衢州某商城项目建设投资可行性研究报告.doc

衢州XX商城（暂名）
可行性研究报告

目 录

【第一部分 衢州整体环境概况】
一、衢州概况
二、衢州社会经济发展状况
三、衢州城市发展规划
结论
【第二部分 衢州商贸市场概况】
一、衢州商贸业现状
二、“四省九市”各类重点市场解析
三、衢州商贸业发展规划
结论
【第三部分 项目开发必要性】
一、复兴“四省通衢”区位优势
二、提升衢州商品交易品质
三、整合提升现有资源
四、推动地方产业发展
五、提升衢州城市品位形象
六、发挥项目综合经济效益
【第四部分 项目开发可行性】
一、依托商业联合会商业资源
二、依托潜在市场需求
三、符合衢州商贸发展需求
四、开发机构实力雄厚
【第五部分 项目开发定位分析】
一、项目名称
二、项目规模
三、项目选址
四、项目定位原则
五、项目定位分析
【第六部分 项目规划建议】
一、项目规划原则
二、项目规划思路
【第七部分 项目运作思路】
一、项目开发节奏
二、项目招商模式
三、项目运营管理
【第八部分 项目开发效益分析】
一、项目社会效益
二、项目经济效益
三、项目融资分析

第一部分 衢州整体环境概况

一、衢州概况
（1）城市简介
衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建 南平，西连江西 上饶、景德镇，北邻安徽 黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，XX生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。也是一座有一千八百年历史的江南重镇。衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。
（2）区位交通

衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹地的结合部。
衢州公路网布，横穿衢州的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等；浙赣铁路电气化复线穿境而过，前身是始建于20世纪30年代的杭江铁路。衢州至九江铁路衢常段也已通车。境内设有龙游站、衢州站、江山站三个主要站点；衢州机场位于古城东面，开通了开往北京、南京、广州、深圳、厦门、上海、海口等航班；衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为XX重要交通方式。近年来，衢江航道的建设也正日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。不久的将来衢州的水运一定又会恢复往日空前繁荣的样子。
（3）行政区划

衢州市面积8837平方千米，人口246万人。辖柯城区、衢江区两个区，龙游、常山和开化三个县和江山一个县级市。2005年底，全市行政区划调整合计为13街道、47镇、46乡、72社区居委会、2599行政村。
（4）风物特产
衢州物产丰富、特产众多，旅游商品价廉物美。每县都有一批名牌旅游特色产品，如开化纸、开化根雕、江山西砚、柯城莹白瓷等。衢州还被称为中国特产之乡：如中国花卉、特禽之乡柯城区，中国椪柑、竹炭之乡衢江区，中国竹笋、黄花梨之乡龙游县，中国白鹅、猕猴桃、白菇、蜜蜂之乡江山市，中国胡柚、油茶之乡常山县，中国龙顶茶、金针菇、根雕艺术之乡开化县。衢州著名的小吃有“三头一掌” ，衢州三头分别是兔头、鸭头、鱼头和鸭掌，都是衢州地方特色风味食品。以兔头最具代表，其肉质细腻、疏松；高蛋白、低脂肪、低胆固醇，有利于身心健康。其中一粒志三头一掌最有代表性。

