浅论我国物业管理法律制度的完善-法学学士毕业论文.doc
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1、中文摘要我国物业管理制度起步较晚,无论是在法理研究还是在法律制度上都不尽完善。良好的物业管理必须建立在完善的法律基础之上,加速物业管理立法,建立和完善物业管理法律制度是依法管理物业管理行业的迫切需要。因此,有必要就物业管理制度进行法律制度上的思考,以探索出一系列适合我国国情、民情的物业管理制度完善对策。本文对我国物业管理制度现状进行了相关的分析和对国外物业管理制度经验的借鉴,更好地完善我国物业管理制度。关键字:物业管理;权益;缺陷;法律措施AbstractLate start of the property management system, both in legal research o
2、r in the legal system are not perfect. Good property management must be based on sound legal basis, accelerate the property management legislation, establish and perfect the legal system of property management is managing the property management industry, according to the urgent needs. Therefore, it
3、 is necessary to the legal system of property management systems thinking to explore a series of suits Chinas national conditions and responsive property management system for Improvement. In this paper, the current situation of Chinas property management system analysis and related property managem
4、ent system of foreign experience for reference, to better improve our property management system. Key words:Property Management; Interests; Defect; Legal measures10浅论我国物业管理法律制度的完善浅论我国物业管理法律制度的完善随着我国城市化水平的飞速发展和人们生活质量的不断提高,物业服务成为了人们的一种要求。它作为一种新兴行业,通过物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、
5、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。为了更好地维护广大劳动者的基本权利和切身利益,必须作出更好的对策和完善措施。一、完善我国物业管理法律制度的意义(一)有利于切实保护公民合法私有财产随着经济发展和人民群众生活普遍改善,迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产。物业管理也渐渐成为人们生活的一部分,通过物业管理发现了其中的诸多问题。目前物业管理我国还没有一部完整的法律,虽然在物权法上也规定了关于物业管理上的共同管理,维护业主们的权益。但是在单个业主对现状的不满,是不能予以支持。在业主委员会应与物业服务企业订立书面物业服务合同中,条例规定,一个物业管理区域由一个物业服
6、务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。蔡娟物业管理条例如何保护业主和物业的合法权益N.法制日报,2007-09-17. 总而言之,人要生存发展,人们合法的私有财产,应当予以适当的保护,这是社会稳定发展的前提。要更好地维护公民的合法私有财产,就业主委员会
7、行使权力有法可依。(二)有利于配合城镇住房制度改革住房制度改革主要是改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制,转变为住房的生产、建设专业化,维修、管理社会化的体制。完善物业管理制度,它作为城镇住房制度的重要组成部分,能更有利地进行城镇住房制度的改革。对于原有老房屋存在着定期养护修缮的问题,原有在产品经济体制下形成的房屋管理模式,早己显得落后了,不适用了。在商品经济体制下,房屋的管理、修缮、服务,更专业化和简单化。对于人们面对各个方面的管理承包公司维护住房的各种问题,你只需要面对一个物业管理公司就解决各方面的问题,由物业管理公司专业地处理
8、各种复杂的问题。这种统一的专业化物业管理制度,在城镇住房制度改革方面有着重要意义。然而物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展,带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合,顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求,推动了城市房地产业运行体系的确立与完善,为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用,从而带动国民经济的持续增长。具体到对发展商来说,良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象,增强社会大众和投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租用者来说,好的物业管理
