湖北隆客多公司玉沙路店项目建设可行性研究报告.doc

湖北隆客多商贸有限公司玉沙路店建设项目可行性研究报告洪湖市天宏投资信息咨询有限公司二九年七月地址：洪湖市玉沙路75号 邮编：433200 电话：[phone]第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称湖北隆客多商贸有限公司玉沙路店建设项目1.1.2 建设单位湖北隆客多商贸有限公司1.1.3 建设地点洪湖市新堤办事处玉沙路27号（原市检察院综合大院）1.1.4 项目建设性质新建1.1.5 项目负责人及联系方式项目负责人：吴永善（湖北隆客多商贸有限公司总经理）项目联系人：谢守兵（湖北隆客多商贸有限公司财务部经理）联系方式： 135072623281.1.6 项目可行性研究报告编制单位荆州市工程项目咨询有限公司 1.2 研究工作的依据与范围1.2.1 编制报告及研究工作的依据1、项目单位委托荆州市工程项目咨询有限公司编制隆客多玉沙路店建设项目可行性研究报告的委托合同；2、国家、省、市有关统计调查资料；3、项目单位提供的有关资料；4、国家有关设计规范、标准；5、建设项目涉及的相关法律法规。1.2.2 研究工作的范围1、湖北隆客多商贸有限公司现状评估及新建必要性研究； 2、项目的市场分析；3、建设选址及建设条件分析；4、环境保护、消防及卫生；5、项目经营主要内容；6、总投资估算及经济效益分析评价等1.3 建设规模及内容湖北隆客多商贸有限公司玉沙路店建设项目选址于洪湖市新堤办事处玉沙路27号，即原市检察院综合大院，该地块占地面积2385.53平方米，目前已取得土地使用权证。1.4 总投资与资金筹措项目总投资723万元，项目建设资金来源：项目建设单位自筹423万元，银行贷款200万元，财政100万元。 该项目建设属于国家大力扶持的商品流通项目，符合国家相关产业政策，再加上项目建设单位近几年经营状况较好，社会知名度不断提升，资金筹措难度不大。1.5 项目实施进度该项目建设工期为8个月。安排2009年8月开工至2010年4月完工。1.6 研究结论本项目建设单位具有较强的经济实力，项目建设符合国家相关产业政策，是国家大力扶持的项目； 本项目的建设符合洪湖市城市和商业发展规划要求;本项目的建设能有效地提高公司经营管理水平，推进洪湖商业现代化发展，有效的拉动内需；本项目所在地社会经济条件较好，投资环境与消费环境优良，可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。本项目建成运营后，可以获得良好的经济效益与社会效益。综上所述，本项目建设是可行的。第二章 项目背景及必要性2.1 项目背景超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。超市作为一种新型业态，正日益侵占着以往街头小店、百货店等传统业态的地位，其功能日趋多样化、全面化，以至形成“很多东西非要到超市才能买到”的局面，连锁超市异军突起。造成这种现象的原因一方面在于人们“一站式购齐”的购物观念，另一方面人们将大卖场购物看作是一种新型休闲娱乐方式。连锁经营被称为商业零售业的第三次革命，因为他把现代大工业、大生产的组织原则应用于商品流通领域，提高了协调运作能力，实现了规模经营效益，成为中国最具潜力的流通方式，超市作为连锁经营的主力业态在现代商业流通领域中发挥出了巨大作用。随着改革开放的不断深入，洪湖商业同其他各行各业一样得到迅速发展，并逐步成为洪湖经济发展重要力量。超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在洪湖市尚未能得到充分发展，洪湖市超市存在较大的市场容量。目前在洪湖的超市中，形成规模，具有一定实力的超市主要有富迪、隆客多等几家超市。虽然经过近年来的迅速发展，洪湖超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同北京、上海等大城市接轨，同时洪湖超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用各类资金，加速自身发展已成为洪湖超市业未来发展的现实选择。2.2 项目必要性2.2.1 服务周边居民的需要本项目地理位置位于洪湖市城区主街道，街道两侧建有豪华住宅小区6座、金融机构及小区3家，居民住宅密集，消费群体集中。本标的地理位置与中心商业圈（宏伟商业街）居中交错，周围半径500米范围内没有大规模的超市，离项目建设单位宏伟店不到800米，其联接带有大型商业设施承接，形成对中心商圈的互补，迅速溶入主商圈，形成次商圈。这样，既可缓解节假日项目建设单位宏伟店接待顾客购物压力，又可降低消费者购物成本（时间、空间），为消费者提供便利，在很大程度上增强本项目的竞争优势。