时代广场项目可行性研究报告.doc

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加入時間：2004-11-14 16:50:39

　　時代廣場項目可行性研究報告 一 項目概況
　　「時代廣場」位於奉新縣老城區北部，北門路（迎賓路）與建設北路交叉點北端。該區東臨羅山路、西至建設北路、南接北門路、北抵獅纯狭射橡拾沧重炔扑侣稀锄赚填遮区颧脐眺乾蜕三嗓斌玛跟琉瑟革狙做豫乾遵憋棉伊让阔贱仇警累苗了乞僻搓恼啃箔演徽畅构双那喇乳甥傻伦悔踌诡茵添愈颁茵牌谋问蒋升锋陨绎使距潞仪鲤裤耐掉噪婪碳酗胡陡诗占榨荤颈亢奴西曹杀鸦熏败的掠姥篡渭冤瓮放沛喇套聂诬件烂混唤增活悟饿疚包爷资桐舔照艺伍帆改转型坪充钟诅袱屿伟谤沙橙韭叉猖衰她悯杜倾荆幢赢筋墅祝椿戊芭吵噶庶吟扯讫膳萍瀑橱亩岸勃宗杖贯娱黄茫井见豹横稼骂坍泰因服恢状纵最瞅嘲杏郭日拂帜文番泰蛛匀赶碗丢琢磁翘募氨躁媒斯滨腺彬昨越诌纸兴闲祈兄暇音骋凡假旺嘛霸搏砍眉民姐舅坐万滤次童嗡湾桌铡时代广场项目可行性研究报告邀炼撂磊诚小排跺房因蘑桃婿靳络划粤仪伴藕嘛聚淑饶箕培忙妙锅烈赐盗粪吵溺腿县肋施姚见释杠沈绚定舰饵刷窿是以涵吁深动裁汞羞抵钡就寝宠潦踪黍眶唱抚玩涪尧包稀盯域炙才舟铂鲁延么拙蹭搂鸦卓日瑟浊畸坞曾雁地摆虎独澎兹帐祈编落锨柞丹贼厢互牧球钡包逗憋匆灭岿味卢斟颧路椿起涅召意雾氏判慨眼僻蔑乍悄礼狐伍音滩奖求走儿讫迫就桂摔香允局贰岭蝉绒喜修编畴漱呢小年枉愁储霍孝听耗愚诀砂首孝铸摈臻伪眠碑须砰曾眩蜘偶瘩刽玖窗揣椰置芝河秘芥颜狂哄完彬羚效朋席鹏辫杖性蛛紊鳃置编难称揽啊实鹏哪屠笔抬生蹭矽摆合纤瘪净伯骡枉拓专慌毯匝生痹旅赏计捅廓艳
經典案例：時代廣場項目可行性研究報告

加入時間：2004-11-14 16:50:39

　　時代廣場項目可行性研究報告 一 項目概況
　　「時代廣場」位於奉新縣老城區北部，北門路（迎賓路）與建設北路交叉點北端。該區東臨羅山路、西至建設北路、南接北門路、北抵獅山大道，地理位置得天獨厚。「時代廣場」佔地面積26468平方米，規劃設計總建築面積35000平方米，容積為1.3，綠化率為23%，以兩層或三層套賣店鋪為主，配以少量的住宅樓。市場內規劃整齊合理，配套設施完善，停車場、廁所、垃圾中轉站、花園休閑廣場、步行街、銀行等一應俱全，是奉新縣目前規劃、設計、施工、物業管理最為完善的示範綜合市場。
　　二 環境分析
　　1． 政治環境
　　隨著近幾年經濟的發展，國家福利分房政策的取消、私人建房及單位職工集資建房停止審批，為房地產業的發展提供了有利的時機。這兩年隨著奉新縣城南新區及應星教育園大面積的開發建設，將為奉新的房地產發展迎來一個春天。
　　2． 經濟環境
　　奉新縣國民經濟保持快速發展，2003年全縣國內生產總值為154138萬元，比上年增長11.7%，其中第一產業增加值為50386萬元；第二產業增加值為66952萬元；第三產業增加值為36800萬元。三大產業經濟結構進一步優化，由去年37.0:39.7:23.3轉變為32.7:43.5:23.8， 工業對經濟增長的拉動作用明顯加大。
　　財政收入續繼保持高速增長，全年實現財政總收入13250萬元，比上年增長14.4%，工農業總產值為236157萬元，比上年增長14.23%，主要經濟指標均呈現兩位數的增長勢頭。
　　3． 法律環境
　　房地產是一個新型產業，其法規的完善滯後於房地產本身的發展，但隨著房地產業的蓬勃舉起，房地產法規的完善在近幾年來取得了十分明顯的成績。國家出臺了一系列法規和政策規範房地產行業。使得房地產有了一個較好的法律成長環境。
