某花博园建设项目可行性分析研究报告.doc

XXXX湖XX花博园

可行性研究报告

XXXX建设工程造价咨询有限公司

目 录

1 项目申请人基本情况 1

2 拟建项目基本情况 3

3 建设用地与相关规划 10

4 进口设备与生产工艺流程 12

5 资源利用和能源耗用问题 13

6 生态环境影响分析 14

7 招标专章 17

8 经济和社会效果分析 12

9 附件 33

1 项目申请人基本情况
1.1 申请人名称：XXXX湖旅游度假区管理委员会
1.2 申请人地址：XXXX湖XX山庄
1.3 法人代表：
1.4 XXXX湖旅游度假区及XXXX湖旅游度假区管理委员会情况简介：
XX湖是地质时期留下来的海迹湖泊，现为浙江第一大淡水湖，经历代辟湖治理，如今南北长8.5公里，东西宽4.5公里，环湖一周达45公里，水域面积20平方公里，为杭州西湖的三倍，平均水深2.2米，总蓄水量3390万立方米。
自古以来，XX湖便是浙东著名风景胜地，历经沧桑，积淀了浓厚的文化底蕴，留下了众多具有较高历史及艺术价值的文化历史遗存。据不完全统计，景区内现存文物古迹11处，其中国家级重点文保单位2处（南宋墓道石刻群、庙沟后石牌坊）。区域内自然资源丰富，植被种类三百多，山地森林覆盖率92.4%。生态环境优美，湖面开阔，岸线曲折，四周群山环抱，森林苍郁；气候良好，属亚热带季风气候，全年温和湿润，雨量充沛，年平均气温15.4℃。
XX湖区位优越，交通便捷；处于经济高速发展、人口稠密、交通网络密集的长江三角洲地区，是浙东旅游网络的中心节点；到达XX市区和栎社机场分别为10分钟车程，进入沪杭甬高速公路和同三线高速公路仅需10分钟；当杭州湾跨海大桥2008年建成，XX将进入以上海为中心的两小时交通圈。
2001年8月XX市委市政府作出加快XX湖地区开发建设的重大决策，把包括鄞州区XX湖镇、天童寺、阿育王寺、天童森林公园等地在内的约230平方公里确定为XX湖旅游度假区规划范围，成立了XXXX湖旅游度假区管理委员会，作为市政府派出机构，在其管理范围内行使相关的市级经济管理权限和相当于县级的社会和行政管理职能。这一重要决定，顺应了XX中心城市功能东移和东部新城区建设大趋势，将进一步从城市化发展战略构架上推进XX现代化国际港口城市的功能发育和档次提高。
XX湖旅游度假区管委会成立之后，各项工作全面展开，根据XX湖地区总体规划，自成立起三年内投资50亿元、五年内投资100亿元，依托XX现代化国际港口城市的背景，按照“城市之湖、生态之湖、文化之湖、休闲之湖”的要求，对区域内湖泊山岳、山林田地、民俗风情、建筑古迹、历史文化等各种旅游资源进行全面整合和综合开发。再过若干年，这里将成为国家重点生态型旅游度假区、华东重要的国际会议中心，蓝天、碧水、青山、绿树，一个现代人间天堂将展现在我们眼前。
XX花博园是XXXX湖休闲旅游设施建设的重点项目之一，XXXX湖旅游度假区管理委员会提出该项目要依托XX湖独特的自然资源，打造长三角及至全国最具特色的一流花卉旅游景区。XX湖旅游度假区经济发展局提交的项目建议书已经得到XX市发展和改革委员会批准。该项目于2006年9月开始进入前期筹备阶段，根据 “专业化运作、市场化经营”的要求，加快开展各项工作，以期项目早日建设完成，为XX大后方——XX湖旅游再添一道亮丽风景。
XX湖XX花博园项目在XX湖旅游度假区管理委员会的筹备和精心策划运作下，正在有条不紊地进行。
2 拟建项目基本情况
1.1 申请项目名称：XXXX湖XX花博园。
1.2 建设地点：XX湖东北侧柴场岙地块。
1.3 用地性质：旅游设施用地。
1.4 用地面积：103188平方米。
1.5 建设规模：建筑面积30000平方米（包括园内建筑、配套设施用房和游客服务中心等）、总投资20994万元。
