安居工程建设项目可行性研究报告1.doc

安居工程建设项目可行性研究报告安居工程建设项目可行性研究报告项目名称：乾县安居工程建设项目工作阶段：可行性研究编制人员：ii目 录第一章 总 论 .4 1.1项目背景.4 1.2项目提出的理由.91.3项目概况.11 1.4主要用地指标.13 1.5问题与建议.14第二章 市场预测.15 2.1陕西房地产市场分析.15 2.2咸阳房地产市场发展及预测.28 2.3住房现状与供求分析. 342.4咸阳住房建设总量目标.35 2.5咸阳住房建设年度目标.36 2.6住房用地供应总量.37 2.7价格预测.39 2.8竞争力分析.39 2.9市场风险分析.40第三章 建设规模与产品方案.42 3.1建设规模.42 3.2产品方案.42 3.3用地指标. .46第四章 选址方案及规划方案.48 4.1选址原则.48 4.2地址选择.48 4.3规划方案.52第五章 节能节水.55 5.1节能.55 5.2节水.56第六章 环境影响评价.59 6.1环境条件调查.59 6.2施工期环境影响分析.59 6.3建设后环境影响分析.62第七章 劳动安全卫生与消防 .63 7.1劳动卫生安全.63 7.2消防设施.63 第八章 组织机构与人力资源配置 .65 8.1组织机构设置.65 8.2劳动定员.67 8.3员工培训.67第九章 项目实施进度 .70第十章 投资估算.71 10.1开发成本.71 10.2概算及工程造价.72第十一章 融资方案 .73 11.1资金的渠道与方式.73 11.2资金的使用和管理.74第十二章 财务评价. 7612.1设项目法人项目财务评价.7612.2敏感性分析.7612.3财务评价结论.80第十三章 社会评价.83 13.1项目对社会影响分析.83 13.2项目对所在地的互适性分析.83 13.3社会评价结论.83第十四章 风险分析 .85 14.1不确定性分析.85 14.2 定性分析.85 14.3投资风险的控制.86第十五章 研究结论与建议.88 15.1推荐方案的总体描述. .88 15.2推荐方案的优缺点描述.88 15.3结论与建议.89附表：1、利润与利润分配表 922、总成本费用估算表 933、还本付息估算表944、财务计划现金流量表955、资产负债表966、项目资本金现金流量表977、项目投资现金流量表988、生产销售目标与相关税费999、原辅料件年用量与相关税费10010、年经营成本概算表10111、流动资金估算表 10212、建设投资估算表 10313、项目资金使用计划及资金筹措表 10414、固定资产折旧无形与其他资产摊销计算表 10515、内销应纳增值税与出口抵退税 10616、营业税金及附加和增值税计算表 107附图： 1、项目所在地理位置图 2、总平面布置示意图第一章 总 论1.1 项目背景 1.项目名称:乾县安居工程建设项目2.项目承担单位：乾县城建开发公司拟建设的安居工程小区，位于乾县城关镇东街村南环东路。目前该区域村民住宅用地，有临时简易用房，但由于市政条件落后，居住环境脏、乱、差，不利于该区域经济及社会的发展。通过本项目的建设，将有效地促进商贸和城镇化的有机结合，改善乾县软硬环境，从而提升乾县城市整体形象；同时，还将推进和完善乾县住房保障体系建设，切实解决中低收入阶层的住房问题，缓解社会矛盾，对更好的落实国家目前的房地产政策意义重大。3乾县概况乾县在黄帝时称好峙，为祭天之所夏朝时为雍州之域，商时为岐周之地，春秋战国时属秦。秦孝公十二年(前350)始置好峙县。秦始皇统一六国，建都咸阳，好峙属京畿辅地北魏时改好峙为漠西县，隋改为上宜县，唐又置好峙唐睿宗文明元年(684)，唐高宗取葬县北之梁山，谓“乾陵”，遂更县名为“奉天”，以奉祀乾陵。唐德宗建中四年(183)因朱濉之乱，德9宗避难奉天，叛平，于兴元元年(784)升奉天为赤县，由京都直辖。唐昭宗乾宁二年(895)以奉天县置乾州。尔后屡有更迭，到民国2年(1913)改乾州为乾县 乾县位于关中平原中段北侧，渭北高原南缘，处北纬341936-344505，东经1080013-1082418之间。由于地处鄂尔多斯地台南缘与渭河断裂盆地的结合部，形成南部黄土台原、中部带状平原、北部丘陵沟壑三个地形地貌。东邻礼泉，西接扶风，麟游，南连兴平、武功，北临永寿。总面积1002.7平方公里。耕地103.12万亩。气候温和，四季分明，属暖温带大陆性季风气候，年平均气温131，无霜期为224天，年平均降雨量573-590毫米。