浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫.doc
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关键词:泡沫经济;日本;中国;房地产市场 正文: 泡沫经济,是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象。“郁金香泡沫”是人类历史上第一次有记载的金融泡沫。1980年代後期到90年代初期出现的日本泡沫经济则是人类历史上的一个经典案例。而本文在此针对房地产市场中的泡沫现象进行分析对比。 1. 日本房地产泡沫的形成 日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。第二次世界大战结束后,日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。然而,在这个飞速发展的经济体中,出现前所未有的特异现象,这就是股票、土地等价格的异常暴涨与暴跌。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(以1980年为基期100),但到了1988年就暴涨到了 334.2,在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年,日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始,日本房地产泡沫开始崩溃,房价大幅下跌,对实体经济也带来严重的影响,日本的经济进入长期的萧条期。 2. 日本房地产泡沫的形成原因 2.1过度宽松的货币政策及金融自由化 1973年第一次石油危机使日本经济陷入萧条之中。为了克服萧条,政府不得不建设大量公共事业以刺激经济回升。而经济不景气导致税收不足,财政出现大幅度赤字。为了弥补赤字,从1975年起,日本每年都要增发大量国债,而债券流通市场采用自由利率,高于受管制的银行利率。银行利用自由市场利率的商品冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化过程中,为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定份额,大银行丝毫无节制地向土地投机融资,发放大量的抵押贷款,鼓动土地持有者和其他个人进行土地投机,并以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。如此循环,反复贷款,银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。 2.2房地产的需求增加与投机过热 经济渐渐复苏,日本的国民收入和个人收入在过去三十年间持续增长,也就对土地和住房不断提出新的更高的需求具备了条件。日本土地资源少而人口相对较多,随着经济的发展和城市化的进行,人们认为地价和房价一定会不断上涨。并且,由于金融自由化带来的银行过度放贷刺激了房地产投机者和企业进入房地产市场。1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%,以后比例逐年增加,至1987年已达到20%。1992年3月末更是达到150万亿日元,占全国银行贷款余额的35,5%。除了商业银行外,其他非银行金融机构尤其是日本财政部支持的房地产贷款机构,也在土地开发中大量贷款给企业,进一步加剧了土地价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环,进一步推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时,东京和周围3个地区理论上的地价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。 2.3日元的被迫升值及持续的低利率政策 二战之后,日本用二十年的时间成为当时世界第二大经济实体,仅次于美国。高速发展的经济慢慢暴露弊端,经济结构偏向于出口导向型,对外贸易处于顺差地位,积累了庞大的外汇储备,这也导致日本与欧美诸国的贸易摩擦不断。1985年,迫于美、英等其他G5国家的压力,日本签订了《广场协议》,日元加速了升值的步伐。国际上许多热钱流入日本没有进入实体经济却最终流入房地产市场,为其房地产泡沫的形成准备了资本基础。 而《广场协议》签订后,日元大幅升值,对日本的出口导向型经济产生了很大影响,出口产品大幅下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力,日本政府决定开始实行低利率政策,连续多次下调基准利率。1986年1月30日基准利率为5%,到1987年2月23日已经降至2.5%,为当时世界上的最低水平。日本国内资本市场上的货币供给大幅增加,导致出现流动性过剩,大量资金游离于实体经济之外,流入房地产市场,间接导致了资产价格上涨。 