房地产开发的报批手续及房地产开发项目的可行性报考范本.doc

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房地产开发的报批手续及房地产开发项目的可行性报考范本

房地产开发流程主要包括：
1) 向计划委员会申请项目立项；
2) 向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续;
3) 向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；
4) 向建设委员会办理开工手续，领取开工证； 5)实施搬迁或拆迁；
6) 进行开发建设；
7) 竣工验收；
8)交付使用。

房地产开发项目的可行性研究 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。
一、 可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：
(1) 项目概况；
(2) 开发项目用地的现场调查及动迁安置；
(3) 市场分析和建设规模的确定;
(4) 规划设计影响和环境保护;
(5) 资源供给；
(6) 环境影响和环境保护；
(7) 项目开发组织机构、管理费用的研究；
(8) 开发建设计划；
(9) (9)项目经济及社会效益分析;
(10) 结论及建议。
二、 可行性研究的工作阶段
投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

建筑项目报批服务程序

程 序
所需资料
办理事项
办理部门
1、项目审批
1、环保部门评估报告
2、项目建议书或可行性研究报告
3、外资企业合同章程
1、项目备案或核准资料、环评批复
2、合同、章程批复
3、规划蓝线图
4、设计要点
发改委
规划局
国土局
2、工商税务登记
见工商局办理登记手续资料（附件1）
1、企业组织机构代码证
2、外商投资企业批准证书
3、公司营业执照
工商局
市技术监督局
市商务局
3、初步设计评审
1、申请报告
2、规划总平面图、说明书等设计文件
3、规划设计条件
4、规划设计蓝线图
5、申请批复项目可行性研究报告的报告
6、项目可行性研究报告
由投资人申请需加盖投资方公章
建设局
规划局
国土局
发改委
消防局
环保局
4、土地手续
见国土办证资料（附件2）
1、《建设用地批准书》
2、规划用地许可证
3、用地红线图
4、《国有土地使用权证》
5、缴纳相关税费
经济发展局
规划局
国土资源局
财政局

5、开工建设
见开工建设资料（附件3）
1、下达基建计划
2、下达招投标批复
3、办理规划、消防、建设、许可证
经济发展局
规划分局
消防大队
建设局
4、办理工商执照
见工商局办理登记手续资料（附件1）
1、代码证
2、外商投资企业批准证书
3、营业执照
市技术监督局
市商务局
市工商局
5、初步设计评审
1、总平面规划图
2、初步设计书
1、总图初审
2、初步设计批复
建设、规划、国土、发改委、消防、环保等
部门
6、土地手续

见国土办证资料（附件2）
1、《建设用地批准书》
2、规划用地许可证
3、用地红线图
4、《国有土地使用权证》
5、缴纳相关税费
经济发展局
规划局
国土资源局
财政局

7、开工建设
1、基建计划申请报告
2、总平面布置图
3、建设单体设计图
4、缴纳相关费用
5、建筑工程施工合同等
1、下达基建计划
2、下达招投标批复
3、办理规划、消防、建设许可证
经济发展局
规划分局
消防大队
建设局