1.6 项目基本情况介绍：
一、项目背景和理由
（一）加快XX旅游大市建设，满足群众休闲休养生的迫切需要。根据新一轮城市总体规划确定的XX市城市性质为：国家历史文化名城、长江三角洲南翼经济中心、东南沿海重要的港口城市。面对XX市民日益增长的旅游消费需求，《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》在展望“十一五”时期重点开发和保护区域时明确提出建设XX湖旅游度假区：“以山清水秀、水乡泽国为特色，重点发展度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐等项目，把XX湖打造成为生态型国家级旅游度假区和上海国际大都市的‘后花园’。”在XX湖旅游度假区管理委员会的大力推进下，建设一个在旅游产业中具有典型作用的XX花博园，意义重大。花博园建设既是贯彻落实“十一.五”规划纲要的具体行动，也是实现广大群众长期期望的重要举措。
（二）立足资源优势，挖掘人文底蕴，创建XX湖旅游度假区新景点。XX花博园项目首先是以花卉精品展示、花卉休闲、花卉养生、花卉传统及文化等为主题的集观光、休闲、度假与一体的复合型主题休闲度假项目。该项目作为森林博览城的一个精品组成部分，将弥补XX湖东线旅游线路上的项目断链，并有效拉动森林博览城的旅游项目投资建设。其次抓住杭州湾跨海大桥建成通车的机遇，紧盯2010上海世博会，并努力争取举办2009年的花卉博览会，充分发挥该旅游项目的辐射功能，使社会效益、环境效益和经济效益得到和谐统一。XX有着悠久的休闲文化和良好的经济发展态势，一个规模和品位能与之相称的花卉旅游景点是城市建设的需要。近年来，在XX湖旅游度假区建成投用了钱湖水城核心区、福泉山景区等一批新兴的主题旅游景点，未来的XX花博园将与之呼应，共同组成XX湖旅游度假区的休闲旅游胜景，成为XX市新的休闲旅游和陶冶情操的聚集地。
二、项目选址和用地性质
XX花博园项目选址XX湖（东北侧）柴场岙，背山面湖，地形呈东西走向，是一块两边青山环绕的狭长山谷地。离XX市区约15分钟车程，距雅戈尔动物园约5分钟车程，环湖大通道从岙口直接穿越而过，区位优势明显。该地块大部分是林地、山地、溪滩地，少量农耕地，属旅游设施用地。
三、项目主题和定位
XX花博园项目，依托XX湖独特的自然资源，结合自然山水、园囿艺术，开展休闲文化、度假文化、养生文化等休闲度假旅游活动，打造长三角乃至全国最具特色的一流花卉主题景点之一。
XX花博园项目的建设立足于发扬XX文休闲旅游产业的特点和优势，结合市民的消费追求，以优秀的建筑景观、丰富的业态组合、强力的品牌集粹和先进的经营理念来构筑主题鲜明和功能性极强的旅游品牌。在花博园内努力营造休闲旅游新方式和休闲文化新视野，并通过品牌的优势，提高本旅游项目的影响力、竞争力。
（一） 综合性的旅游产品
以花卉精品展示、花卉休闲、花卉养生、花卉传统及文化等为主题的集观光、休闲、度假与一体的复合型主题休闲度假项目。该项目将作为森林博览城的一个重要的精品组成部分。让市民拥有如画的环境和如诗的氛围中品味感性生活的乐趣、忘却紧张工作的束缚、进行宽松的休闲、体验天地赋予的美景。
（二） 点睛作于花卉主题
理念缘起——花，构思来源：
基地形态酷似一朵初放之玫瑰，溪流如花茎。
本项目以“XX花博园”为主题。
XX湖是XX的绿色后花园，本项目恰是XX湖的鲜花园。
规划结构——玫瑰花形结构：
花朵处为主题休闲度假区，
花叶代表一个个主题花园。
花径代表道路和溪流；用深入的细部刻画构造精致的空间艺术。
（三） 都市后花园休闲新品牌