9、可以使物业处于完好的状态,保持正常运行,给人以良好的居住、工作或经营环境,并能改善物业的功能,增强物业的适应性,延长物业的使用寿命,提高其市场价值,即能确保物尽其用。如果没有良好的物业管理会加速物业的老化,造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费,阻滞房地产业的发展,抑制相关的消费增长,阻碍国民经济的良性协调发展,导致直接或间接的经济损失。(三)有利于增加劳动就业和繁荣第三产业众所周知,社会经济的发展离不开人们劳动和现代产业发展。现在物业管理是时代的需要,物业管理主要分为管理和服务:管理是主要是针对产权和产业设备等方面;而服务则是对于用户的要求满足,登门进行日常服务,并超前检修上下水管道、暖气管
10、道、水管的防冻保暖、换纱窗、检修门锁、修换灯口、电线、开关。另外及时检修锅炉,保证供暖;及时检修泵房、变电所,保证供水、供电;及时检修煤气管道,保证安全供气;及时检修电梯,保证安全运行。当然服务中也包括管理,对于房屋、设备必须点交、登记齐全,建立保管卡。向用户点交清楚,明确保管责任。在日常工作中要注意宣传爱护使用房屋设备的常识,并注意设备变化情况。用户迁入或迁出时,要进行清点。对于第三产业的发展和劳动就业方面都有很大的帮助,在专业化的系统管理中,能够合理的分配工作落实到各个方面,而服务业作为第三产业的一个重要的组成部分,对于第三产业更好地发展有一定推动作用。在另一方面就业是民生之本。我国当前和
11、今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈,就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期,随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理将保持快速发展,对增加就业将起到积极的推动作用。二、我国物业管理制度的现状与缺陷(一)我国物业管理的现状我国的物业管理的迅速发展主要是市场经济的变化和房产市场的发展。在原有的传统
12、的福利型的物业管理的渐渐向专业化/市场化的管理模式变更。每次变革过程都要经过无数次改良而付出相应的代价。我国在现阶段,社会上的对于物业管理的认识是不足以适应该行业的发展。业主习惯行政型和福利型的管理模式,对于高标准消费难以配合。还有部分的物业管理企业依附房产开发商,大大阻碍了公司发展,也使企业和业主的服务难以落实,更不用说企业的市场化和专业化。还有重要的一点是物业管理公司缺乏资质评定和我国市场经济与物业管理机制的不完善,业主无法了解到物业管理公司的状况和业绩。在市场竞争机制中,物业管理行业没有合适的定位,无法让业主理解其公司的基本情况,还有对物业管理价格的规范,没有一套可行的方式,不便于业主根
13、据自身情况选取适当的物业管理企业。对于管理企业的各种行为,应当要有相应的业主进行约束和监督,这就要求业主有较强的自治的能力相结合。现在物业管理企业的专业化与业主的能力相对缺乏,产生纠纷导致管理企业的不规范。在政府层面上,由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门,没能引起有关部门的重视,以及物业管理涉及部门过多,因而导致物业管理法规制定不及时不完善;由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑,政企没能真正分开,而且政府对企业干预过多,缺少服务意识;对物业管理的宏观管理目标不明确,是进行分业经营还是分业与联合经营共存;物业管理作为一个新兴行业,政府没有出台相应的扶持政策,导致物业
14、管理过分依赖于开发商,难以真正独立出来。华永胜我国物业管理法律问题研究D安徽:安徽大学,2007还有在企业层面:第一,企业竞争意识的不足,物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证,但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难,还有的更依赖于房地产开发商。一方面由开发商支付的管理基金以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实,业主大多不愿负担,因此取得这部分经费难度很大。另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。还有接管物业时的验
15、收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。张冰洋前期物业管理法律问题研究D郑州:郑州大学,2007第二,资质的不明确。物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等,是物业管理企业的一个综合体现,也是取得广大业主信任的一个标志,而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远,一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品,也不同于一般的商业企业,需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润,而物业管理企业提供的是服务,一般没有什么资产,几句话几个人便构成了一个企业。另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即
16、由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司,其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品,就是延续计划经济体制的传统观念,制约着物业管理的自由市场化发展。第三,我国的经济水平的影响和人口众多,社会对物业管理方面认识的偏差和专业性的委托规模比较少。在社会的层面上,由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来,缺乏对物业管理的消费意识;业主法制意识淡薄,加之法规不完善,业主只一味强调权利而忽视相应的义务; 社会关注程度不够,许多媒
