昌黎县海棠宾馆装修改造工程可行性研究报告.doc

昌黎县海棠宾馆装修改造工程

可行性研究报告

编制单位：秦皇岛泓远工程项目管理有限公司
编制日期：

43

目 录

1 总论 4
1.1 项目背景 4
1.2 项目概况 5
2 市场需求分析及定位 7
2.1 市场需求分析 7
2.2 项目定位 9
3 项目建设的必要性 9
3.1 企业实现可持续发展的需要 9
3.2 满足顾客需求的需要 9
3.3 响应昌黎县委县政府政策的需要 9
4 建设规模 10
5 主要建设条件 10
5.1地理位置与建设地点 10
5.2 场址土地权属类别及占地面积 10
5.3 地形、地貌、地震情况 10
5.4 工程地质与水文地质 10
5.5 气象 10
5.6 公用设施社会依托条件 11
6 工程方案 11
6.1 设计指导思想与原则 11
6.2 建筑方案设计 12
6.3 结构方案（加固工程） 14
6.4 配套设施建设 14
7 资源利用与节约 17
8 环境保护 18
8.1 建设地区的环境现状 18
8.2 项目主要污染源和污染物 19
8.3 环境保护标准及采取的措施 19
8.4 环境影响评价 20
9 安全卫生与消防 21
9.1 安全卫生 21
9.2 消防 21
10 组织机构与劳动定员 22
10.1 组织机构 22
10.2 劳动定员 22
10.3 员工来源与培训 22
11 项目实施进度 22
11.1 建设工期 22
11.2 项目实施进度安排 23
11.3 项目实施进度表 23
12 项目招投标 23
13 投资估算与资金筹措 26
13.1 编制依据 26
13.2 投资估算 26
14 财务评价 26
14.1 评价依据 26
14.2 评价原则及范围 26
14.3 财务评价基础数据与参数选取 27
14.4 营业收入及税金估算 28
14.5 成本费用估算 28
14.6利润总额 29
14.7 税金 29
14.8 财务评价报表 29
14.9 财务评价指标 29
14.10 不确定性分析 29
14.11 财务评价结论 29
15 社会评价 30
16 结论 30
17 附表 31

1 总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
昌黎县海棠宾馆装修改造工程
1.1.2 项目承办单位概况
项目承办单位：昌黎县海棠宾馆服务有限公司
项目负责人：李红星
项目联系人：李红星
联系电话：[phone]
昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建的一家集住宿、餐饮、洗浴、娱乐为一体的三星级宾馆。昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海棠宾馆服务有限公司。
海棠宾馆兴建于2005年，占地6.96亩，建筑面积近7000平方米。
1.1.3 编制依据
1）可行性研究报告编制委托书
2）国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》
3）《中华人民共和国环境影响评价法》
4）《建设工程项目管理规范》
5）建设单位提供的基础资料。
1.1.4 编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。
1.1.5 项目背景
随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。
此外通过装修改造，有利于公司的更进一步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。
海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于2005年，建筑面积约7000m2，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近5年多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。
2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。
1.2 项目概况
1.2.1 项目占地面积：4640㎡
1.2.2 建筑面积：7000㎡
1.2.3 项目投资：3100万元
1.2.4 建设性质：装修改造
1.2.5 原建筑物概况：
原建筑物建筑年代：2005年
建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。楼体为框架结构。
具体改造方案如下：
大餐厅1个，可容纳400人
小餐厅20个，可容纳200人
客房70间，最多可入住140人
洗浴休闲中心1个
1.2.6 主要建设条件
项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。
改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。
项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。
1.2.7 项目估算总投资及效益情况
项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。据测算，项目建成后，年营业收入1614.96万元，财务内部收益率31.92%，投资回收期2.6年（含建设期0.5a）。
1.2.5 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见附表。
表1-1 主要技术经济指标表
序号
项目名称
单 位
数 量
1
建筑类别

