潇湘古镇开发建设项目可研究性报告.doc

零陵区重点招商项目旅游类：潇湘古镇开发建设项目第一章 项目概论一、项目概况1、项目名称：永州市零陵区潇湘古镇2、项目选址：萍洲西路以北至老埠头村沿江两岸及其临近区域3、承办单位：永州市零陵区城建投资公司4、项目负责人：蒋志刚 5、项目规模：总投资约 22.228亿元，控制范围：5.12 平方公里，总建筑面积约 168万平方米二、项目区域情况简介永州市1995年经国务院批准撤销原零陵地区设立地级永州市，辖九县二区，总人口570万人。永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，与衡阳、邵阳、郴州及广西桂林、贺州，广东清远等地市毗邻，是湘、桂、粤三省区交界之地，是湖南省向沿海地区和港澳市场开放的前沿阵地，素有“湘西南门户”和“潇湘第一城”之称。经济发展十分迅速，尤其是近几年来，随着立体化交通体系的形成，已成为湘南交通中心，永州机场航道畅通，湘桂铁路横贯东西，洛湛铁路纵穿南北，衡昆高速、二广高速、厦蓉高速、道贺高速和322、207两条国道穿境而过，湖南四大水系之首的湘江流经全市，直达洞庭。永州中心城市人口38万，建成区面积42平方公里。永州市零陵区地处湘南，毗邻两广，位于南岭山脉北麓，地理坐标北纬25112648，东经1111111157，属大陆性亚热带季风湿润气候，土地总面积1976平方公里，年平均气温1618，年平均日照1629.1小时，无霜期278300天，大气达国家二级标准，水质为国家2类标准，年平均降雨量12001800毫米，四季分明，日照充足，热量丰富，雨水充沛，水利资源丰富，气候温和，地理位置优越，环境优美，青山绿水，森林覆盖率高，加之地处东、西结合部的欠发达地区，大气、河流、土地受工业“三废”污染程度低，生态环境很好，对发展生态旅游产业极为有利。零陵是有着悠久历史的文化名城，山水人文旅游资源丰富，慕名而来的游客众多，特别是近几年来，随着经济的发展，来此经商、游玩的人越来越多，客流量大。而且交通便捷，区位优势明显。它是永州市文化、教育、金融中心和湘南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区150余个相邻县市有直接的辐射作用。洛湛铁路途经该区；衡昆高速公路、二广高速公路、国道207、国道322、省道1830（永连公路）等多条国家级和省级道路穿境而过，境内乡村公路四通八达；水路可由湘江水运直下洞庭，通江达海；零陵城区中心离机场仅7公里，完善的交通运输基础设施，促进了该区商贸的活跃，生态旅游产业的兴旺。三、项目建设的背景永州古城以北潇湘二水汇合处，曾经有过一个十分繁华而著名的潇湘镇，它历史悠久，起源于唐代，兴盛于五代，延续于宋、元、明、清，而衰落于民国初年，先后经历了七个朝代一千二百余年，是名符其实的千年古镇。永州府志、零陵县志和湖南通志中记载：“五代时，有数百家，皆镇司辖之。”潇湘镇老埠头码头余存的六通古碑的刻铭：“潇水自九嶷百折而入，于永州北十里之老埠头，与湘水汇合，为最古之名区。五代时设镇司，谓潇湘镇。明时改设驿丞，称湘口驿。”自古以来，即为湘、桂、粤水陆之要冲、交通之枢纽。唐代时，潇湘胜景，湘口一馆，为柳宗元吟诗歌咏，引无数迁客骚人，多会于斯；北宋宰相范纯仁谪居永州，大笔题书“江天一馆”金匾，传为佳话；大画家宋迪一幅“潇湘夜雨”图，更使潇湘山水盛名天下；而祭祀潇湘二川女神舜帝二妃娥皇、女英的潇湘庙，香火旺盛，历久不衰，吸引了湘南桂北芸芸香客：北来南往的商贾旅客，益发不绝于途，渐成熙攘接踵之势；作为拱卫永州府城，地处城关厢要隘的前哨阵地，驻扎军队，更兼得天时、地利、人和，有召之即来，进退自如的战略机宜久而久之，这里渐成人口聚居、商贾云集，游人如织的闹市之区。至于五代，并形成了户口数百，人口数千的城镇格局。官府顺势建置镇司一级衙门，为零陵县府直辖，以加强统治和管理。至于明、清时期，潇湘庙香火更旺，潇湘镇更为繁华，五里长街，街道宽敞，店铺林立，经贸活跃市场繁荣，百业兴旺。潇湘镇成为重要的物资集散地和零陵县活跃的商贸经济特区。因此，官府的统治与管理也得到了加强。