论长沙房地产价格趋势分析-毕业论文-物业专业.doc

中国某某某某学校

学生毕业设计(论文)

题 目：论长沙房地产价格趋势分析
姓 名： 000000
班级、学号： 0000班、00号
系 （部）： 经济管理系
专 业： 物业管理
指导教师： 00000000
开题时间： 2008-9-15
完成时间： 2009-11-15

2009年 11 月 15 日

目 录
毕业设计任务书········································1
毕业设计成绩评定表····································2
答辩申请书···········································3-5
正文················································6-22
答辩委员会表决意见···································23
答辩过程记录表·······································24

课题：论长沙房地产价格趋势分析
一、 课题（论文）提纲
0.引言
1.2000年—2009年上半年长沙房地产价格及价格趋势分析
1.1 2000年—2006年长沙房地产价格及价格趋势分析
1.2 2007年长沙房地产价格及价格趋势分析
1.3 2008年长沙房地产价格及价格趋势分析
1.4 2009年上半年长沙房地产价格及价格趋势分析
2.长沙房地产价格上涨直接因素分析
2.1 长沙房地产价格上涨因素——地价上涨分析
2.2 长沙房地产价格上涨因素—供需关系紧张
2.3 长沙房地产价格上涨因素——房地产开发投资过热
2.4 长沙房地产价格上涨的直接因素—税收力度增强
3.2009年—2015年长沙房地产价格发展趋势预测
3.1 2015年长沙房地产价格预测
3.2 长沙土地价格将呈平稳上涨
3.3 二手房市场出现波动，但价格仍将上涨
3.4 长沙市住宅消费将有巨大需求
4.结论

二、内容摘要
住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必须的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。改革开放三十年来，中国房地产行业取得了巨大的成就，与全国其他城市相比，长沙房地产行业的发展有其本身独有的特点。本文在分析长沙房地产价格的基础上，仔细探究造成这一现状的原因，并对长沙房地产未来发展趋势作出了预测，针对存在的问题提出一些有益的建议。

三、参考文献
[1]沈悦.对我国房地产价格走势的判断与政策建议[J].中国房地信息,2005,(07).
[2]朱延福.宏观经济学[M].北京,中国统计出版社,2005年.
[3]杨韬,皱高禄.论房地产过高的危害[J].决策咨询通讯,2005,(01).
[4]饶高营,影响房地产价格因素的研究[J].中国住宅设施,2006,(03).
[5]曹洪.对房地产价格评价指标的思考[J].价格月刊,2005,(08).
[6]石长松.长沙楼市[J].价格趋势分析,2009,(04).

论长沙房地产价格趋势分析
00000
中文摘要：住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必须的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。改革开放三十年来，中国房地产行业取得了巨大的成就，与全国其他城市相比，长沙房地产行业的发展有其本身独有的特点。本文在分析长沙房地产价格的基础上，仔细探究造成这一现状的原因，并对长沙房地产未来发展趋势作出了预测，针对存在的问题提出一些有益的建议。
关键词：房地产；价格；发展趋势；预测。
0. 引言
2009年，随着国家稳定房价调控政策的贯彻落实，房价调控效果初步显现，房价快速上涨的势头得到初步遏制，住房投资结构出现积极变化，房地产投机因素明显减少。由于国家新出台各项政策，沿海城市房价波动、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，长沙房地产的市场价格按市场规律有所波动，总体呈上升趋势。
1.2000年—2009年上半年长沙房地产价格及价格趋势分析
