扬州某项目地块分析可行性研究报告.doc

揚州市揚子江北路專案可行性研究報告

二0 0五年四月十日

目 錄

一、揚州市概況……………………………………………………………………………………………………………3-5
1.1、揚州市基本概況………………………………………………………………………………………………………3-4
1.2、世界第六大城市群，長三角城市群正在興起………………………………………………………………………4-5

二、揚州房地産發展情況…………………………………………………………………………………………………6-18
2.1 2004年揚州房地産市場基本情況和特徵…………………………………………………………………………7-13
2.2 2005年揚州房地産市場展望……………………………………………………………………………………14-18

三、本專案情況…………………………………………………………………………………………………………19-26

四、揚州市典型樓盤和同區域內樓盤參考……………………………………………………………………………26-41
4.1、各區域典型樓盤介紹………………………………………………………………………………………………27-35
4.2、同區域內參考樓盤…………………………………………………………………………………………………36-39
4.3、分析結果……………………………………………………………………………………………………………40-41

五、專案SWOT分析……………………………………………………………………………………………………41-45
5.1 優勢…………………………………………………………………………………………………………………41-43
5.2 劣勢……………………………………………………………………………………………………………………44
5.3 機會…………………………………………………………………………………………………………………44-45
5.4 威脅…………………………………………………………………………………………………………………45-46

六、綜合評價……………………………………………………………………………………………………………47-48

一、揚州市概況

1.1、揚州市基本概況

行政區劃：揚州北接淮水，南臨長江，環抱運河，位於江蘇省中部，屬江蘇省省轄市，揚州是連接蘇南、蘇北的紐帶，素有蘇北門戶之稱，自古以來就是商家必爭之地。市區現轄廣陵、維揚、邗江3個行政區及開發區，市區總面積988.81平方公里，其中市區人口115.13萬人。
旅遊發展：揚州是中國的歷史文化名城之一，瘦西湖等山水園林久負盛名，文物古迹著稱於世，是國務院首批公佈的歷史文化名城，第一批中國優秀旅遊城市。
歷史文物：揚州西元486年築城，至今已有2500年的建城史，現有160處文物保護單位。
經濟發展：隨著改革開發的不斷深入，外向型經濟的有了較大的發展，未來的揚州將以揚州經濟開發區、杭集工業園、港口工業園、江陽工業園、邗江工業園、廣陵産業園等一區多園爲依託，實現跨越式發展。
據統計，2004年揚州市實現生産總值788.13億元，年增量140.91億元，按可比價格計算增長14.7%，比03年提高1.3個百分點。2004年居民人均可支配收入9851.05元，人均增收1146.50元，同比增長13.2%，比上年提高2.1個百分點，是近幾年來收入增長最快的一年。居民經濟收入的增長對購房需求是有力的支援。

1.2、世界第六大城市群，長三角城市群正在興起

揚州地處中國經濟發展重心的華東地區江蘇省中部，位於世界第六大城市群--長三角地區的核心地帶。
長江三角洲，中國古老文化的發祥地之一。進入21世紀，四通八達的航空港。縱橫交錯的高速公路網，星羅棋佈的沿海、沿江港口，已經使長江三角洲地區成爲中國市場經濟建設的火車頭和發動機。
世界500強中有近400家落戶長三角，沿江高新技術産業帶，傳統技術産業群構成了長三角宏大蓄勢的主題，中國經濟實力最強的35個城市，有10個在長三角；全國實力百強縣，長三角占了一半。2004年長江三角洲地區16城市實現地區生産總值突破25000億元大關，達到28775億元，比2003年增加了4977億元。從總量比重分析，2004年全國國內生産總值136515億元，按可比價格計算，比上年增長9.5%。長三角地區生産總值占全國的比重進一步提升，由上年的20.4%上升到21.1%，提高了0.7個百分點。從增長速度分析，長三角地區16個城市增速均值達到15.6%，其中最高增速爲17.6%，最低的亦爲13.6%，分別高於全國平均水平8.1和4.1個百分點。長三角已經成爲拉動全國經濟增長的重要貢獻地區。這裏還聚集著近百個工業産值超過100億元的産業園區和數千家巨型企業，近年來大量外資從珠江三角洲轉向長江三角洲。
近年來，江蘇省引進外資的總額占到了全國的一半，依託長江，面向海洋，無與倫比的區位優勢，長三角已經成爲我國最發達的地區之一。

