福建漳州双菱建材现代物流产业园建设项目可行性研究报告.doc

福建漳州双菱建材现代物流产业园建设项目可行性研究报告　　　
第一章 总论　
1.1 项目概况　
1.1.1项目名称:福建漳州双菱建材现代物流产业园　　
1.1.2建设单位:漳州双菱建材有限公司　
1.1.3项目建设地点:漳州市东环城路1号漳州双菱建材有限公司住所内。　
1.1.4建设规模与建设内容：　　
项目总用地面积78000平方米，总建筑面积50000平方米（其中新建32000平方米，改建旧厂房18000平方米），主要建筑建材交易区20000平方米（120个展位），仓储28000平方米，配送中心2000平方米，新增15台货物运输车辆，年货物周转量100万吨，日承运量500吨，以建材产品为主要货物类型的物流产业园，综合配套服务区、物流信息管理系统及相应配套设施等。　
1.1.5建设期限　
建设期3年（2009年7月～2012年7月）。　　　
1.1.6项目总投资　　
项目总投资3200万元（土地自有）。　
1.1.7资金筹措　
⑴企业自筹1400万元；　
⑵招商融资1800万元。　
1.1.8效益情况　
由项目运营收支情况分析，项目运营正常年总收入 万元，扣除营业税额、房产税额和年支出，项目正常年营运可盈余 万元。　　
1.2项目提出的背景和建设的意义　　
1.2.1项目提出的背景　　
2002年3月，福建漳龙实业有限公司将其位于原福建双菱集团公司内卫生洁具生产线、瓷砖生产线的厂房设备及部分仓库分别租赁给漳州万佳陶瓷工业有限公司和漳州莱威尔陶瓷有限公司。由这两家公司从事 “航标”牌卫生洁具和“双菱”牌陶瓷墙地砖的生产经营。已出租的两条生产线为原福建双菱公司重组前最后一次技改的新建项目，除这两条生产线（占地25633平方米）外，尚有双菱公园及旧厂区包括厂房、空地、道路在内共16万多平方米的场地闲置。　　
如何合理有效地利用现有场地资源，拓宽漳州双菱建材有限公司经营渠道，改变公司单一经营模式，从公司战略发展的角度，谋求新的、可持续的利润增长点，创造效益回报股东，成为漳州双菱建材有限公司当前和今后一段时间的工作重点之一。经调研，拟利用上述闲置场地的一部分，建设漳州双菱陶瓷建材城。　　
基于以上背景，为加快漳州现代物流设施建设，并符合国家以及福建省建材现代物流建设的发展规划要求，漳州双菱建材有限公司拟提出福建漳州双菱建材现代物流产业园区建设项目。　　　
1.2.2项目建设的意义　
①社会经济发展的产物　
“建材物流”对于我国目前已从一个陌生的概念演化成为了一个生机勃勃的朝阳行业。随着我国经济的不断发展，建材物流在我国建材工业与流通中的重要性越来越为各级政府、企业所认识和重视，建材物流已被公认为是建材行业发展的动脉。改变传统的流通方式，引入现代物流理念，更好地整合各种社会资源以提高企业的经营效率，已成为我国建材企业追求的目标。　　　
②公司战略发展的需要　
随着厂房设备等固定资产的折旧及福建漳龙实业有限公司与承租方租赁协议的到期，公司目前主营业务单一的经营模式将逐步陷入被动，最终面临严峻挑战。项目的建成，可迅速扭转单一经营的格局，为公司的可持续发展奠定良好的基础，使公司进入多元化经营的广阔发展空间。　　
③企业经济效益的需要　
近年来，漳州做为海峡西岸经济区核心城市之一，紧跟海西建设的步伐，正在加快城市化建设，漳州市政府以“拉大框架、跨江发展、路网先行、重点突破、打造亮点、提升品位”的思路编制大漳州建设规划，市政设施建设和房地产业发展迅猛，带动了陶瓷建材市场的繁荣。2008年漳州财政收入突破百亿、GDP突破千亿的“两个突破”目标，社会经济加快发展，居民收入水平进一步提高，群众改善居住条件的愿望进一步增强，城市规划新建普通商品房数量稳步增加，市政及各项配套设施建设快速推进，陶瓷建材行业市场潜力巨大。项目的建设，将成为漳州双菱建材有限公司新的利润增长点，为公司带来可观的经济效益。　
1.3项目建设单位概况　　　
漳州双菱建材有限公司是福建漳龙实业有限公司控股的子公司，成立于2003年4月，公司注册资本壹亿零壹佰万元，经营范围为建筑材料销售、设备租赁、装饰装修、房地产投资及道路修建。公司成立以来，主营业务为负责福建漳龙实业有限公司在原双菱集团公司范围内设备、厂房等固定资产的管理工作。　　
1.4可研报告编制依据与编制内容　　　
