍的责任班长进行分项（工序）样板施工，为保证分项、工序质量，在施工前项目部先制订了工序施工时的难点、重点，下发到施工队伍班组长手中，让他们做到心中有数，有重点地进行交底、检查、控制，从而减少了质量问题产生的可能性。
2）建立"施工部位挂牌"制，要求施工队伍在每个施工部位挂牌，注明施工责任人、部位名称、质量监督人、班组长姓名、施工质量状况等，对质量情况予以曝光，以督促各责任人严把质量关。同时，对连续发生质量问题的，无论问题的大小，都将给予处罚，直至清退出场。
3）加强技术交底和质量教育
①技术交底：每项工程施工前，施工员必须对班组进行书面技术交底，并及时检查落实情况。必须做到交底不明确不上岗，不签证不上岗。
②质量教育：定期和不定期开展质量教育和创优活动，组织学习质量规范，提高所有参建人员的质量意识。同时，建立奖罚制度，实现全员质量管理。
6.2.2、质量检查和验收制度
1)各专业设立专职质检员，施行层层把关，上道工序未经质检员验收合格，不得进行下道工序施工。
2)加强班组自检、互检和交接检，力求把质量缺陷消灭在萌芽状态。
3)质量检验严格执行三级验收制度，即：班组长、各班组专职质量员检查→项目施工员、质量员检查→工程技术负责人检查。
6.2.3、实行隐蔽验收和技术复核制度
施工中，被下道工序覆盖的分部分项工程均需进行隐蔽验收。隐蔽验收由项目技术负责人组织隐蔽工程验收工作，经监理验收通过并办理好隐蔽验收记录，才能进入下道工序施工。验收的部位如下：
1）建筑物桩基的隐蔽验收（钢筋绑扎、钢筋锚入基础长度）
2）基础工程隐蔽验收（结构形状、尺寸、位置、标高）。
3）预留预埋隐蔽验收（预留孔洞、预埋铁件等）。
4）钢筋隐蔽验收（品种、规格、数量、位置、形状）
5）墙体拉接筋验收（规格、数量、位置、长度）
6）防水工程隐蔽验收（屋面防水层）
技术复核：由项目技术负责人负责组织进行技术复核工作，技术复核部位如下：
1）建筑物桩基的平面位置、轴线尺寸和标高。
2）建筑物的平面位置、轴线尺寸和标高。
3）砼、砂配合比及现场使用的水泥是否符合要求。
4）模板尺寸、标高及预留孔、预埋件的位置尺寸及牢固程度。
5）施工大样图和钢筋配筋表。
6）预制构件型号、规格及安装位置。
7）砖砌体墙身轴线、标高、预留孔位置、规格。

6.2.4、施工阶段的级配及试块管理制度
1)凡在设计图纸中标明强度等级的混凝土、砂浆均属级配管理范围。
2)管理职责分工：
①项目工程师负责混凝土、砂浆强度评定（数理统计与非数理统计）。
②项目质量员负责级配申请的复核，签发配合比通知单。
③施工员负责开级配单申请单，负责计量工作的检查与监控。
④项目试验工负责接受配合比通知单，并根据通知单检查磅砰等计量器，负责向施工班进行级配交底、中途抽查，负责现场试块制作、养护及送试工作。
6.2.5、工程技术资料管理制度
本工程项目大，各种资料多而复杂，及易搞混搞错，为此，在现场按标准专门设置1个资料档案室，收集、积累各种原始资料，分类、分册归档整理。以便于查询及资料保管。
资料管理按下列要求执行：
①总承包方在施工全过程中积累的原始记录和资料，均按规定要求填写、汇总。
②总承包方设专职资料员，定期收集各横向部门、各分包单位提供的种类表格和资料，按目录汇总、审核、装订，供监理和市质监门检查。
③各分包单位应每天记录好本单位在现场施工时所发生的工作量、人工、机械使用、施工部位、材料设备进出场、质量问题、产生原因、补救办法及天气情况等内容，并隔天交给总承包方。总承包方汇总施工日记。
6.3、成本控制
6.3.1项目成本控制要求：
1）按照计划成本目标值来控制生产要素的采购价格，并认真做好材料、设备进场数量和质量的检查、验收与保管。
2）控制生产要素的利用效率和消耗定额，同时做好不可预见成本风险的分析和预控，包括编制相应的应急措施等。
3）控制影响效率和消耗量的其他因素（如工程变更等）所引起的 成本增加。
4）把项目成本管理责任制度与对项目管理者的激励机制结合起来，以增强管理人员的成本意识和控制能力。
5）承包人必须有一套健全的项目财务管理制度，按规定的权限和程序对项目资金的使用和费用的结算支付进行审核、审批，是起成为项目成本控制的一个重要手段。
6.3.2 、质量成本控制表
关键因素
措施
执行人、检查人
降低返工、停工损失，将其控制在站预算成本的1%以内
（1）对每道工序事先进行质量技术交底
（2）加强班组技术培训。
（3）设置班组质量干事，把好第一关。
（4）设置作业队技监点，负责对每道工序进行质量复检和验收。
（5）建立严格的质量奖罚制度，调动班组积极性。