二、衢州社会经济发展状况
（1）综合实力
初步核算，2010年，全市生产总值752.78亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%。其中：第一产业增加值64.25亿元，增长4.0 %；第二产业增加值413.99亿元，增长16.0%；第三产业增加值274.54亿元，增长12.2%。在第三产业中：交通运输、仓储及邮政业增加值增长10.8%，批发和零售业增加值增长13.4%，住宿和餐饮业增加值增长14.7%，金融业增加值增长16.9%，房地产业增加值下降6.2%。全市人均生产总值按户籍人口计算为30045元，合4438美元，比上年增长12.8%。
（2）农业
2010年，实现农林牧渔业总产值109.23亿元，比上年增长8.0%。全年农作物播种面积335.44万亩，比上年增长2.6%，其中：粮食播种面积198.05万亩，增长1.9%；油料播种面积57.11万亩，增长5.5%；蔬菜种植面积50.44万亩，增长2.5%；果用瓜种植面积7.91 万亩，增长5.4%。
（3）工业
全市年末共有规模以上工业企业单位1488家，比上年增加222家，其中：主营业务收入亿元以上的企业186家，比上年增加38家；大中型企业76家，比上年增加5家。
全年全部工业增加值347.62亿元，按可比价格计算比上年增长16.7%。规模以上工业全年完成产值1137.46亿元，增长38.5%，其中：重工业837.38亿元，增长38.6%；轻工业300.08亿元，增长38.3%。实现工业销售产值1110.52亿元，增长39.4%，产销率97.63%，提高0.66个百分点。全年完成工业出口交货值79.58亿元，增长42.3%。
（4）固定资产投资和房地产业
2010年，全社会固定资产投资489.62亿元，比上年增长17.9%。其中限额以上固定资产投资454.71亿元，增长19.4%。在限额以上固定资产投资中：第一产业投资11.17亿元，增长6.5%；第二产业投资254.62亿元，增长16.9%；第三产业投资188.92亿元，增长23.8%。
全市房地产开发投资63.71亿元，比上年增长69.5%，其中住宅投资52.57亿元，增长83.2%。房地产开发施工面积538.7万平方米，增长3.9%；竣工面积130.36万平方米，下降30.3%；销售面积170.68万平方米，下降26.2%，其中：住宅销售135.5万平方米，下降27.3%，商业营业用房14.74万平方米，下降30.1%。商品房销售额90.36 亿元，增长5.1%，其中住宅销售额74.01亿元，增长7.9%。
（5）国内贸易
2010年，社会消费品零售总额290.82亿元，比上年增长18.1%。分地域看：城镇市场实现消费品零售额250.25亿元，增长18.2%；乡村市场实现消费品零售额40.57 亿元，增长17.2%。分行业看：批发业实现零售额42.74亿元，增长22%；零售业实现零售额216.95亿元，增长17.2%；住宿业实现零售额3.29亿元，增长20.2%；餐饮业实现零售额27.85亿元，增长18.7%。
全市共有成交额超亿元的各类市场 22个，摊位数8036个，实现成交额215.76亿元，增长14.4%。成交额超十亿元市场有7 家，与上年持平。
（6）财政收支
2010年，实现财政总收入75.35亿元，比上年增长20.9%，其中地方财政收入46.98亿元，增长24.1%。在地方财政收入中：实现税收收入43.22亿元，增长27.0%，其中主体税种增值税、营业税和企业所得税分别增长9.7%、33.7%和40.6%。全年财政支出107.09亿元，增长11.8%。
（7）衢州经济技术开发区
◆衢州市经济开发区：位于市区东南侧，紧邻老城区，规划面积8.5平方公里，区内建有铁路货运场、集装箱中转站，建有日供水 10万吨的第二水厂，三座分别为3.5万伏、11万伏、22万伏的变电所，公寓住宅、宾馆、银行、学校、医院、娱乐中心、体育馆等设施一应俱全。
◆江山经济开发区：位于江山市区南端，规划面积7.76平方公里，是一个以发展外向型经济为主体的新兴工业基地，目前正在新开发特色工业园区，占地面积7平方公里，区内安排有工业、公建、住宅、仓储等各类用地，重点培育精细化工产业。
◆沈家经济开发区：地处衢州市区东郊，东连320国道，南跨浙赣铁路复线，规划面积 6.8平方公里，目前已完成4平方公里的开发建设，基础设施建设已投资2.67亿元,相继建成自来水厂、变电所、学校、公园和总长约23公里的区际主干道项目。

三、衢州城市发展规划（2002-2020）
（1）城市发展目标
至规划期末即2020年，将衢州建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。
（2）城市形态
规划确定为由老城片、花园岗片、衢化片、城东片四片用地组成的组团式城市形态。
（3）城市结构
结合城市用地发展方向和城市形态，形成以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四片城市用地，三个公共活动中心，两个物流中心，一个干路系统，五条楔形绿带的城市结构。
四片城市用地：老城片—由衢州老城及城南新区组成，其功能是组织传统商业、文化、闲游及居住等功能；花园岗片—组织城市行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能；衢化片—功能以化工园区为主，保留原居住功能，结合其西侧的衢州高新技术园区，用地向西、向南发展；城东片—北侧用地以衢江区的行政办公和居住为主，南侧为以加工工业为主的工业区。
三个公共活动中心：主中心以衢江为轴线，由花园岗片和老城片的公共服务设施共同构成。两个次中心一个位于花园岗的南部，由文化娱乐、旅游服务设施、体育设施等组成。另一个次中心在城东片区，由衢江区区政府及商业服务、文化娱乐等设施组成。
一个干路系统：衢州城区形成一环、一纵、两横的干路系统。一环是指以东、西高速公路连接线为基础经衢化北侧形成勾通四片城市用地的快速环路；一纵是指由环城东路及原衢化公路构成勾通城市南北的主干路；两横：由环城南路和三衢路形成两条城市东西向主干路。
两个物流中心：在城东、城西布置两个物流中心，其中城东由工业用地、铁路货场、高速公路连接线结合，组成工业原材料及产品的物流中心；城西在汪村与城市商业设施、对外公路、市场园区结合组成商业性物流中心。
五条楔形绿带：第一条是由城南烂柯山风景名胜区和乌溪江构成的城郊风景林地，由东南向西北伸入城市；第二条是利用机场净宽控制区，以生态林地为主，由东北向西南伸入城市；第三、第四条是利用常山港、江山港进入城市成为衢江的条件，构筑两条由西南向东北伸入城市的绿带，第五条是老城片与衢化片之间的永久性生态绿带。

