生态森林公园建设投资可行性研究报告.doc

一、项目建设背景和必要性
（一）项目建设的背景
森林公园地处娄底市城区北端的双江乡，距市区20公里，是我省第一家经省人民政府批准的规模面积在3300公顷以上的集体山林省级森林公园。境内山青、水碧、林茂、洞幽、石奇、树古，空气清新，环境优美，民风淳朴。2000年中原书画院名誉院长著名书法家黄山石先生，率名家一行春游双江时曾欣然题诗：“郁郁葱葱洪家岭，画廊十里看双江。龙腾峡谷惊下界，狮啸平川撼上苍。崖石流泉石内出，圣仙古刹洞间藏。四山屏障如天府，多少游人喜若狂。”，形象地勾勒出洪家山森林公园的概貌。五年过去了，今日的洪家山，经过精心的规划和设计，已成为集休闲、娱乐、渡假、旅游、宗教朝圣于一体的综合型风景胜地。
本项目拟在洪家山已有旅游资源的基础上，增设庄园式“农家乐”旅游项目，一期建设双江休闲处“农家乐”建设示范点一处。
经济的繁荣，带给了人类丰富的物质享受，但也同时产生了体验乡村生活的渴望。这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民得不到一点宁静和安逸，“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”的民俗特色游逐渐成为旅游消费市场的热点。 
随着“绿色环保”新观念的普及，人类渴望返朴归真，回归大自然的心态日益迫切，这样的想法已经成为一种时尚，因而加速了旅游者向往乡村生活的情景。本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托洪家山优质的森林旅游资源促成本项目的建设。
娄星区委、政府对建设洪家山森林公园十分重视，早在1997年国家批复建立娄底市森林城之初，即将洪家山森林公园作为娄底市森林城的重要子项目之一（当时称双江森林旅游区）进行开发建设。数年来，历届党委、政府一直把开发森林公园作为调整农业产业结构、振兴双江经济和造福于民的一项富民工程来抓，先后投资完成农新桥——双江公路，改造双江——万家坪公路，并实现了村村通公路，全面完成农电改造。道路、供水、供电、电信、通讯、电视等基础设施建设初具规模。同时，双江乡人民政府委托湖南省林业调查规划设计院完成了森林公园的总体规划。在此时进行本项目的建设，时机已经成熟。
（二）项目建设的必要性
作为推动消费结构、农业结构、就业结构和社会结构转变的最佳产业结合点，作为促进农村三次产业联动发展和经济、社会、生态协调的有效载体，“农家乐”休闲旅游业对于加速城乡经济社会融合，促进人与自然和谐发展有重要的意义：
1.是适应就业结构调整的需要
近年来，伴随城市化、工业化进程的加快，农村的人地矛盾越来越突出，农业劳动生产率提高困难。而农产品消费支出在居民消费支出中所占比重的持续下降，进一步弱化了农民在“农内”增收的潜力，致富农民必须到“农外”寻找出路。
发达国家的经验表明，一个国家只有适应产业结构的变化，同步调整就业结构，减少农业人口，才能使农民获得平均的社会报酬，因此，转移农民已经成为致富农民的必然选择。一般而言，农民转移就业有两种途径：一是向“农外”的二、三产业转移；一是向“农内”的二、三产业转移。但是由于受到农民个体素质、知识差异、技能门槛和投入能力等因素的制约，使得二、三产业很难下沉到传统的农业领域，因而给传统农民向二、三产业转移增加了难度。
农家乐休闲旅游业的发展找到了传统农业与现代旅游业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经济提供了有效的载体，是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很好途径。
2.是适应产业结构调整的需要
“农家乐”休闲旅游业作为资源消耗少、投资效益高、发展前景好的朝阳产业，它的发展不仅适应了我省经济结构调整和增长方式转变的根本要求，而且作为关联度很大的产业，它对优化农业产出结构，加快高效生态农业发展，对丰富农业功能，调优农村产业结构都具有积极意义。
首先，农家乐休闲旅游业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，其次，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，增强了农村三次产业的综合发展能力。
3.是适应消费结构调整的需要
改革开放以来，我省经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升，生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。2004年全省居民家庭恩格尔系数，城市为36.2%，农村为39.5%，居民的食品消费支出占消费总支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往到农村品味清幽闲适、纯朴自然的田园生活，寻找一种与城市生活不同的新鲜感觉。
