龙湖地产项目运营管理讲义.ppt
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1、1 1可编辑可编辑pptppt龙湖知与行之项目运营管理主讲人:董老师2011年3月19日于 成都2 2可编辑可编辑pptppt龙湖运营体系3 3可编辑可编辑pptppt建立龙湖运营体系目的n n规范、统一规范、统一标准和流程,并规范、统一标准和流程,并ITIT化,提高运营效化,提高运营效率、避免不同项目间运营质量大起大落率、避免不同项目间运营质量大起大落n n共享、规模资源共享、发挥集团规模效应资源共享、发挥集团规模效应n n公开、透明运营信息公开、透明,降低风险、支持决策运营信息公开、透明,降低风险、支持决策n n复制、快速帮助新公司、新项目快速实现正常运营,支持帮助新公司、新项目快速实现正
2、常运营,支持多区域、多项目运营多区域、多项目运营4 4可编辑可编辑pptppt运营组织架构运营组织架构5 5可编辑可编辑pptppt职能型组织地区公司总经理工程造价副总营销研发副总财务副总发展部经理人力资源经理工程部经理造价采购部经理研发部经理营销部经理财务部经理行政部经理n n优点:优点:无重复工作无重复工作 职能优异职能优异n n缺点:缺点:狭隘、不全面狭隘、不全面 反映缓慢反映缓慢 不注重客户不注重客户6 6可编辑可编辑pptppt项目型组织地区公司总经理项目A项目经理项目B项目经理财务副总发展部经理 人力资源经理工程经理成本经理研发经理营销经理工程经理成本经理研发经理营销经理n n优点
3、:优点:能控制资源能控制资源 向客户负责向客户负责n n缺点:缺点:成本低效成本低效 项目间缺乏知识信息交流项目间缺乏知识信息交流7 7可编辑可编辑pptppt矩阵式组织8 8可编辑可编辑pptppt矩阵型组织n n优点:有效利用资源有效利用资源职能专业知识可供所有项目使用职能专业知识可供所有项目使用促进学习、交流知识促进学习、交流知识沟通良好沟通良好注重客户注重客户n n缺点:双层汇报关系双层汇报关系需要平衡权力需要平衡权力9 9可编辑可编辑pptppt 计划管理计划管理1010可编辑可编辑pptppt计划管理的目的n n房地产是一个资源整合行业,计划是将所有资源进行有序、有效整合的主线n
4、n房地产开发是项目开发,计划管理是项目管理最重要的部分n n实现集团高周转战略1111可编辑可编辑pptppt怎么做好计划管理n n关键目标明确、必达n nWBS工作分解、团队成员得到明确工作指令n n资源均衡使用n n动态反馈、调整及时1212可编辑可编辑pptppt计划管理体系n n定义集团关键节点n n提供集团项目计划指导模板n n建立集团计划管理平台项目总监向项目团队成员发出明确工作指令项目总监向项目团队成员发出明确工作指令全景计划一目了然全景计划一目了然快速及时反馈、调整快速及时反馈、调整系统自动督促、提醒系统自动督促、提醒1313可编辑可编辑pptppt一、项目基本开发流程一、项目
5、基本开发流程二、项目开发关键控制点项目开发关键控制点三、三、公司计划管理体系公司计划管理体系1414可编辑可编辑pptppt一、项目基本开发流程一、项目基本开发流程投资决策投资决策土地购买土地购买项目设计项目设计项目建设项目建设项目销售项目销售项目交房项目交房1515可编辑可编辑pptppt二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点投资决策投资决策投资决策投资决策土地购买土地购买土地购买土地购买项目启动项目启动项目启动项目启动n n明确项目投资决策明确项目投资决策n n确定土地权属确定土地权属n n确定土地资金支付计划确定土地资金支付计划n n签定国土合同签定国土合同n n取得设计条件取得设
6、计条件n n办理国土证办理国土证n n拆迁及交地拆迁及交地n n建立项目团队建立项目团队n n完成前期调研完成前期调研n n完成项目启动会完成项目启动会1616可编辑可编辑pptppt概念设计概念设计概念设计概念设计方案设计方案设计方案设计方案设计初步设计初步设计初步设计初步设计n n概念设计概念设计n n确定概念中标方案确定概念中标方案n n方案设计方案设计n n方案上会并取得方案审查意见书方案上会并取得方案审查意见书n n初步设计初步设计n n初设上会并取得初设审查意见书初设上会并取得初设审查意见书n n办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证n n下达项目目标成本下达项目目标成本二、
7、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点1717可编辑可编辑pptppt施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计施工准备施工准备施工准备施工准备n n施工图设计施工图设计n n施工图审查施工图审查n n景观概念方案设计景观概念方案设计n n景观扩初设计景观扩初设计n n景观施工图设计景观施工图设计n n取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证n n取得建设工程规划许可证取得建设工程规划许可证n n考察并确定施工单位及监理单位考察并确定施工单位及监理单位n n完成招投标手续完成招投标手续n n办理施工许可证办理施工许可证n n完成项目管理大纲完成项目管理大纲n n完成三通一平完成三通一平景观