1.1 2000年—2006年长沙房地产价格及价格趋势分析。从近几年长沙房地产销售均价来看，2000年为2361元/平方米，2001年为2582元/平方米，2002年为2376元/平方米，2003年为2468元/平方米，2004年为2738元/平方米，2005年为3030元/平方米，2006年为2991元/平方米。总体上呈不断上涨态势，但涨幅仍低于全国平均涨幅，长沙市房地产销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增；在2002年后，市场供求矛盾发生变化，导致2003年前房地产销售均价增长幅度较大，摆脱了2002年以前的弱势形态。2002年以后，房地产依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44.69%、50.44%、和57.03%，增幅较大，增速加快。随着我市居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。据长沙市房地产交易中心统计，在2004年，我市商品房的销售均价为2738元/平方米，比2003年上涨10.94%。其中商品房的销售均价为2391元/平方米，上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大的反差。2005年商品房均价突破3000元/平方米的临界点，为3030元/平方米，同比上涨10.67%。商品房需求巨大，价格涨幅平稳。2005年，全市共成交商品房56775套，比2004年同期增长46.76%，成交面积639.02万平方米，同期增长41.94%，成交额169.79亿元，同期增长71.20%，增幅较大，增速加快。2005年，在全市固定资产投资中，房地产开发投资256.35亿元，占29.1%。商品房销售面积为537.0万平方米。同比增长14.1%；住宅销售额为88.4亿元，同比增长9.0%。2005年长沙市完成房地产开放投资220.8亿元，同比增长30.8%。全市房屋施工面积1913.6万平方米，其中新开工面积779.6万平方米；全市房屋竣工面积515.16万平方米。从建房投资结构来看，住宅投资占总投资的77.6%，比2004年增长74.1%；但商业用房、写字楼用房和其他用房的投资均有所减少。手国家宏观调控政策的影响，2005上半年商品房市场供应总量收到了一定程度的压缩，商品房销售大于商品房竣工量，价值建材价格的上涨，商品房质量不断提高，导致长沙市商品房价格保持了健康合理的上扬。
2005年长沙市房地产产业概况
类别
项目
数量
商品房预售
商品房批准销售面积（万㎡）
683.80
其中：商品住宅批准预售面积（万㎡）
492.66
商品房销售
商品房销售面积（万㎡）
639.02
其中：商品住宅销售面积（万㎡）
563.49
商品房销售均价
商品房平均售价（元/㎡）
3030.14
其中：商品住宅平均售价（元/㎡）
259.33
2006年累计实现商品房销售金额193亿元，与2005年同期相比分别增长14%。上半年，长沙市房屋销售价格同比上涨6.3%，涨幅比2005年同期提高1.2个百分点。
1.2 2007年长沙房地产价格及价格趋势分析。2007年房地产均价为3601元/平方米。从2007年上半年房地产市场运行情况看，价格走势呈现惯性上扬态势。与去年同期相比，长沙市房屋销售价格上涨6.3%，土地交易价格上涨25.1%，房屋租赁价格上涨1.7 %，物业管理价格基本持平。住宅投资增速呈上升态势，前5个月，我市商品住宅投资增速呈上升态势，共完成投资103.2亿元，同比增长40.6%；办公楼完成投资3.66亿元,同比增长72.18%；商业营业用房投资8.45亿元，同比增长15.46%。市场需求持续稳定。前5个月我市实现商品房销售面积300.08万平方米，同比增长26.97%；销售额82.99亿元，同比增长56.88%。其中，住宅销售面积287.39万平方米，同比增长31.96%,销售额75.98亿元，我市商品房销售市场需求持续。从房屋销售价格上看。目前，长沙市商品房销售价格在全国37个省会及重点城市中处于中等偏低水平。基于长沙房价较低的现实，近两年受外地开发商对楼盘开发理念和市场的影响，长沙的房屋销售价格将继续呈上扬态势。（1）各月涨幅在高位上运行。上半年，长沙市房屋销售价格同比上涨6.3 %，涨幅比去年同期提高1.2个百分点。从月度变化看，一月份上涨4.9%，二月份上涨6.8%，三月份上涨6.3%，四月份上涨5.6％，五月份上涨6.3％，六月份上涨7.6%，价格涨幅维持在一个较高的水平上。（2）新建商品房销售价格同比上涨6.0％，涨幅比去年同期提高0.8个百分点。从今年各月情况看，价格涨幅保持在6.0%左右，各类新建住宅价格涨幅均呈平稳上扬态势，住宅类商品房价格同比上涨6.8%，增幅比上年同期提高1.4个百分点，其中，经济适用住房、普通住宅和高档住宅价格分别上涨1.4%、8.5%和7.3%；经济适用住房、高档住宅增幅比上年同期回落1.3和0.8个百分点，普通住宅提高2.4个百分点；非住宅类销售价格上涨3.8%，增幅比去年同期回落0.5个百分点。其中，写字楼价格上涨9.8%，商业娱乐用房上涨3.3%，其它用房上涨1.4%。（3）二手房销售价格同比上涨6.9%，增幅比去年同期提高1.7个百分点，在各类二手房住宅销售中，多层住宅（6层以下）因其价位低、居住成本低等因素受到居民青睐，需求较大，价格涨幅有所扩大，上半年同比上涨6.9%，而高层住宅（7层以上，）价格上涨5.6%，其它住宅价格（含别墅）上涨7.2%，从涨幅情况看，多层住宅价格比去年同期提高1.7个百分点，高层住宅价格回落0.1个百分点。