“农家乐”休闲旅游业充分利用农村丰富的自然人文资源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返朴归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给层次，为游客提供了更多的消费选择。同时，“农家乐”休闲旅游业的兴起还适应了旅游市场迅速扩大的趋势，加快了民间资本向旅游产业的渗透，加速了民营旅游业的崛起，拓宽了旅游产业的服务半径，增强了旅游产业的接待能力，对城市旅游市场构成了有力的补充。
4.是适应社会结构调整的需要
当前城乡二元经济结构逐渐被打破，越来越多的农民走出农村区域、农业领域，流向城市和二、三产业，城乡间的要素流动、人员流动、信息流动日趋频繁，经济联系越来越紧密。在这样的背景下，城乡社会各阶层加速分化与融合，社会结构步入快速调整期，城乡一体化已是大势所趋。
“农家乐”休闲旅游业作为一项沟通城市与农村、市民与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流，将有力地促进社会主义新农村的建设。
二、项目市场分析
（一）需求分析
近年来，随着生活水平的提高，越来越多的城市居民开始在紧张的工作之余，将目光投向农村，寻求一种有别于城市的静谧、安逸、健康的休闲方式，以达到亲近自然、放松心情、返朴归真的目的。同时，广大农民为应对日益加剧的人多地少矛盾和剩余劳动力转移困难等方面的挑战，开始尝试依托农业田园景观和自然生态环境开拓新的增收致富渠道。
正是在这样的宏观背景下，我省依托民间力量，以“农家乐”、休闲农庄、度假山庄等为主要形式的乡村休闲旅游业，从无到有逐渐发展起来。从省内已有“农家乐”的发展形势来看，农家乐以其健康、休闲、低廉等优势牢牢占据了省内旅游市场的相当一部分份额，尤其是短期的如周末游等旅游方式中，“农家乐”大放异彩。
据省农办对34个县（市、区）初步调查统计，目前共有各种类型的“农家乐”经营户500余户，投资总额6000余万元；各类休闲观光农渔业园区、休闲度假村近200个，投资规模在12.45亿元左右。2004年，这34个县（市、区）乡村休闲旅游业从业人数8402人，接待游客达641万人次，营业总额达4.34亿元。
娄底作为一个迅速发展的工业城市，生活节奏日趋紧张，“农家乐”这一休闲旅游方式也正日益收到民众的欢迎。抽样调查显示，有13％的受访者已进行过“农家乐”形式的旅游消费，近八成的受访者对这种新型的旅游方式表示欢迎和向往，说明“农家乐”在娄底有着旺盛的生命力和市场发展空间。
（二）市场预测
1.城区客源预测
娄底市现有城区人口30余万人，按百分之五的保守估计，每年也有游客15000人次。
按照“娄底市城市建设远景规划”，至2010年娄底市城区人口将达50万人，至2050年娄底市城区人口将达100万。城区面积将扩至100平方公里，项目建设地洪家山森林公里则成为娄底城区的近郊。随着生活水平的提高，人们对生活质量的追求，出行旅游的比例将会更大，前景看好。
2.周边县（市）客源
建设地洪家山森林公园与涟源市、宁乡县、湘乡市接壤，与双峰县、安化县、新化县、冷水江市、新邵县、邵东县相距不远，随着娄涟高等级公路、潭邵高速等公路的建成，这些地市均可于1—2小时车程内抵达。邻近县市的总人口约840万人，按0.05%的游客量保守估计，有4000—5000人次。
3.其它客源
除上述两大客源外，周边花明楼、韶山、湄江、大熊山等旅游景点也有部分分流客源，项目对本地农村居民及来娄的商业、务工人士也有较大的吸引力。综合而言，其市场预测保守估计在３万人次／年以上，市场前景非常广阔。
三、项目建设的基础条件：
（一）自然条件
1、气温：年平均气温17.4℃，年极端最高气温40.1℃，年极端最低气温-12.1℃。
2、风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.5—2.0米/秒，多年最大风速为20.3米/秒。
3、降水量：多年平均降水量1300—1400毫米，一日间最大降水量147.毫米，降水量集中在4—7月。
4、地形地质：根据建设地点地形地质资料，建设地点地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐色、棕褐色粘土，无石灰岩及岩溶等不良地质现象，土层呈硬塑、可塑状，密度、厚度10—30m，上部土层允许承载力为200—250KPa，是良好的地基持力层，自然地坪基本平坦，局部地势有小幅起伏，坡度在5‰左右，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建设。