明代改镇司为驿丞，管理机构升格，其主官与县丞平级，直接对零陵县令负责；明洪武年间，重建潇湘庙宇，拓其规制，越四年，奉敕封潇湘二川之神。清朝，潇湘镇作为交通要驿和零陵县城关厢重要的人流、物流集散地，其街市拓展延伸，自南而北，纵深长达七里，并跨越湘江，形成了“半边铺子一条街，一镇通达湘两岸”的历史最大规模格局。潇湘古镇曾经的繁华景象，延续了千年，如今，给后人留下深沉的履痕：古旧的驿道仍保留着它往日的格局，几处保存完整的青石板路面，光滑锃亮，规则有度，成为历史古街的缩影；跨越小涧的五处古石拱桥和地处湘江两岸的石级商埠码头，依旧保存了它们原有的模样；在老埠头湘江码头两岸，还保存了完整的80米古式商业街道和20余栋古色古香排列有序的商铺客栈与民居合一的建筑，特别是临街的铺面、柜台和客馆吊脚楼阳台以及青砖青瓦、飞檐翼角的建筑风格，依然风韵犹存；尤其是书写在这些建筑山墙影壁上的经营招牌字号和竖立于山墙上、码头边的六通石碑，诸如重修老埠头碑、老埠头义渡始未记碑、老埠头新加义舟记碑则准确无误地告诉后人：这街叫“潇湘街”，这镇叫“潇湘镇”以及这街、这镇、这码头的来胧与去脉。 为充分开发和利用这一宝贵的历史文化财富，创建全国历史文化名城，市委、市政府把它列入永州市经济和旅游建设规划的蓝图，提出“恢复潇湘古镇，建设蘋洲新城”设构，并把它纳入历史文化名城保护规划的范围。加快潇湘古镇历史文物遗迹资源的开发利用，一是要修复古道桥梁和渡口码头，保存山形水势和古木竹丛，还历史环境风貌之旧观。二是要恢复“依山傍水，半边铺子一条街”的历史古镇的原真格局。所有店铺酒肆客栈建筑，按现保存的二十多栋明、清古筑的格式与特点，予以修葺、重建。形成从蘋岛对岸开始到老埠头渡口两岸约4公里的地段，与现蘋洲工业园新规划的蘋洲大桥桥东头都纳入古镇建设范围，规划面积约3.91平方公里，可将零陵区行政机关迁移到古镇附近。三是要营建古代商业氛围，恢复生产具有永州零陵传统特色的商品，以期再现古镇往日的繁荣。四是要依托萍岛及周边山林水体的自然资源和三省交界、二水相汇的特殊地理位置，建设“在水乡田园中体会历史文化”的生态公园，焕发古镇新的活力，进而集文化、旅游、度假、休闲于一体，充分利用分时度假的概念，把萍岛建设成为一个不是家的家园，享受家的宁静；不是校的校园，接受历史文化的薰陶。从而使潇湘古镇与东山景区、西山景区、永州古城一起形成永州历史文化名城现代旅游“四区一线”（一线，即潇水游览线）优势布局和吸引合力，为永州旅游经济的增长并持续性发展作出巨大的贡献。第二章 项目建设的必要性分析一、是合理开发充分利用资源，创建全国历史文化名城的需要。为充分开发和利用好潇湘古镇这一宝贵的历史文化财富，按照市委、市政府的指示，零陵区委、区政府决定开发建设潇湘古镇。努力做好“山水”文章，发掘、修善历史文物古迹，彰显零陵厚重的历史文化。本项目的建设是合理开发充分利用丰富旅游资源的需要，它将突显历史古镇、文化古镇、生态古镇、活力古镇四大特色，而使人文建筑与自然景观互相融合，相得益彰，实现人与自然的完美和谐。并给历史文化古镇赋予生态之魅力与现代之活力，为创建全国历史名城创造条件。二、是顺应全国旅游业发展形势，打造生态旅游城的需要。在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点。实践证明，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，永州市零陵区的旅游业步步升温。零陵、永州、一地两名，它是我国历史上夏以前就有文字记载的34处古地名之一，自汉以来，零陵古城一直为历代州、郡、府、县治所，在20世纪八十年代即被评定为湖南省四大历史文化名城之一，是湖湘文化的源头之一和潇湘文化的中心。2002年，零陵区第五届党代会上确定把打造“三城一区”作为我区经济和社会发展的战略目标，特别强调要依托底蕴深厚的旅游资源优势，大力发展零陵旅游业，要搞“大旅游、大产业”，把零陵的旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以山水人文和生态休闲度假旅游为基础，大力发展观光旅游、度假休闲旅游，着力将零陵建设成为名副其实的“生态旅游城”。