黄山市香溪谷旅游度假村项目投资可行性研究报告.doc

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1. 总 论

1.1 项目背景与概况
1.1.1 项目名称
黄山市香溪谷旅游度假村建设项目
1.1.2 承办单位
黄山市黟县天成房地产开发有限公司
地址：黟县西递镇
法定代表人：王 柯
1.1.3 承办单位概况
黄山市黟县天成房地产开发有限公司成立于2004年5月。注册资金2000万元人民币。
该公司的前身为“黄山英特房地产营销策划公司”。此前成功的为众多房地产企业进行全程企划、营销代理和广告推广工作。多年的市场经营，该公司取得骄人的业绩，拥有良好的信誉和雄厚资本。以其优秀的专业、管理人才，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、销售经营、财务管理等运作体系。企业在发展中得到了省、市各级政府和相关部门的大力支持。公司以“提高人居环境、走在行业前沿、引导大众消费”为发展目标，以“诚信、务实、高效”为行事准则。2005年10月该公司董事长王柯获得“建设部2005年中国建设行业百名管理英才”称号。
公司积极配合当地政府的旅游资源开发，2005年2月6日，天成房地产开发有限公司同黟县西递旅游服务总公司共同签署成立了“中国黄山西递旅游集团”，以“品牌共用、资源共享、统一宣传、携手共进”为宗旨，组建以世界著名景区和旅游、休闲、度假、饮食、娱乐等多重资源与服务为一体的旅游产业集团。
企业在不断发展壮大的同时积极回报社会，资助社会公益事业，先后获得黄山市黟县革命老区柯村中学、西递中心小学“真情助学、功在千秋”和黟县“关心下一代工作委员会”的“香溪展宏图 情系下一代”的锦旗表彰。同时，王柯董事长本人资助了多名失学儿童。该公司快速发展为社会提供了较多就业岗位。
黄山市黟县天成房地产开发有限公司本着“弘扬徽文化，做好徽文章”和对旅游地产独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，决定在世界文化遗产地黟县西递开发建设香溪谷旅游度假村旅游地产项目。项目由清华大学、杭州规划建筑设计院人居环境所和合肥工业大学建筑设计院的共同规划设计、建筑设计。香溪谷旅游度假村由香溪国际大酒店、香溪谷豪华会所、香溪谷豪华别墅组成。占地153亩，建筑面积为56000平方米，总投资2.1亿元人民币。
本项目香溪国际大酒店为香溪谷旅游度假村项目一期工程，按四星级标准设计建造，占地20亩，于2004年5月15日在黟县国土局挂牌获得土地使用权，于2004年7月16日一次性通过市、县建设部门及县政府等有关部门建筑规划评审。香溪国际大酒店内设有300套标间、商务间、商务套间，有中、小型会议室6个、600座大会议室1个、中西餐厅、酒吧、豪华包厢、多功能厅、涉外商场、休闲娱乐等设施等一应俱全，建成后将是黄山市客房拥有量最大的四星级酒店。
1.1.4 项目提出背景和项目建设的必要性
改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。
当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。
目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
黄山市地处皖浙赣闽四省结合部，是安徽省的南大门。全市辖屯溪区、黄山区、徽州区和黟县、歙县、休宁县、祁门县三区四县，总面积9807平方公里，人口160万。该市历史悠久，早在商周时期徽州土地上的土著先民已相当活跃。秦置黟、歙二县，晋称新安郡，宋改徽州，历以商贾众多，文风兴盛，蜚声海内。徽商以其雄厚的资本称雄明清商界300余年，并在故里办教育、创书院、置祠产、建庙宇，明清时成为徽州经济繁荣、教育发达的鼎盛时期。为适应改革开放和旅游业发展的需要，1987年11月经国务院批准，在原徽州地区基础上设立地级黄山市。
黄山市拥有二处世界遗产地——黄山和西递、宏村，还拥有众多国家级名胜景点。黄山市现已成为世界著名的旅游城市，旅游业已成为黄山市的支柱产业。
经过近年来建设，黄山市旅游基础设施大为改观，交通状况有了根本改变。现在黄山机场飞机可全天候起降，航班直达北京、香港、上海、广州、合肥、武汉、沈阳、昆明、深圳、海口等全国数十个大中城市；皖赣铁路纵贯全境；公路四通八达，徽杭（黄山—杭州）、合黄（合肥—黄山）、黄景（黄山—景德镇）高速建成通车，从根本上改善了黄山市交通条件，密切了与长江三角洲及外省的联系，使黄山市旅游业得到快速发展。1998年黄山市接待国内外游客419万人次，2002年706万人次，2004年增至810万人次，2005年已突破1000万人次。
近年来，黄山市宾馆、酒店、餐饮业发展迅速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约黄山市旅游业发展的瓶颈。