2.2.2 企业自身发展的需要近年来，洪湖经济高速发展，为商业的发展提供了机遇，全市涌现出了一批大型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。湖北隆客多商贸有限公司自2001年10月创办成立以来，经过近八年的发展，公司已初具规模，拥有一厂（食品厂）、两园（动感乐园、万全农业生态园）、三店（宏伟路店、人民路便利店、峰口配送店），经济效益不断提高，发展态势稳中求进，成为全市商品零售行业的龙头企业。为了进一步占领市场份额，扩大公司规模，提高隆客多品牌知名度，使公司得到进一步发展，公司经反复考察论证后，决定投资兴建隆客多玉沙路店，推动公司的发展壮大。第三章 项目建设单位的基本情况湖北隆客多商贸有限公司位于洪湖新堤城区宏伟、赤卫两条主道交汇口，占地面积1600m2，于2001年10月27日创办成立，法人代表吴永善，经济性质为民营。公司下设一办（办公室）、五部（财务部、采购部、人力资源部、企划部、营运部）、一厂（食品厂）、两园（动感乐园、万全农业生态园）、三店（宏伟路店、人民路便利店、峰口配送店），现有员工465人，门店经营面积10000平方米，年创商品销售收入5500万元，年创利税380万元，是本市目前唯一初具规模的本土超市。公司成立7年多来，始终秉承“聚四海精品，联五洲客商”的经营宗旨，本着“以人为本，诚实守信，尊重员工，追求卓越”的经营理念，从大处着眼，小事着手，不断寻求新的发展思路，取得了骄人的业绩。先后安置下岗失业人员“转型”就业1000余人次，向社会捐赠各类善款近100万元，销售收入每年以28%的速度递增，成为本市流通领域的支柱型企业，为全面建设小康洪湖作出了应有贡献。公司多次被省、市授予计量价格信得过企业、文明诚信超市、金融系统AAA级信誉企业和湖北省食品安全示范点，2006年8月被国家商务部定为“万村千乡市场工程”试点企业。公司总经理吴永善先后当选为洪湖市、荆州市人大代表，洪湖市、荆州市劳动模范，湖北省“再就业”明星。 公司坚持“内引外联、协调发展”的经营方针和诚实守信的营销理念，其主导（超市）产业涉足了大卖场、配送中心和便利店三种业态，网络中等以上实力供应商100余家，经营商品品种16000余种，经济效益明显上升，发展态势稳中求进，进中求快，迅速成为全市商品零售行业的龙头企业。如今“隆客多”超市对于市民来讲已是耳熟能详，家喻户晓。最全的商品、最低的价格、最好的服务，使隆客多不断受到消费者的亲睐和厚爱，隆客多人也真正感受到了辛勤付出的最好回报。第四章 项目选址与建设条件4.1 项目选址洪湖市地处湖北省中南部腹地，江汉平原东南端，东接武汉，南临岳阳，位于我国长江经济开放开发战略的重点区段，也是我国第四个区域经济中心武汉市的卫星城市。本建设项目所在地洪湖市位于湖北省中南部，地处江汉平源腹地，地处东经1130711405，北纬29383005。东南临长江与嘉鱼县，赤壁市和湖南省临湘县隔江相望，西与监利县接壤，北与仙桃市和武汉市相毗邻。洪湖市目前建成区面积为17.2km2，市府所在地为新堤。客流量的大小直接影响商业项目的成败，而地理位置、居住人口、交通状况等则是决定客流量大小的关键因素。本项目经反复论证，决定定址于洪湖市新堤办事处玉沙路27号（原市检察院综合大院）。本项目地理位置位于本市城区主街道，街道两侧建有豪华住宅小区6座、金融机构及小区3家，居民住宅密集，消费群体集中，周围半径500米范围内没有同等规模的大型超市，其联接带有大型商业设施承接，形成对中心商圈的互补，迅速溶入主商圈，形成次商圈。4.2 工程地质与水文地质地层由更新世未至晚新世中期沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石层组成。地下水类型为孔隙水。水文地质：场地内地下水类型为孔隙水。1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。水位埋深0.6-1.96m，一般埋深在1.60m左右。水质分析显示：该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。 场地土覆盖层为一套松散、稍密的砂土层，厚度约17.5m左右。用标贯击数判别，NNcr，为不可液化砂土。经验判别：VS80N1/3177ms，场地土类型中软弱土，属类地层。4.3 气象条件 洪湖市属亚热带过渡性季风气候区。四季特征明显，光照充足，雨量充沛，温和湿润。无霜期较长，具有严寒酷暑短的气候特征。全市历年平均风速2.7m/s，风向随季节交替而变换，各月都有大风发生，以34月份为最多，一般夏季盛行南风和西南偏南风，春秋冬季盛行北风和东北风。全市平均每天日照系数在5.5hr左右，年日照率为45，以68月份日照最高。