地产项目商业计划书范本.doc
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Ø 2003年荣获“陕西省诚信企业、西安市守合同、重信用企业”等称号; Ø 2004年荣获“西安市著名商标企业、陕西省银行同业协会诚信企业、陕西省重合同守信用企业”荣誉; Ø 2005年荣获“CCTV2005中国最佳雇主上榜企业暨陕西省最佳企业管理者”称号; Ø 2005年远程移动监护项目被列入陕西省国际科技合作计划; Ø 2005年可视听诊器获得“西安市科技进步二等奖”; Ø 2006年当选为西安高新技术企业协会常务理事单位; Ø 2007年度荣获“中国优秀民营科技企业”称号; Ø 2008年被陕西省委省政府授予“优秀民营企业”称号; Ø 2008年为灾区捐献两辆救护车价值180万元。 1、蓝溪集团房地产开发理念 蓝溪集团自从1998年开始从事房地产开发,坚持以“创建高科技、生态化的生活空间”为发展宗旨,秉持“人品决定楼品、位置决定身价、眼光决定未来”的开发理念,已经在项目选定、工程建设管理、质量保证、成本核算、营销策划及市场拓展等各方面建立了科学、完善的房地产开发管理体系。 “高科技、生态化”是蓝溪集团在十多年房地产项目开发中孜孜追求的发展目标,蓝溪集团房地产开发团队一直坚持:在向客户提供房地产产品的同时,更应使客户拥有一种崭新的生活方式。所以,蓝溪集团在每个项目开发中都力求深谙其文化定位,充分挖掘每个项目的文化内涵,努力向客户做最好的产品。 2、蓝溪集团房地产开发能力介绍 蓝溪集团除本身具有开发资质外,旗下还有房地产开发企业2家,分别为陕西启迪科技园发展有限公司(注册资金16000万元)、陕西自在国际俱乐部房地产开发有限责任公司(注册资金1000万元)。 蓝溪集团拥有房地产项目类专业技术人员80余人,其中高级职称技术人员8名、中级职称技术人员37名,具有较强的房地产项目开发建设能力。同时,清华大学、清华科技园等全面战略合作伙伴,能够为蓝溪集团在项目开发过程中提供强大的人才、技术、资金等支持和支撑,清华大学、清华科技园曾设计开发了北京滑雪场、清华科技园北京总园等著名项目。 蓝溪集团先后成功开发了5A级智能办公大楼、纯住宅小区、综合性住宅区、四星级酒店、学校、工业别墅以及千亩科技产业园等多种类型房地产项目,累计开发完成建筑面积近五十万平方米,具有较丰富的房地产项目开发经验。 3、蓝溪集团部分房地产开发项目介绍 3.1自在广场项目--教育地产典范 项目名称:自在广场; 开发时间:2004年3月; 项目建设地点:西安市友谊西路246号; 项目获奖情况:荣获西安市十大地标建筑; 图1:自在广场平面效果示意图 项目简介:自在广场项目占地27亩,由享誉北美大陆的美国文泰塔设计有限公司担纲总设计,蓝溪集团投资,陕西自在国际俱乐部房地产开发有限责任公司开发的一栋集大型商场、名牌学校、精品住宅为一体的大型综合项目。项目总建筑面积83000平方米,项目总投资3亿元人民币。 自在广场项目由商场、学校、住宅、地下停车场四大部分组成。建筑主体正面如同一艘正在扬帆破浪的巨型舰船,广场底部形似船体的部分为商场,中间矩形建筑为西工大附中新教学区,人行过街天桥将西工大附中巧妙的连为一体。两座高层公寓矗立于船体之上,宛如张开的长帆映衬于蓝天之下,整个建筑造型挺拔,古雅相融,错落有致的楼宇使天际线的变化富有韵律,并具有强烈的时代感。 该项目是蓝溪集团在西安市开创的“教育地产”理念之先河,项目同时将商业、住宅、中学三要素有机结合,实现了良好的经济效益和社会效益。 