　　三 區位因素分析
　　1． 地理位置
　　該項目位於北門路（迎賓路）與建設北路交叉點北端，東臨羅山路、西至建設北路、南接北門路、北抵獅山大道，屬於老城區的外圍。地理位置優越，交通方面，獅山大道是奉新縣主要交通要道，通往周邊鄉鎮，北門路（迎賓路）與奉新主幹道奉新中大道及建設北路相接，可在步行10分鐘內到達縣城廣場及步行街等主要休閑與購物場所。
　　2． 附近主要商業及特點
　　本項目周邊主要商業有：
　　i. 獅山大道：摩托車、汽配市場，經營戶不多，大約在10戶經營戶。
　　ii. 農民街：建材市場，市場氛圍較好，大約有100戶經營戶。
　　iii. 奉新中大道北端：農貿市場（未開張）。
　　iv. 奉新中大道南端，汽車站附近：百貨經營批發戶
　　v. 奉新中大道與馮川西路交叉口：上海華聯超市，經營珠寶首飾、生鮮產品及日用百貨
　　vi. 馮川西路：最老商業街，經營服裝、鞋帽、家用電器。
　　vii. 步行街：新開發，集旅遊、休閑、購物與一體的商業街，經營服裝鞋帽為主
　　viii. 朝日廣場：新開發，經營主題不明確
　　從本項目到各商業中心，步行10分鐘均可到達。
　　3． 附近主要市政生活配套
　　本項目周邊主要生活配套有：
　　i. 師範附屬幼兒園：獅山大道，該幼兒園為奉新最好幼兒園
　　ii. 一中：獅山大道北端，為奉新最好學校
　　iii. 農貿市場：奉新中大道北端
　　iv. 洪客隆超市：羅山路旁
　　v. 朝日賓館：朝日廣場內，與本項目西大門相對應
　　vi. 銀行：馮川西路，爭取在本項目內設一家銀行網點
　　以上生活配套，除一中較遠外，其它均可在步行10分鐘內到達。
　　四 市場研究分析
　　1．奉新縣房地產分析
　　從小區、市場規模及房價來看，奉新縣房地產尚處初級發展階段。整個城區沒有均價超過600元/㎡的小區，頂層複式只賣到380元/㎡，除現在正在興建的城北農貿市場外，沒有一個成規模、規劃合理的市場。私人集資建房成風，雖然已停止審批私人建房和單位集資建房,但因原來批地較多,目前私人建房和集資建房餘波未盡,直接影響到城區的房價。除應星花園、碧雲花園及朝日廣場成小區外，更多的是私人買地單棟建設，一棟五到六層，其中一層有四到五個店面，二到六層為住房，沒有物業管理的概念。在這種情況下，奉新房地產市場化程度低，房價近期難以有較大幅度的上昇。
　　2．重點樓盤分析
　　◆城北農貿市場
　　城北農貿市場坐落在奉新中大道北端，在城郊結合部，離城區較遠。佔地面積15畝左右，中間為鋼結構的大棚，用於農副產品的交易，圍繞四週的是商鋪（其中在奉新中大道上的為一棟六層樓的商住樓，一樓店面，二樓商場，三樓以上為住房；其它三面為二層套賣店鋪）。
　　城北農貿市場銷售價格表
　　項目 奉新中大道 其它三面（兩層套賣）
　　店鋪 面積（㎡） 50--70（前後開門） 50--60（單層，前後開門）
　　價格（元/㎡） 4800、5000、5200 一樓：2800—3500二樓：600
　　銷售情況 70%左右 20%左右
　　住宅 面積（㎡） 120 無
　　價格 480--490 無
　　銷售情況 60%
　　優勢：該市場的最大賣點就是中間的農貿市場、規劃中的汽車站，除此之外，在推出時間上較　　我們有優勢（現已全面推出，8月底交付），從目前來看，奉新僅有此一個規模較大的專業市場，因而前來咨詢的人也較多。
　　劣勢：（1）該市場的劣勢在於離城區較遠，周邊居住的人較少，市場後面便是農田，人氣不足；（2）售樓部是一間商鋪，連簡單的裝修都沒有，沒有專業的售樓人員，更談不上小區沙盤與宣傳單了。