随着高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房在黄山市供不应求。目前，黄山市三星级宾馆4家，客房数不足450间；四星级宾馆7家，客房数不足1000间。每年3月-11月和春节前后1个月，黄山市宾馆均须提前预约。进入旺季，来黄山旅游人数日均3万人次以上，春节、五一、十一黄金周及平常周末日均接待人数近6万人。黄山市现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前，黄山市四星级宾馆客房出租率达72%，且有不断上升之势。另一方面，黄山市四星级宾馆规模较小，一般客房数只有100-160间，接待一个中型会议或一个大型旅游团需3-4家宾馆合作。
旅游接待能力不足给游客带来诸多不变，制约了黄山市旅游业发展。
黟县地处黄山西南麓，境内山峦叠嶂，清溪回流，生态环境绝佳，其地形、地貌、风土人情与晋代大诗人陶渊明描绘的“桃花源”极为相似，并有陶渊明后裔在此世代繁衍。1986年以来，黟县依托黄山，大力开发古村落旅游，取得了丰硕成果，2002年全县年接待游客109万人次，2003年125万人次，2004年达180余万人次，2005年已突破221万人次，旅游总收入达7亿元人民币，成为皖南新兴旅游胜地，2004年底被评为全国旅游经济强县，安徽省旅游经济强县第一名。
西递始建于宋皇祜年间，已有950余年历史，村落平面呈船形，占地16公顷。现保存古朴典雅的明清民居300余幢，大量的砖、木、石雕等艺术佳作点缀其间。目前，整理开放有绫云阁、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李园、东园、西园、大夫第、敬爱堂、履福堂、青云轩、膺福堂、笃敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西递被誉为“东方文化的缩影”、“古代建筑博物馆”。2000年11月被联合国教科文组织列入“世界文化遗产”名录。
迷人的自然景观和近千年文化积淀吸引了海内外众多游客。2005年来西递游览的游客超过60万人。黟县旅游业发展受接待能力制约更为严重。黟县仅有两家二星标准的宾馆，接待能力严重不足，远不能满足游客需求，致使许多慕名而来的游客，只能走马观花，匆匆而过，难以细细品味和体会博大精深的徽文化精髓，98%以上客人要到50公里外黄山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟县其他旅游景点旅游，饱尝乘车劳顿之苦和成本增加。
黟县天成房地产开发有限公司经过两年多充分考察调研，选址距世界文化遗产地西递古民居入口100米处环境优美的香溪谷，投资兴建黄山市香溪谷旅游度假村。本项目为香溪谷旅游度假村一期工程—香溪国际大酒店，按四星级标准建造，有客房300间，配套建有大中小会议室6个、餐饮、会议中心及健身娱乐休闲度假设施。本项目先后被列为黟县人民政府“4334重点工程”、黄山市“443重点工程”和安徽省“861”重点工程。本项目建设对改变黟县旅游基础设施落后状况，缓解黟县乃至整个黄山市游客人数大幅度增长和接待能力不足的矛盾，促进旅游业的发展是十分必要的。
1.1.5 可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》
（2）《安徽旅游业发展规划》
（3）国务院《风景名胜区管理暂行规定》
（4）建设部《风景名胜区建设管理规定》
（5）《黟县旅游业发展总体规划》
（6）黟县发展计划委员会《关于同意黟县桃花坞度假村建设项目立项的批复》（计投字[2004]59号）
（7）黟县发展计划委员会《关于同意桃花坞度假村项目更名为香溪谷旅游度假村的批复》（计投字[2004]127号）
（8）黟县发展计划委员会《关于同意调整香溪谷旅游度假村项目方案的批复》（发改计投字[2006]14号）
（9）《西递新区总体规划》
（10）《黟县西递镇新区控制性详细规划》
（11）黄山市环境保护局《关于黟县天成房地产开发有限公司香溪谷旅游度假村项目环境影响报告表的批复》
（12）中华人民共和国《建设项目选址意见书》（编号：黟2004字第016号）
（13）中华人民共和国《建设用地规划许可证》（编号：黟-2004 018号）
（14）中华人民共和国《国有土地使用证》（黟国用[2004]字第115号）
1.1.6 项目拟建地点
安徽省黄山市黟县西递镇
1.1.7 项目预期目标
本项目总投资7991.12万元，建设香溪谷旅游度假村一期工程香溪国际大酒店，酒店按四星级标准建造，拥有豪华套房，商务套房，标准房300间，配套建设会议厅、餐饮中心及配套健身娱乐、休闲度假设施。
1.2 主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标
序号
名 称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模