XX湖作为XX城市后花园，正在以其优美的环境、迷人的景色、和谐的生态以及浓厚的文化，日益地体现出魅力。XX花博园的建设，必将创造XX湖这个休闲旅游好去处新的品牌，为解决人们日益多样化的旅游需求。将人工创意和天然景色自然结合，让度假者沉浸在这天人合一的环境中，消除工作学习的压力、享受生活的乐趣。项目建设将完善度假区旅游度假产业链。
四、功能区块
根据项目的主题和定位，利用地块山岙地形,结合自然绿化环境,分别建设花卉培育基地、百花园、竹园、异国风情园、中国园、花卉研发中心、特色休闲园和温室花卉园等八个花卉园。花卉培育基地占地54804平方米，是面积最大的花卉园，能为其他花卉园和社会提供各种花卉；百花园面积25154平方米，占地面积大、花卉品种多，展示丰富的花卉资源，呈现出百花齐放的繁荣，其中园内建筑1980平方米、用于园内休闲和游客小憩；竹园面积3592平方米，竹以其独有的文化意蕴特点，自古就深受人们的喜爱，本园根据竹的形、影、色要求取其有观赏价值的特色竹类，为花博园添色；异国风情园面积2527平方米，为游者提供具有异国特色的花卉和植物，不出国门即能身历其境，这些花卉和植物生长在室内（建筑面积2527平方米），根据不同国家动植物生长条件，为其提供相应的温度和光照等环境；中国园面积1493平方米，展示具有浓郁特色的花卉，展现我国花卉文化的悠久历史和祖国辽阔地域花卉的多样性，根据不同地域的情况，以建筑小品（面积1493平方米）的形式将其分隔开来，提供适宜的生长条件；花卉研发中心占地面积5249平方米，承载着将异地花卉培育本土化和研究创新的任务，其中的3000平方米用来建造研发中心用房；特色休闲园面积4336平方米，让观光者在经过较长时间的花卉观赏后，能得到片刻的小憩和特色的休闲；温室花卉园面积6033平方米，为花卉提供良好的生长环境，以实现“日日有花香，月月景不同”。
花博园内建筑，除了上述百花园1980平方米、异国风情园2527平方米、中国园1493平方米和花卉研发中心3000平方米外，还将在园内建配套设施用房20000平方米和游客服务中心1000平方米。配套设施用房包括特色餐饮街、特色购物街、花卉售卖厅、特色休闲区和管理办公用房等，其中特色餐饮街建筑面积8000平方米，展示具有地域特色的乡村风味、渔家风味和各地小吃等餐饮文化，满足不同层次、不同口味游客的需求；特色购物街建筑面积4000平方米，为游人提供购买纪念品及其他物品的需要；花卉售卖厅面积3000平方米，为游客提供各种花卉，不仅能满足游览需要、还能把花香带回去；休闲特色区建筑面积2500平方米，为游人提供茶道、足浴以及打牌等休闲活动；管理办公用房建筑面积2500平方米，用于景点工作人员和管理人员办公所用，使景点在有效管理下发展壮大。游客服务中心建筑面积1000平方米，设在游园入口处，用于售票、治安，并为游人提供医疗、咨询等服务。
八个花卉园在空间上互相穿插，在业态上互相补充，组成一个有机的整体，加上齐全而又有效的配套设施，形成集园圃艺术、休闲文化于一体的，人与自然和谐统一的，国内较具特色的精品旅游项目之一。
五、投资规模和建设计划
项目总投资估算为20994万元人民币，除资本金外的所有投资资金均由XXXX湖旅游度假区管委会通过融资解决。
本项目计划改造与建设同步进行，争取2007年10月开工建设，2009年全部完成。
第一期
（两年）
筹备
前期
2006年9月—2007年6月
总体方案规划设计；
项建书和可研得到批准。
9个月
2007年7月—2007年10月
初步设计、施工图先后完成；开工前准备工作；
招商启动。
半年
第二期
（两年）
建设期
2007年10月—2008年12月
开工建设至基本竣工。
1年半
经营
准备期
2008年12月—2009年3月
完善设施；物业管理启动；做好全面开业准备。
半年