民用建筑
2
耐火等级

二级
3
抗震设防裂度

7度
4
主要结构选型

框架
5
建筑层数、总高

4层、18m
7
建筑总面积
m2
7000
8
外墙面

高级外墙涂料墙面
9
项目建设总投资
万元
3100
10
劳动定员
人
160

2 市场需求分析及定位
2.1 市场需求分析
2.1.1 社会环境分析
随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。
2.1.2 经济环境分析
改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。
2.1.3 自然环境分析
昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2℃，年平均降水617.5 mm，空气相对湿度63%，森林覆盖率为58.5%，人均绿地占50.3 m2，黄金海岸以碧海、蓝天、清风、金沙闻名于天下，国内、国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假、旅游观光。
2.1.4 市场环境分析
海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。
2.1.5 游客需求分析
随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的、简单的消费观念转变为多元化的、积极的消费观念，人们需求的中心不再是为“得到”，也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量、设计、造型、用途、品牌提出了更高的要求。
以上分析可以看出：由于“黄金周”的实施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高：2001年784万人次，2002年815万人次，2004年突破一千万人次大关，达到1227.94万人次，收入60.55亿元。2005年仅“五·一黄金周”就接待64.82万人次，收入2.36亿元，同比增长10％。2006年 “十·一黄金周”接待54.36万人次，收入4.08亿元，同比增长15.5％。旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。
海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队、婚宴以及散客。国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京、津、冀等周边地区的游客为主。
2.2 项目定位
目前海棠宾馆的会议、餐饮、娱乐设施从经营面积到档次都已形成一定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县高档次的会议中心、接待中心。同时接待较高层次的会议培训、国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。
3 项目建设的必要性
3.1 企业实现可持续发展的需要
现有海棠宾馆为四层框架结构，建于2005年，有客房70间，每个房间有2张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入50～70元/d。现在设施已不能满足经营工作的需要，为了提高海棠宾馆的接待、培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游、渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。
3.2 满足顾客需求的需要
现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。
3.3 响应昌黎县委县政府政策的需要
昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游、避暑胜地，城市定位于生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委、县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施提供了便利条件。
4 建设规模
对原建筑进行装修改造。
5 主要建设条件
5.1地理位置与建设地点
海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。
5.2 场址土地权属类别及占地面积
海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为7000 m2。
5.3 地形、地貌、地震情况
昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。北部碣石山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵面积为63平方公里，占总面积的5.3%。其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。地震烈度为7度。
5.4 工程地质与水文地质
场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。场址地下水较丰富。
5.5 气象
秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。
大气压力：冬季770mmHg
夏季754 mmHg
年平均温度：10.1℃
极端最高温度：39.9℃
极端最低温度：-21.5℃
年平均相对湿度：59%—63%
最热月相对湿度：80%
年平均降雨量：698.5mm
年最大降雨量：1273.5mm
一日最大降雨量：215.4mm
一小时最大降雨量：72.2mm
室外风速：冬季平均：3.2 m/s
夏季平均：2.6 m/s
最大风速：18 m/s
冬季主导风向：EN
夏季主导风向：WS
最大冻土深度： 850 mm
最大积雪厚度： 130 mm。
5.6 公用设施社会依托条件
本项目为在海棠宾馆原建筑进行装修改造，给排水、供电、供热均可利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好
秦皇岛市装修施工队伍较多，施工力量雄厚，可通过招标方式择优选择施工队伍。项目建设所用建筑材料、管材、线材可通过市场采购解决，满足施工要求。
6 工程方案
6.1 设计指导思想与原则
6.1.1 坚持低碳节约原则
原建筑物其功能与本项目一样，进行加固和合理装饰装修就可营业，相对新建投资低。而且如将原有建筑拆除，将造成资源浪费，不符合国家倡导的节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大的经济负担。
在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计，设计主要考虑是功能上的满足和后期经营上的需要。
6.1.1 坚持实事求是的原则。
原有的旧楼已不能满足顾客的消费需求，人们的消费观念已发生重大变化，花钱买合适、花钱买开心、花钱买健康成为新的消费标准。设计要融入新观念、新技术、新设备、新材料，合理整合资源，打造星级宾馆。
6.1.2 坚持质量创新原则
严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计、施工、材料采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心、舒心、放心的“三心”居住环境。
6.1.3 坚持“以人为本”的原则
宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能、环保、健康的要求，认真研究顾客的消费理念。
6.2 建筑方案设计
（一）设计依据
1.《最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册》
2.《金属、石材幕墙工程技术规范》JGJ133
3.《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
4.《酒店建筑装饰装修设计规范》
5. 《三星级酒店设计规范》
6. 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222
（二）装修方案
将原入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步印象。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统，新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱点系统，增设观光电梯两部。
海棠宾馆装修改造工程位于昌黎县碣石大街中段，改造工程应体现时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。装修风格吸取夏威夷沿海建筑精华，具有欧洲古典建筑美的一座全新度假酒店。
（三）外装饰改造方案
原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm厚铜色旋转门。采用中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳漆喷涂。二层以上及造型为进口大理石材，窗户选用断桥铝合金窗。
（四）内装饰改造方案
（1）大堂：原大堂、地、天花板装修进行拆除。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏灯带。
（2）标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。
（3）餐厅小包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带。
（4）宴会厅：原有宴会厅材料拆除。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面天花采用轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带，天花造型中心悬吊水晶吊灯。
（5）走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇，配电子门锁。