1.1
项目总投资
万元
7991.12

1.1.1
其中：建设投资
万元
7815.12

1.1.2
建设期利息
万元
57

1.1.3
铺底流动资金
万元
119

1.2
建设期
年
2

1.3
职工人数
人
198

2
建设内容

2.1
A楼
平方米
3528.58
不含夹层735平方米
2.2
B楼
平方米
2559.20

2.3
C楼
平方米
6751.24

2.4
D楼
平方米
5039.39

2.5
E楼
平方米
2410

2.6
F楼
平方米
2968

总建筑面积
平方米
23256.41

3
客房床位
个
600
客房300间
4
年营业收入
万元
4068

5
总成本费用
万元
1963

6
年利润总额
万元
1882

7
营业税金及附加
万元
223

8
投资利润率
%
22.76

9
投资利税率
%
25.46

10
投资回收期
年
6.19
含建设期2年
11
内部收益率
%
20.57

12
净现值（I=12%）
万元
5109

13
盈亏平衡点
%
30.94

14
借款偿还期
年
2.74
含建设期

2. 市场预测

2.1 黄山市饭店业现状
目前为止，黄山市内低档饭店（旅社、招待所）不少，但三星级宾馆只有4家，客房数不足450间；四星级宾馆7家，客房总数不足1000间。黟县仅有两家二星级标准的中城山庄和世外桃源大酒店。现存在如下问题：
（1）星级饭店总量较少，整体实力差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求。
（2）大部分饭店设施设备严重老化，急需更新改造。
（3）大多数星级饭店营销手段落后。
（4）管理方式落后，部分星级饭店由原来的单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。
饭店业发展滞后，制约了黄山市旅游业的发展。
2.2需求现状
黄山市作为中国境内唯一一个拥有两处世界遗产地和众多国家级风景名胜景点的城市，旅游业已成为黄山市支柱产业。
旅游业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的旅游消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。旅游主体及旅游主题也更趋多元化。据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国，境外游客数量将大幅增长。
经过近20年的建设，黄山市交通状况有了根本改观，飞机航班可直达韩国、新加坡、香港及北京、上海、广州、武汉、昆明等20多个国内大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及长三角各大中城市的车程均在4小时以内。交通状况的改观，使黄山市旅游业快速发展，据统计，2005年黄山游客已突破1000万人次。且年入境海内外游客人数正以20%左右的速度增长。
作为世界级旅游景区，黄山市旅游接待能力与其丰富的旅游资源、广阔的市场前景不相适应。旅游接待能力严重不足是制约黄山市旅游业发展的瓶颈。近年来，旅游旺季，部分游客不得不借宿居民家中，甚至露宿街头，中央电视台多次发布公告，为减轻黄山各景点压力，引导游客前往其它地区旅游。
随着人民生活水平提高，追求高档住宿高档消费群体日益扩大，星级宾馆客房供不应求，黄山市四星级宾馆客房入住率高达72%以上，且有不断上升趋势。
2000年11月，黟县西递和宏村被联合国教科文组织评定为世界文化遗产，2001年被国家旅游局评为AAAA级旅游区。黟县旅游资源极其丰富，四周还有屏山、关麓、南屏、九都、齐云山、花山迷窟、赛金花故居等21个景点，每年吸引大量中外游客前来旅游观光。2005年仅西递就接待游客60万人次。因为旅游接待能力严重不足，许多游客来西递只能走马观花，98%游客要到50多公里外屯溪入住，第二天再返回黟县旅游。加快旅游设施建设已成为当地政府的一项大事。
2.3 市场预测
香溪国际大酒店按徽派风格建造，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型酒店，该酒店将为海内外游客提供一个舒适的旅游度假休闲场所，使海内外游客在饱览世界文化遗产和黄山美景时免除乘车往返劳顿之苦，为他们提供一个欣赏和品味徽文化博大精深内涵的又一个场所，缓解黄山市游游接待能力的不足。
香溪国际大酒店建成后将有充足的客源。以黟县目前每年220万旅游客量计算，日均游客接待量5000人左右，西递旅游景区日客流量2200人以上。酒店建成后聘请国内著名酒店管理公司管理，加盟中国最大的分时度假机构中安达旅游分时度假公司，该公司将常年为酒店提供大量客源。
本项目采取正确的营销策略，聘请有营销经验的酒店营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，酒店客源将有充分保证。