优惠政策
　　1、土地政策
　 ①重大项目全补：投资额在1亿元以上的且每亩投资额达100万元以上的外资项目或“三高”项目，即省级以上科技部门认定的高新技术项目，用工在1000人以上的高就业项目，年纳税额在1000万元以上的高税收项目，土地按7万元/亩分期收取，所交土地款由财政全额返补，作为企业发展资金；
②大项目返补：投资额在1亿元以下，5000万元以上的外资项目或高技术、高就业项目，土地按7万元/亩出让，并从其上缴税收的地方留成部分逐年返还购地款至1万元/亩；
　　③投资额在3000万元以上，5000万元以下的外资项目或高技术、高就业项目，土地按7万/亩出让，并从其上缴税收的地方留成部分逐年返还购地款至4万元/亩；
　　④一般工业项目地价优惠：一般工业项目，以成本价出让土地使用权，除上交省国土收取的费用和对农民的各项征地拆迁补偿费用外，其它费用全免；
　　⑤商业用地挂牌出让；
　　⑥特殊项目实行一事一议原则。
　　2、税收政策
　　“三高”企业项目的所得税，在购地款优惠返补完后，地方分成部分享受五年财政奖励优惠。
　　3、规费政策
　　开发区对新建投资额在1000万以上的工业项目，行政事业性收费按10元/M2包干收取。
　　其它项目行政事业性规费按40元/M2收取，如需减免，按一事一议原则。
　　4、服务管理
　　对所有来开发区投资的项目实行“一站式”审批，其手续均可委托开发区经济发展局全程无偿代理，开发区承诺限时办结。对区内企业实行封闭式管理，所有职能部门一般不对企业进行检查、评比、收费，特殊情况如安全生产等由开发区负责协调；开发区对园内企业的管理实行告诉、改正制度，任何时候都不罚款。
　　5、人才政策
　　新落户开发区的企业，其引进的博士生、博士后、归国留学生、有高级技术职称的人员、享受政府特殊岗位津贴的专家、两院院士，开发区管委会将为其配偶、子女安家落户、入学、就医等方面提供特殊支持，专人办理相关手续，解除其后顾之忧。
　　6、奖励政策
　　企业（项目）落户的有功人员，项目投产后，按开发区招商引资劳务费规定给予固定投资额1％的奖励。

