大型综合超市建设项目可行性研究报告新版.doc

大型综合超市建设项目

可行性研究报告

大型综合超市建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称 1
1.2项目建设单位 1
1.3可研报告编写单位 2
1.4可研报告编制依据 2
1.5研究范围内容 2
1.6项目概况 3
1.7研究结论及建议 5
第二章 背景及必要性 6
2.1项目提出的背景 6
2.2项目建设的必要性 9
第三章 需求分析 11
3.1西安市宏观商业市场特点分析 11
3.2西安超级市场发展趋势与前景分析 12
3.3项目区市场调研及分析 13
3.4项目SWOT分析 20
第四章 建设地址及建设条件 21
4.1建设地址 21
4.2项目建设条件 21
4.3社会经济状况 22
4.4项目地配套条件 23
第五章 总体方案设计 26
5.1发展目标 26
5.2发展定位 26
5.3经营策略 30
5.4项目运营模式 32
第六章 建设方案设计 33
6.1设计依据 33
6.2建设内容 33
6.3土建方案 34
6.4无障碍设施建设 37
6.5设备方案 37
6.6公用辅助工程 40
第七章 节能节水 51
7.1设计依据和标准 51
7.2能耗指标计算分析 52
7.3节能措施和效果分析 52
7.4节水和水资源利用 54
第八章 环境影响分析 55
8.1环保设计依据 55
8.2环境质量现状 55
8.3建设期环境影响分析及防治 56
8.4运营期环境影响分析及防治 58
8.5环境影响评价 59
第九章 劳动安全与消防 60
9.1安全卫生 60
9.2消防 61
第十章 项目实施管理与进度安排 64
10.1项目实施管理 64
10.2项目招投标 65
10.3项目建设工期与实施进度安排 68
第十一章 组织机构与人力资源配置 69
11.1组织机构 69
11.2人力资源配置 70
11.3人员培训计划 71
第十二章 投资估算与资金筹措 72
12.1 投资估算编制依据 72
12.2其它工程费用和取费标准 72
12.3总投资估算 72
12.4资金筹措 74
第十三章 财务评价 75
13.1财务评价依据 75
13.2财务评价基础数据 75
13.3财务评价指标的计算 77
13.4不确定性分析 79
13.5财务评价综合结论 80
第十四章 风险分析 82
14.1风险分析概述 82
14.2项目风险的防范对策 83
第十五章 社会效益分析 86
15.1改变城市面貌，提高城市品位 86
15.2改善投资环境，配合经开区发展步伐 86
15.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力 86
第十六章 结论与建议 88
16.1研究结论 88
16.2建议 88

附表：
财务评价表
附图：
1、区域位置图；
2、项目立面效果图；
3、交通示意图；
4、停车场平面图。
附件：
1、营业执照；
2、场地证明；
3、规划审批证明；
4、环境评价；
5、交通评价。

89

第一章 总论
1.1项目名称
大型综合超市建设项目
1.2项目建设单位
本项目建设单位为**连锁商业集团股份有限公司。
1.3可研报告编制依据
1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；
2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、《国内贸易发展“十二五”规划》；
4、《零售业态分类规范意见（试行）》；
5、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6、《陕西省“十二五”商务发展规划》；
7、《西安市商贸业“十二五”发展规划》；
8、《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》；
9、项目建设单位提供的背景资料；
10、项目调研收集的有关资料；
11、《工程咨询报告》编制委托书。
1.4研究范围内容
本报告的工作内容是对大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
本项目**，交通极为便利。
1.5.2项目业态
大型超市
1.5.3建设内容及规模
本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：
1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；
2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计15571台（个、套）。
本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。
1.5.4项目建设期限
根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月～2013年4月。
1.5.5投资估算及资金来源
本项目估算总投资为1249万元，其中建设投资1099万元，铺底流动资金投资150万元。项目所需资金全部为企业自筹。
1.5.6财务评价结论
本项目正常运营后，年平均销售收入9377万元，年平均总成本费用8312万元，年平均利润总额540万元，年平均上缴所得税为135万元，年平均净利润405万元，年平均销售税金及附加525万元。
项目总投资收益率为33.74%；项目资本金净利润率25.31%；全部投资财务内部收益率分别为29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402万元（税前）和972万元（税后）；投资回收期分别为5.34年（所得税前，含建设期1年）和6.09年（所得税后，含建设期1年）。
项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。
1.6研究结论及建议
本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决250人的就业问题。项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。
建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。