（二）社会条件
1、交通优势明显
近年来娄底铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的太（原）澳（门）高速公路在娄底相汇；南北向洛（阳）湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交与娄底，形成一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公路贯纵横交错，与娄星北路、新星北路等区内主要线组成稠密而便捷的交通网络。
２．有良好的政策环境
本项目的建成，将在洪家山森林公园现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵；有助于盘活农户家庭的闲置资产，拓展农村资源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于降低农民进入非农产业就业的门槛，推动农民就地转移，实现充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽松。
（三）资源条件
项目依托洪家山现有旅游资源，古树名木，郁郁葱葱；阔叶片林，景随时变；柔禽猛兽，游嬉林间；青龙源、圣仙油、舍身崖、观景台、烈士故居、庙宇、古碑等自然、人文景观穿插其中，加上项目自身的“农家游”、“特色游”、“体验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。
四、项目建设内容与规模
1. 建设内容与规模
项目总投资31.19万元,主要建设内容包括：
（１）房屋主体建筑工程
（２）园林绿化工程，包括：
①绿化苗木栽种，如桃树、红枫、柚子、杜英、杜鹃、红继木、马尼拉草、金叶女贞、丛竹、桂花、杨梅、柳树等。
②绿化地平整。
③附属设施建设，如园路、花坛、亭子、水池、池塘、水塔等。
2.服务方式及内容
（１）餐饮——吃农家饭
（２）住宿——住农家院
（３）体验——做农家事
（４）休闲——享农家乐
项目集奇石、根雕、人文、自然景观为一体，设棋牌、茶水、垂钓、住宿、餐饮等娱乐项目及设施，花香鸟语、绿茵滴翠、环境幽静，将成为娄底民众商洽、休闲、娱乐、会议、度假的理想场所。
五、项目建设进度安排
本项目拟定建设期九个月，建设期从200５年12月-200６年８月。具体进度安排如下：
1、前期准备阶段：2005年12月-2006年１月，本阶段主要进行项目的前期准备，包括资金来源渠道的确定，项目建议书的编制，项目可行性研究报告编制以及市场、技术等方面的调研等。
2、生产准备阶段：2006年１月-2006年３月，本阶段进行建设施工的各项目准备工作，包括新建楼房的选址、施工图设计等；完成主要设备的订购，土木原料订购签订购买意向，以保证土建施式的正常进行。
3、施工阶段：2006年３月-2006年７月，完成项目土建施工。
4、竣工验收交付使用：2006年７月-2006年８月，项目竣工，完成验收，正式营业。
六、项目投资估算
6.1估算依据及范围
6.1.1估算依据
（１）国家现行有关政策规定
（２）<<湖南省仿古建筑及园林工程单位估价表>>湖南省建筑管理定额站1997年。
（３）<湖南省建筑工程综合预算定额>>湖南省建筑管理定额站1999年。
（４）建设单位提供的有关资料
6.1.2估算范围
包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施。
6．2投资估算
6．2．1项目总投资
6．2．1．1固定资产投资
固定资产投资29.19万元。投资构成：“房屋建筑工程”18.65万元，“园林绿化工程”10.54万元。
6．2．1．2流动资金
项目所需流动资金不多，估计需流动资金2万元。
6.2.1.3项目总投资
项目总投资31.19万元,其中固定资产投资29.19万元,流动资金2万元。
6.2.2资金筹措
项目所需用资金31.19万元,固定资产投资29.19万元,流动资金2万元。
本项目所需资金由自筹资金解决。
七、项目经济效益分析
7.1成本、销售收入及利润估算
7.1.1成本费用
（１）工资及福利费
员工定员6人,人均年工资按9600元计算,年工资总额5.76万元。
（２）折旧费
按综合折旧率5%计，年折旧费1.46万元。
（3）修理费
按折旧费的10%计提,年修理费0.15万元。
（4）管理费用
管理费用按年2万元估算。
经计算，经营期内总成本费用9.37万元,其中经营成本为7.91万元。
7.1.2营业收入
“农家乐”营业收入包括饮食、住宿、娱乐、购物等收入。
估算年营业收入30万元。
7.1.3税金及附加