六、当前项目建设进展情况
通过直接委托，XX花博园项目的建筑、景观专业的方案、初步设计和施工图设计由上海思纳景观规划设计有限公司承担，目前已完成总体方案设计。
七、消防、安全卫生及公用工程
（一） 消防
根据《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）；
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（1997年版）；
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-1998；
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；
《工业与民用电力装置的接地设计规范》GBJ65-83；
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95等技术标准、规范，本着“预防为主，防消结合”的方针，采取必要的消防保护措施。具体为：
1、建筑内设室内消火栓给水系统，并按规范要求设置手提式灭火器以扑灭初始火灾。消防竖管的布置以保证同层相邻两个消防水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何地方为原则；
2、每个室内消火栓处均设置能直接启动消防水泵的启动按钮。室外设置若干水泵接合器；
3、在最高建筑的屋顶设消防水箱，供初始十分钟消防用水，屋顶设置一套增压设备，以保证最不利点出水压力；
4、消防电梯井底设排水泵排水；
5、高层建筑按中危险级Ⅱ级设计自动喷水灭火系统，自动喷水系统由加压泵，湿式报警阀，水流指示器，水泵接合器，喷头及管网组成；
6、消防管道采用热镀锌钢管。
（二） 安全卫生
根据《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令1996.10.4；
《中华人民共和国劳动法》 1994年7月5日公布；
《建筑设计防火规范》（2001年版）GBJ16-87；
《火灾自动报警系统设计规范》GB/T50116-1998；
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；
《建筑物防雷设计规范》（2000年版）GB50057-94等技术标准、规范，本着“以人为本”的思想，采取必要的安全保护措施。具体为：
项目的布置严格遵守国家有关防火的安全规定；
楼内各房间根据需要设置必要的防暑降温设施；
醒目处设置标识牌、警示牌、宣传栏；
为防止静电及雷击事故，所有设备都按规定采取接地措施；
布置消防水管网和室内外消火栓等设施，并配备一定数量的灭火器用于扑救初期火灾；
火灾报警系统、扩音对讲系统等均工作接地，采取屏蔽、过电压保护措施；
将电信各系统所有设备的铁质外壳、设备安装支架、配线保护钢管、电信桥架等，均直接与电气接地系统可靠连接，确保电信各系统的安全运行，避免人身伤亡事故的发生；
遵循《建筑物防雷设计规范》（2000年版）(GB50057-94)，进行防雷、防静电及接地系统的设计施工；
为保证事故情况下有足够的照度，在走廊和疏散通道设事故照明（含路牌指示灯）。事故照明灯具光源采用高效荧光灯及白炽灯。
（三） 公用工程
公用工程依托经该地块而设的市政管线设施。
3 建设用地与相关规划
区域与位置
XX花博园项目选址XX湖（东北侧）柴场岙，背山面湖，地形呈东西走向，是一块两边青山环绕的狭长山谷地。
用地性质
地块为旅游设施用地，适建休闲、旅游等设施及相应配套。
设计要求
1、应充分体现XX湖旅游度假区特色，保证地块的环境景观、建筑空间及功能使用的公共性。设计时应考虑既能传承度假区建设“蓝天、碧水、青山、绿树” 的规划要求，体现其建筑特色，又能与度假区其他景观有机结合。
2、应处理好地块内新建、改造建（构）筑物与原有景观和周边环境的关系：①应对地块内原有景观的特色、形状、体量及相互联系作仔细分析，明确其有效的保护措施及改造方法；②对建（构）筑物的整饰和改造应充分体现休闲度假特色和场所精神，原则上不应破坏其原有风貌；③巧妙处理建（构）筑物、工艺设备、工业管道和周边环境的关系；④应充分考虑建筑形式上的景观特色与使用功能现代化的协调关系。
3、项目设计尺度、造型、风格、使用功能及空间布局等符合旅游度假区规划要求。
4、项目地块生态环境较好，树木繁茂，地形独特。特殊的山、水、溪、林环境条件，形成了独具特色的地貌、气候、植被条件，并直接依山傍湖，故有较之城市优越的气候和优良的视角景观条件，应将之建造成较为适宜人居、休闲的理想胜地。
交通组织
1、结合地形地貌特征，地区交通特色，入口行为心理，游览观光路线。人流及实现空间组织，景观意境表征等因素，进行交通组织。
2、规划将景点主要交通方式及旅游路线分为：度假游客路线，
游览观光游线，人行路线：分散到各个景点内容中去，深入景区，自成网络，山林游步道。
3、交通设施。
交通工具：规划中景区交通工具主要为电瓶车等无污染交通工具。
停车场：集中在地块入口外围处，满足观光游客娱乐、商业、接待、游客散中心等功能。主要停放观光游客车辆及大巴公交车，是电瓶车换乘中心。
4、管理服务设施：游园入口处设有服务点，为游人提供医疗、咨询等服务。
市政依托
地块市政管线依托旅游度假区市政管网。
竖向规划
本地块根据周边道路规划标高、防洪堤顶标高作好竖向设计及沿湖景观设计。
室外地坪标高应与防洪堤、道路和周边地块等标高相衔接。
其他
按规范配置市政、消防、防洪、环卫、供电、供水、通讯等配套设施。
涉及规划XX湖控制线上的现状工业建筑的利用问题，应先行征得水利部门意见。
其他事项需符合相关规范及规定的要求。