洪湖市天气指标详见表42。洪湖市天气指标一览表表42序号项 目单位指标备 注1年平均气温 度17.40 2绝对最高温度度38.60 3绝对最低温度度-14.90 4年最大积雪深度厘米21.00 5年平均降水量毫米1237.00 6年最多雷暴气候天54.00 7年最小雷暴气候天23.00 8全年无霜期天252.00 9常年主导风向东南风4.3 交通条件洪湖交通便利，水路以长江黄金水道为依托，溯江而上，绕洞庭，穿三峡，直抵巴蜀，顺江东下，经武汉，过南京，畅达沪杭，陆路可直通107、308国道和宜黄高速公路及京广、京九铁路。市内公路四通八达，连接所有乡镇和村庄，仅长江西岸就有多个港口和码头，装卸总量就达300万吨。“ 十五 ” 以来，洪湖市紧紧抓住国家实行积极的财政政策，加大基础设施建设投资的战略机遇期，进一步加速公路发展，投资规模快速增长，建设速度持续提速，公路通达深度进一步提高，路网规模迅速扩展，结构水平明显提高。据统计，截止 2005 年底，洪湖公路通车总里程达到 2059 公里。4.4 建设有利条件1、市政府为推动产业经济的发展和对本项目的扶持，推出了多项税收配套政府，为隆客多的快速扩张创造了良好的外部条件。2、隆客多系国家商务部指定的“万村千乡市场工程”试点企业，有固定的消费品购销网络，为进入市场奠定了基础。3、市民对“隆客多”品牌的认知度高，成为本标的项目建设的契机和竞争优势。4、隆客多近八年的商业运作积累的经验，可以直接运作本项目，成为新项目动作的技术保障。5、本项目规模较大、起点较高，较易形成轰动效应，领引洪湖商业趋势。第五章 经营规模和货源采购5.1 经营规模本项目总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌，以崭新的经营方式取得成功。1、营业面积超市营业区1800m2。2、经营品种超市入选商品16000余种，经营品种分类详见表51。 表5-1经营品种分类表序号分类序号分类一生鲜商品四非食品非技术（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕点3像制品5肉类4游戏及玩具6鱼类5体育用品7冷冻食品6厨房与餐桌用品8蔬果7学习办公用品9干果南北货8清洁整理用品二非食品非技术（1）五大众消费品1照相1成品2音像2洗涤菜3家具3美容美发4大家电4清洁护理5小家电5小吃早餐6通讯6饼干三纺织品7饮料烟酒1男装8团购品2儿童用品3内衣装4女装5鞋类6家用纺织品3、消费对象中、低、高收入群体4、服务区域以洪湖玉沙路周边和市区为基础，扩展至全市范围及周边地区。5、经营规模项目建成后，2010年预计达到零售额2800万元，2011年达到3100万元，2012年达到3400万元，整体零售额呈良性增长态势。5.2 货源采购及配送湖北隆客多商贸有限公司在洪湖专门设立了采购部负责为超市组织货源。随着公司的发展，该部门将负责隆客多在整个洪湖地区及其它地区的商品采购及配送。隆客多公司采购部的主要任务是：分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。从隆客多采购部的任务来看，该部门已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。第六章 项目建设方案6.1 总平面布置6.1.1 总平面设计原则1、全面规划，利于实施；2、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；3、与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；5、符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；6、考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；7、便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设施；8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。6.1.2 总平面布局项目选址位于洪湖市新堤办事处玉沙路27号。本项目地理位置位于洪湖市城区主街道，其东临金洪宾馆，西接新堤派出所，南对玉沙路，街道两侧建有豪华住宅小区6座、金融机构及小区3家，居民住宅密集。项目总占地面积2385.53平方米，计划建筑面积为2000平方米，已经办妥土地使用权证和建设用地手续，待项目启动后即可正式使用。本项目的建设主体为一座一层的超市，同时建设相应的配套设施。本项目总建筑面积为2000m2，水、电、煤气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。