营业税5%，城市建设维护税为营业税的1%，教育费附加为营业税的3%。经营期内年上缴税金及附加1.56万元。
7.1.4所得税
所得税按税前利润的5%计,年上交所得税 0.95万元。
7.1.5利润
税后利润=营业收入30万元-成本费用9.37万元-营业税金及附加1.56万元-所得税0.95=18.12万元。
7.2财务分析：
投资利润率=平均利润/总投资×100%
=18.12/31.19×100%
= 58.10%
投资利税率=（平均利润+平均税金）/总投资×100%
=(18.12+2.51) /31.19×100%
=66.14%
从项目的财务估算数据和上述分析得知，项目进入正常营业期后，投资利润率为58.10%，投资利税率66.14%, 说明该项目获利能力高。
7.3财务分析结论
从以上的分析可以看出，本项目总投资31.19万元，固定资产投资29.19万元，流动资金2万元。项目完成后年营业收入30万元，年净利润18.12万元，投资利润率为58.10%，投资利税率为66.14%,由此可知，从经济效益上看，本项目是个盈利能力较强的项目。
八、社会效益分析
1. 有利于促进农民转移就业、增收致富
“农家乐”休闲旅游业是传统农业与现代旅游业的最佳结合点，为农民利用农田、农舍和山水生态资源发展民营经济提供了有效的载体，不仅有助于盘活农户家庭的闲置资产，拓展农村资源的功能，促进农业向上兼容，而且有助于降低农民进入非农产业就业的门槛，推动农民就地转移，实现充分就业，是促进传统农民尤其是山区农民增收致富的很好途径。
2. 有利于加速高效生态农业的发展，提升农村产业层次
首先，“农家乐”休闲旅游业是依托农业发展起来的休闲旅游产业，“吃在农家“是“农家乐”旅游的核心内容，为游客提供丰富、特色、新鲜、优质、安全的农产品是“农家乐”旅游的重要卖点。它的发展有助于带动部分农民专业从事以农家乐休闲旅游业为服务对象的特色农产品种养和加工业，促进农民分工分业；有助于加快农产品的就地销售，为特色农产品走向市场开辟了新的渠道；有助于增强农户的资源节约意识、环境保护意识和食品安全意识，促使其发展绿色、安全、可循环的集约型农业。其次，它的发展拓展了农业的功能，为农业向二、三产业延伸开辟了通道，实现了农业由单纯提供农产品向提供生态、文化、休闲产品的转化升级；打破了农村三次产业的界限，促进了农村三次产业的融合，带动了农产品加工、销售和农村商贸旅游、餐饮服务等行业的发展，增强了农村三次产业的综合发展能力。
3.有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵
“农家乐”休闲旅游业充分利用农村丰富的自然人文资源，把旅游产业延伸到农村区域，迎合了人们返朴归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，增加了旅游产业的供给层次，为游客提供了更多的消费选择。同时，“农家乐”休闲旅游业的兴起还适应了旅游市场迅速扩大的趋势，加快了民间资本向旅游产业的渗透，加速了民营旅游业的崛起，拓宽了旅游产业的服务半径，增强了旅游产业的接待能力，对城市旅游市场构成了有力的补充。
4、有利于实现城乡一体化
“农家乐”休闲旅游业作为一项沟通城市与农村、市民与农民、农业与休闲旅游业的复合型产业，它的发展充分体现了以工促农、以城带乡的要求，既为城市居民提供了了解农业、贴近农民、认识农村的机会，也为增进农村居民对现代文明的了解和认知提供了平台，促进了城乡交流。大量涌入的城市游客在为农村消费市场注入活力的同时，将先进理念、城市文明、市场意识和生活新风带到了农村，并在潜移默化中更新了农民的思想观念，提高了农民的民主法制意识、市场竞争意识、科技文化素质和思想道德素质，推动了农村的开放和进步。同时，由于“农家乐”休闲旅游业的发展将农户的经济利益与农村的环境保护联系起来，有助于增强农户的资源节约意识、食品安全意识和环境保护意识，促使农民形成集约高效的生产方式和健康文明的生活方式，使其更加自觉地节约利用资源，提高资源的利用效率；更加自觉地运用绿色、高效、可循环的农业技术，发展高效生态农业；更加自觉地控制和减少污染物的排放，保护农村生态环境。促进了社会主义新农村建设。
九、结论与建议
“农家乐”市场有着巨大的潜力，我们乐见这个旅游产品被重视和喜爱，但它和任何旅游产品一样都有难以解决的难题，原因是主管者在经营与战略上方面经验的缺乏，可能导致冲突，同时农民，渔民也有见利而忘本，最终放弃本业彻底从商的可能性。届时对中国的整个乡村结构和生态系统，都将形成极大的伤害。项目领导层必须尽早意识到这个问题的严重性，提出正确的指导，让“农家乐”得到正常的发展，这是目前最为急迫的课题。
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