本项目是旅游业建设的重要部分，它的建设正是配合零陵区大力发展旅游业大局，打造生态旅游城的需要。三、是加快城市扩容提质，提升城市品位的需要。中心城市建设和城市经济是零陵经济发展的重中之重，也是零陵“三城一区”战略的核心所在。随着经济的快速发展，社会事业的全面进步，项目区域所在的范围，大部分为郊区，房屋破旧低矮，布局杂乱无章，档次上不去等等，这一切都造成这一区域内的建筑缺乏整体性和完美感，与历史文化名城面貌的整体发展不相适应。规划建设的潇湘古镇按高标准修建，建成后，将再现古镇独持的历史风貌，在一定程度上有利于加快城市提质扩容步伐、美化亮化市容市貌,顺应城市发展，提升城市品位，改善人居环境，把零陵建设成为全市乃至全省最佳居住城市。四、是建成港澳台和东南沿海发达地区“后花园”的需要。我国加入WTO以后，中国将全方位开放，与国际接轨，进一步在经济、文化等方面加强与港澳台等地区的联系和交流，据统计，近年来，每年我市回乡访亲的海外侨胞达10万人次。根据区域经济梯度理论，东南沿海发达地区为达到产业升级的目的，部分产业将向欠发达的地区实行产业转移，我省、我市、我区为作好产业承接准备，进一步加大了招商引资力度，与发达地区联系和交流进一步加强，发达地区的投资空间相对缩小，许多投资商纷纷来我市考察投资，把这里作为投资、休闲旅游、居住的“后花园”。可见，开发建设潇湘古镇很有必要。第三章 项目建设的优越性分析 根据市场调查分析，本项目建设各方面的条件均较好，下面着重分析自然条件、原材料供应、城建基础设施特别是政策等方面。一、自然条件有利于项目建设1、自然条件：温度：年平均17.9，极端最低7.4（77年1月30日），极端最高39.8（77年7月21日）降水：年降水量平均在11801490mm，雨量集中在46月。湿度：年平均相对湿度80%。日照时间：历年平均1540h。风向：一年中最多风向为东风（含东南风、东北风），其频率为26%，其次为西北风（含北风），频率15%，西南风（含南风），频率为13%。风速：平均风速1.7M/S,最大20M/S(西北风)17M/S（西南风）。2、地质条件： 工程地质条件好。根据区域内已建成房屋地质情况及现状调查，为亚粘土，地震动峰值加速度为0.05g，地震基本烈度VI级，评估为地质灾害危险性小级。不需地震设防。本地区地震烈度小于6度，按建设部、国家计和（89）建抗第586号“关于印发新建工程抗震设防暂行规定的通知”，设计可不考虑地震设防或简易设防。3、气象、水文条件。本工程区域内属亚热带大陆性季风气候，四季分明，严寒酷暑期短，无霜期长。春季天气多变，阴雨寡照，少数年分出现“倒春寒”。夏初时阴雨绵绵，称梅雨季节。秋季秋高气爽，常有不同程度干旱。冬季常出现阴湿多雨，冰雪天气。其主要气象指标如下：年平均气压 1003.OHP年平均气温 17.9一月份平均气温 5.8七月份平均气温 29.44极端最低气温 -7极端最高气温 43.7年平均日照数 1620小时历年平均霜日 13.9天历年平均雪日 8.8天最大积雪厚度 14厘米年均降雨量 1484.9毫米（多集中在春、夏季，约占全年雨量的70%，其中五月份降雨量约占全年的25%）日最大降雨量 30.6毫米1976年10月23日历年空气平均约对湿度 18.2度mb历年空气相对湿度 80%全年主导风向 北偏东历年最大风速 26米/秒（1979年）本区域内水文特点：湘江横贯全城，地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。地下水类型近期特征分为三种：一是第四系的孔隙潜水含水层，由第四系冲积相砂，砂卵石组成，零星分布湘江沿岸附近，受气降不补给，排泄湘江，水量充沛；二是基层裂隙潜水含水层，分布广；三是碳酸岩类中的岩溶水含水层。二、原材料供应情况较好永州特殊的地理位置，材料价格相对较低，砂砾石可直接取材于潇湘河中，丰富的制砖资源确保了建筑用砖的低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用材，水泥生产是永州一大支柱产业，钢材等大宗材料供给正常，这样不仅能满足项目开发建设的需要，还能大大降低开发项目的建设成本。