第二章 背景及必要性
2.1项目提出的背景
超级市场是实行敞开式售货，顾客自我服务的零售商店。它的产生被称为继自货商店之后零售生态形式的又一次革命，并大有取代百货商店的地位而成为零售业的主流趋势。自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。
进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁超市经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。
2.1.1符合国家各项规划要求
2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。
同年，国务院出台《国内贸易发展“十二五”规划》，《规划》指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。
《陕西省“十二五”商务发展规划》则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。
同时，《西安市商业网点发展规划（2004—2020）》指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。
2.1.2符合国家产业政策要求
2011年，国家发改委发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。
综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对西安市大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。
2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱
在拟建项目3.0km范围内，能对其产生一定竞争的大型超市有“华润（中登店）”和“沃尔玛（赛高街区店）”，鉴于华润（中登店）处于待建状态，沃尔玛（赛高街区店）距离本项目区相对较远，目标客户交叉较少，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型卖场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过项目区周边现有卖场，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位的竞争实力，促进企业的可持续发展。
2.2项目建设的必要性
2.2.1促进经开区零售商业的升级调整
从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展。而从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店，自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡，20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。到2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。
纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速，但超级市场、购物广场等配套商业设施严重匮乏，经济的快速发展与低下的商业配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万家、人人乐等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区，北开发区的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角即是以连锁经营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态，本项目的建设恰好符合该区域的市场发展，将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。
2.2.2改善该地段基础设施状况
目前该地段周边没有大型购物商场和超市，现有的商业市场和网点设施简陋，配套设施条件极差，住户购物都要走好几公里，严重阻碍了这一地区商业朝着规模化和规范化发展，随着周边众多新建小区的落成，人口逐渐增多，这一矛盾将更为严重，因此，该项目的建设，对缓解该区块购物压力，改善城市基础设施、拉动城市空间起着极为重要的作用。
2.2.3成为企业新的经济增长点
**集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在西安市场上更是享誉度甚高。目前**集团已经在西安市拥有多家大型综合超市，成果显著，本项目即为**集团在西安继续推进发展计划中的一个，该项目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、快速发展。可见，该项目的建设无论是对集团还是对开发区都具有重要的战略意义。

第三章 需求分析
3.1西安市宏观商业市场特点分析
3.1.1经济综合实力增强
据西安市统计局有关资料显示，2012年西安市生产总值达到4369.37亿元，全市地方财政一般预算支出597.49亿元，，全市固定资产投资完成4243.43亿元，社会消费品零售总额达到2236.06亿元。城镇居民人均可支配收入29982元，人均消费性支出21434元。
3.1.2居民消费观念发生改变
随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均逐年增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。
3.1.3成长中的消费力引发西安新一轮商业革命
根据西安市“十二五”规划纲要的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。与之相矛盾的是，西安古都城市格局的不可改变及城内日益增加的人口压力及交通压力，为缓解矛盾，城市的向外扩张不可避免，因此将加大市郊的城市化建设，大量的人口外迁与城市扩张，都将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。
3.2西安超级市场发展趋势与前景分析
就西安市而言，当前零售业态大致可以细分为百货店、超级市场、专业店、专卖店、便利店及家居建材店等，其中，百货店、超市依然是主力业态。按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将继续重点发展超市连锁经营、物流配送等现代化营销方式，综合性超市的行业地位将进一步巩固。
由于综合性超市的综合化经营和在民生品上的价格优势；自助式的销售方式和连锁的方式经营；对消费需求的切入点是消费者一般的生活食品和用品，以低廉的价格使消费者得到切实的利益，满足了西安各阶层市民日常购物的基本需求，使得综合性超市在西安的市场持续发展，同时，综合性超市采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，降低了商品价格，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，超级市场在西安的发展潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。
3.3项目区市场调研及分析
3.3.1区域发展现状及人口构成
本项目所在区域为新兴经济开发区，周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现集中化、密度大趋势，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大、需求明显。
该区域基本为新建小区、教育及政府企事业单位，居住人员以上班族及大中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有能满足于他们的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。项目区周边小区及人口情况、机构及单位情况详见表3-1、表3-2及图3-1所示。
表3-1 项目区周边部分小区及人口统计表
序号
项目名称
地址
用途
户数
人口
1
中登文景时代
凤九路与明光路十字东北角
住宅
1500
4500
2
首创国际城
经济技术开发区凤城十一路
住宅
9736
29208
3
金源御景华府
凤城九路文景路
住宅
2350
7050
4
鼎正中央领郡
凤城九路
住宅
2750
8250
5
城市星钻
凤城九路
住宅
820
2550
6
汇通太古城
经济技术开发区凤城十路
住宅
6000
18000
7
海珀斓轩
凤九路与文景路十字东北角
住宅
271
813
8
魏玛公馆
凤九路与文景路十字西北角
住宅
1502
4506
9
白桦林居
经开区凤城八路
住宅
3600
12240
10
白桦林居
经开区凤城九路
住宅
4000
12000
11
天朗御湖
凤城四路与朱宏路十字
住宅
5400
162001
12
旭景兴园
凤城六路与朱宏路十字
住宅
3000
12000
13
华山分厂社区
草滩镇华山分厂
住宅
1049
3566
14
长庆未央湖花园
未央湖
住宅
1700
5780
15
中国水建二公司
朱宏路59号
住宅
450
1530
16
风景御园
凤城七路南
住宅
636
1908
17
导弹学院家属院
朱宏路东
住宅
500
1700
18
市政府文景小区
凤城九路
住宅
6500
19500
19
合计