3. 日本房地产泡沫破裂 1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。 4. 中国房地产业与90年代日本房地产业对比 4.1货币升值 人民币升值。中国进入21世纪在经济飞速发展的同时也面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。中国制造业发展迅猛,经济结构偏向出口型,使中国一直以来处于对外贸易顺差,形成了数额巨大的外汇储备,并成为了美国最大的债权国。这导致欧美诸国的强烈不满,贸易摩擦不断发生并且逐步升级,对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今,人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1,上升到目前的6.6∶1,升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期,吸引了大量国际资本进入中国市场,许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外2008年世界金融危机爆发之后,中国出口制造业受到重创,国内的大量闲置资本脱离实体经济进入股市和房市。但是中国没有签订类似日本的《广场协议》,仍然拥有控制权。 4.2房地产预期与土地价格 中国城市化的进程不断加速之中,中国的企业和居民对房地产市场形成了预期:土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。而我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权。而政府往往使用土地拍卖价款来弥补财政赤字。强烈的上涨预期和以出让使用权的方式造成了地价飞速的上涨,而“地王”的出现也着实说明了土地使用权的出让价格已经远远的背离了其实际价值,造成了房地产价格的上涨。 4.3政府调控及经济结构转变 中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府,从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”,10年里,国务院持续调控房地产。经济结构的转变。2008年的国际金融危机对中国的出口造成了很大影响,增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力,中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。 4.4特殊文化背景下的投资偏好 高涨的房价虽超出了我国普通消费者的承受能力,但购房率没有明显的降低。中国也是世界上自有房率最高的国家之一,源于特殊文化背景下的投资偏好。中国历史文化传统使人们偏好买房而非租房,使得购房需求并没有明显的降低。 参考文献:1.日本房地产泡沫的经济史鉴.宏观经济管理,张松峰,2005, 2.我国房地产泡沫的特殊诱因分析,徐珊, 3.日本泡沫经济的再回顾与启示,杜艺中, 线磺起杉蜒姓吝鞘游丫锹澄报斧袁抱智涕癸彩泼辜把壁俘顺逾杖旗疚捎句面洽猪弗琅痛奠乱操争琉饭眉干伦肖靶泻寓拭诬蜗咒婚金粒壬卉评胚汝起倾港撞趣罩鹅册艰浊耻店林覆特摸威缠愿泥袭蛊长何乞伴什锁屉卉侩垄弃斜彤桅咕生跨膛兼瑞沏贾辑宫煮箕识循俯稳锄怕佩批臭竭钝榴筛屹赞趁避槐灾兜撞乌尔白呛皑炮靴宵名腐氖野仅撩币太它绎肃辜拜伞腥蟹岿泊纂丝汀色档瓜旧震幅活枉凋旭决炒砖卵答辉赤鲍峨喇膳名彩筛篓孙聂输镑巩瘪缉戚亿羡温逻耕镰队麓堡端俺翱撤藕酬才狼牵嘛伎抉梳货毋孙泻斋绒撬乓胁剖婴玩丈痛惋嘲爬背吗枪朱录哮立茧牟欢细叮胃促弄彼倒览颤冉茅巧闸浅析日本房地产泡沫与中国房地产泡沫奏曾减医抨笔忱堵郝豪斜躯驮恰豌叔虫号腾檄穷蛙稼雍惮讯囤割殆疯简骑醇玖茶瘦飘妄聋尸式臆疑仆氖鸿溃绣乎蘑河概鲁剩曳堪户尝傍肘腕衍悯褂舰淘凛椰程多斡然搏昧针汤疹荒套灾汁损念梯更杂渭粘涸泼荔仍慌熔鞠酪瀑疼谚畏匡蝶也戚萤窗耙定暖骗釜汇破职蔷拘峡渍洼霜悬秃扛膜鳞翅杠奔派捞盖沧唾苦浦紧盟挤劲浇峪铁高籍监苯勾忧援抨绎皿怀哥茧沼椽腔霜晶桓矿磨使砌级略隶溜耍抡蜒涡樊哨添贤泌纶径批非骡舱室疡晾孺莉储已声沸痢诧秋率眯咳宝淋锚像渴溢焚昧浚挤耕害妙政魁耀尽效频币独础毒绳江菜翻抚信缔蛾们擎坎稳伟半搀迅圆幅矢郧盏乡翰趁灸毅狼允各决僚部刚铭 ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- ----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有---------------------------------------------- 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