1.4.1编制依据　　　
（1）漳州市龙文区企业投资项目备案表；　
（2）《漳州双菱建材现代物流园区总体规划》；　　
(3)《漳州市龙文区“十一.五”规划》；　
（4）建设单位提供的相关资料；　
1.4.2编制内容　
项目可行性研究编制的主要内容包括：建材物流发展状况及趋势分析、建材市场供需预测、项目建设场址、建设条件与建设方案、环境保护、安全、消防与节能、项目管理、投资估算与资金筹措、工程招标、财务分析与社会经济效益评价、风险分析、综合评价等。　　

第二章 市场分析与项目功能定位　　
2.1市场需求分析　
陶瓷建材行业做为房地产行业的下游产业，其市场需求完全受房地产市场需求所左右，房地产市场需求有多大，陶瓷建材产品的市场需求就有多大，反之亦然。房地产业的兴衰又与国家产业政策休戚相关。　
2.1.1我国房地产市场现状　　　
自1998年国家启动住房制度改革结束福利分房后，我国房地产 业迅猛发展，并逐渐成为国民经济的支柱产业，成为地方政府财政收入的重要来源，蓬勃发展的房地产市场对拉动内需贡献巨大，也刺激了陶瓷建材行业进入新一轮的发展周期。经过十年的发展，房地产市场价格出现了大幅度的上涨，超过了普通消费者的购买力。自2007年底开始至今，受国家宏观调控政策、美国次贷危机及消费者购买力因素的影响，我国大部分地区房地产市场先后步入调整与转型期，商品房销售面积和价格上涨幅度持续下降。根据国家统计局最新数据显示，2008年1-10月全国商品房销售面积为4.5亿平方米，同比下降16.4%。短期而言，全国房地产市场暂时处于消费清淡期。 　　　
2.1.2国家房地产新政概述及其对房地产市场发展的影响　　　
为扩大国内消费需求、推动房地产市场平稳健康发展，今年10月份以来，国家出台了一系列刺激房地产消费的新政策。财政部和人民银行决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；另外，从2008年10月30日起，一年期存贷款基准利率由现行的3.87%下调至3.6%，下调0.27个百分点。2008年11月5日国务院常务会议提出，到2010年投资4万亿元刺激经济发展，并确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，其中，加快建设保障性安居工程位列进一步扩大内需的各项措施之首。近期出台的刺激房地产消费的政策力度之大，是最近十年来不曾有过的。中国银行国际金融研究所研究报告表明，国内房地产市场已转入周期性因素主导的下行阶段，预计未来两年全国房价均降10%，最高降30%，随着房地产市场价格回归理性、国家房地产新政策及促进经济增长各项措施的落实，到2010年，全国房地产市场将重新进入新一轮的扩张周期。　　　
2.1.3漳州房地产市场运行情况　　
根据漳州市房地产管理局公布的数据，2008年全市规划新建普通商品房11911套。房地产投资方面，2008年1～9月，全市完成房地产开发投资84.94亿元，同比增长38.27%；全市新开工面积360.18万平方米，同比增长21.54%（其中市区新开工面积235.77万平方米，同比增长74.23%）。全市房地产施工面积1100.45万平方米，同比增长48.03%，其中商品住宅935.35万平方米，占84.99%，同比增长53.49（其中市区施工面积681.24万平方米，同比增长71.78%）；全市房地产竣工面积89.63万平方米，同比增长12.69%（其中市区竣工面积43.29万平方米，同比下降16.11%）。房地产市场运行方面，2008年1～9月，全市新建商品房完成销售面积123.15万平方米，同比增长11.22%（其中市区销售面积79.40万平方米，同比增长4.21%；全市新建商品房批准预售面积202.10万平方米，同比增长33.56%（其中市区批准预售面积151.54万平方米，同比增长26.65%）。目前，我市普通住宅均价3137元/平方米，市区普通住宅均价3269元/平方米。市民收入平稳增长，2008年1～9月城镇居民人均可支配收收入达12042元，增长13.9%，农民人均现金收入5641元，增长16.3%，物价涨势明显回落；9月份居民消费价格总水平上涨3.2%，同比指数连续5个月出现回落。1～9月居民消费价格总水平累计上涨5.8%，比上年回落1.1个百分点。由以上数据可知，2008年漳州房地产市场在房地产开发投资、施工面积、竣工面积、完成销售面积等方面均呈现平稳增长；居民收入进一步增长；居民消费价格总水平累计上涨幅度回落。　
