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361度广场可行性研究报告.doc
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1、目 录 第一章 总 论1第一节 项目简介1第二节 主要技术经济指标2第三节 编制依据、原则及范围2第四节 主要结论4第二章 项目建设背景及必要性5第一节 XX市社会经济概况5第二节 项目建设的背景5第三节 项目建设的必要性7第三章 XX市城市总体规划9第一节 城市性质、职能与规模9第二节 中心城区规划10第四章 建设条件13第一节 基础设施条件13第二节 自然条件14第五章 建设方案17第一节 设计依据17第二节 总体规划19第三节 建筑设计20第四节 结构设计22第五节 电气设计30第六节 给排水工程35第七节 燃气设计38第八节 采暖通风与空调设计38第九节 人防工程41第十节 景观绿化工
2、程42第十一节 无障碍设计43第十二节 拆迁安置方案43第六章 节 能44第一节 建筑节能44第二节 电气节能45第三节 节约用水46第七章 劳动安全卫生与消防47第一节 劳动安全卫生47第二节 消 防48第八章 环境和生态影响分析54第一节 环境功能区划、执行标准及环境质量现状54第二节 污染物排放标准56第三节 施工期环境和生态影响分析57第四节 施工期污染防治对策建议60第五节 运营期环境和生态影响分析及污染治理措施65第六节 社会环境影响分析67第九章 项目实施计划68第一节 实施计划68第二节 项目管理68第三节 工程招投标69第十章 投资估算71第十一章 经济社会效益分析76第一节
3、 评价依据76第二节 收入估算77第三节 运营成本估算78第四节 财务盈利能力评价78第五节 偿债能力分析80第六节 敏感性分析82第七节 社会效益评价83十二章 结论与建议84第一节 结 论84第二节 建 议84附表1 营业收入、营业税金及附加表(单位:万元)86附表2 固定资产折旧费估算表(单位:万元)87附表3 无形资产和其他资产摊销估算表(单位:万元)87附表4 运营期总成本费用估算表(单位:万元)88附表5 借款还本付息表 (单位 :万元)88附表6 损益表 (单位:万元)88附表7 投资项目现金流量表 (单位:万元)90附图:附图1:XX市地理位置图附图2:项目地理位置图附图3:X
4、X市城市总体规划图(2008-2030)附图4:XXXXXX广场总平面图附件:XXXXXX广场投资有限公司营业执照4广场项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目简介一、项目名称:361广场二、建设单位:XXXXXX广场投资有限公司三、法人代表: XXX项目联系人:XXX 联系方式: (0)13922401399四、建设地址:XX市XX区XXX与XX街交叉路口五、建设规模及内容:本项目位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口,朝西南方向,南侧为XX北路,西接XX路,总规划用地面积18.27万平方米,主要经济技术指标为:建筑占地10962万平方米,地上建筑面积91.35万平方米(其中住宅面积4
5、5万平方米,商业面积46.35平方米),地下建筑面积31.90万平方米,建筑密度60%,容积率5.0,绿地率20%,机动车位5600个辆(其中集团领导定位商业综合体2600个,住宅3000个)。本项目主要建设内容是由购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、写字楼、商务酒店、室外步行街、住宅及底商组成,其中购物中心:由室内步行街、百货楼、娱乐楼、超市以及与其配套的地下停车场、地下设备用房、管理用房等共同构成。共有甲级写字楼2栋。共有写字楼2栋。共有五星级酒店1栋。住宅区含20栋47层楼及2层底商。项目小区内给水排水工程、管线、绿化景观及水体整治等设施的建设。六、项目总投资:953684七、建设年限:2
