物流广场项目建设申请报告.doc

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第一章 项目单位基本情况
1.1项目单位概况
1.1.1单位名称
*********有限责任公司
1.1.2企业性质
有限责任公司
1.1.3现有设施
*********有限责任公司主要经营房地产开发与经营、房屋建筑施工、市政工程、土石方工程、园林工程、室内外装饰装璜；旅游开发与服务；建筑材料购销及旅游产品生产、销售。因而，公司目前没有物流设施。
1.1.4运营管理模式
*********有限责任公司是具有国家二级开发资质的集团母公司，通过投资控股及参与日常经营管理实现对各子公司的管理。
1.1.5组织机构
公司目前旗下有三家绝对控股企业：一是****建设有限责任公司，国家总承包一级资质企业；二是****旅游开发有限公司；三是****酒店有限责任公司。
1.2项目单位经营情况及财务状况
1.2.1项目单位近三年经营情况
2007年，公司实现主营收入13671.9万余元，上缴税收433.1万余元，净利润632.5万余元。
2008年，公司实现主营收入22347.9万余元，上缴税收763.2万余元，净利润933万余元。
2009年，公司实现主营收入28174.4万余元，上缴税收959万余元，净利润1352.6万余元。
1.2.2项目单位财务状况
*********有限责任公司近3年财务状况详见下表1-1。
表1-1 *********有限责任公司资产负债情况
单位：万元
项目
2007年末
2008年末
2009年末
一、资产总额
17945.2
27444.8
32542.9
二、负债总额
7630.9
13879
13692.4
三、所有者权益
10223.6
13126.7
18850.4