6.3 结构方案（加固工程）
（一）设计依据
1.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
2.《建筑结构检测技术标准》GB/TS0344-2004
3.《钻芯法检测混凝土强度技术规程》CEC S03：88
4.《建筑工程质量检验评定标准》GBJ301-88
5.《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292-1999
6.《混凝土结构工程施工及验收规范》GB50204-92
7.《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2006
（二）加固原则
根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。
（三）加固方案
1.楼板封堵采用植筋现浇混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。
2.新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后做现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。
3.局部承重墙开洞采用“托梁换柱”技术将墙体拆除，并且对相应梁、墙、地梁及基础做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进行处理。
6.4 配套设施建设
6.3.1 给排水
6.3.1.1 给水
项目用原既有给水管网接入。
用水标准及用水量详见表6-1。
表6-1 用水标准及用水量表
序号
项目名称
单位
用水标准
数量
用水量(m3/d)
备注
1
宾馆生活用水
l/(人·d)
120
140
16.8

2
服务配套用水
l/(人·d)
200
160
32

3
绿化喷洒用水
l/(m2·d)
2.0
1500
3

4
未预见用水量

10％

5.18

合 计

56.98

5
室外消防用水
l/s
25

180
消防时间2h
6
室内消防用水
l/s
15

108
消防时间2h
给水系统：项目用水均由原既有给水管网直接供给，室内设有消火栓系统，室外设置地下消火栓和水泵结合器。
原宾馆给水管道改为PPR给水管道。
6. 3.1.2 排水
排水体制采取雨污分流制。
雨水排放系统：雨水经雨水收水口收集后用DN300雨水管接入既有雨水排水系统。屋面雨水采用内排水，在屋面设置雨水斗，经雨水立管排至室外雨水井。
污水排放量的确定：污水量按平均日给水量的85%计算，计算污水量为48.43 m3/d。生活污水排至室外地下化粪池处理后，排至原既有污水管网。
原宾馆排水管改为UPVC排水管。原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量大。本项目卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。
6.3.2 供热与空调
冬季采暖及客房用热水由原既有热网供给。
更换原宾馆散热器，采用钢制高频焊翅片管对流型节能散热器。
采用中央空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。
年耗煤为7000㎡×13.43kg/㎡=94.01吨，按折标准煤系数0.7143，折合标煤为67.15吨。
6.2.3 供电
(一)设计依据
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）
《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
（二）改造内容
（1）更换灯具、开关箱内管线改造
（2）铺设网络布线系统
配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在天棚内暗射，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。
（3）电源
本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱点电源供电。