6、010年5月2012年12月第二节 主要技术经济指标项目区的总体经济技术指标如下表:表1-1 项目总体经济技术指标序号项目名称数 量单位1用地面积18.27万2总建筑占地面积10.962万3总建筑面积123.25万4地上建筑面积91.35万5其中住宅建筑面积45万商业建筑面积46.35万6地下建筑面积31.90万7机动车位5600个8建筑密度60%9容积率5.0 10绿化率20%第三节 编制依据、原则及范围一、编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、中华人民共和国物权法2007年3月16日3、关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)4、建设项目经济评价方法与参数(第三版)5、
7、XX市城市总体规划(2008-2030)6、项目总平图及设计说明7、业主提供的其他相关资料二、编制原则1、可操作原则,根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工、广大人民群众的经济承受能力,按照社会购房需求和实施的可能性,进行可行性分析、论证。 2、合理性原则,对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性进行论证。 3、整体性原则,突出项目开发的整体布局,连片开发,确保项目的整体效果。 4、环境保护原则,开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施,塑造优美、舒适的住房。 三、研究范围XXXXXX广场拟建的有:住宅工程、配套公建、商业建筑及总图布置、小区道路、供水供
8、电等配套公用工程的建设开发及出售。研究要点主要包括:1、 项目建设的必要性分析2、 项目选址概况3、 工程建设方案4、 环境保护措施方案5、 总投资估算及资金筹措6、 经济社会效益分析第四节 主要结论1、项目建设后能大大改善XXXX市容市貌,提高城市品位。2、能改善居民的居住环境,营造和谐的居住空间。3、项目的实施对于完善中心城区的基础设施,改善投资环境,优化人文环境,繁荣区域经济,促进市区及其周边地区的经济发展,服务于XX市发展战略都具有极为重要的意义。4、本项目财务评价指标如下:1.财务内部收益率:税后为17.39%,税前为28.38%;2.财务净现值(ic=12%):税后66714.13
9、万元,税前175308.80万元;3.投资回收期:税后为8.7年,税前为6.4年。项目投资利润率10.4%,项目完成后,利润总额1360020.94万元,所得税340005.23万元,税后利润1020015.70万元,具有一定的经济效益和良好的社会效益。经以上分析,本项目的建设是必要且可行的,应尽快组织实施。第二章 项目建设背景及必要性第一节 XX市社会经济概况XX地处福建东南部,与台湾隔海相望,古“海上丝绸之路”的起点,是国务院第一批公布的24个历史文化名城之一,古代有“海滨邹鲁”的美誉。北承省会福州、莆田,南接厦门,东望台湾宝岛,西毗漳州、龙岩、三明。海域面积7864平方公里,海岸线总长4
10、21公里。全市土地面积11015平方公里。现辖鲤城、XX、洛江、泉港4个区,晋江、石狮、南安3个县级市,惠安、安溪、永春、德化、金门(待统一)5个县和XX经济技术开发区,总人口774万人(不含金门县)。XX是福建三大中心城市之一,经济总量连续11年名列全省第一,是福建省经济中心。XX人民立足实际,奋力打造特色经济,促使泉港“石化基地”、XX“中国树脂工艺之乡”、晋江“中国鞋都”“世界夹克之都”、石狮“中国服装名城”、南安“中国建材之乡”、惠安 “中国石雕之乡”、德化“工艺陶瓷之乡”、永春“芦柑之乡”、安溪“乌龙茶之乡”等特色经济的形成并驰名海内外,全市所有县(市)均跻身全省经济实力十强或经济发
11、展十佳县(市)行列。2007年,县域经济取得新进展,晋江、石狮、惠安、南安和安溪五县(市)再次入选全国百强县(市)。2007年世界港口竞争力排名中,XX港进入百强,排名93位。2008年,XX市GDP达2705.29亿元,在福建全省排名第一,全国26位。第二节 项目建设的背景XX市城市总体规划(2008-2030)确定XX市城市性质为:国家历史文化名城,海峡西岸经济区中心城市之一,现代化工贸港口城市。十一五”期间,全市建设工作以“一二三四”城市发展总体思路为指导,坚持港城联动的城建方针,坚持“打开大门、治理两江、保护古城、建设新区”和“东进、南下、西拓”的城建发展方向,基本形成具有较强整体辐射