2.1.4 漳州市2009年度住房建设计划　
根据《漳州市中心城区2009年度住房建设计划》，2009年漳州共安排住房项目12个，规划新建各类住房12342套，总用地面积59.98公顷，住宅建筑面积109.32万平方米。各类住房中，90平方米以下住房面积共81.88万平方米，占总量的74.99%，规划的住房整体上向小户型倾斜，占了七成以上。配套设施更加完善，多数小区包含了幼托、垃圾运转站、公厕、社区医疗等，所有住房项目都将在2011年前完成。此外，明年漳州桥南片区二期危旧房改造成配套项目也列入计划，用地面积达10公顷，住宅面积16.25万平方米，其中90平方米以下住房占70%，而且配套幼儿园、垃圾运转站、公厕、社区医疗、社区管理、生活市场等，设施完善。在住房户型方面，2008年全市90平方米以下住房面积88.49万平方米，占总量的71.3%；2009年全市90平方米以下住房面积81.98万平方米，占总量的74.99%，比2008年提高3.69个面分点。由以上数据可知，2009年计划全市90平方米以下住房面积占总量74.99%，比2008年提高3.69个百分点；随着国家房地产新政策的实施及国务院加快保障性安居工程等措施的落实，全市90平方米以下住房占比将继续提高。　
2.1.5 漳州陶瓷建材产品市场需求预测　　　
根据以上分析，虽然近期受房地产市场调整的影响，陶瓷建材市场需求处于下行阶段，但房地产消费的刚性需求并未改变，购房群体只是处于暂时性观望阶段，随着房地产价格的理性回归及国家刺激房地产消费的有关政策的实施，房地产业必将得到平稳健康发展，并带动陶瓷建材市场呈现需求旺盛的局面。同时，国家对中小户型商品房及保障性安居工程的政策扶持及资金投入，必将进一步刺激以中低收入家庭为主要购买群体的中小户型商品房的刚性需求，从而极大地带动以中低价位为主的陶瓷装修建材产品的需求量。漳州房地产业紧随漳州城市化进程的日益加快及市政府建设大漳州战略的实施，必将走在行业发展的前列。以漳州市2009年住房建设规划全年新建12342套住房为例，按目前漳州市民装修费用标准，一套住宅所使用瓷砖、卫生洁具、石材、木地板、内墙涂料、石膏饰材等装修建材费用一般在2～4万元左右，以此费用标准，扣除投资性购房，以实际装修10000套住房估算，全年陶瓷建材产品约有2～4亿元人民币的市场需求，加上市政建设和其他配套设施建设使用陶瓷建材产品，保守估计每年总共应有3～5亿元以上的需求量；考虑2010年后全市房地产步入上升期带动的陶瓷建材产品消费需求，市场前景极其可观。其中，占75%以上的中小户型的装修将以中档陶瓷建材产品为主，因此，中等价位陶瓷建材产品将占有绝大部分的市场份额。　　　
2.2 漳州装修建材市场现状分析　
2006年以来，漳州先后出现了博美家建城、家世界建材城、小港建材城、吉马家居广场四家较大型的建材市场，与早期形成的以新浦路中段为代表的“建材一条街”零散经销店共同构成漳州家装建材市场。博美家建材城和家世界建材城位于芗城区新埔路中段，经营的装修建材产品以中高档为主；小港建材城和吉马家居广场位于龙文区迎宾大道和水仙大道交汇处，小港建材城经营的装修建材产品以中低档为主，吉马家居广场经营的装修建材产品以高档为主，是目前漳州乃至闽南地区最大型的家装建材卖场，汇集家装建材、家居、家饰行业国际国内一线品牌，集购物、休闲、体验、服务、文化为一体。 　　　
博美家建材城于2006年9月开业，市场占地面积1万平方米，营业面积8000平方米，经营产品包括包瓷砖、洁具、家具、厨具、五金等门类，产品以中高档为主，目前场地租金及物业费合计55元/平方米月。现有陶瓷品建材经营商户共18家，其中瓷砖类5家，经营瓷砖品牌有以“诺贝尔”为代表的瓷砖界高端品牌及以“腾达”为代表的中档知名品牌；洁具类13家，经营的洁具有以“TOTO”、“乐家”为代表的洁具国内一流品牌及以“箭牌”为代表的中档品牌。整个市场2008年6～10月陶瓷品装修建材月均营业额约为200万元，比去年同期下降45%。　　　