（4）楼顶屋面设置明装避雷网，所有高出屋面的各种金属构件均与避雷网可靠焊接。利用构造柱内2根大于Φ16或4根大于Φ12截面通长焊接的主筋做防雷引下线，上端与避雷网焊接，下端与接地装置焊接，距地面0.5m处设置测试盒。接地装置利用建筑物自然接地体，即基础及地梁中的钢筋构成接地网，其接地电阻要求不大于4Ω，当不满足要求时增设人工接地极。通讯网络采用综合布线系统，满足入住客人对电话、宽带互联网的需求。电视系统接入院区内有线电视系统。楼内采用火灾自动报警及消防联动控制系统。
（5）负荷估算
根据建筑方案和建筑物功能，按负荷密度法计算配电负荷。本工程电气负荷约7000㎡×80W/㎡=560KW。年耗电量约为81.76万度，按折标准煤系数0.1229千克标准煤/度，折合标煤为100.48吨。
7 资源利用与节约
本项目是宾馆装修改造工程，项目建成后主要耗用资源是水、电和气，气又分为暖气和空调。
在建设期采用低能耗的电气设备和新型保温建筑材料，虽然采用新的电气设备和新材料一次投资较多，但从长远运营费用较低，综合效益较高。本项目拟采用采取以下节能措施：
(1)采用合理建筑体型及窗墙类型，推广保温隔热性能好的围护结构，重点推广外保温墙体，积极开展对建筑物的节能规划，充分考虑使用建筑节能材料，外墙及屋顶均采用新型保温材料；窗户采用采用单框双玻，降低传热系数，减少冷热负荷交换，节约能耗及运行费用。
(2) 在保证冬季室内热环境、改善夏季热舒适条件和坚持卫生标准的前提下，降低单位建筑面积的能耗，提高用能效率。重视改善夏热冬冷的室内热环境，提高建筑物的保温隔热性能，尽量利用自然采光和自然通风。
(3) 供电、热、水、气系统均采用合理的工艺设计，降低输送过程中损耗。
加强管道保温，改善水系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度,充分开发利用太阳能技术等。
(4) 变配电设备，公共照明灯具选用低能耗的节能产品。
(5) 采用节水装置，首先考虑使用国家推荐的节水型器具，减少不必要的用水损失。
(6)项目耗能指标
本项目能源消耗主要能源为水、电、供热，其中电81.76万度；采暖煤94.01吨。其能源消耗折算标准煤总量为167.63吨标准煤/年，综合能耗指标为0.0239吨标准煤/平方米，耗能工质为零。
本项目属公共建筑，项目主要能源品种及年需要量见下表。
项目主要能源和含耗能工质的品种及年需要表
主要能源及耗能工质名称
计量单位
年需要量
其中
备注
购入量
自产量
其他
实物
标煤
实物
折算系数
折标煤
实物
实物
实物
折标煤
折标煤
折标煤
电
万度
T
81.76
0.1229
100.48
100.48

采暖煤
T
T
94.01
0.7143
67.15
67.15

年总需要折标煤

167.63
167.63

本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为167.63吨/年。
项目综合能耗指标为0.0239吨标准煤/平方米。
8 环境保护
8.1 建设地区的环境现状
昌黎黄金海岸是国家旅游胜地之一，该区具备“海洋、沙滩、空气、阳光、绿色”等旅游的五大要素，以“碧海、蓝天、清风、金沙”闻名于天下，拥有世界第二大滑沙场。该区风景秀丽、景色贻人，此项目的建设应该为昌黎县的景区增添一道靓丽的风景。
8.2 项目主要污染源和污染物
此项目的主要污染源有项目建设期的噪声污染、粉尘、固体废弃物及项目建成后的生活污水、生活垃圾污染。
8.3 环境保护标准及采取的措施
8.3.1 环境保护标准
(1) 《建筑项目环境保护管理办法》(86)国环字第003号
(2) 《建筑项目环境保护设计规定》(87)国环字第002号
(3) 《城市区域环境噪音标准》GB3096－93
(4) 《污水综合排放标准》GB8978－1996
(5) 《建筑施工场地噪声界限值》GB12523—90
(6) 《环境空气质量标准》GB3095－1996
(7) 《生活垃圾填埋污染控制标准》GB-16889-1997
(8) 《生活垃圾焚烧污染控制标准》GB18485-2001
8.3.2采取的措施
8.3.2.1 施工期环境保护
施工期环境保护措施见表8-1。