1.3 2008年长沙房地产价格及价格趋势分析。房地产累计成交均价分析，2008年市商品房均价为4341元/平方米；其中，商品住宅平均售价为3935元/平方米；商品房非住宅平均售价为6485元/平方米。
商品房成交均价分区来看，今年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4699元/平方米；开福区住宅均价最高，均价为4202元/平方米；岳麓区商品房、商品住宅成交均价最低，均价分别为3860元/平方米、3585元/平方米。全市仅雨花区、岳麓区商品房、商品住宅均价低于全市均价。
商品房均价分析，2008年全市商品房均价为4172元/平方米，环比下跌6.48%；其中，商品住宅平均售价为3854元/平方米，环比下跌2.77%；商品房非住宅平均售价为6763元/平方米，环比上涨6.50%。从单月房价来看，第三季度7月、8月继续延续下跌趋势，9月商品房均价突增609元/平方米，月环比涨幅达15.63%，价格基本恢复到今年4月水平。
从房地产成交价格指数变化来分析，2008年总体市场成交价格指数为163.59点，较上月减少1.62点，今年以来指数平均增长2.49点。从走势来看，2008年1、2月平缓增长，3月上升较快，4.、5月略有下降，6、7、8月又有较快回升，9月出现回落，10、11月又出现下降，12月房价继续下降。
1.4 2009年上半年长沙房地产价格及价格趋势分析。2009年全市房地产均价为4411元/平方米。其中，商品住宅平均销售价为4010元/平方米，商品房非住宅平均销售价为7298元/平方米。从单月房价来看，一季度商品房均价起伏较大，其主要原因是二月非住宅成交均价较高，达8220元/平方米，成交面积比例也达到18%；商品住宅均价波动较小，基本维持在4000元/平方米上下，均价相对于去年四季度各月有所上扬。
商品房成交均价从分区来看，今年一季度芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价为5314元/平方米、4248元/平方米；岳麓区商品房、商品住宅成交均价最低，均价分别为3846元/平方米、3580元/平方米。全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达到4000元/平方米以上；从各区均价走势来看，均价同比上扬的有天心区、岳麓区、芙蓉区，环比上扬的有天心区、雨花区、芙蓉区。
商品房期、现房量价分析，一季度全市商品房期房、现房成交量分别为120.14元平方米、21.53元平方米，同比增长-9.66%、0.67，期房占总量的84.80%；商品住宅期房、现房成交量分别为111.26万平方米、13.17万平方米，同比减少4.14%、7.19%，期房占总量的89.42%。一季度商品房期房、现房均价分别为4492元/平方米、3957元/平方米；其中商品房住宅期房、现房均价分别为4124元/平方米、3049元/平方米。
商品住宅成交价格指数变化分析，2009年3月总体市场商品住宅成交价格指数为158.55点，较上月减少2.80点，今年以来，指数连续两个月回升后，首次出现回落。从面积子市场指数来看，今年3月，60-90平方米、90-120平方米、120-144平方米面积段价格指数止涨回调，分别较上月减少1.44点、4.27点、1.46点，60平方米一下、144平方米以上面积段价格指数分别较上月增长1.07点、3.77点。从板块子市场指数来看，今年3月，新南城板块、河西板块指数出现回落。分别较上月减少1.26点、8.08点，东城板块、北城板块、中心板块指数上涨，分别较上月增长0.81点、9.48点、3.66点。
2.长沙房地产价格上涨直接因素分析
2.1长沙房地产价格上涨因素——地价上涨分析。受近年来的一系列土地调控政策的影响，长沙市土地出让面积自2004年后持续减少，拉动地价直线上涨，带动房价大幅提升。据统计，土地出让面积增长率自2002年以来直线下跌；尤其是2005至2006年两年间，在土地出让面积大幅减少的情形下，出现了年均27.4%的负增长率。受土地供应的影响，长沙市土地价格自2005年直线上扬，两年间的年均涨幅达29.5%。2009年上半年，长沙市土地成交均价达1521元/平米, 为2004年的2.5倍；而同期商品房均价为4411元/平米，增长了近2倍。
土地成本的大幅增长主要源于四个因素：土地级别的提升，招、拍、挂的推行，拆迁费用的大幅增长，土地出让金标准的调整，以及相关税费的增加。
其一，随着城市化进程的加快，城市规模不断扩大。之前很多土地级别较低的土地，在重新分等定级之后，土地级别上升了；而相应的土地出让价格及需缴纳的土地出让金也随之增加；从而提高了土地的社会平均取得成本。
其二，为了抑制开发商囤积土地，政府采取了强硬的土地政策；严格控制土地供给量，紧缩地根。自2003年起，长沙市全面执行土地出让“招、拍、挂”制度。价高者得的操作模式，从根本上导致了土地价格的上扬。