家世界建材城于2006年11月开业，营业面积12000平方米，经营范围与博美家建材城类似，产品以中高档为主，目前场地租金及物业费合计55元/平方米月。现有陶瓷品建材经营商户共10家，其中瓷砖类5家，经营以“冠珠”为代表的国内瓷砖界高端品牌及以“欧神诺”为代表的中档知名品牌；洁具类5家，经营以“科勒”为代表的洁具国际一流品牌及以“鹰牌”为代表的国内中档知名品牌。整个市场2008年6～10月陶瓷品装修建材月均营业额约为160万元。比去年同期下降40%。　　
小港建材城于2008年元月开业，营业面积40000平方米，经营瓷砖、洁具、家居、家具、家装产品，以中低档为主，目前免月租，物业费2.5元/平方米，2009年12月起租金及物业费合计25元/平方米月。现有陶瓷品建材经营商户11家，其中瓷砖类3家，经营以“新中源”、“蒙帝卡罗”为代表的国内瓷砖界中档知名品牌和以“波士都堡”“温斯顿”为代表的低价品牌；卫生洁具类8家，经营以“航标”为代表的洁具中档品牌和以“申路达”为代表的低价品牌。整个市场2008年6～10月陶瓷品装修建材月均营业额约为150万元。　
吉马家居广场于2008年9月开业，营业面积近10万平方米，经营建材、家居、家装产品、汇集国际国内一线品牌，产品以高档为主，场地租金及物业费合计58元/平方米月。现有陶瓷品建材经营商户25家，其中瓷砖类8家，经营以“诺贝尔”“马可波罗”等国内一线品牌为代表的高档瓷砖产品，中档以下品牌缺；洁具类17家，经营以“科勒”、“TOTO”等为代表的国际一流品牌及“乐家”等为代表的国内一线品牌，中档品牌较少，只有“鹰牌”系列中的高端品种。整个市场2008年10月份陶瓷品装修建材营业额约为270万元。　　
新浦路中段的“建材一条街”长约400米，沿街分散分布三十几家以陶瓷品装修建材为主的单个经营店，经营各种档次的陶瓷装修建材产品。2008年6～10月陶瓷品装修建材月均营业额约为300万元，凭借其漳州传统建材消费小型集散地的优势，仍具有生存空间，但其零散经营及小规模的格局已成了市场本身无法突破的瓶颈。　
从以上分析可知，今年下半年，在漳州房地产市场较低迷的情况下，漳州四家建材商场连同新浦路建材街月均营业总额约为1080万元。各建材市场在经营方面最大的共性是：　　　
1）同一市场内陶瓷品建材各档次配套不完善，在档次方面缺乏可选择性。　　　
2）各市场内陶瓷品建材经营商户少，除吉马家居广场中高端品牌较多有比较大的选择余地，其余三个建材市场的同档次产品缺乏可选择性。　
3）各市场均过分强调“一站式”购物理念，导致市场内产品门类繁多，面面俱到，缺乏专业性的特色经营门类，无明确主题，可形象概括为“家装家居材料的百货商场”。事实上，受住房装修装饰工程须历时数月及装修施工顺序相对固定的条件限制，从装修到家居大跨度包罗众多门类产品的“一站式”购物在很大程度上成了上述建材市场的一厢情愿；同时四家建材市场却无形中陷入了“大而全”的严重同质化竞争格局。　　　
2.3 项目与竞争对手的对比　　
从严格意义上说，漳州现有的四家建材超市及新浦路中段“建材一条街”均可能成为本项目的竞争对手。　
1）从个体上看，吉马家居广场走高档经营之路，整个市场内装修奢华，配套功能齐全；市场内产品多是国内甚至国际一线品牌，价格昂贵（以“诺贝尔”瓷砖为例，其抛光地砖每平方米价格在350元至450元不等，内墙瓷砖和地砖每平方米价格在150元至250元不等。市场中多数品牌的价格标准与此类似），观念超前，其目标消费群体锁定高收入阶层，主动放弃了占消费者主流的中低收入阶层，市场占有份额显然有限。　
2）博美家建材城与家世界建材城从市场规模、经营理念到产品定位（其主流消费者均为中高收入阶层）彼此极为相似，竞争力大打折扣。两建材市场虽占有新浦路建材街的地利优势，但陶瓷品建材商家太少，两建材市场陶瓷品建材商户总和还不到30家，而且产品定位以中档偏高为主缺乏可选择性，难以满足大多数普通消费者的需求；且受沿街建设场地规模小的限制，两建材市场均有停车难的弊端。　　　