51764
307102
注：本表中仅统计部分小区情况，按照项目区半径1.5km内统计。
表3-2 项目区周边机构、单位统计表
序号
单位名称
地址
主业
员工数量
1
陕西气象学校
未央路102-1号
学校
300
2
西北有色金属研究院
未央路96号
科研
400
3
陕西交通职业技术学院
自强西路26号
学校
1000
4
陕西铁路运输技术学校
自强西路28号
学校
1500
5
陕西送变电工程公司
自强西路36号
电器制造
2000
6
西飞国际
凤城一路14号
产品销售
100
7
陕西省卷烟材料厂
凤城一路11号
烟草加工
260
8
陕西超群医药集团
凤城一路13号
药品制造
120
9
秦祥石油化工有限公司
凤城一路20号
石化制造
100
10
秦德压缩机厂
凤城一路24号
压缩机销售
100
11
顺通国际
凤城一路26号
销售代理
70
12
爱丽丝畜牧
凤城一路25号
畜牧销售
90
13
碧辟佳阳太阳能有限公司
文景北路11号
太阳能加工
150
14
经热电力
文景北路10号
电力制造
600
15
嘉志药业有限公司
文景北路23号
药品制造
280
16
三菱开关电机
凤城二路33号
电机制造
400
17
陕西蓝海风科技有限公司
凤城二路37号
电子制造
230
18
中富容器有限公司
凤城二路39号
容器制造
200
19
华商数码
凤城二路41号
报纸印刷
500
20
秦川发展科技中心
凤城二路43号
科研
200
21
海红轴承总厂
凤城二路32号
轴承制造
2500
22
西门子通信
凤城二路40号
铁路通讯
不详
23
长庆油田采油总厂
凤城二路42号
采油
300
24
顶益/顶津食品有限公司
凤城二路26号
食品加工
600
25
可口可乐有限公司
凤城二路28号
食品加工
600
26
西航新石化设备有限公司
太华北路376号
设备制造
260
27
长安医院
经开区文景路17号
医疗
600
28
妇幼中心
A3区未央路东
公用设施
150
29
西安中学
B6区凤城五路北
教育
500
30
市政府
凤城八路
行政办公
不详
3.3.2区域商业发展趋势
本项目所在区域为西安市城市中心北移的新兴地区，大部分配套设施仍处于建设及待建状态，商业设施极度匮乏，随着2011年市政府及市委办公地址搬迁至此区域，以及企事业单位在此区域的相继落户，周边人口数量、消费能力、消费层次必将大大提升，加之区域内新建小区众多，随着新建小区的相继落成，商业设施严重不足的问题将更为凸显，因此，加快区域内商业配套设施的建设已经刻不容缓。
鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤下，项目区配建综合超市这类关系民生的零售商业网店将显得更为迫切。
3.3.3项目竞争对手分析
西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、商贸、零售商业等产业快速发展。目前经济区综合性超市主要集中在未央路沿线。主要以人人乐（赛高店）和沃尔玛（赛高街区店）为主。