其三，自土地的拆迁补偿按市场价评估以来，土地的拆迁成本逐年上升。据业内人士反映，老城区的拆迁成本由几年前的400万元/亩，急速增长为目前的超过1,000万元/亩，上涨了约2.5倍。同时，拆迁难度加大，拆迁人与被拆迁人在具体补偿事项上很难达成一致，从而导致拆迁周期延长，进一步提高了拆迁成本。此外，新的《物权法》的出台在保护被拆迁人利益的同时，也在客观上加大了拆迁的难度。据悉，早在2005年，李嘉诚旗下的和黄地产就已获得武汉市汉口老城区花楼街地块的使用权；然而时至今日，全部拆迁工作的完成仍显得遥遥无期。不得不承认，这将大大增加开发企业的资金占用时间成本，从而引起房屋售价的提高。
其四，一方面，随着地价的上涨，基于土地价格之上所需缴纳的出让金也随之增加；另一方面，土地纯出让金（土地纯收益）的缴纳标准大幅上调。在2003年标准（占标定地价的25%）的基础上调整为：商业类用地35%、住宅类用地30%、工业类用地25%。
其五，税务部门于2006年追加了土地增值税项目。土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费相继提高，加大了土地保有成本。
然而，值得注意的是，土地价格的上涨并不完全是导致目前在售楼盘价格上涨的根本原因。调研发现，六成以上项目的土地是在2005年之前获得的（早于地价上涨初期），其楼面地价仅为476元/平米。2007年地价的飙升，所影响到的将是在此之后进行开发建设的楼盘，而并不会影响到当期的房价。所以，从成本的角度来说，认为当期地价上涨直接造成了当期房价增长的逻辑是不合理的。然而，不可否认的是，地价的上涨确实推动了房价的上涨。这主要是因为，当期地价的上涨将导致开发商成本的增加，必将引起未来房价的上涨。市场潜在购买者充分意识到了这个市场讯号。出于对未来房价上涨的预期担忧，需求持续旺盛，推动房价上涨。同时，调研显示，部分项目的土地是于两年前取得的。在相当大的地块上分期进行开发。 这就涉及到了土地保有成本问题。为了打击开发商屯地行为，国家开始清算土地增值税，并提高了土地使用税和新增建设用地使用费，从而大幅提高了开发商的土地保有成本。为了维持既定目标利润率，这类费用通过房价被转移到了终端消费者 — 购房者身上，导致房价涨幅明显。
2.2长沙房地产价格上涨因素—供需关系紧张。长沙房地产市场上供需结构的不平衡主要反映在两个方面。一方面，新增商品房供给有限，竣工面积的增长远落后于新开工面积的增长。2000年至2006年，新开工面积逐年增加，年均增长率达50.3%；而同期竣工面积的年均增长率仅为22.1%，且在2000年及2005年出现了不同程度的负增长，其中2005年的竣工面积与2004年相比下降了13.0%。这说明部分开发商可能存在资金不到位或屯地现象，导致开发周期拉长，当期新增商品房供给不足。另一方面，市场需求旺盛，销售面积增幅远大于批准预售面积增幅。2002年至2006年，商品房批准预售面积的年均增长率为26.3%，而五年间的销售面积增长率则高达32.4%。市场上供需结构的不平衡导致了房价的波动。2004至2005年间，长沙房产市场上的销售面积大于批准预售面积，房价涨幅明显，年均增长率约10.8%；而2006年的批准预售面积大于销售面积，房价涨幅有所回落，出现了1.3%的负增长。2007年上半年，销售面积增长率再次高于批准预售面积增长率24.5个百分点，同期房价涨幅高达14.4%。
2.3长沙房地产价格上涨因素——房地产开发投资过热。2000年-2009年，房地产开发投资逐年增加，年均增长率达46.4%；其中，住宅类物业增速显著，约53.4%。然而，同期施工面积的年均增长水平却远低于房地产开发投资增速，仅为33.2%。施工面积增长速度较之于房地产开发投资增长速度的相对滞后，反映了单位开发面积上所投入的资金呈逐年上升趋势。据统计，2006年单位面积开发投资已达1260元/平米，为2000年的1.5倍；年均增长率达9.9%。这可能是由于：一方面，土地取得及保有成本越来越高；另一方面，房地产开发投资的高速增长，导致短期内市场上生产资料需求大增而引起建筑原材料价格的上涨。此外，房地产开发投资过热引发人们对房地产业的追捧，投资/投机性购房需求在较短时期内快速增长，导致市场竞争加剧，推动房价进一步上涨。
2.4长沙房地产价格上涨的直接因素—税收力度增强。对于开发商而言，在整个项目运营过程中，主要的涉税环节包括土地取得、工程建设、商品房销售三类。而近年来，对以上三个环节中税费的调整，又主要体现在教育费附加、土地增值税、个人所得税以及企业所得税四项。虽然调整后的部分税费获得了减免，但是总的来说其征税标准及税率均有所提高。
3.2009年—2015年长沙房地产价格发展趋势预测