结论
◇ 位于闽浙赣皖四省边际中心的衢州，素有“四省通衢”之称。浙赣铁路穿境而过，境内高速、国道、省道更是密布，与航空、水运组成了全方位的立体化交通物流体系，区位交通优势可谓得天独厚。
◇ 衢州物产丰富、特产众多，称为中国特产之乡，其椪柑和“三头一掌”可说是家喻户晓。
◇ 衢州由于地处XX，相对浙江其它几个沿海城市经济要相对落后，但近几年衢州经济发展势头迅猛，经济年增长率位于浙江前列，综合实力不断提升，居民生活水平稳步提高，消费能力持续增强。
◇ 衢州的城市规划目标是，到2020年建设成为浙、赣、闽、皖四省边际中心城市和生态园林城市。城市用地整体向西、向南发展，西区是未来衢州的行政、经济、文化中心；南区是衢州未来三大片区商业中心之一，商贸流通业将在这里崛起。

第二部分 衢州商贸市场概况

一、衢州整体商贸业现状
2010年，衢州实现社会消费品零售总额290.82亿元，比上年增长18.1%，增长速度喜人。
但是目前衢州商业仍然以传统型商业业态为主，且商业密集，市场竞争日渐激烈，但现有商业业态却日益不能满足衢州消费者的购物需要。衢州商业市场正由传统商业模式向新型商业业态转变，集休闲娱乐餐饮的“一站式”购物中心即将出现，传统百货业面临市场考验，也意味着衢州商业正走向新的发展阶段。
（1）衢州传统商业中心
衢州传统的商业中心是以上街下街、新桥街、南街、道前街、坊门路步行街、中河沿、蛟池街所形成的商业区域。该区域商业业态丰富，中百、中银、东方商厦、梅尔百货为代表的百货商场；中小家电城、四通家电、联通手机等专业店；另外临街型商铺的品牌专卖店、银行、超市、宾馆、餐饮店、茶坊、酒吧、KTV等场所众多，具备购物、金融、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是衢州市目前最繁华的商业区，同时亦是目前衢州地区品牌数量最多、商业类型、档次最齐全的一个商业区，是衢州消费者随机型、习惯性的购物区域。
（2）衢州南部新兴商业区
由三衢路、衢化路、荷花中路、荷花东路形成的南部商业区域，是衢州新兴的商业区，新火车站位于荷花中路的最南端。南区商圈专业市场众多，其中又以上洋专业市场城为代表； 家电、数码通讯、家俬、电动车以及其他机动车及其汽车配件等业态在衢州市具有很高的市场认知度；“大润发”超市是目前衢州最大的超市，形成全市范围的市场辐射。根据衢州市的规划，整个城市向南向西发展，这个区域具有相应的市场发展潜力，本项目正处于此商圈。