綜合發展：大規模的城市改造和城市建設使揚州市在一年內獲得了“國家衛生城市”、“國家環保模範城市”、“全國文明城市工作先進城市”三塊金牌，這在全國絕無僅有。接著又相繼奪下了“國家園林城市”、“江蘇省人居環境獎”、“國家節水型城市”和“國家暢通工程Ｂ類優秀城市”等一塊塊沈甸甸的城市獎牌。在臺灣機電電子公會評估的大陸最適宜投資城市評比中，揚州市已經從Ｂ類城市第二十四位躍升至Ａ類城市第四位。2004年12月16日建設部正式社會公示授予海南省海口市、山東省煙臺市、江蘇省揚州市這３個城市“中國人居環境獎”，這無疑使揚州的城市價值整體上升，城市建設迎來一個飛躍，也將爲揚州的房地産經濟的發展帶來新的機遇，它將會吸引更多的人來揚州投資置業。

二、揚州房地産發展情況

發展機會：揚州樓市近幾年的積累成長並快速走向成熟，是與地處長三角經濟圈的區位特點密切相關的，這主要體現在以下兩個方面：一是長三角地區近些年來的宏觀經濟環境表現出色，經濟大勢穩定增長，並且以上海爲龍頭的産業城市群的經濟互動效應日益明顯，良好的經濟增長環境及不斷富裕的長三角地區居民爲房地産業的啓動與發展提供了雄厚的經濟與市場基礎；二是以上海爲核心區的長三角經濟圈，房地産業的成長是在走一條由核心區向週邊城市不斷延展的路線，在此過程中，先進的開發理念、操作模式以及投資資金、人力資本等快速在長三角各城市間之流轉，從而使長三角地區的各城市房地産業的成長歷程普遍縮短，這就是區域經濟間交流合作的結果。

2004年，在中央一系列宏觀政策調控下，我國的經濟保持了增長快速、協調發發展的良好勢頭。揚州的房地産市場在國家對土地控緊、銀根收緊、審批從緊的情況下，仍然保持了快速、健康、理性的發展態勢。

2.1 2004年揚州房地産市場基本情況和特徵

從市區房地産市場情況來看：2004年上半年發展速度較快，購銷兩旺，商品房價格升多降少；下半年房地産開發投資增幅理性回落，市場趨於平穩，供應結構更加合理，商品房價格穩中有升。

2.1.1 房地産業已成爲揚州市經濟新的增長點，對國民經濟的拉動作用日益顯現

03年房地産投資占固定資産投資比例達21.38%，揚州市區04年全年契稅收入9800萬元，同比增長38.1%，營業稅收入1.27億元，同比增長25.8%，所得說收入3650萬元，是03年的4.68倍。
根據揚州市統計局、房管局的統計資料顯示：04年市區1-12月累計完成房地産開發投資35.16億元，與去年同期相比增幅33.3%。按用途劃分，住宅投資29.78億元，占房地産開發投資84.07%；辦公用房建設投資0.33億元，占0.93%；商業用房投資4.10億元，占11.67%；其他用房建設投資0.95億元，占2.70%。

2.1.2 土地供應總量減少

揚州市國土資源局對土地實行有計劃、有步驟的供應，土地出讓金全部採用挂牌、拍賣方式。04年1-12月市區共出讓土地190.61萬平方，成交金額16.91億元。其中拍賣出讓土地43.79萬平方，成交金額5.67億元；挂牌出讓土地146.82萬平方，成交金額11.24億元。
拍賣出讓熟地均價1293.61元/平方，其中住宅用地1120.22元/平方，商住用地1501.84元/平方，商業用地4650.01元/平方。
挂牌出讓熟地均價624.20元/平方，其中住宅用地466.00元/平方，商業用地1701.9元/平方。挂牌出讓生地均價314.4元/平方，其中住宅用地205.40元/平方，商業用地466.30元/平凡哪個，商住用地600元/平方。
2004年4月29日，國務院辦公廳下發了《關於深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，全省在宏觀調控中停止供地半年，由於國家宏觀調控政策影響，土地供應總量減少，與去年相比減少51.8%。
土地投放量的減少，可以有效的控制市場的供求關係，降低商品房市場的競爭力度，對開發公司來說是利好消息。