减少质量过剩支出
（1）施工员严格掌握定额标准，力求在保证质量的前提下，是人工和材料部超过定额水平。
（2）施工员和材料员要根据设计要求和质量标准，合理使用人工和材料。

健全材料验收制度，控制劣质材料额外损失
（1）材料员在对现场材料和构配件进行验收时，发现劣质材料时要拒收，退货，并向供应单位索赔。
（2）根据材料质量的不同，合理加以利用以减少损失

增加预防成本，强化质量意识
（1）建立班组到施工队的质量攻关小组。
（2）定期进行质量培训。
（3）合理的增加质量奖励，调动职工积极性

6.3.3、成本控制措施
1）材料采购的控制
（1）制定材料计划
（2）确定材料价格
（3）控制材料质量
（4）计算经济订购批量

2）材料的收验管理
①收料管理。收料是要从材料的数量、价格、质量三方面按采购计划和采购人员的进货通知单进行复核。任何一项与计划不符时，都要及时提出并与有关人员联系，以确定是收还是退。当质量不清楚时，应通知专业人员参加共同验收，不能把存在问题的材料收进现场。
②验收管理。主管验收的人员要在收料的当天按收料小票上的规格、数量及材料质量要求对进入现场的材料进行验收。收料人员及验收人员应该各自独立，不能收验合一。经验收符合要求后填写材料验收单。
3）现场水电费的控制。
水电费由我方交纳，对所有分包单位，在合同中约定浪费水电的处罚条款，并在施工过程中严格执行。对于施工用水，应首先考虑降水的利用。我方可考虑在打降水井的时候，考虑某个井打深一些，保证我方施工用水及部分生活用水的供应。对于用电，施工单位不准使用电器灶具，不准使用电炉子等高耗电量设备取暖。对所有水源、电源开关处设立醒目的节约标语或指示牌； 土方工程施工。
4）土方工程施工
应先行计算需要回填的土方量，存于现场，以减少土方回运及外购回填土源的费用。 对于我方保存的土方，应严格按照政府相关规定作好防扬尘措施。在回填过程中，应严格控制回填土的质量，避免纠纷的发生。