二、“四省九市”各类重点市场解析
◆衢州上洋专业市场城

石材市场 钢材市场运输繁忙
衢州专业市场城位于衢州市柯城区上洋，距铁路客运站1.5公里，规划用地1.15平方公里，以五金建材类的专业市场为主，2010年完成销售额105.03亿元，成为四省边际地区首个百亿元专业市场。其占领了衢州市本级90%以上的建材装饰产品份额，除了来自于江山、常山、开化和龙游等本市地区，55%的销售份额源自本省的丽水、金华，以及江西、安徽、福建等地，是衢州乃至四省边际最大、品种最齐的专业市场城。
自2003年5月启动市场城开发至今，已经完成土地开发1000余亩，总投资约9亿元，开业市场的建筑面积达42万平方米，13个市场入驻，巨桑家居市场、新凤朝市场、石材市场、恒滔五金市场、新建建材市场、钢材市场、灯具市场等10个市场开业，经营户(包括私营企业)800余户，市场平均出租率为95.2%，固定从业人员4000余人。到2015年，全面完成衢州专业市场城1.15平方公里规划用地开发。专业市场总数达到15家，总交易额达到130亿元，其中超10亿元的专业市场5家以上，超5亿元市场10家以上;再发展5-8家市场建立网络交易系统，培育现代商贸市场经营模式。同时，积极推进“以商促工”，促进“集散型市场”向“产地型市场”转化。
◆衢州华墅集镇工业区服饰城
衢州市华墅集镇工业区服饰城是由政府搭桥、浙江卫东服饰有限公司投资组建的服饰城，工业区总体规划3平方公里，首期已开发建设1平方公里。投资5000万元，年销售额按保守测算约14000万元。服饰城将以高品位大规模地引进国内外先进设施、技术，利用本地丰富的劳动力资源，做大做强服饰生产、加工、外贸进出口基地，创建浙、皖、赣、闽四省边际最大的服饰城。服饰城已被浙江省列入全省十大中小企业孵化器基地之一。
◆衢州物资调剂市场
衢州物资调剂市场由衢州市法明市场管理服务有限公司投资创建，规划占地50亩，总投资4000万人民币，项目总建筑面积3.5万平方米。由于衢州没有一个良好的旧货交易经营场所，供需双方往往错过了许多交易机会，其发展始终处于停滞不前的状态。建设一个专门经营旧货的市场，可以充分发挥地理、场地、交通、信息等各项优势。本市场将做到展示最优化、品牌最大化、价格最低化、货源充足化、服务专业化，努力成为辐射四省九地市的专业物资调剂市场。

◆义乌中国小商品市场

中国小商品城坐落于浙江中部义乌市，创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，现拥有营业面积400余万平方米，由国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成，商位6.2万个，从业人员21万多，日客流量20多万人次。来自世界各地的10万余家生产企业包括6000余个知名品牌在这里常年展示16个大类、4202个种类、33217个细类、170万个单品。饰品、玩具、工艺品、日用五金、袜子、拉链等优势商品在中国市场占有30%以上的份额。2008年，中国小商品城实现总成交额381.81亿元，连续18次蝉联中国专业市场榜首；其中，外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射215多个国家和地区，2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。
◆南平亿发商贸城

南平亿发商贸城位于南平市东坑316国道原收费站两侧，占地面积100多亩总建筑面积12多万平方米总投资1.5亿，建有日用副食品和装饰建材两大专业批发市场，是南平市政府重点推广项目，亿发商贸城建有600余间连宅（南平首创）和面积4万多平方米地上、地下仓库、车库及办公楼，可容纳千家以上的装饰建材代理商（厂商）和其它日用副食品等小商品交易，直接增加就业岗位5000多个，是闽北地区规模最大的专业批发市场。
◆上饶市大市场
上饶市大市场是经原上饶市（现信州区）人民政府批准立项命名的跨世纪工程，由上饶裕民实业有限公司和澳门和丰进出口贸易公司合资开发兴建。是目前赣东北地区规模最大的商品流通大市场，市场规划分三期建设，总占地13万平方米，建成铺面2000余间，仓库等相关配套建筑面积约10万平方米，一期工程约6万平方米，于98年7月1日竣工投入使用。二期工程4万余平方米也于2000年年底竣工并陆续投入使用。 上饶大市场一期建成投入使用的八个经营区域，主要经营日用百货、服装鞋帽、针纺织品、副食品和农资农机产品；市场二期主营商品：日用百货、服装鞋帽、针纺织品、副食品和农资农机产品等；而上饶大市场三期是一个占地面积6000平米，建筑面积22000平米的会展中心。上饶市大市场的三层辐射圈，即：（一）、对周边50公里内紧邻县城的核心圈。（二）、对市辖区内及相邻的鹰潭、抚州、景德镇以及相距甚近的邻省巨州、金华、黄山、武夷山、建阳等市的中心圈。（三）、外围对浙江、上海、福建、安徽、无锡、苏州促销地方名、优、特商品仍具有强劲的辐射影响力。
◆上饶江南商贸城
上饶江南商贸城位于三清大道、紫阳大道、凤凰大道三条城市主干道环绕而成的黄金三角区域，是市城建重点工程项目，由福建贝斯特集团投资兴建，总占地720亩，总建筑面积80万平方米，总投资约8亿元，堪称市场建设“巨无霸”工程。江南商贸城建筑造型简洁明快，主干道、次干道构成四通八达的路网系统，各功能分类市场沿纵横两轴序列展开，单独成区又有机结合。项目分两期建设，一期占地250亩，工程主要是小商品、针织服装鞋业、家电、陶瓷、装饰装潢材料等市场建设。目前江南商贸城有300余个国际国内著名的品牌代理、总经销商，从业人员近1万人；商贸城三期已建成800米永隆步行街、2.5万平方米的城市酒店，拟建大型购物中心以及22万平方米高尚纯住宅区，08年该市场年交易额突破30亿元。
◆抚州豪德贸易广场