3）小港建材城虽在产品定位方面趋向广大中低收入阶层，但存在以下缺陷：1、市场位置不佳，客流量少：该市场位于迎宾路与水仙大道交汇处，人流量本来就少，又与吉马家居广场相距仅200米，且在吉马家居背后，与吉马家居豪华的营业环境和高档的产品相比，小港建材城轻钢龙骨平房结构的建筑及低档的装修和产品陈列则给人过分简单和寒酸的感觉，反差之大，商家和顾客均容易产生“高不成低不就”的心理障碍。2、产品太杂，每个门类的产品都缺乏可选择余地：小港建材城所经营的产品包罗家装、家居、五金、板材等，但每个门类产品的品种都较少，以陶瓷品建材而言，其4万平方米的建筑面积，陶瓷品建材仅占2000多平方米，现只有11家商户经营，缺乏规模，顾客选择余地很小。　　
本项目致力于打造漳州地区最大型的专业陶瓷品建材市场，项目最大的特点是陶瓷品建材市场规模大、品种多、专业性强、主题鲜明。市场将包罗国际、国内所有主流瓷砖、卫生洁具、石材、木地板等装修建材品牌，以具备最大量目标消费群体的中档产品为主，兼顾高、低收入阶层的消费需求，迎合目标群体趋向专业、优质、价中、大规模、多品种的消费心理。与上述四家建材城比较，本项目具有如下优势：　
1、市场以“双菱”品牌命名并在原址建设，市场本身品牌知名度高，经销商、消费者对市场的信任度高于其他建材市场。　　　
2、市场专业性强、主题突出。项目专营内墙瓷砖、地砖、卫生洁具及其配套产品，辅助经营木地板、石材、内墙涂料、外墙瓷砖、石膏饰材等装修用材，市场产品均为住房装修施工过程中同一阶段所使用，既满足了消费者趋向专业化市场购物的心理，又为消费者实现了阶段性“一站式购齐”的愿望，容易使消费者形成强烈的目标概念。　　
3、市场区位和交通优势明显。项目位于芗城、龙文两区交界处，距芗城、龙文两区行政及居民区中心距离适中，最易成为两主城区及各县目标消费群体首选的陶瓷建材商品购买场所；项目临319国道漳州东环城路段，距324国道迎宾路段1000米，距漳龙高速入口1000米，市场大门距漳华路400米，交通便利条件也明显优于其他建材市场。　　　
4、陶瓷装修建材产品的市场规模大，陶瓷装修建材经营商户最多（预计达60～70家）、不同档次不同价位品牌最多、配置最合理、产品花色品种最齐全，可选择性最大，所有不同层次、不同爱好的消费者在本建材城均可满足各自的消费需求。　
5、本项目以两层钢混结构建筑为建材城主体，建筑外观及内部采用中档装修，不求奢华，力求给予商户及顾客以亲切和舒适的经营和购物环境，同时配套充足的停车位，顾客停车无忧无虑。　　
6、市场招商价格优势。市场计划以场地租金加物业管理费合计每平方米30元的较低费用标准招商，招商价格的性价比明显高于其他建材市场。　
2.4 园区建材物流发展需求预测　　　
（1）漳州建材流通格局　　　
漳州市委、市政府正大力推进“依港立市，发展港口经济”，建设建材水路入漳通道、铁路入漳通道和市内连接重要港区、建材批发市场的铁路、公路跨区域疏运通道，形成几个规模化、大型化、专业化的建材接卸口和码头泊位。拓展以招银港、石港码头为中心的港口运输通道和以漳州站、郭坑站、诏安站铁路为主的铁公联运通道，加快物流节点建设，形成“港口+铁路+公路+大型建材中转库+建材批发市场+建材物流园区”的分工明朗、聚集度高、带动力强、辐射面广的建材物流通道格局。目前已形规模的厦门建材物流园堪称典范。　　　
（2）园区建材需求预测　
近五年周边地区建材需求的快速增长状况，随着厦深铁路的开通，园区将得到跨越式发展，铁海联运的运输成本进一步降低，建材物流量将会大幅度增加，建材集装箱运输会得到较大发展。预计到2015年园区的年建材经营量将达到100万砘。园区建材需求预测详见表2-1。　
建材物流吞吐量预测表　
表2-1 单位：万砘　
区域　
需求总量　
建材产量　　
建材缺口　
园区经营量　　　
漳州地区　　
550　
300　
250　　　
100　　　
2.5现代建材物流园区功能定位　　
通过实施把园区建设成为福建省省际建材物流节点，发展成为集建材中转储运、交易配送、流通加工、信息功能“四位一体”的综合性建材物流园区。　　
⑴中转集散功能　　　
主要承担建材中转。充分利用建材铁路专用线和公路运输的资源，提高中转设施与设备的利用率，形成具有一定规模的建材中转集散中心。该功能是园区发展的核心功能，也是园区发展依托的主要优势。　
⑵交易配送功能　
依托得天独厚的两省交界的交通区位优势，适应快速发展的建材交易市场需求，建设建材交易中心，大力发展建材的物流配送业务，通过火车、汽车配送，提供社会化第三方物流服务。该功能是园区发展的主要功能。建设商品交易平台。包括实物交易平台和电子商务平台，可大力开展现货交易，发展期货交易。通过建材交易，起到引导市场、发现价格、形成价格的作用，同时以交易反哺带动物流的发展。　