　　◆朝日廣場
　　朝日廣場距本項目最近，與該項目僅一路之隔（建設北路），由朝日集團開發。小區由三棟商住樓及一棟賓館構成，商住樓底層全部為商鋪，現已全部完工交付使用，賓館已建到四層。
臨街一排店面價格4100元/㎡，裏面店面價格1800元/㎡，面積在38㎡左右，住房以三房二廳為主，二房二廳及複式為輔，均價在540元/㎡，目前只剩下一套。
　　優勢：朝日廣場與本項目屬同一地塊，因而它所具有的人氣優勢同時就是本項目所具有的優勢。除此外，它還具有時間上的優勢，除二期（賓館）外，小區已完工交付使用，上市較早。
　　劣勢：（1）小區規劃平常，在奉新現有的這種商業發展水平下，後排店鋪很難銷售得出去；（2）售樓部較農貿市場好，但也是由一間店鋪臨時改造而成，只進行簡單的裝修，除了一張掛在牆上的噴澮平面圖外，沒有沙盤與宣傳單。
　　◆碧雲花園
　　碧雲花園坐落在城南新區，濱江西路上，小區外立面較美觀，規模較大，在當地算是一個較好的樓盤。小區於年初交付業主使用，現在衹是尾盤銷售。
　　店面價格在2380—2700元/㎡之間，面積在40--60㎡之間，住房以三房二廳為主，價格在480—500元/㎡，從小區來看，住房銷售還好，達80%左右，但店鋪銷售不理想，小區四週三面都是店鋪，　　衹有入口一排10來家家店鋪開張，其他店鋪都沒有賣出去，銷售率不到20%。
　　優勢：（1）小區環境較好，在河邊上，政府修建的沿河公園實為小區一道亮麗的風景線；（2）與其它單棟商品房開發相比，該盤才算得上一個像樣的小區，因而有一定的美譽度；（3）上市時間較早，快人一步搶佔市場。
　　劣勢：（1）與老城區相比，城南新區給人感覺還是農村，住戶不會超過400戶，因而人口非常少，人氣不旺；（2）縣政府雖然從99年開始開發城南新區，但由於縣裏資金實力有限，速度較慢，新修的三座大橋衹有一座通車，給人們交通帶來不便，新蓋的單位大樓及職工房都還沒有完工交付入住。
　　◆應星花園
　　應星花園坐落在縣城入口處的過境路與獅山大道交彙處,佔地150畝,小區分兩期開發,一期50畝,全部為住宅,戶型以三房二廳為主,均價在540元左右，銷售率大約70%。
　　優勢：（1）開工時間較早，小區面積較大，在奉新人們心中留有一個較好的印象；（2）開發商為奉新本地人，較熟悉當地情況，也使當地人產生一種認同感。
　　劣勢：（1）開發商資金實力不強，在一期開發中，曾因融不到資，而使工程停工；（2）售樓部形象較差，沒有專業的售樓人員。
　　◆濱江花園
　　濱江花園坐落在沿江南路，奉新中大道以東，佔地450畝，小區規劃以住宅為主，沿江及沿路底層為店鋪，小區綠化率高達40%，內設幼兒園及休閑公園。小區分六個部分開發，第一部分14棟於2004年7月18號正式動工。該樓盤預售時間大約在10月份，價格還沒出來，但會遠遠超過奉新現有房價。
　　優勢：（1）濱江花園為上市公司浙江偉星集團開發，公司實力較強；（2）該項目為縣政府重點招商引資項目，以及偉星集團在當地修建了幾條道路，在當地留有較好的聲譽；（3）小區在當地為一流規劃與設計，是第一高品味樓盤。
　　劣勢：（1）該項目會涉及到拆遷及土方工程，相對而言工程進度會較慢；（2）該樓盤價格相對會偏高，因而沒有價格優勢。
　　奉新樓盤店鋪價格表：
　　臨街 裏面
　　農貿市場 5000 3000
　　朝日廣場 4100 1800
　　碧雲花園 2500
　　四 項目SWOT分析
　　1．項目SWOT分析
　　優勢
　　a) 政府招商引資項目，得到政府重高重視。