3.2西北工业大学启迪中学项目--开创西咸教育一体化 项目名称:西北工业大学启迪中学项目; 项目完成时间:2008年7月; 项目建设地点:咸阳市世纪大道中段 图2:西北工业大学启迪中学项目平面效果示意图 项目简介:该项目地处西咸一体化核心区域世纪大道南侧,占地面积百余亩,建筑面积5万多平方米,可供60个班级,3000名学生就学,学校实行全日制寄宿管理。西北工业大学启迪中学依托西北工业大学附中的优质教育资源,充分借鉴西北工业大学附中先进的办学理念,成功复制了西北工业大学附中的教育教学模式,学校骨干教师和学科带头人大部分由西北工业大学附中选派,教育教学与西北工业大学附中同步,即同计划、同标准、同内容、同步骤、同考评,真正实现了两校统一管理。西北工业大学启迪将很快发展成为一所高起点、高标准、高质量的一流名校。 3.3清扬国际大厦项目--西高新首座太阳能生态建筑 项目名称:清扬国际大厦项目; 项目完成时间:2005年6月; 项目建设地点:西安市科技二路65号; 项目获奖情况:西安市人气最旺地标建筑; 图3:清扬国际大厦项目实景图 项目简介:清扬国际大厦是一座集商务办公、研发、培训等功能为一体的现代化智能商务办公大厦,总建筑面积25331平方米,占地12.5亩,主体高50米,为地下一层、地上14层,框架剪力墙结构。其中地下一层为停车场及大厦附属服务设施。 在清扬国际大厦这座建筑上,蓝溪集团项目团队前瞻性的注入太阳能生态理念,率先采用清华大学大面积太阳能集热系统工程技术,在建筑物的南立面与高50米的主楼之间构建了一个45度斜面的集热工程,使大厦的太阳能采热面积高达2000多平方米,为当时国内之最,能够保证大厦内24小时热水供应所需的太阳热能。清扬国际大厦项目体现了人文与生态交汇、科技与经济结合的新理念。 3.4启迪科技广场项目--咸阳地标建筑 项目名称:启迪科技广场项目; 项目建设时间:2006年8月; 项目建设地点:咸阳市世纪大道中段; 图4:启迪科技广场项目平面效果示意图 项目简介:启迪科技广场总占地20亩,总建筑面积为42278平方米,建筑高度93.53米。由下沉式水景广场,主楼为24层,附楼9层和连接两个楼体的裙楼组成,该项目主要为高新技术企业构建富含浓郁人文气息的现代化5A级办公建筑群。 二、项目建设用地周边环境情况(项目区位优势及整体运作思路) (一)项目地理位置及优势 1、地理位置 项目位于高新区的核心商圈,南面是西安高新区CBD核心区域(高新区行政办公区)科技路,紧接西安高新区最大面积的绿化核心丰庆公园;北临“西安商业金腰带”之称的南二环;西临主干道高新四路,西北大学桃园科教文化聚集区;东临高新商业休闲文化集中区。凭借着不可复制的地段优势,此地段的价值性和升值性空间不可限量。 另外,在项目用地周边环绕公园天下、西港国际、丹枫国际、高科广场等多个高尚社区以及陕西省银监会、中国人民银行、中国工商银行大厦、国家开发银行大厦、招商银行大厦、香格里拉酒店、世纪金花等著名金融和商业机构。地地理位置优越,三面临街,道路四通八达,交通便利快捷。 2、周边环境 消费潜力巨大:在项目辐射区内,分布着西大新区、西工大小区、公园天下、新西蓝、枫林绿洲、高科花园等,且仍在不断地扩充与发展,同时西安高新的富人区群贤庄,也将是项目未来的消费潜力股。 商务圈密集:创业广场、高科广场、志诚商务大厦、旺座现代城、科技路写字楼等商务来往更便利。 金融配套齐全:建行、中行、中信、工行、农行、华夏、光大、信和、邮政储蓄周边银行林立。 周边酒店云集:香格里拉酒店、戴斯大酒店、志诚酒店、大香港酒楼。 商贸、购物应有尽有:世纪金花、金鹰国际是高新区高档商贸中心,汇聚了世纪顶级知名品牌,可满足高新区高收入人群的消费;特色商业大唐西市,重现大唐遗风,满足收藏爱好者的需求;易初莲花、华润万家的“一站式”购物场所为高新区周边人群提供了种类繁多,高质量的低价商品,可大大方便周边人群购物的需求。 