6.2 建筑方案6.2.1 设计依据本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，洪湖市政府的有关规定等。主要规范、规程包括：建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 GBJ 10-89钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ 3-91钢结构设计规范 GBJ 17-88建筑地基基础设计规范 GBJ 7-89其它有关结构设施规范及规程6.2.2 建筑设计1、建筑立面设计建筑立面以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现货建筑简洁，细致而又大气的艺术风格。在细部设施上，将超市的交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流，暗喻了现代人快节奏的生活，同时，大量的人流流动、也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑的转角部设施巨型的公司标志，由于位于街区转角处，所以特别醒目，有利于热闹的商业气氛。2、建筑内部空间设计建筑内部主要有生鲜区、食品区、百货区等三个商品零售营业区域，此外还有综合区、客服区等两个辅助营业区域。内部不舍库房，超市营业所需商品全部由公司配送部门及时供应。3、抗震设计根据中国地震烈度区划图（50年超越概率10%，1990年），洪湖地区属度区，并被列为全国重点抗震城市。按照建筑抗震设防分类标准（GB50223-95），本工程为乙类抗震设防建筑。因此，本工程抗震设计按6度计算，按7度抗震设防。 4、结构样式结构形式为砖混结构，填充砖墙体系。6.2.3 土建工程本项目的土建工程超市商业用房及有关配套辅助设施。建筑占地面积2000 m2，总建筑面积为2000m2，其中超市营业区域建筑面积为1800m2，配套辅助设施用房为200m2。6.3 配套工程6.3.1 给排水1、给水洪湖市位于长江北岸，水资源丰富，城市自来水供应充足，玉沙路有自来水主水管，从玉沙路主供水管可接入自来水管，满足隆客多玉沙路店生产经营及消防的用水需要。城市自来水水压较高，不需单独加压。 设计消防用水量为50L/S。 2、排水中心排水体制为雨污分流制，生活污水经化粪池、隔油池等处理后排入玉沙路污水收集管网。隆客多玉沙路店范围内雨水均为有组织排放，雨水经屋面雨水管，地面排水沟，道路雨水口收集后纳入市政雨水管。排水管网采用防堵塞、防渗漏、防腐蚀措施，设置管道井，主要管道沟渠应便于维修和通风，并采取防水措施。 6.3.2 消防1、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。2、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为50L/s，其中室内消火栓10L/s，室外消火栓20L /s，自动喷淋系统20L/s。3、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。4、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。5、室外消防在玉沙路店周围设四套室外消火栓。6.3.3 供配电1、供电超市用房用电负荷按30瓦/平方米，0.5的系数，设计总负荷165.4KW。由外界输电线路引至配电房箱式变压器，在院内设置1处10/0.4KV变电台区，院内380/220V低压配电线路以箱变为单元。为应急、消防之用，另设有1000 kVA柴油发电机组一套，供部分照明、冷库（包括冷冻、冷藏等）、信息处理系统等使用。2、配电按照明、动力、空调等不同功能，分区分系统供电，在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。超市内的小商店用电量单独配电、分别计量。在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座，大部分插座应采用双电源供电。对消防设备、应急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。6.3.4 空调系统超市等大空间采用全空调系统，采用变风量空调器，吊装在楼板下，由室外新风和室内回风混合，经热交换器处理后，通过风管进入房间。为确保新风进入，提高空气品质，配置必要的排风系统，为降低噪声，空调系统采用中外合资厂生产的阻抗复合消声器。对超市入口大门设置空气幕，以减少能量损失。