考虑人人乐（赛高店）距离本项目较远，不作为本项目主要竞争对手。项目周边范围内仅有沃尔玛（赛高街区店）一家综合超市，另一家超市华润（中登店）还处于待建状态，项目周边居民日常生活消费最近距离是沃尔玛（赛高街区店），其购物距离为2.6公里，待华润（中登店）建成后，将成为本项目最主要的竞争对手，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为沃尔玛（赛高街区店）和华润（中登店），竞争对手具体情况为：
第一竞争对手：华润（中登店）
位于明光路与凤城九路十字东北角100米，面积12800m2，层数为地下一层；距离本项目800m，目前处于待建状态，建成后为综合性超级市场，包含齐全的生鲜食品、衣食用品等，可以满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。
第二竞争对手：沃尔玛（赛高街区店）
位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集购买力较强。离本项目约2600m。卖场结构良好，为综合性超级市场，包含较为齐全的生鲜食品、衣食用品等，配套设施完善，楼层为2－3层，有地铁出入口，卖场面积约为20000m2。
表3-3 项目主要竞争对手基本情况分析表
内容
华润（中登店）
沃尔玛（赛高街区店）
地理位置
明光路与凤城九路十字东北角
未央路与凤城五路十字
距本项目位置
800Ｍ
2600Ｍ
营业时间
——
8:00-22:30
营业面积
——
约20000m2
停车场面积
——
有地下停车场
经营业态
综合性超级市场
综合性超级市场
经营范围
食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、家具、生鲜等（预测）
食品、服装、家庭日用杂品、家用电器、玩具、生鲜等
经营特点
机械化包装，自选式购物
机械化包装，自选式购物
收银台数量
——
30
客流量
——
12000
客单价
——
65
日销售额预测
——
120万
综合竞争能力评价
强
较强
综上所述，本项目的主要竞争对手为华润（中登店），考虑本项目与主要竞争对手的经营范围及经营特点多有重合，因此，本项目建成后，将设置超市购物免费班车，并在卖场内引进百货类商品的品牌厅和品牌柜，提升超市购物环境，在装修装潢、布局陈列、设施装备、灯光色彩等视觉形象上进行人性化设计，以凸现本项目的差异化和个性化，与主要竞争对手形成差异化竞争关系，不仅解决周边居民的购物难的问题，同时也为区内商贸及服务业提供新的发展机遇。
3.4项目SWOT分析
3.4.1优势（Superiority）
1、周边待建项目较多，未来人口密集、购买力强，为建立新的商业环境打好基础；
2、专业经营策略提供超前的经营理念；
3、项目超大规模及自助完善的配套设施。
3.4.2劣势（Weakness）
1、所在区域靠近华润，且距离沃尔玛（赛高街区店）较近，竞争压力大；
2、项目周边待建楼盘较多，但进度较为缓慢。
3.4.3机会（Opportunity）
该项目处于经开区与大兴新区交汇区域，该地块目前没有在规模、配套设施、经营理念等方面能与本项目相匹敌的大型零售商业设施，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使本项目处于区域大型零售商业领袖地位。
3.4.4威胁（Threat）
在项目区域人口不断聚集、经济不断发展的大环境下，区域内会涌现大量零售商业设施，争夺消费群体。