表8-1 施工期环境保护措施
污染源
环 境 保 护 措 施
粉尘
⑴车辆运输弃土、石灰、砂石时，应加盖苫布；
⑵对施工场区和道路定时洒水；
⑶使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声影响；
噪声
⑴应合理安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行；
⑵在施工场界设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境的影响。
固体
废弃物
⑴施工单位要按昌黎县环卫部门的要求，将建筑垃圾运至指定地点，用于沟坑的填埋；

8.3.2.2 运营期环境保护
该项目建成后, 采取如下环境保护措施：
(1) 固体废弃物，采取回收再利用、填埋等方式解决。
(2) 生活污水经化粪池处理后直接排入北戴河区的城市污水管网，再经污水处理厂处理后排放，不会产生水污染的问题。
(3) 生活垃圾，采取分类袋装，并设专人管理，统一收集后送垃圾处理站统一处理。
8.4 环境影响评价
建设“生态型、园林式、国际型的旅游休闲度假区”一直是昌黎县委、县政府追求的目标。县委、县政府也一直加大环境保护力度，坚持预防为主，综合治理，强化从源头防治污染和保护生态，坚决改变先污染后治理，边治理边污染的状况。
项目建设采用了有利于环境保护和持续、和谐发展的节能环保措施与设备，必将对昌黎县致力于整体环境质量的保护，环境与发展和谐统一的可持续发展贡献一份应有的贡献。
9 安全卫生与消防
9.1 安全卫生
根据相关规范要求，本项目采取以下安全卫生措施：
(1) 建筑物间距、结构设计严格执行现行的安全防火规范的相关规定；
(2) 按照7度设防，以防震害；
(3) 所有电气设备、设施均安装可靠的保护措施及必要的保护元件；
(4) 设有火灾自动报警及消防联动控制系统；
(5) 卫生间、浴室均设置机械排风设施。
9.2 消防
本项目防火等级按二级考虑，从以下几个方面完善消防体系，满足消防要求。
(1) 必须坚持“防消结合，预防为主”的原则，有针对性地做好建筑物的消防安全工作，做到组织落实，制度严密，措施得法，施救有效。
(2) 加强设施建设，配备灭火器材、火灾自动报警系统、通讯系统、排烟灭火系统，保证充足的消防水源。
(3) 建立组织、明确责任。严格贯彻《消防法》及公安部73号令的有关规定，成立防火安全领导小组，设立专职或义务消防员，建立并完善防火灭火的预案和消防管理制度，落实消防责任制和岗位防火责任制。
(4) 严格按照《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）要求进行设计，设立消防通道，并保证消防通道的畅通，根据耐火等级选择建筑材料。
(5) 做好电气设备与材料准备，电力设施保护和日常管理，定期检查；建筑物设防雷设施，并及时进行维护检查和保养；防止因电气火灾和落雷火灾的发生。
(6) 加强教育培训，主要内容包括消防安全工作的重要性、预防火灾的方法、发现火情的处理及灭火技巧等，从而提高大家对建筑消防工作的认识，有效增强预防火灾的自觉性和有效性。
10 组织机构与劳动定员
10.1 组织机构
装修改造后的海棠宾馆，将实行总经理负责制，下设六个部门：餐饮部、客房部、洗浴部、后勤采购部、保安部及市场营销部。每部门设经理一名，配有员工共计160名。
10.2 劳动定员
考虑到精简高效的原则，结合企业的实际需要，企业定员160人，其中管理人员20人，企业员工140人。
10.3 员工来源与培训
员工由企业本身内部调剂安排，不足部分面向社会招聘，包括吸收农村闲散劳动力、下岗职工、相应专业的大中专院校毕业生。
为提高企业综合素质，所有员工均进行岗前培训。
培训内容分别为：
(1) 管理人员：现代酒店管理、财务管理、突发事件的应急预案（如火灾、地震等）
(2) 员工：酒店礼仪、职业道德教育、突发事件的应变及解决措施（如火灾、地震等）
培训方法主要采用专家授课的方式进行。
11 项目实施进度
11.1 建设工期
项目主要包括原楼室内外拆除，房屋内装修，设备购置安装，客房配套设施及绿化、停车场工程。计划建设工期6个月。
11.2 项目实施进度安排
根据海棠宾馆具有较强的季节性经营的特点，在确保经营高峰期内能够正常营业的前提下，此项目按阶段分步实施。
2010年5月 编制项目可研报告，并报批手续
2010年6月 完成施工图设计及工程施工招投标。
2010年7月-10月 主体施工及设备安装阶段。
2010年11月初 竣工验收，投入使用。
11.3 项目实施进度表
项目实施进度详见表11-1。
表11-1 项目实施进度表
序号
工作内容
2010年
5
6
7
8
9
10
11
1
编制可研报告