三、城建基础设施条件好 本项目大部分地处城郊，地理位置优越，交通便捷，货物运输十分方便；给水排水设施健全；电信、电视等各项配套设施已完全建成运行，信息畅通便捷；城乡电网供电正常方便，完全可以满足项目建设用电。四、政策优惠有利于项目建设湘发200713号中共湖南省委、湖南省人民政府关于加快发展旅游产业的决定第十九条规定：“加强政策扶持。清理不合理收费，切实减轻旅游企业负担。旅游饭店逐步实行与工业用水、用电、用气基本同价，污水排放达到国家或地方标准并已进入城市污水处理管网的，缴纳污水处理费后，免征排污费。旅游客运车辆在淡季和检修时，可按规定办理车辆报停手续，免征报停期间的汽车养路费和客运附加费。对旅游车辆轻微违章和一般交通事故，采用简易程序从快处理，尽可能减少游客滞留时间。除紧急情况外，公安、消防、工商、税务等执法人员进入星级饭店检查应持检查证。进一步完善旅游创汇、旅游创意、旅游宣传、海外市场外联、境外招徕组团、旅游商品研发和产品包装等方面的鼓励政策。逐步推行公务员带薪休假，允许企业将旅游纳入职工福利和奖励范围。在遵守有关规定的前提下，允许国家机关、企事业单位和社会团体的公务活动，委托旅行社办理交通、住宿、餐饮、会务等业务。要科学运用门票价格杠杆，加强对旅游资源的保护和宣传促销，促进旅游资源的可持续利用和深度开发”。永州市人民政府于2003年就制定了关于鼓励投资兴办旅游业的若干意见，意见中第五条至第十四条明确规定：“投资者在我市境内进行旅游项目开发和景点建设，除享受国家给予的税收优惠政策外，自营业之日起，企业上缴的各种税收，其他方财政享有部分，前三年50奖励给企业，后三年30奖励给企业，用于企业完善景区（点）配套设施”；“旅游项目开发用地优先列入市、县土地利用总体规划。可采取出让、租赁或作价入股等形式向投资者提供土地使用权，也可以农村土地流转方式取得土地使用权。采用出让方式的，凡在旅游规划区内进行景点建设，其土地出让金按同类土地基准价减半收取。固定资产投资1000万元以上旅游开发项目报政府个案研究。采用租赁方式进行开发建设的，项目建成后，根据投资者的意愿可续租或改办出让手续，出让价格仍按土地出让方式的优惠标准执行。采用土地作价入股的，其地价按同类现行地价标准的70作价。凡通过上述方式取得土地使用权的，均免交土地使用费。土地受让或租用期限不超过50年。”“投资者适用优惠政策以出让方式取得的土木地使用权，在不改变用地性质的前提下，可依法转让、出租、抵押、继承或作为合资、合作经营的折价投资”；“新开发建设的旅游项目（含三星级以上涉外宾馆），各种行政事业性规费，除上交国家、省里部分外，地方所得部分按最低标准减半征收（不包括人防易地统建费），验资、检测、评估等有价服务费按现行最低标准的20收取（其中审图按最低标准的40收取。）”；“新建旅游商品生产企业，其优惠政策按永州市人民政府关于鼓励外商投资兴办工业的若干意见执行”；“对来我市开发旅游项目的投资者，经审查，符合申报条件且资料齐备的，市、县、（区）旅游行政方管部门负责在5个工作日内办妥审批、发证、登记等手续”；“对全市旅游企业实行收费许可证和收费登记卡制度，公开收费标准，实行亮证收费，否则，企业有权拒付”；“对重点旅游企业和经营场所由监察、旅游部门实行挂牌保护。旅游景区的管理，参照工业园区管理“十不准”规定执行；“对在我市兴办旅游企业的外来投资者，由市政府颁发“外商投资卡（绿卡）”，公安部门凭绿卡免费办理暂住证，其子女入学和交费与本市市民子女同等对待。对投资额大或对我市经济发展作出突出贡献的外地客商，可授予“永州市荣誉市民”称号，可特邀出席我市一年一度的人大、政协会议和重大庆典活动”；“对固定资产投资两千万元以上，有一定拉动效益的旅游项目，可报市政府设立旅游开发小区，享受更加优惠的政策”。第四章 环境保护 该项目属于公共建筑项目，只有生活污染产生，仅需对生活污染按国家标准分别处理，使污水排放中的各项指标符合国家污水综合排放标准（GB8978-1996）的有关要求，具体措施为：1、污水处理本项目的生活污水通过排水管道进入地下化粪池处理后，即可达到国家污水排放标准，直接排放至城市道路下的排水管道中。