抚州豪德贸易广场是赣东地区规模最大、功能最全、配套最完善的商品集散地，地处文昌大道西侧，汤显祖纪念馆旁，占地209亩，总投资1.28亿元，建筑面积16万多平方米，是抚州十大重点工程之一。广场内商品种类齐全，商铺分片分类进行分布，分为百货、小商品、副食品、建材、装饰材料、五金交电、二类机电、橡胶制品、粮油饲料、农资及水果等。设有大型休闲娱乐广场和中心景观购物休闲一条街。广场还将兴建客、货运汽车站，公交车可直达广场。广场内道路宽阔，纵横交错，大型车辆可直达每个商铺门前。

一、 衢州商贸业发展规划
（1）衢州商贸业发展定位
构筑以大中型购物中心、仓储式商场、超市、专业街、百货店、专卖店、专业店、星级宾馆为主线，以综合性市场、专业性市场、现代物流园区为基础，以集贸市场、便利店、工厂直销中心为辅的市场体系，建造功能定位准确、设施布局科学、业态结构合理、信息化程度高的现代商贸业体系。实现传统商贸流通业向现代商贸流通业的转变，做到工业与商贸业的协调互动发展。
（2） 衢州商业发展目标
到2020年，将衢州建成"四省边际物流中心"，形成以衢州为中心的四省边际商业网络，通过现代商业业态的发展促进中心城市的繁荣，满足人们日益增长的物质和文化需求，商贸发展总体上接近中等发达城市商贸水平。
（3）衢州商业网点规划
根据《衢州市城市总体规划》确定的"一城四片"的中心城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。
市级商业中心：由老城区商业中心和西区商务中心两部分组成。老城区商业中心，到2020年，基本商业面积14万平方米，主要由环十字街商圈、环南湖、环坊门街三个传统商圈组成。西区商务中心，未来衢州市的城市中心区西区总规划面积约30平方公里，分三期进行建设，西区中央商务区规划在白云路东侧、花园路南侧、衢江西侧，用地面积约1平方公里。主要考虑行政办公、金融中心、商业步行街区、购物中心（广场）、写字办公中心等设施。
片区商业中心：片区商业中心是指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心，由衢江区商业中心、南区商业中心和衢化商业中心组成。
社会商业中心：包括居住区商业和街坊商业两个层次，以个别超市和农贸市场为骨干，同时设小型生活服务及金融、邮政等配套网点，使之基本满足周边居民日常生活的多方面需要，分布于城市各个片区。
专业市场重点发展适应农业产业化要求的农副产品批发市场；控制发展家居装饰材料市场。规划期内、市区范围内不再建新的市场，新建专业市场主要向百家塘专业市场区集中或向城郊发展。

总 结
■ 以上街下街、南街为主要区域的传统商业中心商业因子沉淀深厚，商圈发展成熟，是衢州最繁华的商业场所，但商业业态相对发达城市较落后、商品交易市场功能退化；
■ 南区新兴商圈专业市场发达，但业态较单一，缺乏综合性的“一站式”现代化商品交易场所；
■ “四省九市”已存在一些大一不一的商贸市场，尤以义乌小商品城为最；衢州除上洋专业市场城外，尚无第二个辐射能力强，辐射范围能达“四省九市”的市场；
■ 衢州商业发展的目标是，将衢州建成"四省边际物流中心"，形成以衢州为中心的四省边际商业网络。从商业网点规划看，在强化传统商业中心的同时，南部片区是商业发展重点区之一，拥有巨大的市场潜力。

第三部分 项目开发必要性

纵观国内商贸市场快速发展，衢州的商贸市场目前尽管已经初具规模。但市场功能迫切需要转型升级，以确保衢州商贸业持续发展，全面提升的目标。因此，开发建设一个大规模、高等级的市场，引导和实现衢州商贸业转型升级，满足广大消费者需求十分必要。

一、复兴“四省通衢”区位优势
衢州地处浙、闽、赣、皖四省边际中心，素有“四省通衢”之称，承东启西，通南联北，占据浙、闽、赣、皖四省物流、人流、信息流集散中心之地利，区位优势可谓是得天独厚。衢州的区位优势，在历史上确实存在，是著名的水陆运输枢纽城市，曾有过长时期的辉煌；到如今也存在，只不过在经济社会发展过程中，因为发展缓慢等因素而逐渐被边缘化。但是在省“十一五”规划中，提出要“发挥衢州作为浙闽赣皖四省边际中心城市的区位优势，大力拓展浙江经济内陆腹地”的要求，在政策层面对衢州的地位和作用作出了具有战略意义的判断和决策，而XX商城“大流通、大商贸”的特点也为复兴衢州的区位优势添砖加瓦。相信在政府的引导和XX商城等大型商品交易市场的促进下，重振和复兴衢州“四省通衢”的区位优势指日可待。