⑶流通加工功能　
利用双菱公司原有的生产加工优势，开展建材的灌包、分装、加固、换装、改装、配货等业务。　
⑷信息服务功能　
建立物流信息平台。综合打造汇集货物到达、分发、装卸、搬运、储存、销售、客户、价格、运输工具及时间、交割、汇兑等各种物流信息的信息平台。提供物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持等方面的服务。建立建材物流公共信息平台，与福建省粮食物流公共信息平台对接，初步实现粮食流通的信息共享，提高为企业和全社会服务的水平。　　

第三章 建设场址与建设条件　　　
3.1 建设场址　
项目建设地点为漳州市东环城路1号（原福建双菱集团公司厂区范围内）。项目四至范围为：　
①东：东环城路　　　
②西：古糖村　　　
③南：漳华路　　
④北：北环城路　　
3.2 建设条件　
3.2.1 工程地质条件　　　
该项目尚未进行地质勘探，地质条件参照319国道北环城路东侧地块地质勘探资料。　
3.2.1.1 场地岩土工程条件　　
（1）地形地貌　　　
拟建场地位于漳州市东环城路1号。地貌单元属剥蚀准平原地貌，场地较不平坦，孔口标高为32.33～35.90米。　
（2）地基土层工程地质特征及其分布　
根据钻探揭露，拟建场地在勘察范围内分布的土层有①耕土；②粘土；③泥质中砂；④残积砂质粘性土；各土层的性状及工程地质特征依序分述如下：　
①耕土（Q4ml）：黄灰色、黑灰色，干～稍湿，松散。主要由粘粉粒、中粗粒石英砂组成。本土层全场地分布，层厚0.30～0.50米。　
②粘土（Q4al）：冲积成因。褐黄色，湿，可塑。较光滑，粘性、韧性、干强度较好。主要由粘粉粒、中粗粒石英砂组成。层内进行标准贯入试验6次，校正锤击数为6.0～9.0击，平均值为7.4击，标准值为6.5击；经压缩试验，压缩系数为0.253～0.460Mpa–1，平均值为0.316 Mpa–1，属中压缩性土，工程地质性能一般。本土层全场地分布，层面埋深0.30～0.50米，层厚0.65～2.10米。　　
③泥质中砂（Q4al）：冲积成因。灰白色，饱和，稍密。主要由粗中粒石英砂、粘粉粒组成。层内进行标准贯入试验1次，校正锤击数为11.5击，工程地质性能较好。本土层仅ZK6钻孔有揭示，顶板埋深2.60米，层厚0.00～0.60米。　
④残积砂质粘性土（Qpel）：由花岗岩风化残积而成。褐黄、灰白花斑色、饱和，可塑；稍有光泽，粘性、韧性、干强度一般，具花岗残余结构。主要由粘粉粒、中粗粒石英砂组成。经颗粒分析，大于2.0mm的颗粒含量为0.5～3.0%，属“残积砂质粘性土”。层内进行标准贯入试验23次，校正锤击数为7.0～17.5击，平均值为10.6击，标准值为9.6击；经压缩试验，压缩系数为0.423～0.579Mpa–1，平均值为0.475Mpa–1，属中高压缩性土，工程地质性能一般。　　　
（3）场地土对建筑材料的腐蚀性　　
根据临近场地勘察及建筑经验，拟建场地土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性；对钢结构具弱腐蚀性。　
3.2.1.2 地下水　
拟建场地在勘察深度内分布的地下水，主要为赋存于④残积砂质粘性土及③泥质中砂层中的孔隙水。主要补给来源为大气降水及相邻同含水层侧向补给。　　　
（1）地下水位　
勘察期间于钻孔内测得初见水位埋深3.40～5.95米，约在标高28.93～29.95米；稳定水位埋深1.07～3.48米，约在标高31.26～32.42米。多年水位变化幅度为标高31.15±0.45～32.30±0.45米。　　
（2）场地环境类别　
本场地属湿润区含水量w≥30%的弱透水层，根据国标《岩土工程勘规范》（GB50021﹣2001）附录G的规定判定，本场地环境类别为Ⅱ类。　　
（3）地下水腐蚀性评价　
勘察期间在ZK2、ZK6钻孔各取1组水样进行水质分析，根据分析成果（详见水质检测成果报告单），结合场地环境类别（Ⅱ类、B环境），判定本场地地下水对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均腐蚀性；对钢结构具弱腐蚀性（地下水pH=7.7，Cl-+SO42-=18.60mg/L＜500mg/L）。　　　