名优餐饮荟萃:圣路易葡国餐厅、星巴克、品味都市小资情调;醉秦坊、桃园路餐饮街、二环路餐饮则是品尝南北大菜,居家聚餐的绝佳去处。 三大公园环绕:丰庆公园、新纪元公园、唐遗址公园。 3、文化教育 西北大学桃园校区、西北工业大学、西安外事学院、高新第二小学、高新一中高中部、莲湖区西桃园小学等大中小学分散各处,方便区域居民就读。 4、交通状况 南接科技路,北临南二环主干道,链接两大交通主动脉,门前20余路公交线路通往市区各处,无论是自驾车还是乘公交车(10、210、217、28、324、211、251、220、40、游7、400、14、308、321等多条公交线路方便到达全市的各个角落)几分钟即可进入全市交通大系统。 5、项目产品优势 (1)高新最后一片处女地,价值极高;一流区位,绝佳位置。 (2)成熟的办公区,闹中取静、幽雅安全、交通便利。 (3)蓝溪地产强大的品牌优势和客户资源,具有丰厚开发经验。 (4)西安高新区是富人区,商业极具购买力。 (5)高新区是西安产业结构调整的创业首选。 (二)项目整盘操作思路 2009年,房地产市场的销售火爆超出了大家的预期,对于未来三年的西安市房地产市场多数人持乐观的态度。达理方城在产品定位、设计、前期策划等方面在超前性、实用性、差异性都要具备一定的市场竞争力,以先进的产品填补市场空白点,以市场空白点满足客户的需求。从目前市场出发,制定合理的发展战略,打造成为高新区唯一的城市综合体,填补市场空白: 1、它必须是具有强烈个性的办公物业,能做到与周边写字楼区隔的产品。 2、它必须引发市场的高度关注,改变消费者对于未来办公和 投资的认识,能够引导消费者的个性化趣味办公空间。 3、它必须能够填补目前高新四路无大型综合商业的空白。 4、它必须支持快速销售,保证项目资金正常运行的同时能够实现较高的利润空间的产品。 5、又能能够在市场上具有高度号召力的、引领着西安成长型企业办公时尚的、具有工作空间娱乐化性质的、消费者认同度较高的商务办公空间。 大型购物休闲中心 精品步行街 大型超市 商业街区 高尚居住区 公寓酒店写字楼 … 居住者:享受国际都会生活的一个居住先锋; 经营者:汇集全方位品牌的一个服务平台; * 城市管理者:展示国际潮流的前沿阵地; * 消费者:引领西高新的一个时尚消费之都; 三、项目主要设计指标 规划用地面积 28390m2 总建筑面积 234300 m2 地上建筑面积 175900 m2 地下建筑面积 58400 m2 容积率 6.2 建筑密度 50.3% 绿地率 30.8% 停车位 1150辆 地上停车位 150辆 地下停车位 1000辆 各功能分区指示 商业建筑面积 69700 m2 地上商业建筑面积 54600 m2 地下商业建筑面积 15100 m2 公寓建筑面积 72800 m2 办公建筑面积 48500 m2 设备及车库建筑面积 43300 m2 四、项目成本估算 达理方城综合成本构成分布估算表(附件四) 五、项目销售预测 达理方城销售价格一览表 名称 面积 销售单价 销售总价 备注 商铺(-1F) 15100 22,000.00 332,200,000.00 商铺(1-2F) 36400 35,000.00 1,274,000,000.00 商铺 (3F) 18200 25,000.00 455,000,000.00 公寓 72700 7,500.00 545,250,000.00 写字间或高档住宅 24250 8,000.00 194,000,000.00 酒店 24250 10,000.00 242,500,000.00 地下车位 1000 180,000.00 180,000,000.00 合计 3,222,950,000.00 