全县辖城关、临平、梁村、薛录、马连、阳洪、注泔、峰阳、阳峪、灵源，王村、姜村12镇，漠西、新阳、周城、石牛、梁山、关头、大杨、大墙乡425个村民委员会，总人口55万。 乾县农业资源丰富，尤以土地资源为最。全县100余万亩耕地，是陕西省产粮大县之一，为全国优质粮基地县。主产小麦、玉米和黄豆、红薯等。经济作物品种繁多，主要有油菜、棉花、烤烟、西瓜、甜瓜和各种蔬菜。全县果园占地22万亩，出产的苹果、梨、柿子质地优良，远销全国各地。广杏、御石榴也颇负盛名。境内有漆水、漠谷、泔河三条主要河流。矿产资源以石灰石为主，蕴藏量3亿立方米，属国家优质矿石，是建材、化工生产的主要原材料，有极为广阔的开采前景。乾县素有“干县”之称，干旱历来是制约经济特别是农业生产发展的主要因素。建国后人民政府动员群众开展大规模的农田水利基本建设，建成了宝鸡峡、羊毛湾两大灌区，修建大小水库17座，总库容量114亿立方米，打成深井、辐射井1128眼，水浇地面积52万亩，北部修建了数万亩梯田，抵御自然灾害的能力大为增强。 乾县经济以农业为主。建国后，乾县农业生产逐渐摆脱传统农业的束缚，由自给半自给逐步向商品化生产过渡。中共十一届三中全会以来，农村普遍推行了家庭联产承包责任制，贯彻落实了“既要抓好粮食生产，又要积极发展多种经营”的方针，极大地调动了农民的生产积极性，农业生产高速发展。1997年农业总产值34亿元，农民人均纯收入达到1270元，传统的以种植业为主的产业结构发生了明显改变，各种门类的专业户、专业村、经济联合体不断涌现，区域性的经济优势得到充分发挥，商品基地初具规模，农民从事第三产业的人越来越多。 乾县的工业生产建国后经历了从无到有、从小到大、从手工业到大工业、从基础工业到高科技企业、从单一的全民所有制到国有、集体、合资、私营并举的发展过程。乡镇企业异军突起，私营企业方兴未艾。工业总产值达23亿元。主要门类有化工、医药、机械加工、建筑建材、纺织印染、工艺美术和食品、造纸等，主要产品有：人造板机器、中西药品、轻钙、重钙、电石、水泥、电机、板纸、棉纱、纺织品、果汁、丝袜、副食、奶粉等。 乾县是古丝绸之路上的重镇，历史上交通较为便利。西兰公路贯穿过境。先后修建了乾普、乾兴、乾扶等主要公路干线。实现了乡乡通油路，村村通沙石路。1989年建成了横跨夹道河全长2784米、高60米、宽9米的漠谷大桥，使千年天堑变通途，促进了乾县东西物资交流。邮电事业也有了相应发展，全县18个乡镇设立了邮电所，安装万门程控电话与世界各地可直拨通话。 乾县商流贸易历史上就比较活跃。中共十一届三中全会以后，在国家计划指导下，按发展商品经济的要求，逐步建立了社会主义市场体系，改独家经营为多渠道经营，集体商业和个体商业如雨后春笋般发展起来，建成了闻名西北的三眼桥大市场，布料、服装远销甘肃、宁夏、青海、新疆等地。随着工农业生产和商流贸易的日趋活跃，财税、金融事业有了较大发展，人民生活水平显著提高，居住条件明显改善，高档消费品不断增加。城乡居民家庭中自行车、缝纫机、电视机巳趋于普及，不少家庭拥有录像机、电冰箱、摩托车，少数家庭还有私人小汽车。但北部乡镇还有少部分困难户温饱问题未彻底解决。乾县文化教育历史悠久。唐初就设有专门教育机构，宋时设儒学，元时增设社学，先后建立乾阳、紫阳、文明等书院，吸引厂四方学子。建国后，教育事业飞速发展。截至1998年，全县计有县辖高中7所，乡辖初中27所，小学416所。还有市辖师范学校，林机公司西北技工学校及两所职业中学。共有在校学生113323名。 文化、卫生、广播电视事业也有了很大发展，已建立了县文化馆、图书馆、剧团、剧院、电影院、工人俱乐部等文化艺术活动中心。群众性的文化艺术活动普遍开展。县上建立了广播电台、电视台、卫星地面接收站，安装了闭路电视，广播覆盖率达85，电视覆盖率达95。医疗卫生条件显著改善，县上建立了人民医院、中医院、妇幼保健院和卫生防疫站，共有：卫生机构485个，从上到下已初步形成了医疗网络。地方病、传染病发病率大大减少。 乾县有着闪光耀彩的人文历史，古好峙为黄帝祭天之所。历代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁山宫；汉武帝获白麟于城北麟沟；汉宣帝因万鸟临集城北神雀原，下了历史上第一道保护鸟类的诏书；唐高祖猎豹于城东黑豹峪；唐太宗、肃宗、德宗、顺宗、僖宗等都因作战到过乾地。 乾县人杰地灵，名人辈出，名垂青史者有唐代赵隐，全家有“一烈士，三宰相，五进士，六御史”之誉；元代杨奂，著述甚丰，提倡理学，时称“关中夫子”；清代王郡曾任台湾总兵，屡平海盗，政声卓著；近代著名剧作家范紫东，平生创作三滴血等秦腔剧70余本；著名外交家王炳南，曾担任中美大使级会谈首席代表、外交部副部长、对外友协会长等要职。 