关于加强建设工程项目开工管理若干规定
     第一条　为加强建设工程项目的开工管理，规范建设市场秩序，促使建设工程项目按照基本建设程序建设，保障被征地农民和城镇被拆迁居民的合法权益，切实维护社会稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《广东省征用农民集体土地各项补偿费管理办法》等有关法律、法规，制定本规定。
    第二条　本省新建、改建、扩建的建设工程项目的开工管理，应当遵守本规定。法律、法规另有规定的，从其规定。
    本规定所称的建设工程是指各类房屋建筑工程；各类土木工程，包括能源、石化、制造等工业工程和交通、水利、农业、林业、市政公用、环保设施等工程；线路管道和设备安装工程及装修工程。
    第三条　各有关行政主管部门要按照各自的职能和权限，进一步做好建设工程项目的开工管理工作。国土资源行政主管部门要依法做好建设工程项目的征地审核和管理工作。房屋拆迁主管部门要依法做好城市房屋拆迁的管理工作。建设、水利、交通等行政主管部门要依照各自的管理权限依法做好建设工程项目的施工许可或开工的审批和管理工作，其中，水利建设工程项目开工的审批和管理由水利行政主管部门负责；公路、水运建设项目的施工许可的审批和管理由交通行政主管部门负责；房屋建筑工程，能源、石化、制造等工业工程和农业、林业、市政公用、环保设施等土木工程，线路管道和设备安装工程及装修工程等建设项目的施工许可的审批和管理由建设行政主管部门负责。监察部门对违反本规定进行开工的行为做好监察工作。其他有关职能部门要按照各自的职责，加强对建设工程项目开工行为的监管。
    各级建设行政主管部门要牵头并会同发展改革、国土资源、交通、水利、农业、监察等有关部门，做好建设工程项目的开工监管和检查工作，严格依法纠正和查处不符合开工条件擅自开工建设的行为。
    第四条　建设工程项目开工建设，应同时具备下列条件：
    （一）土地征收被依法批准，且征地（或拆迁）单位已与被征用人（或房屋被拆迁人）签订征地（或拆迁）补偿安置协议；
    （二）征地（或拆迁）的各项补偿款已按征地（或拆迁）补偿安置协议的约定，足额发放给土地被征收人（或房屋被拆迁人）；
    （三）建设项目已按规定完成了项目审批、核准或备案和规划审批、用地审批、环境影响评价、初步设计审查、招标投标等工作，具备法定开工条件，并办理了施工许可证或开工审批手续。
    第五条　各级人民政府要切实加强征地管理工作，征收农村集体所有土地必须符合当地土地利用总体规划，征地补偿安置标准必须符合国家和省规定的标准，并按照《关于试行征地补偿款预存制度的通知》（粤国土资发〔2005〕153号）的规定严格执行征地补偿款预存制度。
    第六条　征收农村集体所有土地，要依法维护农村集体土地所有者和农村土地承包经营者的合法权益，严格按如下程序进行：
    （一）征收土地在依法报批前，应由国土资源行政主管部门会同被征地农村集体组织所在的乡（镇）人民政府、街道办事处，对拟被征土地的权属、地类、面积、安置人数等情况进行调查核实，并经农村集体经济组织确认后，就征地补偿安置标准与被征地农村集体经济组织进行协商，拟定征收土地方案。
    （二）国土资源行政主管部门在报批征收土地方案之前，应当书面告知被征地农村集体经济组织和农民个人对拟征土地的补偿安置标准或安置方案有要求举行听证会的权利。被征地农村集体经济组织和农民个人要求听证的，国土资源行政主管部门应当组织听证，认真听取意见。
    （三）征收土地方案和补偿安置方案经依法批准后，当地人民政府应当将批准征地机关、批准文号、征地用途、范围、地类、面积以及征地补偿标准、安置方式等内容，在被征地农村集体经济组织所在地以书面形式及时予以公告。
    征收土地方案和补偿安置方案未经依法批准或未进行公告的，被征地农村集体经济组织或农民个人可以不办理有关补偿登记手续。
    （四）土地征收被依法批准并办理“一登记两公告”后，征收单位应与被征地农村集体经济组织和农民个人协商并签订征地补偿安置协议。
    第七条　国土资源行政主管部门在受理征地申请材料时，对有下列情形之一的，一律不得受理和向上报批：
    （一）征地补偿安置标准不符合国家和省规定的补偿标准的；
    （二）征地补偿安置资金没有按规定预存到位的；
    （三）群众反映的合法问题没有明确处理意见或处理意见不当的。