12、力的大城市框架,在大城市框架内,中心城市建成区面积达180平方公里以上,城镇化水平达60以上。近年来,XX市不断完善城市基础设施,增强中心城区聚集辐射能力。 先后投资建设了南埔电厂、垃圾发电厂、炼化一体化、沿海港口、沿海大通道、XX污水处理厂、垃圾填埋场等一批项目,改造和整治了江滨路、南环路、大坪山隧道、城西城北环路等重点工程,建设了粮食城、水暖城、石狮服装城、鞋城、五金商城等一批专业市场,积极实施“跨江发展”战略,建设江滨北岸防洪堤、跨江大桥、改造拓宽省道、国道,加快八大组团建设步伐。XX一带聚集着大片的自盖民房,有工厂,有古厝,有洋楼,有翻建的高楼,有抢建的裸楼,有收租金的失地农民,有长期
13、旅居海外的华侨,有长租在此的来泉务工者,用地性质及人口混乱。XX市加大城市基础设施投入,市容市貌发生了巨大变化,城市改造滞后于城市建设,使城区整体面貌与城市总体规划不协调,和规划目标的现代化的工贸港口城市相距甚远。从而促使市委、市政府加快XX城市综合体改造步伐,营造宜居生活环境,以从根本上改变XX市的城市面貌。XX城市综合体规划作为2010年XX市重点项目和XX区“第一号”重点工程,XXXXXX广场作为规划项目之一,位于XX市XX区刺桐南路与XX街交叉路口。为适应XX这座古城远期的建设目标,本项目旨在建设一个具有一定突显优势的以居住和片状商业为主的大型社区,突破传统的住房呆板的方式,在控制总造
14、价的同时,满足现今XX高尚需求,应用新技术,新材料,实现高品质精品综合社区。第三节 项目建设的必要性一、建设海峡西岸经济区的需要XX市位于闽东南沿海,闽东南是全国加速开放开发的重点地区之一,把闽东南建设成为海峡西岸经济区是省委省政府重大战略决策。XX市处在海峡西岸重要区位,有着较完善的对外交通,水、电、通信等基础设施条件,自然资源丰富。抓住机遇,建设城区新面貌对XX市适应国民经济和社会事业发展具有重要的推动作用,将形成区域经济新的发展热点,适应建设海峡西岸经济区的需要。二、实施城市发展战略的需要XX市城市总体规划(2008-2030)确定XX市城市性质为:国家历史文化名城,海峡西岸经济区中心城
15、市之一,现代化工贸港口城市。XX市原有的城市基础薄弱,缺乏现代筑城理念,导致城市功能混乱,商住混杂,“城中城、农民街、三合一厂房”等问题突出。为实施城市发展战略目标,旧区改造势在必行。改造后不但优化环境,还完善市区功能,进一步完善市区的基础设施条件,对市区及邻片区的快速发展,打下良好的基础。三、繁荣区域经济的需要由于历史的原因和经济的制约,XX大批建筑的景观品质较低,严重地削弱了城市的环境品质。本项目的建设对于完善中心城区的基础设施条件,对于改善投资环境都有重大意义。届时不但极大改善社区的人居环境,盘活国有企业单位,让群众产业升值,而且将带动周边商业圈的繁荣发展,拓宽发展空间,培育新的经济增长
16、点。改造后将建设近65万平方米的商用面积,一家五星级酒店,形成市中心区占地274亩的高标准、新型商业圈,带动区域经济的繁荣和发展。此外,项目的建设为增加城市用地规模和人口容量,增强中心城市聚集效应和辐射能力,也具有十分重要的意义。四、营造和谐居住空间的需要项目区是70年代居民建造的居住组团,以石结构民房为主,是典型的“城中村”。 现状人居环境不佳,主城区绿地系统建设标准低,基础设施薄弱,城市道路宽度较窄,交通拥挤,两侧立面景观杂乱,品质低劣。本项目对其进行生态重建,通过街头游园、点式片状、立体多层次等方式实施绿化。充分利用周边环境、文化特色和设计理念,精心塑造高雅、自然、和谐的城市居住空间,通