8、设计景观设计景观设计景观设计二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点1818可编辑可编辑pptppt项目建设项目建设项目建设项目建设项目销售项目销售项目销售项目销售n n基础工程基础工程n n主体结构施工到可主体结构施工到可售状态售状态n n主体结构封顶主体结构封顶n n砌体抹灰砌体抹灰n n内装内装/外装外装/设备安设备安装工程装工程n n精装修工程精装修工程n n室外管网室外管网/道路工道路工程程n n景观绿化施工景观绿化施工n n导示系统施工导示系统施工n n项目销售策略方项目销售策略方案(方案版案(方案版/初初设版设版/预热版预热版/开盘开盘版版/强销版强销版/持续版持续版/尾盘版
9、)尾盘版)n n推广推广n n开盘开盘n n销售销售售楼处样板房售楼处样板房售楼处样板房售楼处样板房建设建设建设建设n n选址、定位选址、定位n n建筑设计建筑设计n n精装修设计精装修设计n n景观设计景观设计n n土建施工土建施工n n环境施工环境施工n n精装修施工精装修施工n n装饰装饰二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点1919可编辑可编辑pptppt竣工移交竣工移交竣工移交竣工移交业主业主业主业主入住入住入住入住商场商场商场商场开业开业开业开业项目项目项目项目结束结束结束结束n n竣工验收备案竣工验收备案n n物业移交物业移交n n向业主交房向业主交房n n项目总结项目总结
10、二、项目开发关键控制点二、项目开发关键控制点2020可编辑可编辑pptppt项目实施工作总进项目实施工作总进度计划度计划项目资金计划项目资金计划项目整体进度计划项目整体进度计划三、公司计划管理体系三、公司计划管理体系2121可编辑可编辑pptppt三、公司计划管理体系三、公司计划管理体系 1 2 3 4 52222可编辑可编辑pptppt1 1、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整 项目整体进度计划需明确各阶段关键性节点征地立项选址定点国土证办理土地移交概念设计及批复方案设计及批复初步设计及批复三通一平施工图设计
11、及审查施工招投标施工许可证办理基础开工样板房售楼部建设开盘销售竣工备案2323可编辑可编辑pptppt1 1、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整序号序号序号序号阶段阶段阶段阶段编制时间编制时间编制时间编制时间编制依据编制依据编制依据编制依据1 1项目整体进度计项目整体进度计划(划(预控版预控版预控版预控版)取得项目后取得项目后5 5日内日内项目关键节点项目关键节点2 2项目整体进度计项目整体进度计划(划(正式版正式版正式版正式版)土地权属确定(或基本确土地权属确定(或基本确定)或项目正式启动前定)或项目正式启动
12、前项目关键节点项目关键节点3 3项目整体进度计项目整体进度计划(划(年年年年月月月月调整版调整版调整版调整版)预计项目关键节点会发生预计项目关键节点会发生重大变化时:包括但不重大变化时:包括但不限于某期项目的开工、限于某期项目的开工、开放、开盘、竣工时间开放、开盘、竣工时间变化变化1 1、项目关键节点;、项目关键节点;2 2、就该项目具体情况认为、就该项目具体情况认为需要关注的控制点或里程需要关注的控制点或里程碑碑事件。事件。项目整体进度计划的编制和调整可分为三个阶段:2424可编辑可编辑pptppt1、项目整体进度计划的编制及调整、项目整体进度计划的编制及调整计划编制责任人计划编制责任人计划
13、编制责任人计划编制责任人公司总经办公司总经办开发拓展总监开发拓展总监计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人项项目负责人目负责人计划专员计划专员项目相关专员项目相关专员计划编制时间计划编制时间计划编制时间计划编制时间取得土地后的取得土地后的5 5日内日内计划送达对象计划送达对象计划送达对象计划送达对象总经理总经理公司各部门负责人公司各部门负责人计划执行信息反馈计划执行信息反馈计划执行信息反馈计划执行信息反馈责任人责任人项目负责人项目负责人形式形式月度计划执行情况月度计划执行情况反馈对象反馈对象公司总经办公司总经办2525可编辑可编辑pptppt2 2、项目实施工作总进度计划的编
14、制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整 项目实施工作总进度计划是以建设项目的单位工程和室外工程为对象,编制深度要达到主要子分部工程。2626可编辑可编辑pptppt2 2、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整项目实施工作总进度计划项目前期准备工作进度计划项目施工控制进度计划(子分部)项目设计工作进度计划项目主要材料设备准备计划公司各职能部门配合工作要点2727可编辑可编辑pptppt2 2、项目实施工作总进度计划