二、提升衢州商贸交易品质
为了使商品交易市场与现代商贸产业接轨，使之成为现代商贸产业的组成部分，实现市场健康永续经营，是今后一个时期内商品交易市场发展的主题。在这一主题指导下，大力提升商品交易市场的品质，成为我国商品交易市场发展的中心任务。
衢州当前的商品交易市场，在空间规划、市场设施建设等方面大都滞后市场发展的需要，许多市场环境脏、乱、差，交通拥挤；且只能实现消费者购物这一单一功能，已无法满足消费者对“一站式”消费的需求。衢州XX商贸城强化市场功能和市场配套功能要求，打造人性化、情景化、现代化的第五代市场，大力提升了衢州商品交易的品质。

三、整合提升现有资源
目前衢州的商品市场虽然已经形成规模化效益，各类市场相对集中。但总体格局处于零散状态，集群意义仅为空间组合，而尚未形成互动提升功能。如前所述，衢州商贸业正处于面临周边地区竞争挤压、强化自身功能阶段。因此，“衢州XX商城”的建设，将以“第五代”市场的典范，充分整合现有资源，以规模化、现代化、功能化、信息化、集约化的理念，全面整合与引领聊城商贸业档次与格局，参与未来的竞争。

四、推动地方产业发展
近年来，衢州全市国民经济和社会发展情况总体良好，但在发展过程中仍存在一些困难和问题：主要经济指标增幅回落，部分企业生产经营困难，财政减收增支因素增多，保稳促调难度加大；第三产业特别是商业服务业引进和储备大项目不多，发展后劲不足；就业形势严峻，农民特别是桔农持续增收难度加大，部分低收入群众生活比较困难。三大产业在自身发展因素的推进下，仍需促进其发展的展示平台与工具，以确保其强盛的市场竞争力。该项目的建成，将为衢州的三大产业构筑一个强大、齐全的展示舞台，能极大地推动衢州第三产业的发展和活跃。

五、提升衢州城市品位形象
衢州作为一个历史文化名城，有其深遂的文化底蕴；近些年来，衢州以推行“两子”文化来促进衢州的文化底蕴，取得了较好的效果。衢州在国内外的影响力正逐步得到加强。
目前衢州正在实施新一轮城市化发展目标。但现有大部分市场存在原规划设计欠缺，档次不高，发展空间逼仄等问题，不仅影响商贸业发展，而且直接影响城市发展规划和形象，亟需一个体现衢州魅力的场所。项目建成后将以现代恢宏的建筑，成为区域的地标性建筑，体现良好的城市形象，是衢州对外展示形象的一张金名片。

六、发挥项目综合经济效益
项目建设期间及建成以后将提供众多就业岗位，全面整合区域社会经济资源优势，实现物流、资金流、人才流、技术流整体合一，带动和提升区域社会经济可持续、和谐的全面发展。待市场培育成型后，预计能实现年营业额30亿元，年创造利税约1.2亿元。衢州XX商城的开发不仅成为推动柯城区国民经济发展的一支重要力量，也将成为柯城区税收收入的重要来源。