3.1 2015年长沙房地产价格预测。据预计到2015年，长沙房价可能会突破6000元/平方米。根据国务院最新的土地规划，到2015年末，必须确保全国耕地面积不低于18以亩，而截至2006年末，全国耕地总面积仅剩18.31亿亩。这意味着，随后七年，我国年均减少耕地面积不能超过200万亩。这几种因素造成对商品房的需求大，对未来商品价格上涨的预期强。一是地方政府需求的推动。一方面地方政府在房地产开发土地价格上，为增加城市收入，抬高价格的意愿强；另一方面贷款政策上有促进商品房需求增长的积极性。二是房地产开发商市场操作。房地产为获得更多的利润，有意操纵房源供应量，减少中小户型开发比例，从而抬高商品房价格。三是在人民币持续升值的大背景下，境外热线流入房地产市场，进行投资、投机的推动助蓝。虽然中国经济有些局部过热，开市出现通货膨胀的迹象，但是作为二线城市的长沙，目前房地产尚处于合理健康的发展状态，市场前景良好，一线城市楼市跳水造成的看跌心里预期也将经过短暂的观望后回暖。万亩期待政府从市场稳定及长远的角度出发，对市场进行健康有效地指导。也期待开发商从客户的角度出发创造出适应市场需求的合理价值。这样，长沙的房地产将走的更远。
3.2长沙土地价格将呈平稳上涨。国家严格控制房地产开发信贷条件，加大对闲置土地的处置力度，长沙在土地供应结构、供应方式及供应时间上也制定了相关措施，适当提高居住用地比例，增加中低价位普通商品住房用地供应量，特别是经济适用房建设用地供应量，控制高档住房用地供应，并引入市场机制，进一步规范土地市场秩序，可以有效地打击炒房，投机，囤积土地、房屋等行为，避免价格的非理性上涨，但城市发展土地供应不足，存量用房建设用地紧张，商品房用地投放量与居民购房需求矛盾依然突出，因此土地价格仍将上涨。政策对新审批、新开工的商品住房建设、套型建筑面积进行限制，重点扩大中低价位、中小套型普通商品住宅，以满足当地居民自住需求，因此，中、低档住宅供给将有所增加，价格涨势将继续减弱。而高档住宅供给受到各方面的限制，供给量将逐步减少，但居民扩大居住面积，改善住房条件的愿望依然强烈，对价位较高的大面积户型及豪华型住宅的需求依然较强，一段时间后，将可能出现高档住宅商品房的供需矛盾，价格涨势不减。
3.3二手房市场出现波动，但价格仍将上涨。新政策规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这一规定无疑将提高二手房的交易成本，进一步遏制恶意炒房现象，但同时也会使售房者将“成本”转嫁到购房者身上。政策的出台和实施一度引起二手房交易市场的短暂波动，从长期看，居民换、购二手房是改善住房条件的重要途径，受传统生活习惯的影响，区域位置好、价格适中的多层住宅市场看好，二手房销售价格仍然有上涨空间。
3.4 长沙市住宅消费将有巨大需求。随着社会的发展及居民生活水平的提高，人们的消费习惯与投资理念也在发生深刻变化。同时随着国家宏观调控政策实施，房地产市场也逐步走向成熟，国家宏观政策对房地产市场的影响也日益加强。根据长沙住房现状调查分析，目前影响我市住宅房产消费需求的因素主要以下三个方面：城市化水平、居住水平、自然折旧率。按《长沙市城市总体规划（2003－2020）》，到2020年全市总人口688万人，城镇人口482万人，城市化水平达到70％。2006－2010年将是长沙市进入工业化、城市化加速时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素，长沙住宅消费将有着巨大的潜在需求。1.结婚家庭户数对住宅需求 。根据2000年长沙市第五次人口普查10％抽样资料测算，长沙市居民的平均初婚年龄为23.24岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1983年到1987年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间市区出生的人口约7.64万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，长沙平均每年结婚登记3.91万户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50％左右，所以城镇结婚登记数约1.96万个左右。结合上面两种分析，我们选取长沙市城镇结婚登记数更合理。“十一五”期间，长沙市城镇结婚家庭户数为9.8万个左右（1.96×5）。假设每户住房建筑面积按80平方米计算，则2006—2010年结婚家庭需新增住房建筑面积约784万平方米（9.8×80）。平均每年需新建约157万平方米。 2、城市人口数量增加对住宅需求 。随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，城镇化率不断提高。2005年在全市总人口中，居住在城镇的人口为334.51万人，占总人口的53.87％，比上年增加22.06万人， 2005年城市化水平（53.87％）比2000年（44.7％）提高9.17个百分点，平均每年提高了1.83个百分点，其中2003年提高了2.23个百分点；2004年提高了2.03个百分点；2005年提高2.68个百分点；2005年城市化水平53.87％；2010年将达到62％－63％。