3. 建设规模和建设内容

3.1 建设规模
本项目投资7991.12万元，建设黄山市香溪谷旅游度假村一期工程—香溪国际大酒店，工程总占地近20亩，总建筑面积23256.41平方米。一期工程完工后，将成为集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲度假养生为一体的涉外四星级度假酒店，共有客房300间，266套，日接待游客600人次。
3.2 建设内容
本项目主要由六座单体建筑（即A楼、B楼、C楼、D楼、E楼、F楼组成），其中A、B、C、D楼四楼通过连廊连成一整体。香溪国际大酒店按四星级饭店标准建设和装修。
（1）A楼：A楼为主楼，三层建筑，建筑面积为3528.58平方米；一层为大堂，设有总台、大堂副理、商务中心、银行、超市、茶吧、西餐厅；另有钢混结构夹层，建筑面积735平方米，设有美容美发、足浴、网吧，办公室；二层设标准间12套，三间套房一套、中型会议室一间；三层设标准间10套、两间套套房3套，小型会议室2间。A楼设有3层3站电梯一部，楼梯通道二座。
（2）B楼：B楼为餐饮、会议中心，三层建筑，建筑面积2559.20平方米。一层设大餐厅、厨房；二层设豪华大包厢、小包厢；三层为大会议室（宴会厅）、多功能会议室和贵宾厅。
（3）C楼：C楼为客房楼，五层建筑，建设面积6751.24平方米。
1层设标准客房30间，2-5层设2间套套房16套、3间套豪华套房3套、标准客房113间，设有5层5站无机房电梯2部、楼梯通道二座。
（4）D楼：D楼为客房楼、五层建筑，建筑面积5039.39平方米。
1-5层共设有标准客房101间，2间式套房7套，设有5层5站无机房电梯1部，楼梯通道二座。
（5）E楼：E楼为办公楼，四层建筑，建筑面积2410平方米，一层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等；二层为办公室，会议室；三层为高管宿舍；四层为员工宿舍。
（6）F楼：F楼为休闲会所，三层局部四层建筑，建筑面积2968平方米，一层设门厅、桑拿；二层为休闲和KTV包厢；三层为棋牌室、健身房、KTV包厢和大型演艺吧。
（7）环保设施
污水处理设施
废气及油烟治理设施
固体废弃物收集处理设施
防燥音设施
（8）室外工程：
给、排水管网
供电线网
热力管网
消防设施、消防水池、消防供水管网
道路
绿化
喷水池
入口广场
3.3 工程项目
表3-1 工程项目表
序号
工程名称
工程内容
面积
（平方米）
备注
1
A楼
三层建筑
4263.58
含夹层
1.1
其中一层
一层
1176.2