第四部分 项目开发可行性

一、 依托商业联合会商业资源
衢州XX商城的建设获得中国商业联合会直属机构——商品交易市场专业委员会的大力支持。在项目建设中，积极进行招商、选商、推介，站在全国商贸行业高度，调动全国的商业资源，将国内品牌客商汇聚到衢州XX商城，将衢州XX商城打造成为高端化、现代化、品牌化、时尚化，幅射浙、赣、闽、皖四省边际中心城市的市场中心。商业联合会在全国充沛的商业资源，是本项目建设的重要依托和保障。
二、 依托潜在市场需求
“十二五”期间，绍兴、宁波、杭州等经济发达城市的部分大中型企业，由于在土地和人力成本上升、政策向内地倾斜等因素的作用下，大量的工业产业将转移内迁至江西、安徽等中部欠发达省份，这将极大地促进当地经济社会的发展。经济的持续增长，提高了居民的消费能力和水平，未来衢州及周边城市的消费市场潜力巨大。本项目以市场为导向，满足未来消费者的需求。
三、 符合衢州商贸发展需求
衢州商贸业发展历经数十年，蔚为大观。但随着我国商贸业的发展，衢州不少市场普遍存在转型升级的问题，以适应新形势发展的需要。其中包括衢州整体商贸业、单体市场，以及广大经营户，均存在对市场转型升级、改善经营环境的渴求。发展的需要，为XX商城的开发建设提供了极大空间
四、开发机构实力雄厚
商业地产项目的开发运营是一个系统工程。尤其作为一个整合区域资源、承担社会经济发展重任的项目，必须由一个资金势力雄厚、专业知识丰富、开发运行经验成熟、责任感强烈的优秀团队实施。
本项目由夏氏国际投资有限公司联合国内著名地产开发公司共同协作开发、经营。夏氏国际投资有限公司，其管理团队的骨干以投资者现有优秀管理人才与联合商业地产经营团队共同组成。另外，在项目所在地招聘大量的员工以确保项目的正常运行。
同时，项目的建设获得了中国商业联合会商品交易市场专业委员会的大力支持。商品交易市场专业委员会是中国商业联合会直属机构，是指导、服务全国交易市场的行业机构。其宗旨是：以国家法律、法规为准则，以中国各类商品交易市场的体系组合发展为目标，以产业基地和服务基地为基础，为企业打造参与国内外径大循环的竞争平台，促进我国商品交易市场提挡升级，培育企业核心竞争力。业务范围：行业调查、制定行业规划、网络开发、国际合作、组织交流、培训、咨询、合作。
……
地理位置优越、市场需求巨大、产业发展需求、商业联合会的支持构成了国际商贸城开发建设 “天时、地利、人和”的完善要素。因此，项目开发建设完全可行。

第五部分 项目开发定位分析

一、项目名称
衢州XX商城（暂名）
二、项目规模
项目总占地面积117333平方米。
三、项目选址
项目位于衢州老城区南部，衢州新火车站北面。东临思源路，西临启程路，南临新火车站，北临环城南路。
距衢州老城区3.5公里，距巨化3.5公里，距市经济开发区3.5公里。项目周边距长途客运中心仅0.5公里，距衢州民航机场仅4公里，距杭衢高速约8公里。
四、项目定位原则
▲ 项目创新原则
创新是商业项目的生命力，是满足和引领城市商业未来发展的关键。对作为大型综合性商业地产项目来说，实施有效的整合资源、借鉴创新的定位策略尤为重要。因此，我们认为，本项目的定位不能简单重复衢州现有的商业模式，应在符合市场需求的前提下，借鉴引进国内外先进的商业开发理念，追求引导性、主体化的商业发展，全面提升衢州城市商业品位。
▲ 引领市场原则
按照“大商贸、大物流”的整体思路，衢州未来的商品专业市场要站在未来商贸市场发展趋势的高度，坚持科学可持续发展的原则，力求打造具有引领四省边际中心商贸业市场的强势平台。
▲ 资源高效原则
本项目拥有衢州得天独厚的区位优势，又占据火车站、客运中心两大交通枢纽，同时南区又是衢州城市规划和商业规划的重点发展区域，是未来的城市商贸业发展的中心，是商业地产的黄金宝地，是不可再生的稀缺资源。怎样高效利用好土地资源，在满足功能需求的同时，尽量在土地的开发强度上提高土地利用率，获得土地资源收益的最大化目标。
▲ 科学发展原则
随着社会经济的不断发展进步，现代意义上的商业场所已经不仅仅满足于单纯的货物交易功能。项目的运作应本着“以人为本”、“以城市为本”的宗旨，以科学发展的眼光朝着更专业化、更人性化、更现代化的方向发展。本项目将以现代理念为指导思想，在对衢州及四省边际地区商贸业整合、提升基础上，形成以交易为主体功能，集展示、研发、信息、商务、物流于一体的现代商贸综合体。
▲ 城市经营原则
规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为衢州城市新的商贸业标杆。因此，项目的规划设计、商业运营模式等等必须体现未来城市品质和形象的高度，充分体现以城市为本的理念。同时，项目定位必须充分考虑配合推动衢州城市向西、向南的发展思路，与政府的城市规划接轨。
▲ 和谐发展原则
作为如此大规模的商业项目，建成后必然对衢州现有商业格局产生重大影响。一方面，项目的建设是城市发展的需要；另一方面，本项目将对现有传统市场商圈形成冲击。项目将通过全新的定位，以错位经营，共同繁荣的目标，实现衢州城市商业和谐发展、共赢共荣的目标。
五、项目定位分析
（1）主题定位分析
主题决定项目开发建设目标。
在主题定位前，我们必须考虑如下问题：