2.1.3 商品房供應結構趨於合理，市場需求較爲旺盛穩定

市區1-12月累計房屋竣工面積共139.47萬平方，同比增幅23.3%。其中住宅面積118.88萬平方，辦公用房2.42萬平方，商業用房16.59萬平方，其他用房1.58萬平方，分別占房屋竣工面積的85.24%、1.74%、11.90%、1.12%。在竣工的住宅中，限價商品房32.71萬平方，占27.52%。
以上資料表明，揚州市房地産市場中住宅性質用房占居絕對主導的位置，辦公用房比例極小，商業用房比例也較小，能夠充分表明辦公用房市場並不活躍，需求不旺盛。

2004年春秋兩屆房展會，規模空前，人氣旺盛，交易火爆。全年合同銷售商品房138.43萬平方，同比增長20%。據調查顯示，在今後三年內有購房欲望的家庭占調查樣本的30%以上。反映市民的購買能力和購買欲望均較強。2004年4季度市區商品房銷售合同備案統計資料如下表，普通商品房住宅中含普通住宅、複式住宅、限價商品房，營業辦公用房中含商業營業用房、辦公用房。
這兩項資料表明，竣工面積和銷售面積基本持平，充分反映出揚州商品房市場供求關係2004年處於供求平衡階段。

2.1.4 商品房(住宅)價格穩中有升，各區發展日趨平衡

2004年普通商品房( 住宅)價格從年初2755元/平方到年末2963元/平方，4個季度一直小幅度上升，但很平穩。

04年西區一統天下的格局正在改變，已初步呈現東西兩區比翼雙飛。從商品房銷售面積看，東區僅比西區少36545平方，從各區的住宅價格看第四季度老城區平均價格3497元/平方，西區3127元/平方，北區2950元/平方，東區2789元/平方，區位價格差正在逐步縮小。

綜合分析可以看出，普通商品住宅中，老城區內受供應量影響，成交量比較小，但由於生活配套成熟等因素，其銷售均價爲最高，達3497.11元/平方；西區成交量最大，其價格還相對居高，充分表明，西區2004年市場需求十分旺盛，且購買力強勁；東區供應量和價格緊隨西區，發展潛力也相對較好；北區發展比較緩慢，南區目前市場還比較低迷，開發量和銷售價格都居最後；
營業辦公用房成交價格整體要高出普通住宅的價格，成交量排名爲西區、東區、北區、老城區，各區價格排名中，出現西區價格超出老城區的現象，充分表明揚州市民對西區未來發展前景的看好。
別墅住宅只出現在西區和北區，且銷售價格由於北區靠近蜀崗風景區而使得銷售價格要明顯高於出西區。

2.1.5 揚州商品房市場受國家宏觀調控影響較小

Ø 銀根緊收房地産開發投資增幅回落

央行宣佈從2004年4月25日起，執行7.5%的存款準備金率，限制商業銀行信貸盲目擴張：4月27日，國務院又下發通知，提高房地産開發固定資産投資(不含經濟適用房)專案資本金比例。揚州市區1-12月累計完成房地産開發投資35.16億元，同比增長33.3%，比03年同期增幅回落20.4%，投資增幅明顯下降。
銀根緊收的首要目的是銀行爲了降低貸款風險而進行的宏觀調控，最直接的作用是將實力不濟的房産企業剔除出局，而對於仍舊留存在市場上的開發商來說，由於競爭對手的減少，而導致市場競爭的激烈程度降低，無疑也是利好因素之一。

Ø 加息對揚州房地産市場影響有限

根據人行有關統計資料，2004年加息後的11、12月，揚州房地産貸款的總額均超10月。住房公積金貸款總額逐月上升，說明揚州市民購房受加息影響較小，另一方面說明，住房公積金在工薪階層的購房中發揮越來越大的作用。

2.2 2005年揚州房地産市場展望

2004年揚州房地産市場走勢是穩重有升，2005年仍處在國家的宏觀調控之中，我們認爲揚州市的房地産市場仍將呈現持續、健康發展的態勢，市場更加成熟和穩定，消費者將更加理性。

2.2.1 揚州的房地産市場將繼續保持健康發展的態勢

中國宏觀經濟的要求，房地産業從過去幾年快速乃至高速發展的軌道，轉入今後平穩較快發展的軌道。2005年的房地産市場將實現“總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定”的良好局面，爲揚州地方經濟快速增長和廣大市民居住條件持續改善發揮十分積極重要的作用。