17、体只是关注所谓的新闻卖点,一有纠纷就把矛头对着物业公司;行业协会还没有完全发挥其应有的作用。(二)我国物业管理制度的缺陷1我国物业管理法制的不健全物业管理作为新兴行业在我国飞速发展但我国物业管理还没有一部完整的法律,对于这种法律上的缺失会导致社会的不稳定,法律法规的滞后不能更好维护人们的合法权益。对于物业管理法律上的救济,应当要有明文的规定,约束规范业主与管理公司和业主与业主之间的关系,我国对于这方面的责任分工不明确,在我国物业管理条例做出了业主委员会权利义务的有关规定,但是条款过于抽象,缺乏可操作性和具体性。刘守杰我国物业管理法律问题研究D山东:中国海洋大学,2005另一方面在权限范围内或者
18、没有得到业主大会授权的情况下,滥用职权损害业主利益。例如上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发”重大贡献奖”,受奖者是业主委员会主任副主任以及其他“索赔有功人员”,奖金总额为1 6万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后,业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题:业主委员会未经业主同意,私自和开发商签订赔偿协议;藏匿开发商补偿给全体业主的架空层。底层车库;将部分房屋私自出租给个别业主65年;私自向外发包13个小区物业工程;用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层,底层车库及部分房屋的位置及数量清单,并解
19、决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时,业主委员会拒不处理。但在另一方面从物业管理条例的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了物业管理条例以人为本的价值取向。根据物业管理条例的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能:第一,改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。第二,有利于构建和谐社区。物业
20、管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。第三,推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。根据现阶段我国现有的业主权及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业主权利得不到真正的保障。2我国物业管理与服务收费的矛盾近年来,我国物业服务发展迅速,但还存在一定程度上的不规范。物业管理公司收费和服务方面,首先出现了业主对物业管理公司的不满,人
21、们习惯了传统的管理模式,不愿意接受新型的专业化的管理模式,不按时交物业管理费。严重影响了物业管理公司的资金方面的运行,人们要上乘的服务又要低廉的收费,导致双方关系的恶化。其次,物业管理公司服务方面不足,又要求业主交足够的物业管理费。乱收费的现象时常出现,要如何监管和维护双方的权益?在我国目前不少国有大中型老企业职工开不了工资,处在破产的边缘;还有不少困难企业的职工月收入很低也有相当数量的住户在旧城改造和小区建设中从城市的中心地带迁往城市的边远地区甚至郊区,本来就不满意,再让他交付较高的物业管理费用。甚至有人认为,若不交费,可采取强硬措施,这是行不通的,因为这样根本无助事情的解决,相反只会促使住
22、户与物业管理公司的关系更加紧张,违背物业管理的宗旨,对我国物业管理的发展将带来无法挽回的长期的负面影响。3. 我国物业管理活动中相关责任主体法律意识淡化法律意识的淡化也是物业纠纷的主要原因之一。一方面,开发商和物业公司的行为不规范,公司只收费不服务或者多收费少服务,侵害了业主的合法权益;另一方面,业主的法律意识和消费意识还没有完全树立起来。业主的意识正好和公司只收费不服务或者多收费少服务相反,这一矛盾关系反映到物业纠纷中就是法律意识的淡化。维权意识差和法律意识的淡化往往导致采取违法的方法,如不缴费和不服从管理等最简单的手段进行维权,进一步导致矛盾激化。这样一来,保安打业主,业主集体上访等一系列
23、极端事件的频繁发生旧成为必然了。三、国外物业管理制度及对我国的借鉴意义(一)国外物业管理制度的理论国外物业管理有相对比较完善的法制,物业管理公司的不断专业化,体现在自负盈亏和自主经营。物业的所有权与管理权分离,还有物业管理及收费标准是由市场“无形的手”形成的。最后,各地方的物业管理模式要结合本国的情况。(二)国外物业管理制度相关实践1管理法制化程度高国外的物业管理制度主要是分工明确和有相对完善的法律制度,那就是物业管理的法规制定得非常详尽,对开发商、管理公司、住户各自的权利、义务和责任,违章处罚等都有明确的条文,便于操作。政府在物业管理中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标
24、准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系、人的行为与责、权、利。2自负盈亏、自主经营、独立的物业管理公司发展迅速政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。3物业的所有权与管理权分离物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。4物业管理及收费标准由市场形成通过对国外与香港的物业管理模式的考察,我
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