17、过建筑平面布局和空间互相呼应,将整个片区有机结合起来。整合周边环境现状及空间特性,形成清晰的规划组织架构。此外,通过改造,改善群众居住环境,消除现存石头危房抗震能力严重不足的安全隐患。第三章 XX市城市总体规划第一节 城市性质、职能与规模一、城市性质XX市城市总体规划(2008-2030)确定XX市城市性质为:国家历史文化名城,海峡西岸经济区中心城市之一,现代化工贸港口城市。二、城市职能承接台湾产业转移,构建具有国际影响力的先进制造业基地和海峡西岸经济区重要的台商投资区。构建对台交往平台和区域通道,建设全国性的专业会展中心和专业技术服务、研发中心,建设海峡西岸经济区重要的现代物流中心和商贸、文
18、化、旅游服务中心。三、城市发展规模1人口规模及城市化水平2015年,全市常住总人口约820万人,城镇人口约475万人,城镇化水平达58%。2020年,全市常住总人口约850万人,城镇人口约536万人,城镇化水平达63%。2030年,全市常住总人口约920万人,城镇人口约650万人,城镇化水平达71%。2中心城区人口规模2015年,中心城区常住人口规模约180万人。2020年,中心城区常住人口规模为210万人。 2030年,XX中心城区常住城镇人口规模约为280万人,其中户籍人口约1384万人,流动人口约1416万人。3. 中心城区用地规模2015年,中心城区用地规模达到194平方公里左右,人均
19、建设用地指标控制在107.5平方米左右。2020年,中心城区用地规模达到220平方公里左右,人均建设用地指标控制在106平方米左右。2030年,中心城区建设用地规模约为279平方公里,人均建设用地标准约为99.7平方米。第二节 中心城区规划中心城区规划面积980平方公里,包括:鲤城区,XX区,洛江区的万安街道、双阳街道、河市镇和马甲镇,XX开发区,XX台商投资区,XX出口加工区,晋江市的池店镇、紫帽镇、陈埭镇和西滨镇,石狮市的蚶江镇和祥芝镇,南安市的丰州镇和霞美镇,惠安县的洛阳镇、东园镇、百崎乡、张坂镇、崇武镇、山霞镇和黄塘镇。中心城区要形成“一湾四区、多组团”的空间布局结构。一、 一湾:即环
20、XX湾地区。二、四区:即晋江、洛阳江为自然分割,形成中心片区、江南片区、东部片区和南部片区四大功能区。三、多组团:中心片区含中心组团、东海组团、城东双阳组团、北峰丰州组团等四大组团;江南片区含江南池店组团;东部片区含洛秀张坂组团;南部片区含仙石西滨组团、蚶江祥芝组团。外围还有河市马甲、黄塘、崇武山霞、磁灶等组团。1、中心组团:由XX古城和古城东部平原区域组成。规划XX古城进行整体保护和合理利用;搬迁中心片区工业项目,大力发展第三产业,疏散古城人口;进一步完善古城东部的市级商业服务功能和旅游服务功能。2、东海组团:重点完善市级行政服务功能,积极发展商业、文化、商务办公、生产性服务等综合功能。3、
21、城东双阳组团:依托华侨大学,提升科研、教育服务职能,借助海峡体育中心带动作用,完善医疗、生活服务设施,打造高品质生活居住区;逐步对工业用地进行置换,大力发展与传统产业相配套的职业教育。4、北峰丰州组团:围绕福厦高铁XX站,加快建设现代物流、生活居住、娱乐休闲等设施,注意规模控制。5、江南池店组团:江南浮桥一带,依托江南高新技术电子信息产业园区,发展轻污染的相关产业,同时建设滨江生活区与沿江景观走廊。池店镇一带,沿晋江南岸建设生活居住、综合服务等设施;依托XX开发区,继续发展电子信息、生物医药、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品等产业。紫帽一带,依托出口加工区,精心配置经济辐射力强、科技含量高、优势突
22、出的产业集群,吸引出口型大企业、大项目入驻,培育服务全市产业升级、产品出口的功能。6、洛秀张坂组团:坚持高起点、高标准、高品位,充分发挥区位、资源、产业和政策体制等综合优势,打造海西中部台商投资聚集区、对台综合配套改革示范区、先进制造业基地,港口物流业和区域产业创新中心。7、仙石西滨组团:在内环快速路以东的环湾核心区域,承担未来高端金融信息服务、商务办公等区域职能。近期重点深度开发建设江滨片区,远期逐步向西滨一带拓展。西部的新店一带,重点建设环境优美、功能完善、具有现代气息的综合性生活设施。8、蚶江祥芝组团:在石湖路以北的蚶江镇区环湾一带,承担大型市场和物流等职能,预留未来会展发展空间。石湖路
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