5）建安工程
应先行作好施工计划安排，避免窝工损失及交叉作业损失。对于垂直运输，应做到垂直运 输机械的使用效率最高，对于后期装饰材料，应在垂直运输机械拆除前运达应用楼层。
6）销售环节的成本控制
公司在对销售业务员培训过程中，应安排土建、水暖、电气等专业工程师对 销售业务员进行专业的培训，防止因销售业务员的错误理解而引起购房人的错误推论，并最终引起纠纷， 给我方造成经济上及声誉上的损失。
6.4、进度控制
6.4.1、进度控制管理措施：
1) 组织措施：
建立施工项目进度实施和控制的组织系统。
订立进度管理工作制度：检查时间、方法，召开协调会议时间、人员等。
落实各层次进度管理人员、具体任务和工作职责。
确定施工项目进度目标，建立工程项目进度管理目标体系。（工程项目进度目标见横道图）
2) 技术措施：
尽可能采用先进施工技术、方法和新材料、新工艺、新技术，保证进度目标实现。
落实施工方案，在发生问题时，能实时调整工作之间的逻辑关系，加快施工进度。
3) 合同措施：
保持总进度管理目标与合同总工期相一致。
分包合同的工期与总包合同工期相一致。
供货、供电、运输、构件加工等合同规定的提供服务时间与有关的进度管理目标一致。
4）经济措施：
落实实现进度目标的保证资金。
签订并实施关于工期和进度的经济承包责任制。
建立并实施关于工期和进度的奖惩制度。
6.4.2、进度概况
本工程共27栋楼，分三期开发，一期开发商业1、2 住宅3—14栋 ,二期开发住宅14—22栋 ,三期开发住宅23—27栋 ,详见施工横道图。其中的建筑主体工程和装饰装修工程可交叉进行，时间和人工可以调用。

6.5、合同管理
合同管理的主要工作内容有建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。有效科学地做好合同管理的工作，才能保证工程管理的顺利进行，才能是工程项目按期完工，交付满意的工程。

6.6、安全管理
工程建设中安全管理的原则是“安全第一、预防为主”。在规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。在施工阶段，要求承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对转业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。
保证质量控制、进度控制、成本控制，合同管理、安全管理、信息管理，协调开发商、建筑师、承包商的关系等各项工作的顺利进行，为工程按时按质的完成奠定基础，从而向客户交付满意的工程。