大堂
462.8

超市
158.8

商务中心
38.4

银行
38.4

西餐咖啡厅
182

公用部分
295.8

1.2
夹层
夹层
735

足浴、美容美发厅
360

茶吧、网吧
268

公用部分
107

1.3
二层
二层
1176.2

标准客房13套
441.96

3间式豪华套房1套
98.44

中会议室
200

公用部分
435.8

1.4
三层
三层
1176.2

标准客房10套
372

2间式套房3套
201.88

小会议室
80

公用部分
522.32

2
B楼

2559.20

2.1
一层
一层
853.1

大餐厅
480

厨房
300

公用部分
153.1

2.2
二层
二层设有：
853.1

豪华大包厢3间
192

包厢12间
302.1

平台
192

公用部分
167

2.3
三层
三层设有：
853.1

大会议室
400

多功能厅
128

贵宾休息室
64

公用部分
261.1

3
C楼
五层建筑
6751.24

3.1
一层
一层
1350.2

标准客房30间
941.9

公用部分
408.3

3.2
二层
二层设有：
1350.24

2间式套房4套
256.02

3间式套房1套
96.9

标准客房21间
643.12

公用部分
354.2

3.3
三层
三层设有：
1350.24

标准客房31套
996.04

公用部分
354.2

3.4
四层
四层设有：
1350.25

2间式套房6套
390.58

3间式套房1套
96.9

标准客房16间
508.57

公用部分
354.2

3.5
五层
五层设有：
1350.25

2间式套房6套
390.58

3间式套房1套
96.9

标准客房16间
508.57

公用部分
354.2

4
D楼
五层建筑
5039.39
客房楼
4.1
其中
一层
1007.9

标准客房23间
720.16

公用部分
287.74

4.2
二层
二层
1007.9

标准客房23间
720.16

公用部分
287.74

4.3
三层
三层
1007.9

2间式套房2套
124.96

标准客房19间
595.2

公用部分
287.74

4.4
四层
四层
1007.9

2间式套房3套
187.44

标准客房17间
532.72

公用部分
287.74

4.5
五层
五层
1007.9

2间式套房2套
124.96

标准客房19间
595.2

公用部分
287.74

5
E楼
办公楼四层建筑
2410

5.1
一层
一层为动力用房
602.5

5.2
二层
二层为办公用房
602.5

5.3
三层
高级管理人员宿舍
602.5

5.4
四层
员工宿舍
602.5

6
F楼
休闲会所，三层建筑，局部四层
2968

6.1
一层
一层设有门厅桑拿
900

6.2
二层
二层设休闲大厅，KTV包箱
900

6.3
三层
三层设棋牌室、健身房、演艺吧
900

6.4
局部四层
四层设多功能厅
268

7
环保设施
污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。
337.5m3
地下式
8
室外工程

8.1
给、排水管网
给、排水管网设施

8.2
供电线网
内供电线网，配电设备

8.3
热力管网
供热管网设施，电锅炉等设备

8.4
空调系统
制冷机组，管网设施

8.5
消防设施
消防水池

8.6
道路

8000

8.7
绿化

16008

8.8
喷水池

1000m3
8.9
入口广场
设停车场
5000

8.10
洗衣房

200

8.11
深水井

10
出水量50m3/h

4. 建址选择

4.1 建址现状
4.1.1 地点与地理位置
本项目选址位于黟县西递镇，距世界文化遗产西递入口处100米。园区内山峦叠嶂，清溪回流，风光秀丽。
西递镇位于安徽省黟县东南部，地理坐标：东经117°38′，北纬30°11′。处于安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）黄金旅游圈内，地理位置十分优越。
4.1.2 建址土地权属
本项目承办单位建设用地已征用，取得土地使用权证，使用年限40年。
4.1.3 建址现状
建址内没有任何开发性质建设，山体部分完整地保留了自然的本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，现状地貌均为天然植被。山谷积水冲成小溪，蜿蜒流淌于山谷之间，水量大，水质好，水体无污染。
空气质量达到GB3095-1999中规定的一级标准；环境噪声质量达到GB3096-1993规定的标准；地面水环境质量达到GB3838-2002的规定。周围山青水绿，无工业污染。
4.2 建址条件
4.2.1 地形地貌条件
黟县地处皖南山区，北枕黄山，南望山岳，四周群山环抱，山川秀丽，黄山支脉自东北向西南延伸横贯县境中部，连绵的群山与黄山联为一体。境内山峦重叠，中部的三府尖、拜年山、羊栈岭、章岭、方家岭等山岭群峰绵亘，形成南北天然界线。县境中部高（平均海拔800米以上），逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在200-400米。黟县最高的山峰叫兴岭（又称米盘尖），主峰海拔1432米。环绕黟城有四座岭：东边的叫东头岭，通西递；西边的叫西武岭，通祁门县；南边为楠木岭通祁门县；北边为羊栈岭，通太平、青阳等县。
黟县为盆地，其大地构造位置处于江南古陵与扬子准槽交接带上，为浙西、皖南褶皱带的一部分。
黟县最低的盆地赤蓝湖盆地，底部海拔高度为190米至200米。最大的盆地为黟城盆地，总面积91.3平方公里。
连绵的群山在历史上阻碍了古黟与外部世界的交往，造就了黟县“世外桃园”般的生态环境。
本项目建址地貌单元为丘陵，地貌类型为山间谷地，属坡地与冲沟交汇地貌单元。总体地形起伏，地势由南向北逐渐升高，高差16.16米。建址黄海高程BM=213.60米。
4.2.2 工程地质、水文地质条件
（1）工程地质条件
建址场地地基土岩性自上而下构成情况为：
①层杂填土——杂色-灰黑色，结构松散，稍湿-饱和。局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。其层厚一般为0.30-1.50M，层底标高为213.43M-230.19M。
②层角砾碎石土——灰黄色，稍密状态，湿-饱和。碎石层呈次圆状，主要为风化碎石；充填为粉质粘土，混少量中粗砂。局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚一般为0.60M-3.60M，层底标高为211.13M-226.21M。
③层板岩强风化——褐黄色，硬-坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。层面标高为211.13M-226.21M。据本地经验和相关资料推断此层下80-100CM即进入