第四章 建设地址及建设条件
4.1建设地址
本项目位于**，交通极为便利。
4.2项目建设条件
本项目所在地位于西安市北城经济技术开发区，该区处于西安市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四个功能园区组成，规划总面积71平方公里。
作为城市新中心的开发区中心区，西安经济技术开发区距西安市老城中心5.5公里，距西安铁路客、货运站5公里，距西安国际航空港仅15分钟车程。
本项目所在位置是经开区的中心发展区块，区内已拥有沃尔玛、人人乐、世纪金花、奥斯卡影城等大型商业配套及地铁2号线等交通设施。在建设西安城市新中心的道路上，中心区将继续发展，成为西安新城市中心的焦点区域之一。
4.3社会经济状况
本项目所在地西安经济技术开发区已成为西安市的一个新的经济增长点和投资热点。近几年全区一直保持40%以上的经济增速，名列全市前茅。同时，它作为国务院批准的西部地区国家级开发区，即将设立西北地区唯一的国家级出口加工区。
截止目前，开发区已引进各类合同项目299项，总投资234.6亿元人民币，引进外资达13.9亿美元，外资实际到位6亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安市创建“经济强市”和“西部最佳”，是开发区面临千载难逢的历史机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。
开发区提出了坚持“一个方针”、实现“二个目标”、推动“三个结合”、争创“四个一流”、完成“五大转变”、抓住“六个重点”和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入到2006年将实现600亿元，2010年更突破1000亿元大关。
4.4项目地配套条件
4.4.1交通条件
1、道路条件
本项目位于**。该项目交通影响范围内的路网布局基本呈方格状，项目周边区域主要道路包括民经一路、凤城九路以及朱宏路、凤城十路。其中朱宏路属于城市主要干道，凤城九路和凤城十路属于城市次要干道，特别是项目西侧紧邻的朱宏路为城市主干路，属于西安市北城区域内规划的骨干道路之一。
项目东侧的民经一路全段双向四车道，道路宽广，车流量较少，通行状况较好。西侧紧邻的朱宏路为城市南北向主干路，北接北三环南接北二环，是连接北郊与西郊的交通干路，双向八车道，宽7米，两边分设非机动车道，机动车平均小时流量1650-2962辆，极端高峰值3156辆。南侧的凤城九路同样为典型的三块板道路断面，全段双向六车道，辅道宽阔，绿化带隔离效果较好，机动车平均小时流量1600-2100辆，极端高峰值2600辆。凤城九路两侧辅道设置占道车位，两条道路均设置非机动车专用道，通行条件较好，交通通行效率较高，很少发生交通拥堵。项目紧邻的路口民经一路—凤城九路十字，为城市交通管理岗位，路口渠化科学、合理、完善，信号灯采取多相位管控模式放行，路口标线齐全、规范，标志设置合理有效，十字口均设计有渠化段，南北口均双向八车道（四进四出），东西口均双向六车道。交通通行效率较高，很少发生交通拥堵，均为项目提供了良好的交通条件。
2、项目周边路网情况及交通状况
经过对该项目区域的交通状况考察，分析项目对交通系统服务水平的影响，认为项目建成前后各主要路段交通的负荷度（V/C）变化均不大，服务水平没有明显变化——凤城九路的负荷度（V/C）小于0.4即属于A级，朱宏路的负荷度（V/C）大于0.4即属于B级，民经一路的负荷度（V/C）小于0.4即属于A级。对于城市道路交通条件的分析，一般认为道路交通服务水平处于A级和B级，车辆行驶顺畅。随着北城地区路网系统的不断完善，交通设施的改善和更科学的交通管理，将会使民经一路、朱宏路、凤城十路、凤城九路的通行能力与服务水平将有很大提高，我们分析认为该项目产生和吸引的交通量不会对周边路网产生严重影响，不会造成道路拥堵。项目建成前后朱宏路-凤城九路、凤城十路十字及民经一路-凤城九路十字交叉口交通负荷（V/C）均大于0.4小于0.6即仍为B级服务水平。可以初步论断该项目的实施并不会对其周边道路系统造成不良的影响。
3、公共交通条件
根据调查，该项目临近道路公交线路主要有线路6条（238路、163路、214路、235路、900路、900区等）；项目距地铁2号线城市运动公园站仅1.5km，极大方便了路程较远的消费者。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为超市运营创造较好外部环境。
综上所述，项目地点交通十分便利，可视性极好，道路宽阔，路况较好，将来居民出行尤为方便。该选址较为理性，极适合开办大型商场的交通条件，且发展潜力较大。
4、停车场条件
为了提供较好的交通服务水平，必须配建足够的停车设施，提供便利的交通设施条件，并符合未来交通发展对交通设施的需求。本项目总建筑面积约14612.48平方米，按1.2个车位/百平米计算，机动车停车位应不少于175个。项目停车场位于B1--B2，约350个停车位地面约50个车位，通过最大优化配置可达到500个车位。供本项目顾客使用地下一层200个停车位，顾客凭购物小票可免费停放2小时。因该项目有配套的地下停车场，专人管理，停车场内的通行条件较为宽松，项目配套车位基本满足项目运营的停车需求。
5、项目可见高度
拟建项目临凤城九路沿街长超过500米，靠近朱宏路沿街长超过300米，项目可见度高、召示面好。
6、出入口交通组织方案
（1）项目出入口交通组织与设施设置
该项目南沿凤城九路与主干道朱宏路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城九路D出口自由进出商场；项目南侧、北侧东侧均有出入口，方便业主车辆进出地下停车场；顾客车辆、货车由凤城九路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。
（2）项目交通组织方案
机动车交通组织——顾客车辆、货车由凤城九路进出地面停车场或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。
非机动车交通组织——项目紧邻的朱宏路和凤城九路，分别修建专用的非机动车道，施划有机非隔离线，设置了非机动指示标志，通行条件较好。项目中设置有非机动车停放点，为骑自行车、电动车前来的顾客提供了较好的服务。
行人交通组织——该项目南沿凤城九路与主干道朱宏路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城九路的出口自由进出商场，消费者进出便捷。交通组织实现了人流与车流的分离，保障了行人的安全和交通的畅通。