15、的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整、项目实施工作总进度计划的编制及调整计划编制责任人计划编制责任人计划编制责任人计划编制责任人公司项目负责人公司项目负责人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划专员计划专员项目专员及各部门职能负责人项目专员及各部门职能负责人计划编制时间计划编制时间计划编制时间计划编制时间项目前期准备工作开展初期编制项目前期准备工作开展初期编制编制时间编制时间1515天天计划送达对象计划送达对象计划送达对象计划送达对象公司总经办及相关部门公司总经办及相关部门公司项目团队工程师公司项目团队工程师总包施工单位、监
16、理单位总包施工单位、监理单位计划执行信息反馈计划执行信息反馈计划执行信息反馈计划执行信息反馈责任人责任人项目负责人项目负责人形式形式月度检查月度检查反馈对象反馈对象公司各职能部门公司各职能部门2828可编辑可编辑pptppt3 3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整 施工方项目施工总进度计划编制的主体为施工单位:1)是以项目单位工程和室外工程为对象;2)编制深度要达到主要分项工程。2929可编辑可编辑pptppt3 3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计
17、划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整 在编制过程中应符合下列规定:1)总包施工方项目经理必须考虑各专业分包方进度,结合公司编制的项目实施工作总进度计划中的项目施工进度控制计划,编制完整的项目施工综合进度计划;2)施工总进度计划应依据施工合同、施工进度目标、工期定额、有关技术经济资料、施工部署与主要工程施工方案等编制。3)施工总进度计划的内容应包括:编制说明,施工总进度计划表,分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表,资源需要量及供应平衡表等。4)施工方必须提出主要分项工程的工程量,同时,劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要
18、量计划、资金收支预测计划,应根据施工总进度计划编制。3030可编辑可编辑pptppt3 3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整、施工方项目施工总进度计划的编制及调整计划编制责任人计划编制责任人计划编制责任人计划编制责任人 总包施工方项目经理总包施工方项目经理计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人总包施工方专业负责人总包施工方专业负责人分包施工方项目经理分包施工方项目经理计划编制时间计划编制时间计划编制时间计划编制时间项目开工实施初期编制项目开工实施初期编制编制时间根据不同(分部)内容在编制时间根据不
19、同(分部)内容在10102525天内完成天内完成计划送达对象计划送达对象计划送达对象计划送达对象公司工程部公司工程部成本管理部成本管理部监理单位项目部监理单位项目部计划执行信息反计划执行信息反计划执行信息反计划执行信息反馈馈馈馈责任人责任人总包施工方项目经理总包施工方项目经理形式形式月度检查月度检查反馈对象反馈对象公司项目部和监理项目部公司项目部和监理项目部公司计划管理部门公司计划管理部门3131可编辑可编辑pptppt4 4、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制项目实施月度计划项目实施月度计划项目部实施月度计划项目工程师月度工作计划月
20、度材料设备供应计划零星材料供应计划施工方公司工程部3232可编辑可编辑pptppt4 4、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制1)项目施工月度计划深度达到分片区(或楼层)的分项工程,并应明确施工负责人;2)月度材料设备供应计划须与项目施工月度计划配套,同步提出,并明确无误地列明品名,规格型号、技术参数、计量单位、需用数量、需用时间;3)项目部工作月度计划和项目工程师月度工作计划须明确公司项目部月度工作任务、责任人、配合部门及完成时间。3333可编辑可编辑pptppt4 4、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划的编制、项目实施月度计划
21、的编制、项目实施月度计划的编制计划编制责任人计划编制责任人计划编制责任人计划编制责任人 总包施工方项目经理总包施工方项目经理公司项目工程经理公司项目工程经理计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人计划编制参与人总包施工方专业负责人总包施工方专业负责人分包施工方项目经理分包施工方项目经理施工方材料员、计划员施工方材料员、计划员项目工程师项目工程师计划编制时间计划编制时间计划编制时间计划编制时间项目开工实施中每月编制项目开工实施中每月编制依据不同计划,于每月依据不同计划,于每月23232828日提交日提交计划送达对象计划送达对象计划送达对象计划送达对象公司工程部公司工程部成本管理部成本管理部监理
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