2
施工图设计

5
工程招投标

6
设备订购

7
主体施工

8
设备安装

12
竣工验收

12 项目招投标
根据《中华人民共和国招标投标法》、《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《秦皇岛市招标投标管理规定》中的有关规定，并结合建设单位意见制定本项目招标投标方案。本项目采用邀请招标的方式进行，招标范围包括：工程设计、建安工程、工程监理，拟委托有相应资质的招标代理机构组织招标。
结合本工程的实际情况，具体内容见下表“招标基本情况表”。
表12-1 招标基本情况表
建设项目名称：海棠宾馆装修改造工程
项 目
招标范围
招标形式
招标方式
不采用招标方式
招标估算
（万元）
全部
招标
部分
招标
自行
招标
委托
招标
公开
招标
邀请
招标
工程
勘察

工程
设计

○
103.6
装修
工程
○

○

○

2326.5
工程
监理
○

○

○

77.8
主要
设备

○

○

○

210
其他

情况说明：

建设单位（盖章）
年 月 日

13 投资估算与资金筹措
13.1 编制依据
13.1.1 定额及指标
执行2005年《河北省建筑工程概算定额》及相应调整、取费文件，不足部分采用类似工程概算指标编制。
13.1.2 其它费用
按2004年《河北省建设项目概算其他费用定额》中有关规定计列。
13.1.3 预备费
为工程第一、二部分费用之和的6%。
13.2 投资估算
海棠宾馆可研估算总投资为3100元，其中：
工程费用为2536.5万元；其他费用为257.7万元；预备费为139.7万元，管理费为76.1万元，利息为40万元，铺底流动资金50万元。
总估算投资见附表。
14 财务评价
14.1 评价依据
(1) 国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
(2) 与企业有关的现行财税制度。
(3) 建设单位提供的资料。
14.2 评价原则及范围
本项目是在原建筑的基础上装修改造，视为改建项目。评价范围为装修改造后的海棠宾馆。
14.3 财务评价基础数据与参数选取
14.3.1 建设规模及经营方案
海棠宾馆建筑面积7000m2，整体室内外装修拆除，内设标准房70间，宴会厅1座，小包房20个，洗浴中心一处。
经营方案以客房为主，辅助配套餐饮及娱乐服务。经营方案与收费具体情况如表14-1。
表14-1 经营方案与收费情况表
客房总数
人数
入住天数
平均入住率
平均房价
70间
140人
180d
80%
260元/d
宴会厅
35桌
1.2次/天