2.2.2 “最佳人居環境獎”爲房地産産業發展帶來機遇

2004年末揚州獲國家“最佳人居環境獎”無疑使揚州的城市價值整體上升，城市建設迎來一個飛躍，也將爲揚州的房地産經濟的發展帶來新的機遇，它將會吸引更多的人來揚州投資置業。因此，建設更多佈局合理、環境優美、功能齊全的住宅小區，不僅是改善城市環境，滿足居民的現代人居需求，更主要的是體現揚州的城市品位，體現人與自然的協調統一。

2.2.3 區域經濟的持續增長推動樓市發展升級

隨著揚州城市基礎設施的進一步完善，揚州在“長三角”城市帶的區域地位日顯重要。2004年度，揚州市經濟增長達到了14.7%，人均可支配收入9851元，同比增長13.2%。良好的經濟發展態勢爲房地産業的發展奠定了堅實的基礎。外地投資商大舉進入揚州，在加劇市場競爭的同時，把不同的開發理念帶進來，推出的樓盤也會異彩紛呈。而專案的品質和服務的提升將從另一側面帶動消費。
揚州的樓盤品質近年來提升很快，一些先進的開發理念越來越多的被運用到實際中去，小區景觀、建築外立面等較以前樓盤都得到了很大改善；伴隨著專案多元化的發展，低層、多層、小高層、別墅等多種物業滿足了不同購房者在不同位置購買不同物業的需求。産品質量的提高和豐富，極大刺激了居民的購房需求。隨著全國大城市房地産發展的逐步飽和，各開發商紛紛將投資目光投向中小城市，伴隨著投資走向而來的不僅僅是高品質的建築物本身，更多的帶給中小城市的是新的生活方式和新的生活理念。
揚州作爲長三角地區的中型發展城市，受周邊上海、南京、杭州等房地産發達城市的影響，在這一發展走向上體現的更加明顯。
2.2.4 商品房價格穩中有升

我們認爲影響房地産市場的根本因素是市場供求關係。當有效供給不足，必然導致房價上漲，而房價上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達到一個平衡點。2004年揚州市土地供應已較03年有所減少，土地的稀缺性使開發成本中土地價格不會下降；對開發商要求越來越高，國家強制性規定環保、節能材料使用等加大了建築成本。但是，由於限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大幅上升。2005年揚州市房地産市場從總體上看，沒有引起房價爆漲或爆跌的不穩定因素，總體保持平穩略升的趨勢。

2.2.5 房地産企業將進入質量和品牌成長期

根據目前揚州市商品房銷售情況，商品房全部適銷的時期即將過去，房地産企業將更加注重品牌和質量，而品牌産品和品牌開發商已經開始出現。

2.2.6 物業管理將更上新臺階

揚州的物業管理市場雖然起步較晚，但起點較高，借著“人居環境獎”的東風，政府將推動對早些年開發的老住宅小區全面整治，使全市物業管理拉升一個新的水平。

2.2.7、行業政策日益細化和規範，市場漸趨完善和透明

針對房地産市場中存在的個別損害消費者利益的行爲、現象、主管部門將出臺多項規範市場行爲的管理措施，加強消費者利益保護的手段，實施“網上房地産”的開通有利於增強市場供求資訊的透明度，扭轉市場信息不對稱狀況，爲市民購房提供陽光樓市，有利於服務型政府的建設和政務公開，對房地産市場進行適時監督、引導和管理，有利於開發企業瞭解市場、合理産品定位、強化服務，規範市場營銷行爲。“網上房地産”是一項便民利民的重大舉措。

前景展望：作爲蘇南經濟重點發展地區，揚州市保持著持續的地區經濟發展帶動了房地産業的發展，另外福利分房的徹底取消，政府積極引導事業單位購房，按揭貸款方式的普及，同樣刺激了市民的購房需求。
揚州作爲具有2400多年人文積澱的歷史文化名城，無論是自然環境，如氣候、區位、城市環境等，還是人文環境，如經濟水平、市民文明素質等，揚州城都稱得上是國內少有的最佳的人居城市之一，城市發展前景良好、潛力巨大，正迎來前所未有的發展機遇。地處長三角經濟圈“第三經濟帶”的揚州，必將隨著上海、南京、蘇嘉杭甬等第一、第二經濟帶由於商務成本的增加而進行的戰略轉移，迎來空前的發展優勢。
隨著揚州火車站、潤揚長江大橋等重大交通設施的到位，揚州將在長三角的經濟圈中扮演越來越重要的角色，發揮越來越重要的作用。
2005年5月揚州與鎮江之間的城際公交，將與潤揚大橋的通車而同步運行。據悉，首期投放24輛高級空調客車，每日首班車早晨5時、末班車晚上9時分別從兩地起始站出發，運行間隔時間高峰期10分鐘，平峰期15分鐘。如客流增加，還可在運營過程中增開夜間通勤車。2005年城際公交開通將有著多層涵義。一是在人流、物流、資訊流等方面加快揚州與蘇南快速對接；二是拉動揚州房地産消費，將吸引鎮江居民跨江置業；三是將拉動城際公交線路兩側的商業發展。