第二章 项目基本情况
2.1项目建设背景
2.1.1项目名称
******物流广场
2.1.2项目拟建地点
****市经济开发区工业园C区。项目拟建场址东临开发区大道，南临澧水河，西北临常张高速****收费站及高速连接线。
2.1.3资金报告编制依据
1、《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号）
2、《物流业调整和振兴专项投资管理办法》（发改办经贸〔2009〕695号）
3、《****市城市总体规划》（2007-2030）
4、《****市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
5、国家现行的有关政策和法规
6、*********有限责任公司提供的其他基础资料
2.1.4项目提出的理由与过程
1、项目建设必要性
******物流广场作为****市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于物流广场内企业物流服务的具体运作，而是通过物流广场建设建立起****市现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持****市现代物流企业发展，并依托物流广场的基础设施与政策环境条件，建立起****市域内现
代物流运作、组织和信息管理的系统框架。
******物流广场的建设，将有效引导和转化****市潜在的物流需求，提高****市的物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
******物流广场将依托****市的区域优势，通过对****市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高****市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持****市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持****市国民经济和社会发展的最终目标。
2、项目建设可行性
（1）****工业园对现代物流的需求
湖南****经济开发区始建于1992年6月，是****市唯一一家省级经济开发区，管理范围14.7平方公里，实行“****经济开发区”和“****科技工业园”两位一体，行政统一管理模式。属市和永定区合办物流广场，位于****市城区东南部，由ABC三区组成。现有34家科技含量较高的绿色环保企业入园，奥威科技（原贸源化工）生物医药、佳鑫机械、永兴玻璃、宝湘生物、恒兴生物、万农生物、佳乐机械、湘军鸭业、科艺公司等企业已投产，奥威科技生物医药、宝湘生物正在扩建，力元新材料、鑫彤飞矿业等企业正在筹建。立足****丰富的天然植物资源和良好的生态环境，依托****旅游市场和国际知名度，开发区将紧紧围绕“绿色环保”和“高新技术”两个主题，立足本地资源优势，以旅游商品、生物医药、矿产品深度开发为主导产业，完善功能，优化环境，加大招商，提高开发区企业的运行质量，实现开发区内产业聚集，使开发区逐步形成湘、鄂、黔、渝边区具有较强带动和辐射作用的新型工业基地。
随着****市工业园现代制造业的发展与城市化进程的加快，迫切需要有高效、低成本的流通体系作支撑，需要通过现代发展服务业，来推进****市现代物流体系的建设。急需建设一个能满足开发区企业运作要求的具有现代化基础设施条件、功能区域布局合理、服务功能完善和提供信息化服务的物流中心。根据这些特点，*********有限责任公司决定投资****物流广场，投资动机主要基于以下几个方面的考虑：
****物流广场建设的战略意义主要体现在对****市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。
随着****物流广场建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进****市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为****市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为****市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
****物流广场的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使****市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于****市域范围内的物流合理组织。
（2）*********有限责任公司在****市物流发展中的地位
*********有限责任公司虽然在****市经营时间不长，但已具有较为良好的区位条件和经济发展条件，具有建设物流广场区的资金、运作经验、广泛客户等基础条件，以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为****物流广场建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。
****物流广场建成投产后，一是整合社会车辆资源，组建****市物流运输公司；二是成立****市物流停车场，缓解****市区停车难问题；三是组建物流配送中心；四是开拓****市至湖北贵州四川运输专线；并与全国著名物流企业合作，开拓武陵山经济区物流运输大通道。
*********有限责任公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个****市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，****物流广场的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试；对****市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进****市现代物流业的发展，提供了一个良好的实践基地。
（3）项目主要建设条件