    第八条　各地、各有关部门和项目建设单位应严格按照经依法批准的征地补偿安置方案和与被征地农村集体经济组织或农民个人协商一致的补偿安置协议进行补偿安置。
    第九条　被征收的农村集体所有土地的土地补偿费、附着物的补偿费、安置补助费、青苗费的使用和管理，按照《广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法》执行。如果被征地农村集体经济组织过半数村民要求分配土地补偿费和安置补助费的，必须经村民会议或者村民代表会议过半数通过，报镇级人民政府备案。
    任何单位和个人不得以任何理由克扣、截留、侵占、挪用征地补偿资金。
    第十条　征地补偿安置方案被依法批准后，用地单位没有在法定期限内或没有按征地补偿安置协议约定的期限内足额支付征地补偿费的，农村集体经济组织或农民个人有权拒绝交付土地，用地单位不得强行使用该土地。
    第十一条　因城市建设需要拆迁城市居民房屋的，要维护被拆迁人的合法权益。
    第十二条　城市房屋拆迁单位要严格按照不低于房地产市场评估价格的标准与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，并按照协议将补偿资金全额支付给被拆迁人，任何单位和个人不得截留；实行产权调换的，安置用房要符合国家房屋质量安全标准，并确保按时交付给被拆迁人使用。
    不符合上款规定的，城市房屋拆迁单位不得强行拆迁。
    第十三条　城市房屋拆迁主管部门在核发房屋拆迁许可证时，要严格审核拆迁单位的拆迁补偿安置方案，对于拆迁补偿安置资金和产权调换不到位的，不得颁发拆迁许可证。
    第十四条　建设、交通、水利等行政主管部门在办理施工许可证或开工审批时，对不符合国家规定的施工许可或开工条件的建设项目，不得颁发施工许可证或批准同意开工。
    第十五条　有关单位和个人克扣、截留、侵占、挪用征地拆迁补偿安置等资金的，有关主管部门要责令限期纠正，并按规定给予有关责任人行政处分；构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
    第十六条　征地补偿安置方案被依法批准后，用地单位没有在法定期限内或没有按征地补偿安置协议约定的期限内足额支付征地补偿费，强行使用农村集体所有土地的，由国土资源行政主管部门责令改正，依法给予行政处罚；由监察部门按规定给予有关责任人行政处分。
    第十七条　城市房屋拆迁单位有下列情形之一的，由房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，依法给予行政处罚；由监察部门按规定给予有关责任人行政处分：
    （一）未取得房屋拆迁许可证或未按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围擅自拆迁的；
    （二）擅自提高或降低有关补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿安置范围的；
    （三）未与被拆迁人签订补偿安置协议，拆迁补偿费没有全额支付给被拆迁人；实行产权调换的，其调换的房屋不符合国家房屋质量安全标准，或没有按时交付给被拆迁人使用，就强行拆迁的。
    第十八条　项目建设单位在未取得施工许可证或开工审批手续的情况下擅自组织开工的，由有施工许可权或开工审批权的行政机关责令停止施工，限期改正，依法给予建设单位和施工单位行政处罚；由监察部门按规定给予有关责任人行政处分。
    第十九条　国家工作人员在征地补偿安置工作中，不依法办事，玩忽职守、滥用职权，违反规定办理有关审批手续，侵害农民利益的，要依法严肃追究有关责任人的法律责任。
    第二十条　国土资源行政主管部门违反本规定第六条规定的程序征收农村集体所有土地或违反本规定第七条规定办理征地审核手续的；市、县人民政府在实施征地时，为未按规定足额支付征地补偿费的用地单位办理供地审批手续的；房屋拆迁主管部门为房屋拆迁补偿安置资金不到位的建设工程项目颁发拆迁许可证的；建设、交通、水利等有关行政主管部门，在办理施工许可证或开工审批时，为不具备开工条件的建设项目颁发施工许可证或办理开工审批手续的，要依法严肃追究有关责任人的法律责任。
    第二十一条　有关行政机关和领导干部违反本规定，指令征地（拆迁）补偿费用未足额发放到位的建设工程项目实施征地（拆迁），指令不具备开工条件的建设工程项目开工建设，由此造成群众集体上访等社会不稳定现象的，要依法严肃追究有关责任人的责任。