三、本專案情況
專案所在位置：揚州市揚子江路與文昌路交彙處，屬於西區與老城去的結合部位，位於行政中心和文化中心範圍之內；
具體四至爲：北與藍天賓館相鄰、南接揚州市人才市場，西爲普通散亂住宅區域、東至揚子江中路

專案所在地

南面的揚州市人才市場 西側的居民區

東面的揚子江中路

周邊住宅形態：

專案周邊基本上爲居民1-2層自建住宅居多，少量多層建築，年代大約在上世紀80-90年代建築；專案地址周邊800米範圍內，目前沒有在售樓盤，本專案若能推出，無論什麽産品，但就地段來說，目前是具有獨一無二的突出特點；

專案兩側沿街情況

商業情況：周邊的商業並不繁榮，專案雖然處於縱貫南北的揚子江中路的西側，但由於道路寬廣，車行量較大，能夠駐足的行人較少，所以商業發展並不理想。對物流有一定需求的海爾家電選址在專案南側，另外有申銀證券，專案南側約500米左右，揚子江中路與秋雨路交界處有一個上規模的大型超市——時代超市，一層還有麥當勞進駐，人流量和商業氛圍相對較好，其他商業基本上沒有。

周邊環境：周邊主要以政府行政機關的辦公爲主，南側即爲揚州市人才服務中心、殘疾人活動中心、揚州市氣象中心、揚州市城市客運管理中心，北側爲揚州市政府、市人大等政府機關，屬於揚州市政務中心地段，周邊綠化較好；
另外周邊有揚州市圖書館、揚州大學(文彙路校區、瘦西湖校區)、揚大農學院、揚州市文化藝術學校、揚州商業技工學校、新華中學、翠崗中學等，人文氣息十分濃郁，且由於學校衆多，也在一定程度上聚集了部分潛在的消費潛力。

生活配套：距離揚州市中醫院較近，對於此地居民的治病就醫十分方便；農業銀行、人民銀行分佈周圍，取存業務十分便捷；春蘭大酒店、金海岸賓館、京華大酒店、藍天賓館遍佈周圍，商業旅遊氛圍比較濃厚；
交通便利：北部橫貫東西的文昌西路西可達揚州市火車客運站，東可達市內繁華所在文昌閣商業中心，東面縱橫南北的揚子江北路，連接瘦西湖風景區、維揚工業園區和邗江開發區；3W、33W、遊2開往揚州市汽車站和揚州瘦西湖，交通十分便利；
綜合分析認爲：該地塊在主城區周圍土地投放有限的前提下，具有市場開發稀缺性的先天優勢，在此基礎上，被市級政務中心、衆多高等院校包圍其中，具備良好的自然環境和人文環境；其次，本專案距離揚州市文昌閣商業圈十分接近，但自身周圍商業並不發達，可謂鬧中取靜，悠然自得；另外，本專案所處位置交通十分便利，北部橫貫東西的文昌西路西可達揚州市火車客運站，東可達市內繁華所在文昌閣商業中心，東面縱橫南北的揚子江北路，連接瘦西湖風景區、維揚工業園區和邗江開發區；3W、33W、遊2開往揚州市汽車站和揚州瘦西湖，交通十分便利；
所以本專案適合建造面向政府官員、高校教授、工業園區高級管理人員的高檔居所。另外，根據規劃示意圖所示，本專案中還含有一定比例的商業用房和辦公用房。下一節將結合揚州市目前所售樓盤的情況來分析一下本專案各部分的情況。

四、揚州市典型樓盤和同區域內樓盤參考

目前，按照市場銷售狀況，通過對各區典型樓盤以及靠近本專案的樓盤的分析，確定本專案的面積配比和市場銷售價格。
我們選取西區和東區目前銷較好的幾個樓盤來作爲典型樓盤。其中，西區南部典型樓盤京華城中城，西區北部典型樓盤爲海德公園，東區北部典型樓盤凱運天地，東區南部典型樓盤萬馬濱河。本專案靠近的住宅專案爲崇文苑，商務樓爲金馬大廈，商鋪參考專案爲雍華府-熙園，共七個樓盤。