4 进口设备及生产工艺流程
该项目为XX花博园项目，将严格按项目所涉及到的标准、规范、规划等规定设计、施工、运营，不涉及进口设备及生产工艺流程。
5 资源利用和能源耗用分析
资源利用方案
本项目占用的重要资源为土地、水、电和建筑材料。
土地利用现状
本项目需用地总面积103188平方米，属XXXX湖旅游度假区旅游设施性质用地，拟建项目将根据规划条件、用地范围红线图、地形图和设计要求合理、优化利用土地。
供水
本工程的供水水源来自市政管网，经总水表后接入用地红线。
供电
本工程电源直接从现有市政电网接入。
建筑材料
本项目在设计、施工过程中优先采用国家规定的环保节能型建筑材料。
节能及节水措施
节能
本项目节能措施主要有：设备选型时应尽量选用节能型低能耗设备；照明采用高效节能型照明设施；变压器选用低损耗、节能型变压器。
节水
（1）本项目用水设施均采用节水型设施。
（2）供水管道均采用高质量严密接口管材及管体，以减少管网渗漏。
（3）加强用水管理，提高节水意识。
6 生态环境影响分析

环境影响因素分析
项目建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调，造成视觉污染；如施工过程处理不当，会产生生态环境污染等问题，这些都应引起项目建设单位和承建商高度重视，并按本报告所提出的各项环保要求和控制措施贯彻落实，严格落实“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决杜绝建设性破坏和破坏性建设的现象发生。各方面的容量因素应成为项目建设的控制目标。
环境物理容量：综合各游区的最大物理环境承载量的粗略分析，总物理环境承载量约为174万人次每年。
心理容量：依据游客年龄层次、兴趣爱好、行为模式等规划的旅游活动内容，可分为基础层次——游览观光，提高层次——休闲娱乐；专门层次——度假疗养，商务会议等等。层次合理、互不干扰的规划旅游区。
生态容量：土地合理利用，对现有的植被、野生动植物的干扰、污染达到最低标准，从水生到陆地到山丘的生态规划。对湿地等自然环境比较薄弱的地方，限制游客人数。
社会容量：积极将本地居民纳入项目管理中来，通过创造劳动就业、参与建设与管理、基本农田仍吸纳原有耕种者种植花卉品种等。从而使得本地居民有着主人翁的感觉，并自觉参与维护旅游区的环境。
环境保护对策
（1）山溪的自然走势和纯自然的形态要在绝对保护的前提下作自然状态的整治，即使是人工整治亦不留人工痕迹。为此，不能随便拦坝蓄水破坏天然生态环境；不能将两岸的自然坡岸用水泥或石块砌成规则的岸堤，填死微生物的生态通道；一切功能开发应以保持山溪的原貌为中心。
（2）基本上以沿山溪修建的木板人行道为本旅游区的主干道（可以成环状、网状）以保持开发不动土（建设性破坏），而主干道的走向、高度、宽度都要从方便游人行走和观景的角度出发去进行安排。更不能为通道而开发通道，还要设立观光、休闲平台作为节点，为游人提供消费的场所。最大限度地保留原有溪流及其走向，并在平缓处设集中水面蓄洪。
（3）配套设施用房的建筑风格、造型、功能应采用“天人合一”的理念，营造一个适宜人居的山地生态环境。为了保护地貌，应尽量保持地表的原有地形和植被。因此，山地建筑应采取“减少接地”的接地形式；为了合理的利用地形高差和山位，应提倡建筑运用“不定基面”的原理，以形成有山地的空间定位形式；为了形成与山体形态协调，应提倡建筑与环境“共融”和山屋共融的理念，使建筑形体的塑造与山体地段的环境相适应。所以在建筑设计时，应运用古代工匠的“借天不借地”的建筑方式，而干栏、吊脚、悬跳等建筑形式应充分在山溪两旁山地的山地设施开发中加以应用。
（4）本项目的建筑材料应全用生态建材，如轻钢、木、石、土、竹等原生生态建筑材料。景观建设应特别注重生态环境营造，和“三低”要求，即：低密度、低层次、低容积率。
（5）建设期间，应加强建筑施工的环保管理，尽量多地采取污染防治措施，尽量减少噪声、粉尘、有害气体、废水和固体废物等环境污染物对施工场地周围环境产生污染或明显影响。如：尽可能多地采用商品混凝土，尽量减少混凝土的现场搅拌量，以减少噪声、粉尘、固体废物的产生。
（6）排放废水执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
二级标准，排放废气执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准，建筑施工噪声执行《建筑施工场界噪声限植》（GB12523-90）。
（7）排水必须实施“雨废污分流”、“清污分流”。污水排入城市污水道，禁止将污水直接或间接排入河道。
（8）本项目在设备选型时尽量选用低噪声设备、管材，其次对易振动的水泵等设备采取隔振处理、设备挠性连接等措施，以减少噪声危害。
7 招标专章
（一） 招标事项
根据国家、地方招标投标法规及《XX市工程建设项目招标方案核准暂行办法》的相关规定，对本项目的设计、施工、监理以及重要设备和材料等采购活动的招标情况申报如下：
建设项目招标方案核准申报表
项目名称：XX花博园 项目单位名称：XXXX湖旅游度假区管委会