6.3.5 防雷接地业务用房属三类防雷，在屋面设避雷带以防直击雷。利用建筑物钢筋混凝土柱体内二根或以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础内钢筋作为接地体。防雷接地、防静电接地、工作接地共用一接地装置，组成完整的接地系统。弱电系统与防雷接地共用一套接地装置，接地电阻要求不大于1欧姆。6.3.6 防火、排烟根据规范通风、空调系统的风管采用非燃材料，风管和设备的保温材料，消声材料及粘结剂采用非燃或难燃材料。仓库利用高窗，采用自然排烟方式。超市部分采用机械排烟方式。6.3.7 保安监视系统在超市内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统。6.3.8 火灾报警系统本超市设有感烟（感温）探测器，手动报警按钮等火灾报警及消防设备联动系统，消防广播与超市音响系统人工切换。6.3.9 音响系统超市内设有音响系统，作超市广播寻呼之用，兼作消防广播。第七章 环境保护与安全节能7.1 环境保护7.1.1 设计依据根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：1、污水综合排放标准（GB8978-1996）2、大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）3、企业厂界噪声标准（GB12348-90）7.1.2 施工过程中的环保问题本项目建设场地位于洪湖市新堤办事处玉沙路27号，该处商业繁荣，人流量很多，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、污水及固体废弃物等环境问题，尤其是施工中，更应注意环境问题。在施工过程中，应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：1、妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施和河流；2、不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；3、使用密封式的圈筒处理高空废弃物；4、采取有效措施控制施工中的扬尘；5、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；6、对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。7.1.3 设计过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施：1、采用分流制排水系统，利用隔油池、化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准；2、冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料；3、所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；4、选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到GB3096-93噪声标准要求；5、在周边空地、平台及屋顶种植树木、草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。7.1.4 环境影响及评价隆客多玉沙路店为大型综合超市，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水、噪音、废气、固体废弃物，将采取综合治理措施，不会对周围环境产生较大影响。1、废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水经初步处理达到国家相关排放标准后排入城市污水管道。2、废气本项目为超市项目，基本没有有害废弃排放，在此可以不用考虑。3、噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。本项目空调、通风系统的机械设备及水泵装置采取相应的减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。4、固体废弃物本项目固体废弃物的主要来源是生鲜区的蔬菜的残叶和变质的瓜果等有机垃圾，以及某些商品的外包装物。固体废弃物可由环卫部门统一收集处理。隆客多玉沙路店的建设对降低消费者购物成本和改善购物环境有积极的作用，在建设周期可能会对周围环境会产生一定程度的影响，营运期则对环境的影响甚微，尤其在全面落实各项环境保护措施的情况下，项目建设期和营运期对周围环境的影响将控制在国家标准允许的范围内，据此认为，项目在拟定地点按拟定规模建设实施可行。