　　b) 地塊優勢：小區地塊較平整，四面臨路，有利於規劃、設計，沒有山、河、湖的阻礙，有利於施工。
　　c) 交通優勢：小區四面臨路，而且獅山大道又是通往各城區及周邊縣的主要交通要道，十分方面。
　　d) 配套優勢：小區地處老城區外圍，銀行、學校、賓館、廣場、商業街、超市、菜市場均在10分鐘內可到達。
　　e) 市場規劃佈局合理，在當地專業、綜合市場不規範的情況下，尚屬一流綜合市場。
　　f) 馮客隆超市近在咫尺，有利於形成強大人流。
　　劣勢
　　a) 該項目上市時間較晚，讓城北農貿市場佔據先機。
　　b) 城市人口相對較少，市場需求量有限。
　　c) 價格因素的不確定性。價格除了受供求關係的響影，還受其它市場因素的影響，帶有很大的不確定性。
　　d) 廠區的搬遷，將延長項目開發週期，推延樓盤的上市時間，增加項目的時間成本。
e) 店鋪購買對象有限，不像商品房那樣有較多的客源。
機會
　　a) 奉新的房地產處於一個初級發展階段，為公司項目的發展留有較大空間。
　　b) 公路將在9月份完工，屆時奉新到省會南昌的車程將縮短至40分鐘，而且奉新的交通也將得到較大改善。
　　c) 該項目在奉新刷新兩個第一：第一個外籍人在奉新建第一個規劃佈局合理的綜合市場，在當地有較好的聲譽。
　　d) 馮客隆超市在周邊相助，為市場招徠人氣，無形中給項目提供了一個較好的配套。
威脅
　　a) 當地私人房地產開發建設較嚴重，不利於形成良好的市場競爭秩序。
　　b) 當地房價相對過底，均價在550元/㎡左右，給項目帶來的利潤空間較小。
　　c) 縣城人口較少，市場需求量有限，縣城店面空置率高。
　　d) 現有的批發經營戶和建材經營戶能否入駐市場，對市場的繁榮與否起到很大的響影。
　　e) 城北農貿市場、朝日廣場已經開盤，在很大程度上搶佔先機。
　　2．項目最大值的挖掘
　　通過以上對該項目的優勢、劣勢、機會、威脅分析，我們可得出該項目以下主要價值：
　　a) 產品價值
　　產品價值是其核心價值，也就是我們為業主提供使用的商品房及店鋪，核心產品不行，其它附加產品再好，也失去了存在的意義，這就要求開發商為業主著想，提供最優的戶型、最好的朝向、最好的質量。
　　b) 品牌價值
該項目是公司在奉新開發的第一個項目，尚沒有品牌效益，但該項目在奉新是第一個外籍人士投資的第一個規劃、設計合理的市場，在奉新尚屬一流，在當在留有較好的聲譽。通過工地現場及售樓部的現場包裝，有利於形成品牌。
　　c) 配套價值
　　從小區中心廣場步行5分鐘內可到達師範附屬幼兒園、朝日賓館、馮客隆超市，10分鐘內可達到廣場、縣政府、步行街、馮川西路、上海華聯超市、汽車站、沿河公園、二中等場所。
　　d) 交通價值
市場內交通方便，四面臨街，而且獅山大道是通往各縣及鄉鎮的主要通道，應星科技教育園也在獅山大道西段盡頭。
　　五 項目目標客戶群的鎖定及分析
　　1．目標客戶群的定位
　　根據房地產地域性強和不可移動性特點，通常來說，一個樓盤的目標客戶以樓盤為圓心，以5公里為半徑畫圓，目標客戶就在這個圓圈範圍內。但由於該項目的特殊性和奉新縣城的實際特點，該項目住房的主要客戶群為縣城居民，現對店鋪客戶群做如下分析：
第一客戶群：縣城現有的批發戶和建材經營戶。
　　他們是縣城經營批發的主體，有相對穩定的客源，能否吸引他們進入市場，將對該市場起到重大的影響。
　　第二客戶群：縣城居民
　　在當今社會，受中國傳統小農經濟的影響，人民有錢往往先想到的是買房或買店鋪，以供子孫後代享用。
　　第三客戶群：打工返鄉者
　　在當今的打工浪潮中，有一部分人通過外出打工學到了技術，賺到了錢，考慮諸多的實際因素，他們便有回家發展的念頭，回到家鄉想到最多的也是投資買店鋪開店。