4.1、各區域典型樓盤介紹

4.1.1 西區南部——京華城中城
京華城中城專案位於揚州新城西區，是一個集商業、生活、娛樂、旅遊、休閒、教育等功能配套爲一體的大型開發專案。住宅區未來除提供優質生活環境之外，亦規劃有會所、九年制小學、幼稚園及其他生活機能配套，形成百萬平米的城中之城。目前開發的揚州京華城中城規模之大，風景之美，已成爲揚州地王價值。前瞻的理念和齊全的功能也使京華城中城成爲揚州新的市中心和新地標。總占地面積2500畝，總建築面積300萬平方米，其中商貿區占地 700畝，總建築面積 170 萬平方米，住宅區占地1340畝，總建築面積130萬平方米。全生活廣場占地700畝，核心區（LIVING MALL）總建築面積約18萬平方米。 中央水景公園占地 300畝。（長1.5KM，寬200米）一期房産建築面積：25萬平方米，分爲：小高層、高層、疊加別墅、聯排別墅； 一期幼稚園建築面積3000平方米。 一期街廊建築面積：22000平方米。住宅區法規之建蔽率35%，容積率 1.5 ，全案綠化率：50%。一期綠化綠率：42% 。
專案地址：國展中心對面
開發商：揚州京華城中城生活置業有限公司
規劃設計公司：臺北京華城/美國CLL/境群國際
景觀設計：京華景觀園林有限公司
物業管理：上海上房
廣告公司：北京中宜臻廣告遊有限公司
開盤時間：2004年11月17日
一期戶型比：三室兩廳兩衛105平方占30%、131平方占35%，兩室兩廳兩衛92平方占30%，一室一廳一衛60-65平方占5%，銷售價格3500-3800元/平方，2004年12月銷售完畢。
二期小高層，2005年4月16日開盤，估計價格在4000元左右；目前進行VIP客戶積累階段，購卡可優惠1萬元。

4.1.2 西區北部——海德公園
專案具體地址： 邗江大道北段
開 發 商： 揚州海德地産有限公司
售樓電話： [phone]
專案類型： 聯排別墅，多層住宅，獨立別墅，商鋪
所屬區位： 西區
占地面積： 210192平方米
建築面積： 191694平方米
容積率：別墅0.93
綠化率： 35%
景觀設計：香港貝爾高林
均 價：住宅3993.31元/平方，商鋪6148.6元/平方
物 管： 上海上房物業公司
開盤日期： 2002年12月
交付日期： 2006年12月

專案特點：
Ø 採擷125種喬木、灌木精心組合，2000多平方米水體美景構成別墅絕美的風光環境
Ø 五層舒適高度、源自澳洲的居住藍本，0.93低容積率，同等資源雙倍享受
Ø 別墅公寓，公寓的上層建築，寬間距，寬視野，放眼皆達別墅怡人風光
Ø 五星級酒店及北京建國國際酒店管理公司爲社區提供尊貴細緻服務
Ø 與600米精彩海德英倫風情商街零距離，居家休閒購物的好去處；
Ø 園區內兒童遊樂設施、小學、幼稚園、託兒所等初級教育體系完善
Ø 7000平米新城河水域、蜀崗森林公園原生態，社區的巨型氧吧
Ø 尊踞揚州城西核心，置身成熟城市生活圈，低成本、高享受
Ø 5分鐘抵達瘦西湖風景區
Ø 6車道邯江路通暢門前，十分鐘順利抵達揚州市中心
Ø 廣潤發超市、農貿市場、來鶴台廣場、邗江中學，盡在十分鐘半徑之內
Ø 別墅公寓建築立面採用大面積玻璃通透設計，悄然榮入優美風景