图4-2 项目交通组织图
综上所述，本项目建成投入使用后，其新增交通量对于周边路网虽有影响，但所产生的影响不明显；且项目机动车和非机动车进出口的设置合理，基本保证人流、车流进出能够拥有较完善畅通的内外部交通环境；项目设计中设置的机动车停车位满足项目交通需求。该选址较为理性，极适合开办大型超市的交通条件，且发展潜力较大。
4.4.2公用设施条件
1、供水条件
本项目生活用水由商业楼供水管网直接接入。
2、供热条件
项目建成后，由**安装中央空调进行集中供热。
3、供电及电讯
通讯便捷，实现移动通讯和无线寻呼实现境内无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。

第五章 总体方案设计
5.1发展目标
1、形成西安市经济技术开发区零售商业品种最齐全、种类最多样、配销的市场覆盖面最大的综合性超级市场。
2、朱宏路和凤城九路上具有综合购物特征的大型综合超市。
5.2发展定位
5.2.1商业业态定位
鉴于**集团在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目选择的业态为综合性超级市场，即将项目建成满足大型零售发展需要，且具有中国特色的集购物、休闲为一体的大型综合性超级市场。
5.2.2商品结构定位
本项目建成后，将包括约7000-11000个单品（食品、HBA、杂货87%，耐用品和服装占13%），主要商品品种有生鲜、食品、杂货、家居、服装服饰、音箱制品、玩具、办公、家电等，具体详见表5-1所示。
表5-1 本项目商品结构表
序号
分类
序号
分类
一
生鲜商品
四
非食品非技术（2）
1
奶制品
1
家用五金
2
面包
2
工具
3
糕点
3
像制品
4
自助熟食
4
游戏及玩具
5
肉类
5
体育用品
6
鱼类
6
厨房与餐桌用品
7
冷冻食品
7
学习办公用品
8
蔬果
8
清洁整理用品
9
干果／南北货
9
箱包珠宝
二
非食品非技术（1）
五
大众消费品
1
照相
1
成品
2
音像
2
洗涤菜
3
家具
3
美容美发
4
大家电
4
清洁护理
5
小家电
5
小吃早餐
6
通讯
6
饼干
三
纺织品
7
饮料烟酒
1
男装
8
团购品
2
儿童用品

3
内衣装

4
女装

5
鞋类

6
家用纺织品

7
品牌服饰

5.2.3商品品种定位
本项目各类商品品种定位如表5-2所示。
表5-2 商品品种定位
处别
品类角色
食品类
吸引客流并体现卖场的品质
生鲜类
推动销售并提升卖场的价格形象
洗化用品
品类丰富性的代表，质量和功能的完美组合
家电类
补充性的品类，完善整个卖场的商品结构
针纺类
引进品牌百货，体现时尚的代表以及卖场的差异化
5.2.4目标客户定位
本项目定位为满足居民衣食住行方方面面的生活需求，目标客户主要针对凤城五路——凤城十二路之间的常住人口，目标市场定位为：
1、专业客户：
主要考虑距离本项目3.0km半径内的专业客户，具体包括：
企事业单位采购与总务人员；
 二级批发商与小型非连锁的零售商；
餐饮业采购人员；
机关团体、公司行号的采购人员；
军队、学校、医院等机构的领导与采购及总务人员。
2、个人消费者：
个人消费者主要考虑为本项目2.0km半径内较有消费能力、有稳定收入的家庭及收入较高的个人（单身贵族）。具体包括：
（1）收入较高的青年、有稳定收入的中年女性：她们是本项目的消费主力军。从家庭角色看，她们承担家庭消费的大多数食品和日用生活品的购买；从购买时间看，她们购买频率高且每次购买时间相对较长；从购买方式看，她们易受广告和店内各种促销活动影响，购物数量多；从购买范围看，由于她们大多身兼子女、妻子、母亲的三重身份，除了整个家庭的日用消费品外，儿童用品和老年用品也在购买范围之内。
（2）中等收入的附