350元/桌
包房
20桌
1.2次/天

450元/桌
洗浴中心
200人
360d
80%
30元/d
营业收入：
1、客房收入：140*180*80%*260=524.16万元
2、宴会厅收入：35*1.2*360*350=529.2万元
3、包房收入：20*1.2*360*450=388.8万元
4、洗浴中心收入：200*360*0.8*30=172.8万元
合计：1614.96万元
14.3.2 项目投入总资金与资金来源
本项目投入总资金为3100万元，其中：建设投资为3050万元。
项目建设投资和流动资金，企业自筹解决1600万元，银行贷款1500万元。
14.3.3 实施进度、估算期
根据实际情况，确定评价中的建设期为0.5年，经营期10年，估算期（含建设期）为10.5年。
14.3.4 财务价格
根据目前市场现行价格确定含税价格为平均房价为260元/d。成本中原材料、燃料动力价格由宾馆提供。
14.3.5 项目基准收益率。
项目参照本行业平均收益水平并考虑本项目风险因素，项目基准收益率（ic）按12%估算。
14.3.6 税费
产品营业税为5%，城市维护建设税按增值税5%计取，教育费附加按增值税的4%计取，所得税率33%，法定盈余公积金按税后利润的10%提取。
14.3.7 其他基础数据及参数
折旧年限：建构筑物综合折旧年限为20a，机械设备为10a。
固定资产残值率5%。
工资及福利：定员按160人估算，员工140人，人均月工资1000元，管理人员20人，工资2500元，福利费按工资总额的14%计取。
修理费率按折旧费的40%计取。
提取应付投资者各方股利的利率，按股东会事先约定记取：运营期头两年不分配利润，以后各年按可供投资者分配利润30%记取，亏损年份不计取。
企业其他费用按实际情况选取。
14.4 营业收入及税金估算
(1) 项目估算年营业收入为1614.96 万元。
(2) 企业估算年上缴营业税为80.75万元，城市维护建设税6.08万元，教育费附加4.87万元。
详见附表。
14.5 成本费用估算
经估算，项目计算年总成本费用751.34万元/a。详见附表。
14.6利润总额
计算年利润总额为948.53万元。
14.7 税金
计算年企业上缴所得税为241.23万元。
利润总额与所得税见附表。
14.8 财务评价报表
见附表
14.9 财务评价指标
14.9.1 盈利能力分析
项目投资财务内部收益率31.92%。净现值（ic=12%）为3366.7万元，投资回收期2.6a（含建设期0.5a），详见附表。
投资利润率30.6%
投资利税率21.08%
14.10 不确定性分析
14.10.1 盈亏平衡分析
计算年达到设计能力时盈亏平衡点的生产能力利用率为19.7%，相当于达到设计能力19.7%时就保本不亏。
14.11 财务评价结论
海棠宾馆装修改造工程实施后，本项目需要投资总资金3100万元，年提供客房70间，年营业收入为1614.96万元，项目投资内部收益率为31.92%，投资回收期年2.6a（含建设期0.5a），项目盈利能力较强，具有一定的经济效益，因此，在财务上是可行的 ，建议尽快建设。
15 社会评价
本项目的建设将对昌黎县乃至秦皇岛的社会环境产生如下积极影响：
(1) 昌黎黄金海岸是个风景秀美、气候宜人的滨海旅游地区，海棠宾馆装修改造的建成，将是对昌黎县的旅游业发展的有力支持，改变游客无处住、居住环境差的局面。
(2) 增加就业岗位，吸收农村剩余劳动力，可增加农民收入，符合国家的惠民政策。
(3) 缓解就业压力，对维护安定团结的社会局面，推动和谐社会建设和积极的促进作用。
(4) 有利于提升昌黎县形象、改变昌黎环境，海棠宾馆装修设计新颖、造型独特，建成后必将成为昌黎