4.1.3 東區北部——凱運天地
專案位置：位於文昌東路以東泰州路以北
投資商：江蘇吳中集團有限公司 揚州市城建國有資産控股有限公司
開發商：江蘇凱運建設開發有限公司
建築設計：上海博創建築設計事務所
景觀規劃：香港太合國際集團
建築面積：29萬平方米
占地面積：324畝
綠化率：39%
總規劃戶數：約2000戶
産品類型：多層、小高層和沿街店鋪三種，其中多層分3、4、5、6層，從西往東逐層增高
面積：90-100（占15%）、120-130（占70%）、140-150（占10%）、180以上(占5%)
價格範圍：
一期：3100—3800元/平方 均價3600 共272套 已售95% 05.10交房
二期：3300—4000元/平方 均價3800 共100套 已售90% 05.12交房
店鋪的價格未定但不低於一萬元每平方
訴求重點：此專案代表城東區域的最高檔次，此次一期二期共推出十棟372套房源，銷售率均超過了90%。原因主要有兩方面一爲揚州的高檔産品相對較少，特別是城東地區。二爲面積主力定位準確70%爲127.74的三房，市場的需求量很大。
主要賣點：高端産品 面積適中 區位比較靠近市中心 生活及配套方便
西靠近古運河北臨普哈丁公園 環境景觀設計很好
廣告宣傳：聘請國際影視紅星張庭爲形象代言人，售樓處氣派，銷售人員較專業熱情。
新感情舊回憶 古運河現代風 等來全不費工夫 凱運巨獻擎天地

4.1.4 東區南部-萬馬濱河城

專案名稱
萬馬濱河城
專案地址
江陽東路東花園路西
銷售中心地址
百盛商業大廈一樓大廳
銷售電話
0514-7215555
0514-7216666
開發商
萬馬集團揚州公司
規劃設計公司
上海現代建築設計有限公司
占地面積
10萬平方
建築面積
20萬平方
容積率
1.75
綠化率
40%
內部配套
東部一站式生活圈，大型會所，商業步行街
認購時間
2004年10月
開盤時間

目前工程進度
一層左右
均價
3300元/平方
最高價格
3700元/平方
樓層差
50元/平方左右
付款方式及折扣
一次性、按揭、分期付款
車庫價格
1100元/平方
閣樓價格
無，複式
總體銷售率
1期60%
目標客戶來源
周邊較多、亞奔職工
推廣主題
揚州新城市形象大使
媒體選擇
揚州晚報、廣電、車體、網路、電視
營銷活動
參加揚州市秋季房展會中心主入口，主要位置；萬馬濱河城杯三對三籃球比賽
戶型
面積（m2）
所占比例（%）
去劃率
二房二廳
86.98—90.60
40%
——
三房兩廳
116.26-130.27;
50%
——
四房兩廳
151.55
低於10%
——
一室一廳一衛
67，67
低於10%
——
4.2、同區域內參考樓盤

4.2.1 商務樓——金馬大廈

金馬大廈，位於汶彙路與揚子江路交彙口，距離本專案約600米左右，由揚州金馬房地産開發有限公司開發的商務寫字樓，總建築面積1.84萬平方米，主樓11層，附樓5層，地下一層爲一千餘平方米的停車庫，大廈內置中央空調，智慧化安保系統，多媒體資訊網路系統。
面積段爲33-980平方，已售面積均價4560元/平方，目前只剩下最高2層銷售，價格爲4700元左右；

房屋用途
總套數
總面積
(m2)
已售已備案(套數)
已售未備案(套數)
可售
(套數)
累計備案均價
(元/m2)
辦公
16
1290.26
12
0
4
4，560.11

25
15339.2
7
4
14
4，135.63

4.2.2 住宅、商鋪——崇文苑

崇文苑，位於揚子江中路與文彙東路交叉口東南角，距離本專案約800米左右，由揚州東甌房地産開發有限公司投資開發，占地面積4萬平方左右，主要由普通住宅和沿街商鋪組成，大約300戶左右，面積區間在109-275平方，主力面積爲145平方左右，多層價格3500-3900元/平方，小高層價格3900-5050元/平方，商鋪價格8800-12000元/平方；目前已經完全銷售完畢，由南京南京金陵飯店物業公司進行物業管理。

4.2.3 住宅、商鋪——雍華府-熙園

雍華府建築面積約6.5萬平方米，地處揚州中心軸線位置，毗鄰廣潤發超級市場，來鶴台廣場以及會展中心，位居西部中心區。距離本專案相對較遠，由金太置業有限公司開發，專案分三期開發，第三期230戶，價格區間3200-4000元/平方，均價3600元/平方，面積區間在99-170平方，主力面積爲150平方左右戶型。商鋪價格爲8800-13000元/平方。