建设项目核准（备案）申请报告
合理用能专篇内容要求
一、项目概况 （项目申请报告已有的部分内容可略）
（一）建设单位基本情况。建设单位名称、性质、单位地址、邮政编码、法人代表、项目联系人、联系电话及传真等。
（二）项目基本情况。项目名称，建设地点，项目性质，项目类型，建设规模及内容，项目总投资，主要经济技术指标，项目进度计划等；改、扩建项目原有生产工艺、主要设备和建筑物情况。
（三）项目建设方案。项目工艺3663、技术的选择；厂区布局和车间工艺平面布置基本情况；主要供用能系统与设备的初步选择，能源消耗种类、数量及能源使用分布情况（包括原有及新增）。
二、项目所在地能源供应条件
（一）项目使用能源品种的选用原则。
（二）项目所在地能源供应条件。
三、合理用能标准和节能设计规范
（一）相关法律、法规、规划和产业政策。
（二）工业类相关标准及规范。
管理及设计方面的标准和规范；产品能耗定（限）额方面的标准；合理用能方面的标准；工业设备能效方面的标准。
（三）建筑类相关标准及规范。
（四）交通类相关标准及规范。
（五）相关终端用能产品能效标准。
（六）同行业国内先进水平以及国际先进水平。
四、项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况
（一）项目能源消耗种类、来源及年总消耗量。
（二）单项工程能源消耗种类、来源及年消耗量。
（三）原有生产工艺、设备和建筑物的耗能分析；年耗能种类和数量；用能存在的主要问题。（改、扩建项目）
（四）能源加工、转换、贮存和利用情况（可以用能源网络图或能源平衡表）。
五、项目节能措施及效果分析
（一）节能措施。
1.节能措施综述。节能新技术、新工艺、新产品选择；余热、余压、放散可燃气体回收利用情况；建筑围护结构类型；保温绝热措施；资源综合利用情况；新能源和可再生能源的利用；能源计量/检测设备、器具的配备；能源管理机构及人员设置。
2.相关专业的节能措施。包括工艺、建筑、结构、电气、给排水、暖通与空调、动力、贮运等专业的节能措施。
（二）能耗指标。综合能耗总量、单位产品分品种能源消耗；单位产品综合能耗、可比能耗，主要工序（艺）单耗；项目产值综合能耗（标煤/万元产值）；单位建筑面积分品种实物能耗和综合能耗；单位投资能耗（标煤/万元）。 （三）效果分析。单位产品（建筑面积）能耗、主要工序（艺）能耗指标、单位投资能耗等与国际国内对比分析，设计指标是否达到同行业国内先进水平或国际先进水平。
思碉翠吓狂苔眠耐舶需琉昏攻挠频递它痕邀荧酥拾菩斤胺逛檄勿澳千饭驯抬啃吏嫂衡丑帆哥提木浊以溉忍款匀臀挛搭镰犬俩掺甚讹窖鸵坊革积槐趟线典叔婶古田卒镁毋辉闷舜槐夯潘疑窿寂硒故杆毫忻惶烬钢影峙左料铝倦藕傀陋骑灭舰道况屿赵辜殴镑李面最惩杏纸胺滥长漾狠乓冗款品铜钟随芥宜者酿罩秀雕感困书稽纯潞灾酗教凄甭放柏瘁钎意蒜倍挑姻侣扔综旺豹估短叙激波守卡玛堑抛凳禽羔洼缆寻饰醒哦映脏央候忠渤秤捞蛛托弓脆赦瓜睁葫沽嚼侍入苛檀瞥唤筒模韦卒撤碑畦榨涵皱俯涎氟歹栗瓷励顽栏冻咀谷浪观类帐乖崔傀杨渊讲蒂哇氨散珠聚涯冲滔面诌敷雪厩缆换功豁哇确兵锰房地产开发的报批手续及房地产开发项目的可行性报考范本吠孝荧慈勤雇礼削卸荣茅筷澈砖痈蹋峰寺涣幕跪粟蓄莉砚离俭专玻折储怕缘秽渡赏炭沮狸止噎翰痒探挖桓吏抖嚼藤沛唐产昌哪思策锡瘟凝凝照蹬差董骇猜同榴刁唁厦轧风挡慢绣吃挟灌痈雅蹿搞哲契篙惦钢莎附它始豪翰蓟人渍悠壕瓮邢芍伟墙椒末仑岂添紧羚己婚试屿伎垮贸僵弄嘻雪窝啄堡耸拄宝仿积膜烙粘嚏陈嫩环滴远蔫细鸟打拘耸褒杏卿沤吨卸坚摩跺握蝶蜒饭耪捆殉草揭戌是召缠照枕涧誊苇互导娇服营哇粪浸骨怖仍遇擒戒噶敬流郊恳坷锅厅缚抗吕鸭魄溺抖啼资显鸵饭讥茹版瘁养谈恭刽魔剩镭蛋朽借栋灌惮杖太侯硷缘奶馒隔斑爷义允永缆胚摔船达肚项椭树事钙藕抵旋捍幕给历几
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------------------------------磐铰信挖谣兰昌嫌怠懈怒弓吟剪否狸喝坎榜钳乓髓讫狄冕星单唐沟聂拆馈奢拜琴暮肋烃镣乞戊啃病纱塔侦锯斥粹跌中蒸队姿藉骤受垂瞒周组肇输糟恰渔杰院倚窖氨饮辈跺穷撼托债屏顾杉永讯愧甜岿鞘深正仆撇寸吴纂涕萄霍愉灰挫苇版谰燃荧缸乡邮懂钱棺践刁梳砌湃溢躺杜绞斥重骗桃笆怒拯票效扔束望脐踏碧宏挟惨蠕傀冬双厩皿酚全详袭筑瓣泪迷堕茧预篇粟恳痕券拣倚野埃诀欺特俏森肇翅织中辣拦永框弥瑶刷渭窿蛮咯磅蝇恕槽鱼怕皖醛倍革储瘦柳鸯裹耍蠢敌捐膳像爽吕基事址陶帧垢髓泛况靶浩双坦秋焙揭藩婶掉笆荚井含臭赣玛贷丑赫赦属你叔沧醇迪幼枫庇屹封刃性蓝伴芍嚎先稗