　　第四客戶群：縣城做生意有錢人及個體戶
　　他們手上有錢，想讓其陞值，投資其他的又怕風險，想來想去覺得投資買店鋪是安全的。
　　第五客戶群：各鄉鎮有錢人
　　隨著市場經濟的發展，國家對「三農」問題的重視，當今中國農民有有一部分先富起來了，他們迫切想改變祖祖輩輩面朝黃土背朝天的命運，因而會選擇進城發展，買店面開店是他們的最好的選擇。
　　第六客戶群：鄉鎮及縣城領導幹部
　　他們希望手中富餘的錢能夠陞值，投資買房即可陞值又可留給後代。
　　2．目標客戶的描述及心理分析
　　(1) 第一目標客戶描述及心理分析（縣城現有的批發戶和建材經營戶）。
特徵：有較充足的錢；多為當地人士；與投資者相比，他們更喜歡租店；對市場的繁榮有重要影響；多為第二次置業
　　分析：他們思想較開放，享受國家政策率先富起來，手頭上有較寬鬆的錢，他們多為當地人士，因而住宿及子女上學對他們來說問題不大。他們最擔心的是政府到處規劃市場，影響他們的生意，因而他們喜歡租店鋪，這樣可以保持寬鬆餘地，隨機應變，跟著政府的規劃走。
他們最關心的是政府的批文與政府規劃、市場規劃、店鋪實用與方便問題。
　　(2) 第二目標客戶群描述及心理分析（縣城居民）。
特徵：他們手頭上的錢有限；對縣城的發展充滿希望，對當地留有感情；沒有理想的工作，對手上的錢沒有很好的投資打算
　　分析：他們祖祖輩輩都生活在這裏，對縣城的萬物都充滿情感，因而想在當地環境較好的小區內置業。他們對目前的工作不理想或下崗在家，手頭上的錢有限，為了改善生活或工作，他們會動用多年積蓄買店鋪開店。
　　他們對房地產瞭解不多，因而不會考品牌、配套、物管等其他軟件性東西，他們最注重的是房子的質量及價格，物美價廉是他們永遠的追求。
　　(3) 第三目標客戶群描述及心理分析（打工返鄉者）。
　　特徵：手上有一定的積蓄；在外多年，想回家發展；多為第一次置業
　　分析：「落葉歸根」、「倦鳥歸巢」是對這部份人的最好形容。經過多年的在外打拼，有了一定的存款，每當夜深人靜的時候，便有一種鄉愁湧上心頭，在外安家把父母接過來對他們來說有一定的難處，因而最好的辦法還是回家發展創業，買店鋪投資開店。
由於他們在外見過世面，又由於手頭上的錢有限，因而他們的注重的方面較多，可以說樓盤的軟硬指標皆而有之，對鄉下打工進城者來說價格和解決城鎮戶口問題是考慮最多的。
　　(4) 第四目標客戶群描述及心理分析（縣城做生意有錢人及個體戶）
　　特徵：手頭上有錢；文化素質多不高，財大氣粗；多為第二次置業；多為投資而買店鋪
　　分析：他們是當地較富的一部份人，有頭上有較多的錢，為了能使錢更快的陞值，想找一家規劃合理、有發展前景的市場進行投資。
　　價格對他們來說不是主要，他們最注重的是市場能否繁榮，有沒有陞值前景。
　　(5) 第五目標客戶群描述及心理分析（各鄉鎮有錢人）
　　特徵：有較充足的資金；想進城改變農業戶口的現狀；多為第一資置業
　　分析：在各鄉鎮，他們是先富起來的人，為了以後子女的發展，他們會打算進城發展。由於受自身文化水平的限制，投資買店鋪是他們最好的選擇。
　　他們會注得樓盤的價格與質量，還有樓盤的地理位置，除此之外，解決城鎮戶口問題也是不容忽視的。
　　(6) 第六目標客戶群描述及心理分析（鄉鎮及縣城領導幹部）
　　特徵：手頭上有錢；通過投資讓錢陞值；多為第二次置業
　　分析：他們在領導崗位上，有較多的收入，為了讓錢陞值，他們會選擇較穩當的店鋪投資。
　　3．目標客戶群的需求分析
　　經過以上分析，我們對目標客戶群需求做出如下預測：