2、生活垃圾处理本项目的垃圾源于图书城和居民的生活垃圾，可直接集中于院内的垃圾收集站房，由环卫部门运至城市垃圾处理场统一处理。3、噪音处理本项目的噪音污染主要来源于建设过程中的机电设备运转发出的机械声音。在设备选型时可采用低噪音设备和合适施工时间段即可，项目建成后基本上无噪音污染，故不需做特殊处理。4、粉尘处理该项目在施工中对粉尘采用喷水降尘处理即可解决建设过程中的粉尘问题，在营运过程中需对生活锅炉采用降尘措施，建议采用代硫低粉尘材料作主要燃料。第五章 项目建设主要内容和实施原则为加快永州历史文化名城的建设步伐，力争创建国家级历史文化名城，实现“零陵古郡、潇湘古镇”城市建设目标，根据永州历史文化名城保护规划，将潇湘古镇进行整体开发，充分结合现有地形，精心策划、合理规划，以名城建设为目标，以历史文化为主线，逐步将该项目规划建设成为一个集休闲、旅游、购物、文化展示于一体的大型历史文化风貌区。我们将按照“政府主导，市场运作，滚动开发”的思路，积极引导各类社会资本参与开发。充分利用区域内的资源，以地生财、盘活资产，通过招商引资逐步开发建设潇湘古镇。一、规划范围根据初步规划，项目区总面积约 5.12 平方公里，其中水域面积1.01平方公里。四至界限为：东：绿影路以西；南：萍洲西路以北；西：湘江西路以东；北：虎啸西路以南。二、建设主要内容根据初步规划，潇湘古镇主要建设内容如下：1、萍岛文化生态休闲度假区：依托萍岛及周边山林水体的自然资源和三省交界、二水相汇的特殊地理位置，建设以“在水乡田园中体会历史文化”为定位的生态公园，立足于公共性、收益性、发展性等特点，集文化、旅游、度假、休闲于一体，充分利用分时度假的概念，把萍岛建设成为一个不是家的家园，享受家的宁静；不是校的校园，接受历史文化的薰陶。主要建设项目有：（1）、修复萍洲书院。萍岛小岛主要修复萍洲书院，作为文化古镇的重要组成部分，营造浓厚的文化气息，建成名家讲座、艺术交流创作基地（注：小岛已招商）。（2）、生态休闲岛：作为活力古镇的组成部分，主要满足现代旅游需求，并为潇湘古镇注入新时代生命活力。因此，要将大岛造成以生态旅游为主题，围绕自然风光展开的生态休闲岛，主要建设项目有休闲会所、绿色迷宫、湘妃广场（草坪式广场）等。（3）、同时，在大小岛周边水域，开辟水上游乐区。主要开展水上冲浪、帆板、快艇、水上滑翔等项目。2、江天公园：突显生态古镇特色，将之建设成为潇湘古镇的后花园。要在保护历史性的山水生态环境的基础上（诸如保护水体、河岸、山形地貌、植被等）包括湘江西岸沿河坡地和湘江东岸的西瓜岭，依山就势建成一个休闲度假观光的公园，主要建设项目有：（1）、湘妃雕像：位于萍洲西岸之崖壁顶上，下临湘江流水，其轮廓成为天际线，即使在晚上从萍洲或江面观看，都可以收到最佳效果。在雕像下崖壁上，摩岩“潇湘夜雨”四字。（2）、潇湘馆：于湘江东岸适合观赏潇湘二水汇合处美景的位置建一个飞檐生风，翘角入云，高古典雅的潇湘馆，既适合观景又成一景观性标志建筑。（3）、跑马场：观赏马术比赛、策马驰聘或信马由缰都是人与动物、人与大自然充分接近的良好运动，也充分体验古人骑马进城的味道。（4）、森林乐园：分密林区、竹海区、花卉区组成，并建一个斑竹竹艺馆。（5）、开掘内陆湖，建柳宗元“八愚”“八景”微缩景观，开辟与潇湘二水相连的水上游览线。3、古镇历史风貌区：突显历史文化之特色，形成历史古镇、文化古镇的历史街区风貌格局。以现在的回龙塔之北，经过一中老校门，至污水处理厂，沿河经向家湾村，再经萍岛对面的潇湘庙，一直到湘江东岸的老埠头码头为主线；越湘江，与东岸老埠头码头相对应，有南北向的古街道与之相对应；两者共同组成了潇湘古镇的基本街道骨架；再以两条古街道为中心开发周边区域，修复古驿道、桥梁和古渡口、码头，恢复“依山傍水，半边铺子一条街”的历史古镇的原真格局，建筑尽量保持明清时期的风格，在建筑外观上，力求体现青石基础，青砖青瓦，砖木结构，飞檐翼角，封火山墙式的古代湘南建筑等风格；在内部结构上，力求体现外铺内宅的功能分布格局，和前铺后宅、上住下铺的结构特征，呈现古商业街建筑的独特地方风格，保存山形水势和古木竹丛，还历史环境风貌之旧观。为提升古镇文化品位，在古街区内，要修复潇湘庙、贞吉风雨长亭及古戏台和相关石碑石刻，使之与对岸蘋岛古书院共同形成古文化合力和吸引魅力。