4.3、分析結果
通過比較可以看出，
Ø 建築形態方面
通過對揚州市典型樓盤和類似樓盤的分析，可以看出，建築形態以多層4-6層爲主、兼顧別墅和小高層9-11層，高層住宅較少。
揚州市商品房整體的建築品質較好，規劃設計、景觀建設、物業配套都達到一定的水平。建築質量中，很多多層建築已經採用框架結構，如保集半島專案，景觀設計中大多使用中國明清時的景觀特點以求和揚州保留的古建築保持一致性，代表風格爲淮左郡-莊園，物業管理水平發展較好的還是引進上海或北京的物業管理公司入駐，將發達地區的一些的管理方法引進到揚州的物業管理中來，建築成本達到1000-1100元/平方。

Ø 戶型配比方面
目前揚州房地産市場中，各區域樓盤面積配比基本相同。受歡迎的面積分布在120-150平方之間，其中130-150更居多數，並且有相當部分150以上250以下的別墅專案市場接受較高。

Ø 價格方面：
西南區域以京華城中城爲代表，價格基本上在3800元-4000元之間；西北區域以海德公園爲代表，普通住宅價格基本上在3600-4000元之間；同一區域內，目前沒有住宅專案在售，去年銷售均價達到4300-4500元/平方，個案住宅有達到5000元/平方的，東南區代表專案萬馬濱河城，價格在3200-3400元之間，東北區凱運天地，銷售均價在3300元-4000元之間。
商務樓價格，同一區域內價格在4200—4700元/平方之間。
沿街商鋪價格區間基本上爲8800-13000元/平方。

五、專案SWOT分析

5.1 優勢

5.1.1主城區地段優勢不可複製
本專案位於揚州市政務中心之內，周邊高校衆多人文氣氛濃郁，文昌路商業街是揚州市繁華所在，東可達揚州第一商圈文昌閣商業中心，西可達揚州市火車站，公交路線3路、33路、遊2可到達汽車站和瘦西湖風景區，揚子江路還是連接揚州南北區域的核心幹道，地段優勢得天獨厚；

5.1.2 該區域內可競爭專案幾乎爲0，風險降低
根據目前的調查，專案周邊04-05年出讓土地如下圖所示，其中12號地塊爲金馬大廈，已經接近尾聲，未開發的專案爲有125、96、139、160號地塊，其中住宅8501平方，商業38455平方，總體土地投放量偏小。住宅投放量更小，無市場競爭，專案經營的風險降低。

地塊編號
位 置
用途
占地面積 (平方)
容積率
建築面積(平方)
年限
出讓形式
土地開發程度
起售價格 (元/平方)
125
四季園小區內
住宅
8501
1.2
10201.2
70
拍賣
生地
571
96
四望亭路與揚子江北路交叉口西南側
商業
2787
1.2
3344.4
40
拍賣
生地
638
139
繡品廠西，文昌西路北側
商業
10817
3
32451
40
拍賣
熟地
1980
160
揚子江北路與四望亭西路交叉口東北側
商業
24851
2.2
54672.2
40
拍賣
熟地
2970

5.1.3 專案經營建立在對揚州市場整體認識和把控的基礎之上。
本專案通過充分的市場調研，能夠準確的判斷揚州市場目前的産品形態，客戶需求的取向，把握産品的價格，從而降低市場風險，給專案的銷售作出科學的指導。

5.1.4 周邊政務中心和高校社區的環境，給本專案住宅部分創造了無限的客源機會。
周邊衆多的政府機關，高校社區，工作人員素質相對較高，收入穩定，購買力強勁，打造一個檔次高、品位足的社區，定能吸引周邊政府機關、事業單位的領導、幹部以及揚子江大道連接的工業園區的高級管理者在這裏置業，所以本專案潛在客源較多，且具備相當的購買力。

5.1.5 政務中心和揚子江大道，給本專案辦公部分帶來了良好的市場前景。
本專案周邊的行政服務中心，以及市政府、市人大，結合揚子江大道北部連接江陽工業園區、 連接開發區；文昌路西達新城，東近文昌閣商業中心，且兩條大道爲揚州市東西、南北的主幹道，出行非常便捷，因此，辦公部分市場前景應當看好。

5.2 劣勢

5.2.1 受周邊政務中心、人文環境以及揚子江大道的影響，本專案商業部分的銷售價格不能取得市場的高端定位，經濟效益相對較低；
由於揚子江大道路幅較寬，過往車輛多，而步行行人少，難以聚集大量人氣，故長期以來，商業多集中在文昌路，而非揚子江路。本專案商業部分也面臨這樣的現實情況。
從目前的規劃來看，可以通過退讓馬路線，留出充足的車位，則可以截留相當的人流，能夠給商業部分提升