7.2安全7.2.1 劳动安全1、建立安全管理机构为了保证施工安全，我们将以“预防为主、安全第一、防患未然”为指导方针，项目经理部成立专业的安全管理机构，明确规定各级职能部门的工程技术人员和生产工人在施工中应承担的安全责任，真正做到安全到位，落实到人，防患未然。为了保证安全施工特成立安全生产组织机构，2、安全施工措施“预防为主、安全生产第一”，为了确保施工过程中安全生产、防患未然、防止不安全隐患发生，拟定以下安全措施：1）学习和熟悉国家关于安全生产法令：如建筑施工安全检查评分标准（JCJ5988），认真执行上级和单位有关安全生产技术的各项规定，教育组织员工提高安全意识，使“预防为主、安全第一”的意识始终贯彻于整个施工过程中。2）建立和健全安全生产责任制，针对工作的环境和条件，建立各项安全管理制度，制定安全责任实施细则，明确和落实安全职责，做到人人心中有数。3）加强施工现场的安全保卫工作，完善现场的出入管理制度，现场人员一律佩戴安全帽，否则不准进场。4）加强安全措施，各项施工方案必须有工程师的最终认可，层层把关的安全措施保障各自项目的施工安全。5）定期或不定期地对施工机械或设施进行安全大检查，查隐患、查不安全因素，一旦发现，及时整改，并检查落实情况。6）尊重乡规民俗，处理好项目经理部与地方关系，防止避免群体事故的发生。7.2.2 消防安全隆客多玉沙路店按照国家有关消防安全管理规定进行设计（建筑设计防火规范GB500162006，火灾自动报警系统设计规范GB5011698等）。建筑物内设置防火隔离门、消火栓（每个消火栓均有水龙装置和灭火器材），并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮、火灾警铃、自喷水装置等，以确保超市营运安全。1、消防车道在超市外围利用货运道路设置环形消防车道，可以满足消防车的操作需要。2、安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装置的商场在室内任何一点至最近的疏散口的距离为50米。本项目拟在超市营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口的布置满足安全疏散距离的要求。规范规定，对一至二层耐火等级为一级二级的商店建筑，疏散宽度指标为0.65m百人。本方案所有疏散口可满足2000人同时疏散的要求。3、防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于超市营业厅面积较大，难以满足规范的要求，须与消防部门协商解决。4、消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管（接入管管径DN150），若今后二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。5、消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为50l/s，其中室内消火栓10l/s，室外消火栓20l/s，自动喷淋系统20l/s。6、消火栓系统系统设二台加压泵（一用一备）水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。系统设二套消防结合器。7、自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，独立设喷淋泵二台（一用一备）水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。8、室外消防在基地周围设4套室外消火栓。7.2.3 安防闭路电视保安监视系统：在超市内各主要通道、货架二侧，出入口及收银台等部位设置电视摄像监控系统。在监控室设彩色监视器，用多画面监视器进行连续监视。并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将任一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视或回放，并可录像存储，为公安局破案提供线索，为单位财产安全和人们生命健康提供有力的保障。7.3 节能7.3.1 设计依据（1）公共机构节能条例（2）公共建筑节能设计标准（GB501892005）（3）中华人民共和国节约能源法（4）工程设计节能技术暂行规定（GBJ685）（5）建筑照明设计标准（GB500342004）7.3.2 节能措施（1）建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。