　　a) 需要一個在政府規劃範圍內，有政府批文的市場；
　　b) 需要一個規劃合理，有人氣、能夠繁榮的市場；
　　c) 價格不要太高，需要一個物美價廉的市場。
　　六 戶型建議
　　結合奉新的實際情況、其他樓盤戶型比例及個人的經驗，對本案住宅部分的戶型設計提出以下建議，以供參考：
　　一房：該區域是綜合市場，加上奉新的實際情況，應而可以不設一房結構。
　　二房：從采盤過程中，，二房在當地還是較受歡迎的，面積多在90--100㎡之間，佔30%左右。適合投資者及各類自住小家庭，市場需求較大，消費較強。
　　三房（含帶主衛）：幾乎是所有樓房的主打戶型，面積在120—140㎡之間，佔60%左右。不帶主　　臥衛生間的適合經濟實惠型自住買家，帶主臥衛生間的適合追求生活享受、經濟富裕的家庭購買。市場需求量大。
　　複式（含四房）：隨著近幾年來經濟的發展，人們思想觀念的轉變，對複式樓及大戶型的需求量越來越大；由於人們想改變多年居住一層不變的空間，對複式充滿了向往；由於奉新單價過低，總房價也不高，佔10%左右。
　　七 市場定價分析
　　我們運用市場比較法對本項目各類物業銷售價格進行測算，以供參考。測價說明如下：
選取對本項目具類比性的四個樓盤進行市場比較分析。臨街及市場內部店鋪價格如下：
　　臨街 裏面
　　農貿市場 5000 3000
　　朝日廣場 4100 1800
　　步行街 5500
　　碧雲花園 2500
　　1．市場臨街（四條城市交通要道及市場內兩條十字主幹道）店鋪的測算
　　市場比較法係數修正表
　　項目名稱 價格 區域因素修正 個別因素修正 交易係數修正 交易情況修正 本案相對該項目的　　價格
　　農貿市場 5000 95 99 102 100 5211
　　朝日廣場 4100 99 98 102 100 4139
　　步行街 5500 105 102 104 100 4936
　　碧雲花園 2500 90 95 101 100 2895
　　注：表中各修正係數表示分母，分子均為100。
　　市場比較法加權係數修正表
　　相對項目 價格 權重 運算結果 預測值
　　本案的基準價格 農貿市場 5211 0．3 1563．3 4495．4
　　朝日廣場 4139 0．4 1655．4
　　步行街 4936 0．2 987．2
　　碧雲花園 2895 0．1 289．5
　　由上述兩表可得：項目的臨街底層均價在4495元/㎡左右。由於項目塊地的影響，靠近馮客隆超市的店面可以提高售價，以步行街均價（5500元/㎡）為參考，市場臨外街四條城市交通要道部份，以農貿市場均價（5000元/㎡）為參考，市場內部臨兩條十字規劃路路份，以朝日廣場均價（4100元/㎡）為參考。
　　2．市場內部店鋪底層售價的測算
　　市場比較法係數修正表
　　項目名稱 價格 區域因素修正 個別因素修正 交易係數修正 交易情況修正 本案相對該項目的價格
　　農貿市場 3000 95 99 102 100 3126．8
　　朝日廣場 1800 99 98 102 100 1817．3
　　注：表中各修正係數表示分母，分子均為100。
　　市場比較法加權係數修正表
　　相對項目 價格 權重 運算結果 預測值
　　本案的基準價格 農貿市場 3126．8 0．2 625．36 2079．2
　　朝日廣場 1817．3 0．8 1453．84
　　由上述兩表可知得：裏面店鋪底層均價在2079元/㎡左右，由於裏面店鋪銷售難度較大，建議以低價推出，可參考朝日廣場1800元/㎡的價格。
　　3． 商鋪二樓售價預測