近几年统计数据表明，长沙市城市化的水平每年以1.8－2个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约14万－16万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约15万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十一五”规划期间长沙市将新增城镇居民75万人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2010年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，长沙市为解决新增加城市人口的住房问题，2006－2010年则需新建住房建筑面积约1950万平方米（75×26）。平均每年需新增390万平方米。长沙是历史名城有浓厚的湖湘文化意识，按照省委、省政府提出长、株、潭经济一体化发展目标，实行大长沙战略，新长沙的城市优势更全面，并将更有效推进“工业兴市、产业强市”战略。作为省会城市的长沙正在逐步实行“一江两城，西文东市”及生产力总体布局，长沙市房地产发展会有更加美好。
4.结论
无论房地产产业是支柱产业，还是民生产业，房地产业都与老百姓的生活息息相关，是一个关系到国计民生的产业。在我国房地产行业快速发展的时期，把握好房地产行业的发展方向将是关系到国家健康稳定的重要因素。
因此，政府对房地产业进行调控是必要的，而且是必须的。我们相信，在国家的宏观调控下，长沙市房地产市场将在调控中规范，在规范中发展。
要使房地产既成为长沙经济的火车头，同时又要避免出现投资和房价过快上涨给长沙经济带来的风险，就必须进行以制度建设和体制改革为中心的综合治理。同时，加快财政税收体制的 改革，加快房地产融资体制的改革，建设期房地产业持续健康发展的长效机制。地产业既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的中药产业；房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。努力保持房地产市场价格基本稳定。要加大政策落实力度，健全供房体系建设，切实调整好住房供给结构。要吃居民收入结构和住房需求结构出发，以满足中低收入群体购房需要为目标，健全住房供应体系建设，调整廉租房.经济适用房。“双限双竞”房.商品房等各种住房供应结构，加大廉租房建设和社会租赁补贴力度，适当提高经济适用方和“双限双规”房占住房建设面积的比重。价格部门要科学合理制定适用房指导价格，积极参与“双限双规”房限价，竞争标准的制定，并加强政策实施过程的监督。要加强地方政府落实政策的责任制，做好政策规范运作工作，明确政策的长期性，公布住房供应规划，稳定市场预期。

参考文献：
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1. 基于C8051F单片机直流电动机反馈控制系统的设计与研究
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4. 基于模糊控制的电阻钎焊单片机温度控制系统的研制
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44. 基于双单片机的智能遥测微型气象站
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46. 基于单片机的轮轨力检测
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69. 基于单片机网络的振动信号的采集系统
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74. 基于单片机的多道脉冲幅度分析仪研究
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79. 基于单片机的模糊控制器在工业电阻炉上的应用研究
80. 基于双单片机冲床数控系统的研究与开发
81. 基于Cygnal单片机的μC/OS-Ⅱ的研究
82. 基于单片机的一体化智能差示扫描量热仪系统研究
83. 基于TCP/IP协议的单片机与Internet互联的研究与实现
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89. 单片机监测系统在挤压机上的应用
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94. 基于MSP430单片机的远程抄表系统及智能网络水表的设计
95. 基于MSP430单片机具有数据存储与回放功能的嵌入式电子血压计的设计
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105. 基于单片机控制的井下低爆综合保护系统的设计
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项目论