建筑的主朝向宜选择本地区最佳朝向或接近最佳朝向，以获得良好的采光、通风和充分的日照；（2）建筑物照明均选用节能产品，照明用电回路采用灯光明暗自动调节系统，根据外界光照情况自动调节灯光明暗及开启状况；（3）工程的墙体材料选用新型建筑材料，以体现节能和节土的原则；（4）建筑的屋顶和外墙宜采用隔热措施，尽量减少空调等设备的使用；（5）本项目设备购进本着先进实用的原则，选购能耗低的先进设备，降低能耗；（6）其他能够体现节能或降低能耗的有效措施。第八章 组织机构和人员安排8.1 组织机构设置董事会：公司董事会是公司的最高权利机构。董事会由两名董事组成，以各自的出资额为限承担相关责任。董事会设董事长一名。经营管理；公司可委托欧尚集团公司负责公司的日常经营管理，将引进世界一流的营销技术、管理经验和销售网络，使之成为现代化的大型综合超市，在洪湖商品流通领域树立起新型的商企形象。公司总经理由董事推荐，并由公司董事会聘任。分支部门：公司下设一办（办公室）、五部（财务部、采购部、人力资源部、企划部、营运部）、一厂（食品厂）、两园（动感乐园、万全农业生态园）、三店（宏伟路店、人民路便利店、峰口配送店）主要组织机构框架如下：董事会总经理董事长总经理助理监事会营运部采购部人力资源财务部发展部总经办8.2 人员安排与培训本项目工作岗位有理货、收银、保洁、保安等，劳动定员约100120人，营业时间14个小时，即从8：0022：00，分两班制，每班定员5060人，正副店长分工负责管理超市运营。本项目所需人员除高级管理人员外，将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制，确保员工利益。员工上岗前统一进行培训，并根据培训结果合理分配人员到合适的工作岗位。第九章 项目建设周期及实施进度9.1 项目建设周期本项目从项目前期准备，勘察设计及图审，招标投标及实施准备，主体施工及装修，现有设备搬迁及新设备安装调试，竣工验收及项目总结等约需9个月，即从2009年7月至2010年4月。9.2 项目实施管理项目实施必须严格按照有关要求,标准化操作,提交项目法人制定方案及收集相关资料等。前期把好基础资料关,等资料准备齐全后，报相关职能单位部门审批，送有关专家论证，确认确实可行后，制定具体施工建设方案，付诸实施。建设中严格监督项目实施，严格执行项目监理制度，要求项目实施单位定期报送工程进度，做好日常监督工作，保证项目建设按时按质按量完成，做好项目后评价工作，并建档备案。9.3 项目实施进度项目实施进度如下表：项目实施计划表9-1 单位：月份项 目2009年2010年789101112123项目审批和前期准备土建工程设备采购安装工程装修工程设备调试竣工并交付使用第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算依据10.1.1 建筑工程费1、国家计委、建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2、湖北省建筑工程预算定额； 3、省建设厅鄂建文2006066号文； 4、洪湖市建筑造价信息； 5、洪湖市材料价差、人工价差及其有关规定。 10.1.2 设备及安装1、设备价格按厂家提供的价格信息，以市场价计算； 2、同规模超市商业用房设备配置； 3、安装费按工程安装概算标准定额编制。 10.1.3 其他有关费用1、工程勘察设计收费标准（2002年）； 2、国家发展和改革委员会、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格【2007】670号）； 3、建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格【1999】1283号）；4、建设项目环境影响咨询收费标准（计价格【2002】125号）； 5、招标代理服务收费管理暂行办法（计价格【2002】1980号）； 6、其他有关费用按照国家有关收费标准编制。 10.2 投资估算本项目总投资估算723万元人民币，其中：固定资产投资670.1万元，其他费用30万元，建设期利息22.9万元。具体各项投资情况见表10-1 表10-1 投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称估算投资占总投资额比例建筑工程设备购置安装工程基他费用小计1固定资产投资土地费用32532544.95%土建费用1002812817.70%供电设备及设施26.52.629.14.02%发电设备9.50.49.91.37%货架350.835.84.95%冷柜设备271.528.53.94%电子设备181.8120.82.88%商业软件150.815.82.19%消防设施124