乾县有着光荣的革命斗争历史，乾县人民富有革命斗争的光荣传统和艰苦奋斗的革命精神。明末农民起义领袖李自成围乾州以攻西安时；邑人宋企郊毅然弃官，归附义军。辛亥革命吴希真起兵响应不遗余力奔走革命，被孙中山赞为“革命巨子“。1926年8月中国共产党在乾县建立了特别支部，传播马列主义，组织农民抗粮抗捐，除暴安良，在群众中播下了革命的火种。大革命失败后，乾县党组织领导群众示威游行，反对帝国主义侵略，32人被国民党反动政府逮捕，王德安等9名共产党人英勇就义。1935年冬，党又组织了铁佛寺武装起义，成立了陕甘边游击队，开展了地方武装斗争。抗日战争爆发后，党组织大力宣传抗日救国的主张，领导乾县人民积极投入抗日救亡斗争。共产党员杨森、张庚良，抗日将领高鹏在抗日前线壮烈牺牲。解放战争时期乾县党组织得到蓬勃发展，组建了乾县独立大队，跟随主力部队转战陕北、关中，谱写了一曲曲可歌可泣的壮丽凯歌，为迎接全国解放做出了贡献。建国后有抗美援朝、保家卫国的魏官祥、田生春等31名烈士，有为抢救国家财产英勇献身的军人景志强，有舍己救人的复退军人王振西等，为我们树立了光辉的榜样。 乾县被陕西省政府审定为历史文化名城，境内名胜古迹景点多彩多姿，以唐高宗与武则天合葬墓乾陵驰名中外，为第一批全国重点文物保护单位，是引人瞩目的旅游胜地。除此之外，全县还有隋恭帝杨侑庄陵、唐僖宗靖陵和秦梁山宫、甘泉宫等古遗址88处。自1963年乾陵对外开放以来，乾县的旅游事业发展很快，最多年接待游客60多万人次，其中外宾3万人次，收入1000余万元。为了进一步促进旅游事业的发展，政府将旅游事业作为经济发展的支柱，已着手恢复乾陵地面建筑，加快旅游基础服务设施建设。乾陵作为陕西西线旅游景点的一颗明珠，正在大放异彩。 随着国民经济的发展，乾县城乡面貌日新月异，县城内拓宽了东西大街，扩建了风水台街和泰山庙街，新建了东新街，各巷道大都铺上了水泥路面。供水、供电设施也有较大改善。全县所有村庄都通了电，不少村庄都用上了自来水，北部山区基本改变了人畜饮水困难的局面。县城主要街巷楼房林立，先后建起了剧院、影剧院、邮电大楼、百货大楼、县医院门诊大楼、县委和政府办公大楼、一中及二中教学楼、农行大楼、建行大楼、中行大楼等引人注目的建筑物，开辟并新建了人民广场。城区建设面积已由建国初的35平方公里扩大到644平方公里。按照县城总体规划，乾县将逐步发展成以旅游业为主的文化名城。 乾县人民世世代代在这块古老的土地上繁衍生息，奋发图强，谱写了光荣的历史，开创了辉煌的业绩。建国50多年来，特别是改革开放20多年来，在各方面都取得了巨大的成就。但这只是在社会主义现代化建设道路上迈出的重要的一步，未来的任务还十分艰巨，任重而道远。乾县人民决心在中国共产党的领导下，坚定不移地走建设有中国特色的社会主义道路，为实现社会主义现代化的宏伟蓝图，继续努力奋斗。 4、可行性研究报告编制依据 （1）编制报告的委托合同（2）国家颁布的相关法律、法规、政策 （3）乾县国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要 （4）乾县国民经济和社会发展统计公报 （5）乾县城市总体规划大纲（2006-2020年） （6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）咸阳市基准地价（8）乾县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）其他有关依据资料1.2项目提出的理由 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。为了响应国家的安居工程，乾县城建开发公司决定规划、开发安居住宅小区。 1.2.1加强保障性住房建设与管理，逐步扩大保障性住房范围。乾县规划期内，政府工作重心逐步转向保障性住房体系建设，通过加强组织领导、深化体制改革、加大资金投入、加强监督管理，完善措施等逐步提高保障水平，扩大保障面。1、保障性住房规划与建设。保障性住房坚持“统一规划、统一政策、统一标准、分步实施”的方针，由政府统一组织实施。其选址、套型、标准以及出售、出租等建设管理办法，由房产管理部门商有关部门统一制定。2、保障性住房建设资金管理。经济适用住房建设资金由市政府提出优惠政策或专项贷款筹集。