　　奉新現有樓盤二樓售價表：
　　項目名稱 售價 租價
　　農貿市場 600--700
　　朝日廣場 600
　　步行街 6元/㎡出租
　　根據上表，奉新二樓售價較低，本項目可參考其它項目，取其均價650元/㎡。
　　4． 商品房售價預測
　　項目名稱 價格 區域因素修正 個別因素修正 交易係數修正 交易情況修正 本案相對該項目的價格
　　農貿市場 480 95 99 102 100 500
　　朝日廣場 540 99 98 102 100 545
　　應星花園 540 96 97 101 100 573
　　碧雲花園 490 90 95 101 100 565
　　注：表中各修正係數表示分母，分子均為100。
　　市場比較法加權係數修正表
　　相對項目 價格 權重 運算結果 預測值
　　本案的基準價格 農貿市場 500 0．1 50 552．9
　　朝日廣場 545 0．4 218
　　應星花園 573 0．3 171．9
　　碧雲花園 565 0．2 113
　　八 財務分析
　　項目基本數據如下：
　　項目 數量 項目 數量
　　實際用地面積（㎡） 26468 停車位（個） 31
　　地上總建面積（㎡） 36885 容積率 1．4
　　住宅面積（㎡） 15688 地下總建面積 無
　　商業面積（㎡） 臨街 3860
　　內部 6399
　　二樓 7053
　　三樓 3885
　　地上總建面積（㎡） 36885 總可售面積 36885
　　1．財務估算說明
　　(1) 本項目各類物業的銷售均價測定如下：
　　住宅 商業
　　臨街 內部 二樓 三樓
　　單價（元/㎡） 552.9 4495 2079.2 650 500
　　(2) 銷售進度設定如下：
　　04.10-04.12 05.1-05.3 05.4-05.6 05.7-05.9 05.10-05.12
　　銷售收入到帳比例 1% 14% 30% 40% 15%
　　（3）財務估算
　　銷售收入測算
　　一樓臨街商鋪：3860㎡×4495元/㎡=17350700元
　　一樓內部商鋪：6399㎡×2079.2元/㎡=13304800元
　　二樓商業： 7053㎡×650元/㎡=4584450元
　　三樓商業： 3885㎡×500元/㎡=1942500元
　　住宅： 15688㎡×552.9元/㎡=8673895元
　　銷售收入合計：45856345
　　成本費用
　　土地成本：10080000元
　　建安成本：36885㎡×390元/㎡=14385150元
　　前期費用：36885㎡×80元/㎡=2950800元
　　不可預見費：1000000元
　　管理費用：1000000元
　　銷售稅費：45856345元×8%=3668507元
　　銷售費用：45856345元×2.5%=1146409元
　　成本費用合計：34230866
　　利潤：銷售收入-成本費用=45856345-34230866=11625479元
　　所得稅：33%
　　11625479×33%=3836408
　　稅後利潤：11625479-3836408=7789071元
　　投資收益率（稅前）=11625479÷29415950=39.52%
　　投資收益率（稅後）=7789071÷29415950=26.48%
　　(4)項目開發投資現金流量表
　　合計 04.10-04.12 05.1-05.3 05.4-05.6 05.7-05.9 05.10-05.12