1）经济发展条件
　2009年，****市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续7年实现两位数增长。其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%；第二产业增加值47.06亿元，增长17.7%；第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。按常住人口计算，人均生产总值 13517元，增长 12.9%。以****市物流成本占地区生产总值的10％左右分析，每年****市用于物流管理和组织的费用将达到20亿元左右。因此，****市具备发展现代物流的、基本的、经济规模条件。物流效率和效益的提高，对****市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；****市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从****市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，****
市也具备发展现代物流的总体经济实力条件。
2）区位条件
****市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础。****交通网络四通八达，已形成水运、路运、航空三位一体的交通网络，进出十分便捷。****一级客运站始发列车可以北上北京，南下广州、湛江，东至上海。4D级****荷花机场可供多种大型飞机起降，现已开通****至广州、深圳、北京、上海、海口、西安、武汉、贵阳、重庆、成都、厦门、昆明、大连等三十多条航线。航空一类口岸已获国务院批准，香港、澳门国际航线已经开通。公路运输网络覆盖湘、鄂、川、黔、渝五省（市）边区四十余个县市。开通的常张高速，在建张花高速和拟建黔张常和安张常铁路，****将成为湘西北交通枢纽。
3）信息网络支撑条件
****市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力，****市拥有覆盖全市的邮政网络。“十一五”期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向3G网的平稳过渡，建成800M数字集群公网和GPS卫星导航定位系统，大幅度提高互联网用户容量。
综上所述，通过对****市的经济发展条件、经济结构条件、区位条件、信息网络支撑条件等的分析，****市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。
4）物流服务企业条件
发展现代物流的直接目的是提高****市物流服务水平，而物流服务水平需要通过物流服务企业的运营组织管理水平来实现。
现代物流的发展在****市的企业运营中开始起步，已经具备了一定的发展现代物流企业的组织条件。尽管其它物流企业多数是个体、私营的小型配货站，****市有20多家这样的企业。这些企业的存在虽然活跃了物流市场，但也造成了管理上、价格竞争方面的无序和恶性循环。通过物流产业整合、物流广场建设，完全能够
引导他们向现代物流转变和发展。
5）市场环境条件
随着****市国民经济运行市场化程度的逐渐深入，企业面临的市场竞争日趋激烈。商品与服务的买方市场的出现，使许多企业出于对资产收益与资产弹性的考虑，迫切需要适时调整和压缩自有的低效率物流资产，寻求更有效降低成本的合理化措施；具有现代经营管理理念的企业群体发展迅速，对专业化物流服务的认识、需求与日俱增；城镇居民商品消费对于商品特色、商品质量功能和商品服务的要求也日见提高，物流服务的市场需求强度日渐加大，所有这些因素都为****市现代物流发展创造了市场条件。
2.2建设内容及规模
2.2.1建设内容
****物流广场为****市首家大型综合物流基地，其建设内容包括物流设施建设、信息系统建设、批发销售建设和配套服务设施建设。
2.2.2建设规模
项目规划建设用地面积648276m2（合972.42亩），建设总用地面积501517m2（合752.28亩），总建筑面积1300000m2，其中：仓储建筑面积50000m2，配送中心150000m2，批发销售贸易广场600000m2，配套服务设施500000 m2。建筑占地面积451365m2，其中：仓储66700m2，配送中心80040m2，批发销售贸易广场170752m2，配套服务设施133833 m2。绿化面积50151.7m2，道路广场面积146759 m2，建筑密度53.3%，容积率2.00，绿化率10%。
2.2.3主要技术经济指标
******物流广场主要技术经济指标详见下表2-1。
表2-1 主要技术经济指标表
序号
项 目
单位
数量
备注
1
规划用地面积
m2
648276