广告策略
7.1、总目标
1、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。
2、进行入市前的信息预告，预热市场，制造局部供不应求的楼盘形象。
3、展示一个成熟、稳健和专业的发展商形象和楼盘形象。
7.2.1阶段：项目推广期
广告主题句：成功，就是往东一点点（针对益阳市区经济能力较好的中年夫妇）‚居者优其屋（针对周边乡镇居民）
广告目标：让益阳市市区及周边乡镇40％的居民知道该项目，让广告的主题句深入人心。
广告对象：本阶段的广告对象是我们的目标客户群：益阳市市区及周边乡镇中等收入中年夫妇，投资型商业顾客。
广告创意:①楼盘名称为聚美欣城，本项目周边林木葱郁，小溪潺潺，鸟语花香;周边有花亭子小学，逸夫小学，益阳市十六中学，汇聚了美好的自然景观和人文气息。益阳市沧水铺镇属于益阳市高新开发区，毗邻省会长沙，它是益阳市未来发展的方向，是城市未来发展的新动力，欣谐音新，暗示其以后会慢慢变成一个欣欣向荣的宜居的城镇。②广告的宣传上，贯彻整合营销的思想，多种社会媒体的综合配合运用，大力度的在与目标市场接触最多的媒介，突出主题。③在新的媒介选择上，大胆利用当今数据营销媒体的代表，微信和微博，利用年轻人的猎奇的特点，积极发展新的宣传方式，已得到新的突破。利用微信的“扫一扫”功能获得楼盘的销售动态信息，获得项目开发的奖品或是优惠活动，定期的与相关目标客户进行产品的交流。利用“微博”的传播，发展在线问答和在线送礼，在线分房活动。目的只有一个，形成企业与消费者的一对一的交流，更好贴近顾客，获得认可度，形成支持者。④新闻运作。是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易形成口碑，引起广泛注意。通过对于广告软文的运作，能够形成一定的市场关注度，从而为我们后期的入市需求做好了舆论的准备。
本阶段的广告策略：
1）阻隔策略： 树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又阻止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者造成悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。
2）户外广告：在319国道和城际干道的十字路口设置立体广告牌，在火车站LED屏幕上投放广告、在众旺公交车上的车身和电视上投放电视广告，在公共汽车候车亭，以灯箱为主要表现形式承载项目的海报。
3）按目前市场合理的人工价格招聘150人，并进行相关的短期培训，再由行销人员分别带领100人和50人到临近项目的沧水铺镇上﹑泉交河镇上﹑衡龙桥镇上﹑新市渡镇上，泥江河镇上 还有益阳市区的桥北，桥南进行宣传，主要是采取分发单页（针对不同的消费地区人群，制作两种单页），与潜在顾客面对面进行友好交流。提高项目的知名度。
注意：此次单页内容主要是对项目的简介，包括它的楼盘名称和位置，地块大小，容积率，绿化率，建筑密度等
7.2.2阶段：项目热销期
1﹑广告主题句：聚美益阳，欣荣时代
人在江湖，身不由己；人在城市，心不由己；
人在名利场，话不由己
2、广告目标。乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。
3﹑本阶段的广告策略
⑴全面攻击策略：动用所有形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成一种声势，塑造产品形象。并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的不足，打破报纸版面的限制，造成全版广告的震撼效果。
（在益阳的电视台，广播电台，益阳日报出资宣传）
⑵重点突破策略：明确目标后，采取直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，连续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。
⑶因地制宜策略：广告策略要突出本地的未来发展潜力，广告宣传的价格不能太高，要符合目标消费者的价格取向
⑷人员宣传：按第一阶段的第⑶点操作，招聘人数依情况而定，此时单页的内容主要是楼盘的各种优势（经济，交通，环境，市场发展潜力，旅游等各种资源,基础设施建设）
⑸利用微信的“扫一扫”功能获得楼盘的销售动态信息，获得项目开发的奖品或是优惠活动，定期的与相关目标客户进行产品的交流。利用“微博”的传播，发展在线问答和在线送礼
7.2.3阶段：开盘期
广告主题句：如果买房只是买未来，为什么不等到未来再买，聚美欣城不止卖未来； 山水都是窗户里的赠品；
广告目标：
⑴消化剩余楼盘，基本完成销售计划。
⑵对前二期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。
⑶细水长流，渗透式的广告行为。
⑷ 加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。
本阶段的广告策略：
⑴选择临近村镇的离居民区不远的空旷地带，放映关于本项目的电视视频，向他们宣传本项目的住宅理念和未来发展潜力，并在现场举办一些抽奖活动（礼品包括生活用品和小孩子的学习用品）
⑵进行pop广告设计并宣传：根据前面设计师设计好的本项目的logo吉祥物娃娃（上面要有本项目的logo，销售热线等重要信息），开盘当天来看房的每户可赠送一个吉祥物。并在销售中心适当的位置除挂广告牌外，也要挂上这些吉祥物。
⑶开盘期赠送本项目的精美楼书和广告单页。在售楼处做展销，增强现场热卖气氛
7.2.4阶段：业主入伙期
广告语：甜蜜生活今天开始
广告目标：以搬家入伙为主题，营造浓烈欢庆的气氛，以争取尾盘销售成功
广告策略：在与业主进行交房时期，在现场布置喜庆的场面，主色调为橙金色，并给每位业主赠送一个房屋装饰物品的金元宝，寓意财源滚滚，另赠送一盆桃树盆栽，寓意长寿健康 。
7.3、广告预算及分配
1﹑“聚美·欣城”的建筑面积为18万平方米，均价为3000㎡/元，广告预算为2100万， 80%为计划广告投入，20%为机动费用。
2﹑媒体费为计划广告投入总额80%，包括电视方面宣传50%，报纸30%，广播10%，车体10%。户外广告为计划广告投入总额的20%，

第二阶段40%
四期广告投入费用明细表

费用

期数

电视费用

报纸费用

户外费用

广播费用

车体费用

机动费用
第一期
151.2万
90.72万
30.24万
15.12万
15.12万
126万
第二