项目怎样实施高品质、高起点开发标准？
项目怎样具有提升区域商贸品质的价值？
在商贸业转型升级阶段中，怎样具有引领的功能？
在全国各类市场比较范围内，怎样具有独特的优势？

在这里，我们可以以义乌商贸市场发展作为参照系。义乌从“第一代”马路市场，历经30余年发展，已经实现规模化、国际化、品牌化、功能化、信息化的转型，最新建设并继续扩容的“国际商贸城”被誉为“第五代”市场典范。当然，义乌市场的发展有其自身的因素和特征，不能简单照搬照抄。但本项目完全可以借鉴其中适合衢州发展的实际需要，打造一个具有衢州特色的、现代化的商贸综合体。
即：衢州XX商城以五星级专业市场的标准，树立高起点、高规格、高标准的整体品质；以前瞻的理念，打造功能先进、配套齐全、业态规范、管理专业的“第五代”市场品质；以出色的规划布局，营造情景化、舒适化、景观化的交易空间；以信息化手段，实现商贸交易方式的转型突破；以现代风格的建筑，体现良好的城市形象，以合理的配套功能，创建“一站式”现代大型城市商贸综合体。
具体表述为：专业化、多功能、一站式。
复合型：业态多样化，主力业态与辅助业态有机规划；
多功能：以交易为主体，辅以博览展示、电子商务、产品研发、物流配送等；
一站式：集金融、工商、检测，及餐饮、休闲娱乐等一体。
衢州XX商城将以超越式发展的理念，以引领衢州市场转型升级为目标，有效提升区域商贸经济档次和城市价值的功能，整合和完善区域商贸经济的合理布局，成为衢州城市商业“金名片”、国内一流的商品交易集散平台。实现引领衢州商贸市场转型升级和可持续发展的远大目标。
由此，本项目的主题定位为：
国际化“第五代”复合型商贸旗舰
（衢州现代大型城市商贸综合体）

定位理由：
◎衢州商贸业升级换代的需要。
现阶段的衢州商贸流通业，已经进入快速发展的通道。因此，作为大型的市场，必须具有与之适应和引领的价值。以“国际化”理念作为项目的开发运营模式，打造高端流通市场平台，是区域产业经济和商贸经济未来发展的需要。
◎市场资源有效整合的需要。
目前衢州的各类市场主要分布在老城区，空间的逼仄，交通的拥堵，设施的落后，使得经营功能滞后，经营管理零散。亟需对原有市场资源进行整合。因此，本项目的开发，是衢州商贸经济未来发展的需要。
◎城市化发展的需要。
随着城乡一体化进程的加快，原有各类市场的位置，存在影响未来城市规划发展的空间。开发一个高品质、高档次的国际化商贸城，有利于推进该区块的城市化进程，符合政府对区域规划的战略发展的目标。
◎经营环境改善的需要。
目前由于市场建筑形式陈旧，基础设施老化，交通物流的拥堵，仓储、餐饮、休闲等功能不足，大大限制了经营发展的需求。经营户普遍有扩张经营规模和改善经营环境的想法。
（2）功能定位分析
义乌小商品市场的转型升级过程中，功能化起到了极为重要的作用。其中如会展、信息功能就是关键性的。因此，本项目将以博览中心、信息中心、研发中心、商务中心四大功能，作为项目核心功能——交易的强大引擎，进一步提升衢州商贸业的辐射力、影响力，塑造衢州商贸业的现代性、国际性的品牌形象。
本项目按照主题定位思路，项目功能定位的基本思路：
＞＞以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点；
＞＞以零售购物中心，显示品味和档次，提升城市窗口形象；
＞＞以休闲、娱乐、餐饮、会展、物流等，营造现代商贸氛围。
◆ 交易功能：引进企业产品直销和品牌代理商家为主的一级批发市场。突出“大商贸、大物流”的特点；
◆ 会展功能：创建年度专业商品博览会，为商家提供展示交流平台，扩大衢州商贸业品牌形象；
◆ 信息功能：创建商品交易信息中心，为经营户提供网上交易及全球商品信息。推动交易方式转型；
◆ 研发功能：结合衢州本地特色产业，搭建产品研发中心。同时为引进产业营造基础平台；
◆ 物流功能：充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥火车站与客运中心的商品物流集散功能，满足大型商贸物流业的发展需求。
◆ 配套功能：引入餐饮及各种现代休闲、娱乐等商业及元素，为消费者提供完善、舒适的生活服务；

（3）业态定位分析
（1）集散中心：