4、滨江临湖休闲渡假区：在滨江岗地、临湖山腰，分别建设仿古别墅群和生态别墅群，让休闲渡假者、别墅拥有者沐浴大自然的无限风光。三、实施原则我们在开发建设中将遵循三个原则：规划第一，宣传先行，科学论证，合理取舍的原则；社会效益与经济效益并重的原则；总体规划，分步实施的原则。第六章 项目投资概算及资金来源 一、投资概算该项目计划总投资22.228亿元，其中征地拆迁等2.96亿元（征地2260.56亩，拆迁297户，62390m2），景区景点及基础设施建设2.0亿元，旅游、房地产开发16.268亿元，五星级酒店1.0亿元。主要建设内容与投资概算表建 设 项 目投资概算（万元）一、征地拆迁29600二、基础设施建设（旅游主干线、古街道）10000三、修复潇湘古镇重要景点100001.江天生态公园50002.潇湘庙20003.潇湘阁20004.其他配套设施及规划设计、立项等费用10005座古代石拱桥50贞吉亭50湘江两岸码头100其它费用800四、五星级酒店10000 五、旅游、房地产开发投资162680 1古街道酒肆店铺40000 2房地产开发122680 总 计222280备注：旅游、房地产开发总投资：16.268亿元，具体组成如下：1、一类居住用地906.48亩，开发总投资为6.637亿元906.48亩666m2/亩1（容积率）1100元/m2=6.637356亿元2、二类居住用地536.24亩，开发总投资为5.783亿元。536.24亩666m2/亩1.8（容积率）900元/m2=5.783亿元3、商住用地321.34亩，开发总投资3.848亿元321.34亩666m2/亩2（容积率）900元/m2=3.848148亿元4、萍岛开发：因投资商的开发思路、开发方案未定，暂未测算。二、资金来源招商引资。第七章 效益分析一、社会效益。可以改变零陵旅游市场现状，提升永州、零陵城市品位，加快永州创建全国优秀旅游城市和国家历史文化名城的步伐。对于投资企业而言，占据潇湘古镇这块“风水宝地”，就是占据了发展壮大的先机和商机，是不可多得的无形资产，具有很好的社会效益。二、市场分析。本项目的客源市场以粤港澳的客源及桂林延伸客源为一级市场，以入湘入桂的客源为二级市场，以长株潭的客源为三级市场，以长三角的都市客源为机会市场。建成后，预计年接待高端客源2万人次(每人次人均消费500元)，普通客源10万人次（每人次人均消费100元）。三、投资效益。据初步测算，本项目建设完工后，投资商收益十分可观，具体测算如下：（一）总收入35.4362亿元1、一类居住用地开发收入906.48亩666 m2/亩1（容积率）2500元/m2=15.0929亿2、二类居住用地开发收入536.24亩666m2/亩1.8（容积率）1500元/m2=9.6427亿3、商住用地321.34亩，开发收入10.7006亿元321.34亩666m2/亩2（容积率）2500元/m2=10.7006亿1-3项开发收入合计35.4362亿元另投资商可获得每年约500万元以上的旅游收入；可无偿取得大萍岛的开发和收益权（其中：出让土地200亩）。投资回收期约为5年，年投资回报率20%以上。（二）项目总投资22.228亿元（详见第六章）（三）投资利税15.3382亿元投资收益简表序号收入项目收入（万元）一总收入3543621一类居住用地开发收入1509292二类居住用地开发收入964273商住用地开发收入107006二投资总额222280三投资利税153382第八章 结 论 从政策、经济、环境等各方面分析可知，本项目风险小，利润高，建成后将带来巨大的经济、社会和环境效益，因此本项目建设是切实可行的，建议尽快组织实施。朝阳山庄旅游开发项目第一章 项目概论一、项目概况1、名称：“朝阳山庄”2、选址：零陵区朝阳岩公园群玉峰3、承办单位：永州市零陵城建投资有限公司二、项目建设地基本情况简介朝阳岩公园始建于1980年，是以闻名遐尔的古迹“朝阳岩洞”而命名建园，且有永州八景之一“朝阳旭日”之美称。园内名胜古迹历史悠远，寓贤祠属市重点保护文物，篆石亭、石刻、朝阳岩洞等珍贵人文景观属省重点保护文物，是海内外游客前来永州观光的旅游的主要景点，捕蛇者说脍炙人口，零陵古城更是享誉海内外。