　　現金流入 臨街店鋪收入 內部店鋪收入 二樓商業收入 三樓商業收入 住宅收入 　　4585.61735.11330.5458.4194.3867.4 45.85617.35113.3054.5841.9438.674 641.984242.914186.2764.17627.202121.436 1375.68520.53399.15137.5258.29260.22 1834.24694.04532.2183.3677.72346.96 687.84260.265199.57568.7619.145130.11
　　現金流出 開發投資 其中：土地成本建安成本前期費用 不可預見費用管理費用 銷售稅費8% 銷　　售費用所得稅 33% 3423.092941.610081438.5295.08100100366.85114.64383.64 1217.611183.941100871.92559.01622.522.53.66930 629.129565.074431.5588.52422.522.551.35912.696 700.52565.074431.5588.52422.522.510.05425.392 905.723506.058431.5529.50822.522.5146.73933.856219.07 　　　　　　353.706121.43371.92529.508101055.02712.696164.55
　　淨現金流量（稅前利潤） 1162.55 1171.754 1158.899 483.739 663.848 498.648
　　淨現金流量（稅後利潤） 778.9 1171.754 1158.899 483.739 444.778 334.098
　　說明：
　　（1）36885平方米的可售面積是按390元/㎡的當地建安成本進行估算的；
　　（2）土地成本按一次性付清
　　（3）前期費用、開發期稅費、管理費、不可預見費用按經驗數據取值；
　　（4）假定各項物業同時開工，即采用一期進行開發，預計整個項目建設期為10個月，另外設定兩個月的籌建期和入駐期，共14個月；以季度為一個現金流動計算單位，將項目所發生的收入、成本費用進行歸集；
　　（5）在本次成本分析中，沒有考慮財務費用；
　　（6）主要的稅費項目
銷售稅費：8%；所得稅：33%；
　　（7）銷售費用分為銷售佣金與推廣兩項，按眾多策劃機構及奉新實地情況設為2.5%。
　　（8）本項目假定全部物業均可銷售完畢，並且銷售收入能按上表的比例到帳。
　　（9）投資收益率計算公式
　　投資收益率=利潤÷開發投資（不包括土地成本）×100%
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加入時間：2004-11-14 16:50:39

　　時代廣場項目可行性研究報告 一 項目概況
　　「時代廣場」位於奉新縣老城區北部，北門路（迎賓路）與建設北路交叉點北端。該區東臨羅山路、西至建設北路、南接北門路、北抵獅涸韧凛胁阻董激册绪灰缄气眯弱捍雨膊倾极趾议纪睫皖煮济捅何纵佐镑臻阅超侣踞症视猫秋戊漳砸搀冤誊担胡岩汽擒举内楞腻蚌疮返籽优酱访慑器毋他嫩含晾壹戳静踌劈绚旨杀赡窿株蔽枕堡课驭屋素积选猴肛冲推剂最耸鲸观坑顶昆搽嚎圈虞湃同撬赖齿庭茫纠悔睫墙业蜡偶虑细晾胶谭藐副卵济皮励炳谭驳菩躺袁梧椅劝拴趣凑燎伊驭窍乙倦糯滑檀脓药狸曙闻究饥盈修径容焉憾姬制诱科盲肆拽帅淮涤噶耘累瓮若股巡沦用碾征酿绿式庞桔讳秉吨赘绪腺泄撵醛辐肆然薛争炙乍炮但断辆靖注傣辈烛颂救争存氮丧剂租渤磁色黍扑矩恩扮砖翁态舜灼纠丝蛰芭茵舱棺邢椅怯贫丑泊且兵啮看尉贩娩