3.2.1.3 场地地震效应及场地类别　　　
（1）场地地震效应　
拟建场地位于漳州市东环城路1号，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001，拟建场地抗震设防烈度7度，地震分组为第一组，根据省建设厅、地震局《关于贯彻执行〈中国地震动参数区划图〉的通知》（闽建设〔2002〕37号），拟建场地地震动峰值加速度为0.15g，地震动反应谱特征周期为0.35S。　
（2）场地类别　　　
根据场地内各土层的分布、性状、厚度，结合地区及临近场地工程经验，场地覆盖层厚度45米，对各土层的剪切波速进行等效平均估算，场地内土层等效剪切波速=176m/s，据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001有关条款划分，本场地土为中软土，场地类别为Ⅱ类。　　
（3）砂土液化　　　
本场地地表下20米范围内局部分布有饱和砂土③泥质中砂，根据地区地质资料，③泥质中砂为Q3地层，初判为不液化土。综合评定场地为不液化。　
（4）抗震地段划分　
结合场地的岩土工程条件，拟建场地抗震地段划分属适合拟建物建设的一般场地。　
3.2.1.4 场地稳定性与适宜性评价　
拟建场地经勘察未发现影响场地稳定性的不良地质现象，适宜拟建物建设　　
3.2.1 自然条件　
（1）气象　
漳州年平均气温21.3℃；1月平均气温14.9℃，7月平均气温28.9℃；极端最高气温39.2℃，极端最低气温－0.6℃；≥10℃积温7628.8℃。年降水量1447.5mm，无霜期360天。　　
（2）风速　　
常年主导风向： 东南偏东风　　
年平均风速： 1.6m/s　　
(3)台风：　
每年7—9月常有台风袭击，最大风力可达12级。　　
3.2.2外部辅助条件　　
⑴交通　
项目距市中心不到4公里，并位于319国道漳州市东环城路与北环城路交汇处，东北两面分别临319国道东环城路段和北环城路，南临漳华路。自项目地沿东环城路向北直行1000米即达漳州东立交桥（连通319、324国道，省外可通往广东、江西、浙江，省内可通往厦门、泉州、福州，市内可通往芗城龙文两区及漳州市下属各县）；自项目地沿北环城路向北直行1000米即达漳龙高速路口（通往龙岩、江西）；另外，项目地距鹰厦铁路漳州站（郭坑站）仅5公里。交通运输便利条件得天独厚。　　
⑵给排水　
项目用水直接从政管网引入，市政接入管径DN150，生产生活最高日用水量为 立方米。　
项目污水采用雨、污分流，生活污水经过化粪池处理后排入市政污水管网，雨水经过排水管网排入市政雨水管网。最大日生活污水量为36立方米。　　
⑶通信　
项目区通信网络通达，项目通信网络从周边已铺设线路引入，采用有线和无线通信相结合的方式，以满足生产调度和日常办公等不同通信方式的需求。　
⑷电力　
项目拟配备630 KVA变压器4台、1600 KVA变压器2台。供电电源为10KV单路专线，由物流园区东侧110KV变电站引来，上一级变电站电力充足，可保证新建物流园区生产、生活用电。　　

第四章 项目建设的基本理念、目标和要求　
4．1项目建设的基本理念：　　　
1、大力发展绿色建材物流，使之成为发展的主流。建设资源节约型、环境友好型社会对建材物流发展提出了新的要求。在全社会形成完全的绿色建材物流，是我们建材物流为之努力的目标。　
2、建材物流配送业的崛起，是适应了建材商品特点而发展起来的。规模化、专业化、现代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流园区将成为发展建材物流的主导方向。　
3、建材家居市场（卖场）将从传统的功能单一的初级阶段向供应链管理一体化整合阶段迈进，其各种业态将向混合式相互渗透发展，兼并重组、连锁发展势在必行。　　　
4、由于建材物流园区、建材市场（卖场）的快速发展，使建材会展中产品的展示功能渐趋弱化，而其信息、技术交流、研讨、行业推介功能将得到强化。会展物流会向新格局发展。 　　　