朝阳岩公园的开发建设已纳入西山柳子景区建设重要组成部分，永州“潇湘百里平湖”游览观光线贯穿其中，是主要游览点。三、项目建设目标及宗旨1、建设目标充分利用朝阳岩公园群玉峰地段等土地共计1345亩，进行合理开发建设，计划投入资金7亿元。主要建设朝阳主题乐园、五星级酒店、高档住宅区。2、建设宗旨对现有闲置土地及资产进行有效整合，充分利用自然资源，依托零陵人文旅游资源优势，配合永州市及零陵区旅游发展的大局，新建“朝阳山庄”，集休憩、观赏、游览、娱乐、度假、健身、文化活动及高档住宅区为一体的综合性山庄，作为一个高档次、大规模、风格多样、内容丰富的大型综合性旅游休闲场所，填补永州市人文景观和高科技游乐园的空白，为永州、湖南、乃至整个华南地区的旅游市场起到了积极的推动作用，并注入了一股新鲜的活力。第二章 项目建设背景一、大力发展旅游业意义重大从世界范围来看，旅游业的发展速度近年来一直比世界经济增长速度快一倍以上，其产业空间潜力巨大；而在国内，国家现已将旅游业当作实现经济腾飞的重点产业来扶持，加大资金投入及景点开发，完善旅游设施，加强旅游管理,为旅游业的发展创造了极有利的条件。中国经济结构调整将使旅游产业的发展空间越来越大。目前中国政府还在加大环境性、基础性建设投资的同时，逐步退出了经营性、竞争性旅游产业项目的投资，为民间资本和外资注入旅游业提供了机遇。由于中国多元文化以及丰富的自然环境对外国游客具有巨大的吸引力，据世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国。中国的旅游产业将成为21世纪中国经济发展的重要支柱产业。二、是满足人们不断增长的物质和精神需求的需要从近年来我国旅游业发展的特点看，随着经济的发展与人们生活水平的提高，一般的观光旅游也将随之增加，但所占比重将会有所下降；高层次的文化旅游、生态旅游、森林旅游、休闲度假旅游及其他一些有特色的旅游将越来越多，旅游的文化内涵将越来越丰富。众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与、体验和休闲享受，人们将更加重视精神疲劳的消除，这样就要求旅游企业推出丰富多彩的旅游产品。那些单纯游山玩水的消遣观光，将逐渐为多样化的旅游方式和项目所取代。特色旅游、专项旅游将成新潮流。除了现有的体现个性化的旅游项目（如登山、探险、体育、人文考察等）之外，还应有新的内容、如欣赏一些有地方特色和民族特色的歌舞、各种文艺表演，品尝各地具有地方特色和民族特色的饮食风味，欣赏民族服饰，自然秀丽的旅游度假区等等，今后个性化消费将日益显现。三、是合理开发充分利用资源的需要朝阳山庄的开发，可以让游客自娱自乐，充分享受宾至如归的家庭生活；而且山上水上的空间很大，具有广阔的自然山水发展空间优势，有利于项目朝更大更广更深的方向发展，可持续性发展强劲有力。四、是零陵区大力发展旅游业的需要零陵区委、区政府明确提出打造“三城一区”的战略思想，要把旅游业作为新的经济增长点来抓，依托底蕴深厚的旅游资源优势尽快把零陵的旅资源优势转化为产业优势，树立“大旅游、大产业、大市场”的观念，把零陵的旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以山水生态旅游为基础，大力发展观光、旅游、度假、休闲施工，着力将零陵建设成一个“生态旅游城”。第三章 项目建设优越性评价一、政策支持。不管是国家，还是地方政府，对于兴办第三产业特别是旅游产业都是大力支持的。1、国家政策支持。在1998年11月召开的中央经济工作会议上，党中央作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游业在新世纪的发展创造了重要的发展机遇。2、地方政府政策支持。为进一步扩大改革开放，加大招商引资力度，永州市及零陵区制定了诸多政策性规定，特别是零陵区制定了零陵区鼓励外商投资兴业的有关规定和零陵区招商引资中介人奖励办法，根据本地实际情况对外来投资客商提供最为优惠的用地、税费政策和高质高优的管理服务政策。二、资源丰富。零陵的人文资源和旅游资源极为丰富，且类型多样。