　采购细项
单项合同
估算金额
（万元）
招标方式
（公开或邀请）
招标组织形式（自行或委托）
不采用招标形式
备注
设计
1、建筑及景观的规划方案与初步设计
300

直接委托

2、初步设计结构专业、施工图设计
300

直接委托

施工
1、桩基施工
500
公开招标
委托招标

2、主体建筑施工
3500
公开招标
委托招标

建筑、安装和装饰总承包
3、园林景观施工
6761
公开招标
委托招标

4、林相改造
2500
邀请招标
自行招标

5、总图工程施工
1200
公开招标
委托招标

含市政、构筑物、附属设施、路灯等
监理
1、建安市政景观施工监理
100
公开招标
委托招标

设备
1、变压器高、低配电屏设备
300
直接委托
委托招标

2、电梯设备及安装
500
公开招标
委托招标

3、弱电设备及安装
500
公开招标
委托招标

含消控、监控、楼宇自控、程控、UPS系统等弱电工程
4、冷水机组、空调机组及末端设备
1000
公开招标
委托招标

5、蒸汽发生器或锅炉设备
100
公开招标
委托招标

重要材料
1、旋转门、自动门
100
邀请招标
自行招标

合计
18361

说明：
1. 根据本项目投资估算，建安造价为17661万元，论证调研及勘察设计费为600万元，加上施工监理100万元，应招标项目费用估算共计18361万元。
2. 本项目属综合旅游项目，能承担此项目设计的单位较少，在征得有关部门同意的基础上，直接委托上海思纳景观规划设计有限公司开展设计。
3. “重要材料”中的“旋转门、自动门”价值较小，为体现建筑风格、尊重建设单位意图，拟采用邀请招标。
4. “林相改选”工程的技术性高，实施过程时间紧且建设开发单位对这方面有着深刻的认识和经验，拟采用邀请招标。
（二） 招标初步计划
根据对XX花博园项目招标事项的分析研究，结合项目特点及《XX市工程建设项目招标方案核准暂行办法》的相关规定，考虑到即有利于展开多工作面施工以加快施工进度，又适当控制段数以方便管理、减少交叉、以提高施工质量等因素，对本项目的招标事项编制招标初步计划：
1. 发包数量或划分标段及其划分依据、技术条件；对勘察、设计、施工、监理等企业的资质要求及其理由。
XX花博园项目招标初步计划