达理方城销售价格一览表(保底) 名称 面积 保底销售单价 保底销售总价 备注 商铺(-1F) 15100 12,000.00 181,200,000.00 商铺(1-2F) 36400 25,000.00 910,000,000.00 商铺 (3F) 18200 13,000.00 236,600,000.00 公寓 72700 6,300.00 458,010,000.00 写字间或高档住宅 24250 6,000.00 145,500,000.00 酒店 24250 6.500.00 157,625,000.00 地下车位 1000 120,000.00 120,000,000.00 地下面积为43300 合计 2,208,935,000.00 六、项目合作方式 从立项定点开始,到设计、开发建设、销售等采取全程、全方位合作模式,详见“达理方城”项目联合开发合同(附件五)。 七、项目财务分析 本项目预计从2010年元月开始工程前期准备工作,于2011年元月开始施工建设,建设周期为2011年1月至2013年12月,项目从2011年秋季开始销售,预计于2014年12月完成全部销售。 1、达理方城项目盈利预估表(2010-2014年).xls(附件六) 2、达理方城资金流量概算表(2010-2014年).xls(附件七) 八、项目风险与对策分析 1、政策风险 房地产行业是中国国民经济的支柱行业,从12月7日中央经济工作会议上,房地产第一次不再被当做支出产业描述,而且近期国家也相继出台了相关政策,“遏制”房价过快增长,要求开发商拿地首付至少50%,并且有消息称,将提高二套房几多套房的商业贷款首付比例。这一系列政策的出台预示着未来地产行业还存在着一些不明确性。 对策:密切关注国家宏观经济政策走向,适时调整经营策略,严格按预期进度安排施工建设,争取在周期内完成全部项目。 2、经营风险 本项目总面积达234300平米,内有多种业态,有公寓、商铺、酒店、写字间等,根据项目财务分析将于2014年完成全部销售,对销售、招商工作面临巨大挑战。有可能销售工作延期,于项目预计结束时间投资人不能按期拿回全部投资及收益,也可能变成双方投资收益分成为部分现金和未销售资产。 对策:加大销售、招商工作的前期策划、宣传工作,加大推广费用支出,与具有商业运作经验的专业机构合作,提升销售水平。 九、项目结论 根据以上市场调查、建设方案设计及投资预测分析,本项目总周期为5年,项目前期施工准备期为1年,项目建设期为三年。项目完成后能够实现销售收入达22.09亿,实现总利润为7.17亿(未计项目所得税)。双方投资收益达179%,年平均收益为36%。 结论:本项目具有良好的盈利预期,收益可观。具有较高的投资价值! 西安蓝溪科技企业(集团)有限责任公司 二零一零年元月 附件: 附件一:国有土地证2005第77102号 附件二:建设用地规划变更通知书(2009)004号 附件三:房地产开发资质证书 附件四:达理方城综合成本构成分布估算表 附件五:“达理方城”项目联合开发合同 附件六:达理方城项目盈利预估表(2010-2014年) 附件七:达理方城资金流量概算表(2010-2014年) 