悠久的历史文化积淀和优美的山川自然风光以及独特的永州民俗风情相融交汇，构成独树一帜的零陵旅游资源特色。三、区位优势明显零陵地处湖南省四大历史文化名城地级永州市中心，区域位置十分优越。零陵南界双牌县、东毗邻祁阳、西与东安县、广西全州县接壤，上联珠湖水系，下通长湖流域，南接九嶷，北临衡岳，西控百粤，东接五岭，区位优势极为明显。四、气候温和适宜零陵属大陆性亚热带季风湿润气候区，年平均气温16-18，年平均日照1300-1800小时，无霜期278-300天，大气达国家二级标准，水质为国家2类标准，年平均降雨量1200-1800毫米，森林覆盖率47.7%。四季分明，日照充裕，热量充足，雨水充沛，水利资源丰富，气候温和。五、交通便利零陵城区中心距零陵机场仅7公里，距湘桂铁路永州站18公里，距衡阳156公里、桂林206公里、广州450公里，衡昆（衡阳-昆明）高速、国道207线、322线、高等级永连公路贯穿全境。乘车至广州、深圳可当天往返。水路可由湘湖水运直下洞庭，通湖达海，潇水市区以内300吨级航道改造和潇湘客运码头及司马塘码头改建已列入规划。交通上的便利，可为本项目的建设提供极大的方便。六、供水、供电方便全区电力充沛，可正常供电，所需水源取用方便，可满足本项目建设的生产、生活所需。七、人才有一定优势旅游专业人才是保证本项目成功的基础和保证。主要有三种：1、旅游管理专业人才。该方面的人才有待从各旅游高校选拔或从旅游行业的资深管理人才中引进。2、导游人才。由于永州市旅游资源丰富，因而从事旅游行业人员不断增加，加之永州市建有一所中等旅游职业中专，培养出了一大批本土旅游专业人才，因此导旅人才资源很丰富，且对本地的旅游景点及历史渊源十分了解。3、旅游企业管理人才基于内地高层次的旅游项目管理人才相对缺乏的现状，本项目的管理人才采取从沿海经济发达的地方高薪聘请人才，同时也采取与具有高水平的管理顾问公司进行合作，实现双赢。第四章 建设方案和实施计划一、规划概况：本项目规划建设内容为：1、朝阳山庄主题乐园：占地717亩。园区由九大不同特色风格的主题区和森林游乐区组成，取自从中国出发通往世界之意，九大主题区分别是：时空交错的欢乐中国城、惊险刺激的美国西部区、奇妙魔幻的梦幻世界区、水上大世界、海洋水族展览中心、民族文化村及充满神秘的海盗村、高贵典雅的欧洲区以及热情洋溢的南太平洋区。园内的主要设施有：飞天龙、急速动感、大峡谷急流泛舟、鬼屋历险、碰碰车、海盗船、醉酒桶、飞艇冲浪、破浪过山车、超级旋风、蹦极跳等二十多项游乐设施。2、五星级酒店：规划面积为376亩，为湘南瑶、壮族少数民族特色建筑，设豪华、标准客房260间，床位520张。3、高档住宅区：规划面积为252亩。二、建设方案和实施计划建设内容建设时间备注立项规划设计2007年7月主题公园2010年1月2011年12月五星级大酒店2010年1月2011年6月高档住宅2011年7月2012年12月第五章 财务计划和效益分析一、投资概算根据项目的开发建设规划，结合地质地貌情况和城市建设的有关要求，本项目建设期为5年，计划总投资7亿元，具体估算投资见下表。建设内容及投资概算表项目名称建设规模计划投资(万元)备 注1、主题公园建筑面135600m2及配套设施268002、五星级大酒店建筑面积25000m2及配套设施18000含办公服务与餐饮、住宿、娱乐3、高档住宅区建筑面积383961m2210004、前期费用勘测规划设计论证立项报建等4005、基础设施建设及绿化18006、管理费9007、流动资金6008、不可预见费500合 计70000二、资金筹措与使用1、资金的筹措本项目建设计划总投资7亿元，其资金来源为全额引资。2、资金使用计划：根据项目建设进度，所需资金视工程进展情况分批及时到位。三、效益分析1、经济效益通过对旅游市场的调查分析，并对同类旅游企业经营情况的了解，预计本项目建成后，五年内的平均经营业绩见下表：（万元） 经济指标项目年营业额年创税收年创利润备注主题公园82858203014五星级大酒店1237112372848高档住宅区1239912394259合计33055329610121说明：1、年营业收入33055万元；2、年上缴利税