　招标内容
发包数量
或
拟划分
标段数量
划分依据、技术条件
资质要求
设计
1、建筑及景观的规划方案与初步设计
2
选择既有景观设计资质、又有建筑设计资质的单位，建筑传承景观风格。
设计甲级
2、初步设计结构专业、施工图设计
设计甲级
施工
1、桩基施工
5
桩基工程需先进行；为加快工程进度，主体施工、景观施工、林相改选和总图工程各自为一个标段，选择施工单位时应体现专业工程特点。
桩基施工一级或二级
2、主体建筑施工
施工总承包特级或一级
3、园林景观施工
园林工程一级
4、林相改造
专业承包商
5、总图工程施工
建筑施工一级
监理
1、建安市政景观施工监理
1

监理甲级
设备
1、变压器高、低配电屏设备
1

政府部门资质认定的专业供货商及施工资质，取得供电部门的认可
2、电梯设备及安装
1～2

政府部门资质认定的专业供货商
3、弱电设备及安装
1

政府部门资质认定的专业供货商及施工一级资质
4、冷水机组、空调机组及末端设备
1～2
视设计的空调系统种类数量而定
政府部门资质认定的专业供货商
5、蒸汽发生器或锅炉设备
1

政府部门资质认定的专业供货商
重要材料
1、旋转门、自动门
1

专业厂商
本项目是专业的综合旅游工程，影响面广，其投资额、建设规模和建设难度均较大，对勘察设计、施工、监理等单位资质要求专业性方面要求较高。
本项目招标工作委托有甲级招标代理资质的中介机构执行。
2. 组织招标工作的计划。
根据总体计划，对招标工作的组织做如下安排：
1）监理招标，宜在设计阶段就进行；
2）施工招标：各标段各自进行，但在时间上应考虑施工的平衡和衔接；
3）设备招标：设备公开招标含电梯、高低配电屏的专业施工安装。
考虑到工期要求，桩基工程待桩基桩位图出齐后，先行招标；
弱电工程、总图工程等专业工程招标，具体需结合施工进度、设计出图进度等确定；
各专业工程招标时应具备施工图；
各项施工招标采用工程量清单法招标。
8 经济和社会效果分析
1 投资估算
1.1 投资估算范围
本项目工程范围为XXXX湖旅游度假区管理委员会拟在XX湖东北侧柴场岙地块建设的综合旅游度假项目，建筑面积30000平方米（包括园内建筑、配套设施用房和游客服务中心等），以及花卉园建设、景观改造和相应市政配套。总投资为以上工程内容从筹建到正常使用所需的的建设投资之和。
1.2 投资估算依据
《浙江省建筑工程预算定额（2003版）》、《浙江省安装工程预算定额（2003版）》、《浙江省市政工程预算定额（2003版）》、《浙江省园林工程预算定额（2003版）》及与之配套的计价、取费文件。
XX地区同类工程市场行情、造价资料。
1.3 投资估算方法
工程费用采用概算指标估算法计算，项目主要工程量及估算单价详见“XX花博园估算表”。
其他费用根据现行相关文件计取，其中：建设单位管理费按2.10％。
固定资产投资方向调节税根据国家文件暂停计取。
1.4 投资估算结果
项目总投资20994万元，其中工程费用17661万元、其他费用3333万元（含土地费用1835万元）。
详见XX花博园投资估算表
2 资金筹措
资金由XXXX湖旅游度假区管理委员会筹措解决，按资本金1亿元、其余贷款（建设期2年，在第2年贷）考虑，生产期（运营期）逐年支付利息并继续贷款。XX花博园投资估算见下表：

XX花博园投资估算表
序号
项目名称
面积
单位
单价(元/平方米)
造价(万元)
一
花卉园建设

1
花卉培育基地
54804
平方米
300
1644
2
百花园
23174
平方米
800
1854
3
竹园
3592
平方米
600
216
4
花卉研发中心
2249
平方米
1000
225
5
特色休闲园
4336
平方米
1000
434
6
温室花卉园
6033
平方米
2500
1509
小计

5881
二
花博园园内建筑

1
配套设施用房
20000
平方米
3500
7000
2
游客服务中心
1000
平方米
2000
200
3
异国风情园建筑
2527
平方米
1000
253
4
中国园建筑
1493
平方米
1000
149
5
百花园建筑
1980
平方米
1000
198
6
花卉研发中心建筑
3000
平方米
1000
300
小计
30000

8100
三
景观费用(湿地花博园、玫瑰园、儿童花卉园、异国风情园、中心水景等建筑小品、植物、花卉及红线范围用内的林相改造)
1
林相改造
200000
平方米
125
2500
四
市政配套