廉租住房建设资金列入本级财政支出范围，设立专门预算支出科目，安排廉租住房保障资金，土地出让金净收益用于廉租住房保障资金的比例不低于10%，住房公积金增值收益扣除计提款风险准备金和管理费用后的全部余额保障资金，省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金和中央预算内投资中安排的补助资金及中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金等多渠道筹集。公共租赁住房建设资金主要由直管公房置换或专项贷款筹集。进一步加强保障性住房建设资金管理，促进保障性住房建设资金合理、节约使用。3、加强廉租住房建设和管理。严格执行国家廉租住房管理的各项政策，以经济适用住房建设中套建廉租住房和货币补贴、租金核减三种方式，向符合条件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或对现承租公有住房的城市最低收入家庭给予租金减免。4、完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用住房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。5、公共租赁住房建设管理。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，重点建设直管公共租赁住房，扩大公共租赁住房的来源，鼓励直管公房管理单位建设公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对产业园区的居住配套功能。1.2.2积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。1、调整住房供应结构，保证住房用地供应。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以内的住房（含商品住房、保障性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。2、适当提高住宅建设容积率。依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设容积率。3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。4、商品住房用地采取“招、拍、挂”市场运作方式供应。保障性住房用地采取土地划拨方式供应。5、抓好居住区城市基础设施和配套建设。结合城市住房发展规划，适时完善路、水、电、气、热等相关配套设施建设。1.2.3 经济发展的需要近两年来，乾县认真总结了几年来年创业的经验和建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建集产、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城的奋斗目标。 该项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于商业氛围的初步形成，完善该区域的“产、研、居”为一体的总体规划，并改善乾县区域的面貌。 1.3项目概况 1.拟建地点 拟建区域分为四块，其中有三块分布于城关镇东街村南环东路两侧，一块位于县城中心，西临东二环，北临大市场，东接西兰大街，南接向阳村及逸夫小学。 2.建设规模与目标 住宅小区项目规划用地总面积约25.93亩（17289.6平方米），分四块，分别为9.9亩（6600平米）、2.02亩（1344平米）、5.48亩（3655.6平米）、8.53亩（5690平米）。建筑面积34578平方米，其中住宅6幢26844.22平方米，公建54平方米。总居住户数286户，规划总居住人口1128人，容积率2.3，建筑密度0.58，绿化覆盖率34%。人均建筑面积23.8平米/人。90平米以下户型占总户数的75.52%。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发安居小区，致力于为在咸阳市工作的员工提供一个优美、舒适的居住环境。 整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往 ；温馨是一种品位，是人生独到的见解 ； 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 ；温馨来自情感的交流、理智的选择，是源于对生活细节完美的追求。 3.