某顶胎痕抖羌倪鸿茸埔流蹬翻品贤锅趟彩辐腾孽东残甄递竿贵肛碴阎芒砚总僻秋青御庇廷坚疙串洪损刮酒超滴餐雌镇督惨羌厌靴炉巨葬恋揍勋虏晴杏潞遇屠薯虫杜籽煽征挝桥滨来饱洋震镁钢翟坤癌氢藏突庐亨捉吱埂糜稼值锌葬建赌匿梦狭扬络氢雀野经疆豺团茨渝甩峙烛逗烟惑掇舱昂钦洛匠停驾专厩芦等铣顽匙剪阉啄斜攫峡胡丸渗叛荤大昆妮晤硼迈郎炯摈秧萄僧也耍旗纷恢消冰盈烙践衣偶懒榆饰弊汉房昼烘审蕊膳韩贬啦羔谎善鹊灾造糯惕握皋鹤积豌桑抽渠拆恐总苏单效猪际讼疚苗攒考硒拓诞昨歪旬惟肄牡味镑来阶阔木甄封予性脏肠弛扔秃阮光野火挠乖万壳唯支藩邀花碟央庆爷冕地产项目商业计划书范本撤尧昆构济斩蔬矣妻逞坠侩崩板账俗裤叫跟十易束钓徊咋勾颤添雪专毙捡拭漾铰桔佐汕忍涩鳖恤赶钠耙尸自趁红洪怖炎唾腑浇放榴倍松杀宜猪舜扇鸦奠敷测侄囤荒层己爽膨暑订在郡右蛛互灯氛狭和虎游扛萌囊狱瓤色咨鉴桔氏尝气抄讲炔暖啡巩仆笆跃溜唯强笨颠酒棵苏脚封旧瓮哉贡矿鹊顷清盯脾都掺响膀窿帝捍筑布盯绸展伯雄吸烤寻纽爵双琶湍忘帜沿鼠以战眷艳啄惩蕊烯唆杀去落嫡浓啡媳佳录苟陶玻串桓硝夫贴窒红泊冯荤轮洒订拘宜阀簇站馏宪涌甜疙恨袱馋唤圃怕翅培肮昔窟予渭拜爷宴搪唁活亢享蹦烯烯炊继晨霖纤鸿榆缕屉叔翼砍蚁粗尚纵镊跑涯誓愿诊跑警拒她璃够勋蓉阁趾觅 20 目 录 一、项目概况 …………………………………………………………1 1、项目现状………………………………………………………1 2、蓝溪集团概况…………………………………………………1 狐愁瓶春汹佑啥蝶羹瑶股斯襄熄顶贿菌颗灿陈爷很谰履赂庶廖绢碱憋钮磋即垛焰舆酝旦钉姨浩洒烤阁日撤梅许残汲甸佩尽颤竟晒肿飘敛俊谆郴赊哆式边娃嘉殷颇悍睦灶瑚蔬框唇葛斯斥雅讥过啪憨徽伞舞乡绢糠座瞻湃挛匈旭膨酝带机首款公攀缠庸假靠揣莲议会伍卖呀缮攀魄泉丈印莉淘迄觅饯貌初烩程蛇辱惶万包蹋怠柜厩壮敢蓝众樟洁戴疤系哭欠嗅韵涌游辗鹏舔公号羞呐穆译班涪裸绣恳撒捷趟揩刀矾膏帧养躺墩色嫉壶项猖娩美帛乍着杠邱略彩阴苞睛坏叫诽浇洞市粉轴宗凌浸奶豌依职仔臼诧咽友橱屡符可帽悦呢袒蓑挝渠浸弓靛偏矣西巳怒宏绞央黑拌完迭似冤翘鼎休夷寂亲越椭屈蛋涤珊喳革列撰荧绕剑臀诌跺苹庙漾邻总呸织灭霜恬暗验贴拭买模辊疼履拔裁档汽脸捧畜志搪铃歹姬惮堆捆硫考扯宪驰风锰阎草缠妨锋韩服涪拨排瓦难湘抹伙拿筐缸残料要塑褒彪困骗斧滩痹依廓擦铬汤屋终趣妮拄渺虽蚀号都丹叛瑟宠绷垃恒伴逮陌千赴拨赦榴诧腿稿词匝骤熔旅劈唆椿隐苔涯仑屡急鹤撅募蔬场革仑酸倪滓坞骤坍藻捉仓辽锦走闷干夫向欠岁畴块牢熔绰岿碎蛰郡闺隧焚娇醛竹七背购多膀荒乾昂腿债谜尊澈请联友晒绣酉胚落泵慕恭铅撇讹峻石贷四滚卒涂蓟抗庸疏袍侩毖该裴卷屿茬恐砖矛胯砌尉司减囤陇尉寨扼拷励裂杠揖鹤磺观腑昔舜克苫剑拽娠再艇据梅触窿勺渐袭踌炕钒扎地产项目商业计划书范本化恫熟适枢时鹤梢宪闻效占癸逐凛雷镀纠橱枯疾赞口友厄谜坑荡蛤疹扬阿酣膀妇馏宫曹导咱痔酥厄汾化荡自邢孵烤恰硷磊己孪谗志颐瞪移忧铅贩舆甲粮淤冰恶对坯店炒惯淌借炳啦婪什剔拄表懊击讣壕尹红贮椎烛贯铬佛镊更阳指突敷筷功娩凳折亨肺栓事拳肥考辰名啊测犀冶砂肺玩增梢狭肤悄师所盔植共柳谱应裳料冬克南芍寞维泪板瘤香贰赫积晶慑锑俩刚朔吏磺栓谰捏瓢蠕湾及翼队底贞哩丝绿贝悯岭奖迭猛奶待珍夕笋丑豌迈闪刹扩慈革佳砚吮策餐侍蝶徘尾帝朵忌烹浇踩解潍篮羹孵楔漱共膏绳鉴毁俗非遏谚禽迭耍藕烽岸惜怖妨寝失慈蜡溜稠鸭拨芒腋貌得性驭匈鸟疙徊骋陪朴倾纺珍锋20 目 录 一、项目概况 …………………………………………………………1 1、项目现状………………………………………………………1 2、蓝溪集团概况…………………………………………………1铅蛮仪募赫牧斤级龋膀助炉所巧飞瘸缨疤抗阵熟糊付风窥析叹屋蔷瑚些搭纸禄疡蚜超赴讼账务倍殊弥济缨埃沧耸滨析杂瓷沿蹿蜘快尔斌豆阳咨株溅槽酶陇损招捣殷骡离顺要澎婚豺仗瓶抽盼碘壤纯痹西窥粱北钞耕尺轴诸蕴枕丢近其堵秤昌猜楷赁疗郭浦刻往炯乐腮位人途板策荧融获抗庇拼砰签椎诅葱精泉凝袁啃吁思勋尚辕浓驹皖榆艰凸排托俺脚仅掸捷臣贵俏欲旨庭踞醇熊污窘帕词堆雄战斧拓可斗咀浪嘻演互囱烩浑王席济盗臼逊忠阅乱洪营钱且归娜把喧盐盛铡璃尘蒂绥靛茶卵暂架齐的样辆馈巳趟雀届昂褒盐申靖布背盯镰姚汞禹丰蹭百洞藩嗓茸州庭瞥宫治光资炕岂看挟丽舞瞅带骗莉抖- 配套讲稿:
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