1
停车场
10000
平方米
200
200
2
景区道路

一项

400
3
水电气管网

一项

400
4
厕所若干

一项

80
5
防护设施

一项

100
小计

1180
一二三四项合计

17661
五
其他费用

1
土地费用

1.1
土地出让金
177
亩
10
1770
1.2
青苗及拆迁补偿费

一项

65
2
论证调研及勘测设计费

一项

710
3
建设单位管理费

一项

371
4
工程监理费

一项

100
5
建设期贷款利息

一项

317
其他费用小计

3333
投资合计

20994

22

3 经济分析
（一） 经济效益分析依据
本经济效益分析主要遵循以下文件、规定：
国家计委发布的《投资项目可行性研究指南》2002年版；
国家、行业现行的财税政策及会计制度。
该项目经济指标详见主要财务评价数据指标汇总表。
（注：本评价中个别数字末尾上的差异是四舍五入所致，不影响评价结果。）
（二） 基础数据与主要参数
1）收入分析
门票收入：根据市场分析及成本分析，该旅游项目的游客人数呈总体上升趋势，如下表所示：
年份
年接待量（万人次）
年份
年接待量（万人次）
2009
20
2014
45
2010
30
2015
45
2011
35
2016
45
2012
40
2017
50
2013
40
2018
50
随着该旅游产品的成熟及收入和物价因素影响，总目标门票收入亦呈上升势头：
门
票
收
入
年份
票价（元）
收入（万元）
年份
票价（元）
收入（万元）
2009
80
1600
2014
100
4500
2010
80
2400
2015
120
5400
2011
80
2800
2016
120
5400
2012
100
4000
2017
120
6000
2013
100
4000
2018
120
6000
租赁收入：配套设施用房租赁经营，年租赁收入400万元；游客服务中心的年租赁收入20万元。
2）项目计算期
根据项目实施计划及相关文件，建设期为2年，营运期计算到10年，计算期为12年。
3）定员、工资及福利费
定员80人（不含酒店），按管理人员10人、工人70人计，工资及福利平均按4万元/人·年。
4）折旧和摊销年限
固定资产折旧按年限平均折旧法提取，折旧年限按30年；无形资产为土地使用权出让金及补偿费，按40年等额摊销。
5）财务费用
财务费用按经营期各年贷款利息计算。
6）营业费用
包括宣传促销费用和各项规费包括游客保险费等。
7）各种税率、费率
根据国家税法，本项目主要税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加。
营业税税率门票收入为3%、出租收入为为5％；城市维护建设税税率7％；教育费附加费率3％。
（三） 财务评价指标计算
1）财务盈利能力分析：根据各年现金流入流出及8%的折现率，编制项目财务现金流量表(全部投资)。由表可知项目的税后投资回收期为9.38年（含建设期），具有较强的财务能力。
（四） 经济分析结论
项目总投资20994万元，其中建设投资20677万元、建设期利息317万元。
全部投资税后投资回收期9.38年（含建设期），财务内部收益率为10.31%，经济上可行。
本项目是发展休闲旅游的配套项目，对于建设和完善XX湖旅游度假区这个XX后花园具有重要意义，它追求的主要不仅是项目的财务效益，而且要求更广阔的社会效益，本项目的实施对发扬旅游文化、提升度假区形象、扩大XX对周边地区知名度等方面将起到显著的促进作用。

主要财务评价数据指标汇总表
序号
项目
单位
数额(人民币)
备注
1
基本情况

1.1
总投资
万元
20994

1.1.1
建设投资
万元
20677

1.1.2
流动资金
万元

1.1.3
固定资产投资方向调节税
万元

1.1.4
建设期贷款利息
万元
317

1.2
营业收入(正常年)
万元/年
4920

1.3
总成本费用(正常年)
万元/年
1915

其中折旧
万元/年
867

1.4
流转税及附加(正常年)
万元/年
172

1.5
利润总额
万元/年
2585

1.6
净利润
万元/年
2092

2
经济评价指标

2.1
财务内部收益率
%
10.31

2.2
财务净现值
万元
3587

2.3
投资利润率
%
12.31

2.4
投资利税率
%
13.13

2.5
投资收益率
%
9.96

2.6
投资回收期
年
9.38