主要建设条件 （1）供水 在规划小区附近有市政上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 （2） 雨水、污水排放 市政现有现状的雨水管线和污水管线，可以就进排入。 （3）供热 拟采取集中供热方式解决。 （4）供电 拟采用开闭站引电缆，接入小区内配电室。考虑留有余地，变压器总容量为1000千伏安。 （5） 供气 目前天然气主管道铺设已经技术论证，正在逐步为各小区安装。本项目由已建成了天然气高中压调压站，通过天然气中压管向区内送气。本项目各种设施接口均至本项目红线内。本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 （6）电信 本项目拟由市电信局解决。 4.项目投入总资金情况 项目总投资 6872.87万元。其中：流动资金 1117.04 万元。资本金800.00万元。1.4主要用地指标 用地总面积25.92亩；实际用地15063.6平米；占地面积8730.98平米；总建筑面积34578平方米；居住建筑面积26844.22平方米；公共建筑面积54平方米； 商业建筑面积7679.78平米；居住居数 286户 ；平均每户建筑面积93.7平方米； 容积率 2.3；建筑密度0.58；绿化率 34% ；住宅栋数 6栋；平均层数 6层 ；每户3.94人；90平米以下户型占总户数的75.52%；人均建筑面积23.8平米/人；房屋销售利润率2.86%。符合陕西省建设用地标准（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标规定的：人均建筑面积不大于24平米；容积率大于1.27；建筑密度大于0.53；绿地率34%-38%。房屋销售利润率小于3%。1.5问题与建议 考虑到小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如场坪、娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于县城的规划与发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 第二章 市场预测2.1陕西房地产市场分析 从2009年12月起，西安房地产信息网研究中心将对陕西省房地产市场进行调研，以月度对当月陕西省房地产市场运行情况进行收集、调查、统计分析，立足中、微观市场运行动态，结合宏观经济发展，同时结合陕西省地理特征，覆盖陕北、陕南、关中区域的研究原则，选取西安、咸阳、宝鸡、铜川、榆林、渭南、汉中、安康、商洛、延安等十个典型城市进行分析、研究，通过对各城市当月在售楼盘的均价走势，以及分城市各城区、各物业的市场需状况及运行特征，对房地产市场的运行现状及热点现象提出专业性分析，并对未来市场发展提出预警预测，推动陕西省房地产市场的理性、健康发展服务。2009年，中华人民共和国成立60周年，中国的房地产从1978年改革开放开始，已经走过30个年头。陕西的房地产业发展，从西安市南关地区1982年将十幢新建高层住宅楼全部向市民出售算起，也已历时近三十年。在中国人眼里，12年是一个轮回，而对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整。陕西房地产虽然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨变，从西安首先起步，一路艰难前行，迄今已蔚为壮观，按照十年一个阶段来划分，刚好划分为三个阶段：一是从1982年至1992年的分房福利化阶段，二是从1992年-2002年住房市场化阶段，三是从2002年至今房地产市场品质化阶段。通过三十年三个阶段的发展完成了从居者有其屋到居者优其屋的一个转变，经历了从追求生存居住到舒适居住再到文化居住的历程。 一、陕西房地产发展历程（一）、住房福利化阶段（1982年1992年）1978年改革开放以来，百废待兴。因“文革”造成的城镇住房建设稀少的矛盾也日益突出，百姓处于一个追求生存居住的阶段。解决住房问题曾成为落实党的干部政策和知识分子政策的一项重要内容。福利分房制度是当时最基础的房地产制度，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是这个阶段的主要表现。自计划经济转入市场经济后，我国逐渐取消了福利分房。1998年，关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住