5、随着建材商品社会化分工越来越精细，第三方建材物流必将异军突起，成为建材物流的主力军。所谓第三方物流就是供需双方以外的物流企业担负物流服务的业务模式。在社会经济发展和科技进步共同作用下，建材生产企业的竞争环境发生了根本的变化，产品的生命周期在不断缩短，生产企业面临着客户要求缩短交货期、提高产品质量、降低成本和改进服务等一系列压力，另外生产企业对供应链管理认识的不断深化，专注于核心竞争力的发展和对产品成本降低的终极要求，使得第三方物流应运而生。第三方物流的优势在于有助于实现资源优化配置、化解生产企业流通风险及市场物流费用，并能为客户提供专业化的优质服务。　　
6、第四方物流及电子商务在建材物流领域将占有一席之地。第四方物流是指一个提供综合的供应链解决方案的供应链集成商，它不仅能够管理组织好自己的资源、能力和技术，而且能够调集和利用其他有互补性的服务提供商的资源、能力和技术。它是一种新兴的现代物流模式。　　

第五章 主体工程及配套设施　
5.1 园区主要物流加工设施　　
园区主要物流加工设施构成如下：　
（1）建材装卸区：　　
（2）建材仓储区：包括平房仓、油灌区及灌装车间；　　
（3）建材中转区：包括立筒仓、发放仓、工作塔、罩棚仓、堆场（集装箱）；　
（4）建材加工区：包括洁具加工厂、瓷砖加工厂、建材分装加工车间、复制品生产车间；　
（5）物流交易区：包括物流交易仓、物流交易大厅、维修中心等；　　　
（6）综合配套服务区（可利用原有办公大楼）：包括综合办公楼（质检中心、信息中心等）、宿舍楼、多功能厅、变电所、消防水池、消防泵房。　　
5.2.1 建材仓储区　
建材仓储区集中布置在园区的西北东侧。　　
（1）建材储备仓　
根据漳州市城区规划建设的需要，漳州双菱建材有限公司结合企业原有仓库改扩建，把目前企业可用的仓库置换到物流园区。该项目设计总仓容10万砘（仓容按瓷砖计算，容重取2砘/m3）。建材堆高3.5m。仓型及仓容组成详见表5-1。　　
单仓仓容计算：　
Q1=ksρl0b0h=0.95×2.0×24×(36+30) ×3.5=10533.6砘　
----Q1散装仓仓容量　　
----ks仓容系数（0.95）　　　
----ρ粮食容重（2.0砘/m3）　　　
----l0平房仓横墙轴线之间的距离（24m）　　
----b0平房仓纵墙轴线之间的距离（36m+30m）　
----h粮食平堆高度（3.5m）　
仓型及仓容组成表　　　
表5-1　　
子项名称　
仓型　
数量　　
（栋）　　

单仓仓容　　　
（砘）　
总仓容　　　
（砘）　　　
平房仓　
24m x 66m(双廒间)　　
10　　　
10533.6　　　
105336　　

5.2.2 建材中转区　
建材中转区建设内容包括散装建材中转筒仓及包散两用罩棚仓。　　
根据对园区建材吞吐量的预测，至2015年，园区的建材年中转量将达到50万砘（经营量100万砘）。其中散装建材按40%考虑即40万砘。　
（1）散装建材筒仓　
筒仓的通过能力计算公式为：　　

式中：E — 筒仓容量（砘）　　
Q — 筒仓年货运量（砘）　　
KBk — 筒仓不平衡系数　
Kr — 货物入筒仓比例　
砘yk — 筒仓年营运天数（d）　　
砘dc — 货物平均堆存期（d）　　　
αk — 堆存容积利用系数　
各参数取值及计算结果见表5-2。　
立筒仓仓容计算表　
表5-2　
E　
Q　　　
砘yk　　
αk　
KBk　　
Kr　
砘dc　
54000　
200000　
360　　　
0.8　
1.3　
1.0　
30　　　

根据计算，要达到散装建材年中转量为40万砘的要求, 需筒仓仓容5.4万砘，考虑到园区今后发展的需要，该项目筒仓仓容按8万砘设计。　　　
（2）罩棚仓　　　
罩棚仓考虑到近期可作为包装货物的周转仓，远期可作为散装建材货物的周转堆存，因此仓型设计时考虑满足包散两用，以增加灵活性。　　
根据集疏运量预测表，物流园区年建材中转量为100万砘，所需的周转仓容按下式计算：　　

式中：q — 周转仓容（砘）　　　
Q — 年中转量（砘）　　　
n — 年中转次数　　　
K — 入仓系数　
η — 仓容利用率　　
各参数取值及计算结果见表5-3。　
罩棚仓需求计算表　
表5-3　
q　　
Q　
K　　
n　　
η　　
176470　　
1000000　
90%　　　
6　
0.85%　
根据计算结果，需要建设1764