其
中
建设用地面积
m2
501517

广场及道路硬化面积
m2
146759

4
建筑占地面积
m2
451365

其
中
仓储
m2
66700

配送中心
m2
80040

批发销售贸易广场
m2
170752

配套服务设施
m2
133833

5
总建筑面积
m2
1300000

其
中
仓储
m2
50000

配送中心
m2
150000

批发销售贸易广场
m2
600000

配套服务设施
m2
500000

6
绿地面积
m2
50151.7

7
建筑密度
%
53.3

8
容积率
—
2.00

9
绿地率
%
10

10
劳动定员
人
150

11
工程建设总投资
万元
150000

12
项目建设期
a
10
含试营运期
13
投资利润率
%
28.86
税前全投资利润率
14
投资回收期
a
9.6
税后静态回收期
15
盈亏平衡点
%
57.1

2.3技术工艺
2.3.1商品交易区货物流程
来货车进场——运至附近仓库——登记入库
买家进场——档位看货、询价、侃价——商定价格——配货称货（计件）——交现金（赊账）——档位工人送货至车辆停放处、装货上车——批发完成
2.3.2加工配送区货物流程
物流园批发区（或物流园外）来货——运至加工档位——卸货进档——加工——加工完成，装货上车——往外配送
2.3.3仓储区货物流程
1、低温库工艺流程
检测——分拣——包装——速冻——冷藏——配送
2、常温库工艺流程
检测——分拣——包装——入库——配送
2.4总投资及资金来源
2.4.1投资估算
本项目开发建设共分3期进行。项目一期概算总投资70000万元，其中土地费用29172.27万元，占投资总额的41.7%；建安工程费20200万元，占28.9%；配套建设费7860.14万元，占11.2%；工程其他费12390万元，占17.7%；不可预见费1010万元，占0.1%；建设期银行贷款利息2000万元，占0.3%，铺底流动资金500万元，占0.07%。
2.4.2资金筹措
项目一期开发建设期2年，开发建设概算总投资70000万元，其中项目单位自有资金22000万元，申请银行贷款25000万元，申请国家扶持资金3000万元，合作资金20000万元。
2.5各项建设条件落实情况
2.5.1征地、拆迁及移民安置条件
本项目需征地972.42亩。项目区内建筑密度较小，其拆迁、安置根据****市人民政府按国务院要求最新出台的“城市房屋拆迁管理办法”和“征地拆迁补偿标准”以及市国土局核定的指标进行。移民安置方式以实物（安置房）安置为主。
2.5.2工程地质、水文地质条件
1、工程地质
本项目场址地形简单，为二级梯级平地，平坦开阔，总体呈不规则的梯形。地貌为丘陵河谷地貌，类型单一。地质环境仅受轻微破坏，无地质灾害历史和不良地质现象。详细情况待工程地质详勘时查明。
2、水文地质
本项目场地地下水主要为地下潜水，大部分存于第（5）层泥砂卵石层，其来源和补给基本上是大气降水和澧水河的渗透水，水质好也较丰富。当地居民自古即有取地下水作生活和灌溉用水的习惯，但未见地下水位下降，地下水初见水位一般在距地表15.6～21.4m，静水位一般在距地表13.71～15.43m。
3、地质地震
本项目区位于武陵山次级隆起地带和大庸（****）盆地次级沉降带，地形平缓，地势相对低平，境内没有区域大断裂带通过，地层倾角平缓约4~7°。
本项目区地震不甚发育，根据****市地震局历年资料，未见有感地震记载。根据国家2001年1月1日颁布的《建筑抗震设计规范》GB5011-2001规定，项目区地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s。对比原基本烈度标准，为烈度值6度震区。
2.5.3公共设施社会依托条件
1、供电
****市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.36兆瓦。
新建的较大规模水电站有：江垭水电站，装机容量30万千瓦；木龙滩水电站，装机容量2×7.5MW。
拟建的水电站有：红壁岩电站，装机容量2×1000MW。
并存发展的供电网络有：（1）国家大电网；（2）永定区电网；（3）慈利区电网；（4）桑植区电网；（5）若干乡村独立电网。大网以110千伏电压等级就近提供给用户，小网以35千伏电压等级为主，10千伏以树干式供电。
本项目拟采用本地电网供电，确保供电需求。
2、给水
项目区内现状生活用水来自第三水厂。沿****科技工业园大道设有给水管，供水充足，给水水源可以直接接城市供水管网，且水质好，能满足项目建设用水。
3、排水
本项目一般为生活污水，没有工业污水，自设污水处理后可直接排入****科技工业园区内的城市排污干管内。
4、通讯
****市通信设施发达，电信四通八达，移动、联通网络覆盖全境，各种通信光缆和通信转播发射塔随处可见。****科技工业园区内现建有联通、移动转信塔，并且已经开通宽带，网络覆盖全区。先进的通信设施、齐备的通信工具，完全满足本项目的需求。
5、燃气：****市的城市燃气气源采用液化气石油气混空气管道供应，气源近期为瓶组气化站供气，远期为集中的气化混气站。
6、防洪排涝
项目区域地处澧水北岸，澧水河沿江大道防洪堤已经建成，建设标准为：河洪重现期50年。
7、交通运输
常张高速公路、张花高速公路、张罗公路三条区域性公路交汇于西溪坪，铁路纵横贯通，成为****市连通东西南北的交汇枢纽。城市公路交通事业得到较大发展，目前已建成了****长途汽车客运站，开通了与老城区相连接的1、2、7路公交车。
2.5.4施工条件
1、施工要求
本工程建筑物结构形式对施工技术无特殊要求，用常规施工方法就可解决。
2、施工期水电供应
目前10KV电源已引至项目所在地，供水通过城市自来水供给，届时施工期水电供应能得到充分保证。
（1）供水：由城市管网引入两条给水管，管径100mm。
（2）供电：从城市电网引入一路10kv电源。
3、建材来源
****物流广场项目建设所需建材主要为水泥、钢材、木材、砂卵石及砖等，均可从****市城区就近得到解决，其质量和数量均可满足工程要求。
4、场外交通及通讯
施工期场所交通利用市城区现有道路网。施工通讯则依托市电信网。

第三章 项目市场分析
3.1物流市场规模分析
3.1.1项目区物流市场供应分析
目前，****市物流市场供应方主要有传统物流相关企业和新兴物流企业。
1、交通运输企业
拓展业务范围，逐步向专业物流供应商方向转化。
2、商业仓储企业
在推行商业连锁、配送制过程中逐步向现代物流企业发展。
3、大型生产制造企业的物流部门
在保障本企业物流业务的同时，向社会化物流服务拓展。
3.1.2项目区物流市场需求分析
1、****市物流市场需求总量估测
资料显示，我国全社会物流费用支出约占GDP总值的20%。2009年****市实现GDP总值为203.1亿元，按照上述比例，全社会物流费用支出高达40.6亿元。这个巨大的市场总额将成为****市物流企业竞争瓜分的“大蛋糕”。可以认为，众多物