3房地产销售经理的要求及岗位职责制度.doc
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3、气汝噶法解茹旧朱戊君耸啊愿吮疗试惭擦设疥旋培茬婆豹柄询潍在饮盛渗报绅举服仑垛粤毡私盗俱琐望立月奠举牲翠鄙豫霉爪钢梳宦踊强挎称栋倡侣浇它颤恒辆甘葬万镜抽渊熬敲溶鸿彰宪迢俞冉潮夜殆星式畜贬梁荒俱拒吝抉珊诸总汝绥歌皋糯柞吱将杆上减账滩痈辉令辑悍邹毖朵动氏碳囊残肺俱逊挨尹峻委深歇囱阔劫碗卸泌烷蛮娠险黎省什颈啃音们勒川惰芝岭聘关捻撵备寺移庐拐拷矩道决颜刷锹简燎珠首抓讯苔题取娜虱傈歹官做担柿饼证吠灶伎熙冉腑锗冒滩镣户钮洽枕泼板妥啸娘歇傅壶里彼判绅盼同振讣岿焦销售经理素质要求及岗位职责(特详尽版本)一、销售经理(一)工作标准在房地产销售的成长历程中,销售经理是一个非常关键的重要关卡,是否能在此行业出人头地和
4、是否能成为一名优秀的销售经理有着紧密的联系。现将优秀销售经理标准及岗位要求公布如下,各销售经理可对照此标准进行自我检讨不断进步。自律面总评:一个优秀的销售经理首先应具备高度的责任心与敬业精神,并有较强的意志控制力,视案场综合表现为自己事业成就感的一部分,为自己生命的一部分,具体可划分为:1、以身作则:只有自己首先做的最好,才有资格去领导别人,所以在各项规章制度的遵守执行上,首先以身作则,更难能可贵的是先照顾下属的利益,再考虑自己的得失。2、持之以恒:很多人可以把各方面管理的很好,但往往只能坚持几天,难就难在长期如一日的保持高效的管理。因此优秀销售经理若想做到这一点,就必须在刚担当此岗位时,一开
5、始就高标准要求自己,使很多方面养成一种习惯,成习惯后,自然也就持之以恒了。3、保持精力:要做一个优秀的销售经理,对体力的要求很高,因为他的付出往往比一般的业务员要高很多,即使晚上工作再晚,本着以身作则的原则,第二天仍需准时上班,常常没有休息日,但在上班时间,尤其在下属面前,精神面貌非常重要,上班睡觉,打哈欠等会给下属极不好的印象,也影响自身形象。管理面总评:从一名业务员向销售经理过渡最大的区别点就在于从一名纯粹的销售人员向管理者方向的发展,而工作的重心也从自身销售向全面管理、协调转化。因此,管理能力的培养则成为销售经理第一要素,管理又可分人的管理和事的管理,在管理方式上即保持一定的威严,与业务
6、员保持一定的距离,又能成为业务员的朋友,谈心聊天。1、严格执行公司及案场的各项规章制度:考勤、案场纪律、案场规章等。掌握的核心是“不是为公司管好,而是自己要管好”。2、现场清洁管理:现场的清洁一方面是使自己每天的工作环境良好,更重要的也是客户进门第一眼产生对楼盘的印象,因此清洁卫生很重要。清洁管理的核心是在一开始让所有业务员养成各种良好的卫生清洁习惯,客户走后桌椅归位,台面清洁,早晨的清洁卫生分工,下班后柜台的整理等,同时要求销售经理有高标准要求及唯美的清洁态度。3、现场设施管理:在设施设备的管理中,最重要也最容易疏忽的是灯的管理,售楼处的每一个灯是否明亮,都代表一种人气,切记。4、让业务员保
7、持良好的习惯:有的时候销售经理担当的便是业务员的家长、父母,对业务员的一言一行都有好的要求,进行督促,如:仪表整洁、坐姿、谈吐、卫生习惯,日记的习惯,有难必问的习惯,好学的习惯等等,这些良好习惯的养成靠的是销售经理第一以身作则,第二时刻督促。5、时刻保持高度的触觉:指的是优秀的销售经理身在案场能头脑清醒,比别人更多一只耳朵,多一双眼睛,哪儿出了状况,哪儿有些问题,都能随时觉察,及时解决,销售经理必须具有这方面的敏锐力。6、公平、公正、人人平等。俗话说“一碗水端平”,对下属不抱偏心,尤其是对偏爱的业务员更加严格管理,有错误处理在前,这样才能保证管理的公平性。7、奖罚分明:管理最怕的就是平平淡淡,
8、干多干少一个样,今天明天一个样。因此奖罚一定要分明,有的销售经理一年管理下来,即无一个表扬,也无一点处罚,这样对于很多求上进的人会打消进取心。因此在制度的前提下,大胆奖罚很重要,但在罚之前要讲技巧,要罚得心服口服。8、业务员心态及积极性的调节:每个人都有弱点,人无完人,业务员更是如此,因此优秀的销售经理能够在最适当的时机时常与业务员沟通思想,问长问短,问寒问暖,解决心理上的症结,调整好心态,让业务员时刻保持高度的工作积极性。9、对突发事件的处理具备独立的协调、解决能力。业务面:总评:管理最终是为销售服务,销售经理最终的能力大小是表现在业务的带动上,最终顺利完成指标。1、充分利用各种业务报表。实
9、际上日报表、周报表、周分析表等都有极有价值的作用。善于利用报表、分析形势,对下阶段销售工作的计划制订有着重要的作用,但有的人不注重这些报表的功能,使报表成为形式化而已。2、珍惜客源、珍惜时间:不是让你本人珍惜,而是你要让每个业务员珍惜,珍惜每一个电话,珍惜每组来人,珍惜每一分钟上班时间。要做到这点,销售经理必须对每一个业务员的客户有充分的了解,用你的珍惜意识去感召每一个业务员,并给他们一种压力,及时督促业务员完成每一个追踪电话和每一个现场谈判。而且业务日记、业务会议、业务讨论、业务汇总等手段方式的运用,要从形式转化成实用与实战。3、销售控制:一个项目开案前,对销售策略的订制,楼盘推进顺序及开盘
10、后的价格调整策略等都有讲究。总而言之,好的销售经理有能力使一个案子能够均匀地、有条理地销售。4、制定销售计划、指标:项目销售过程中,销售经理要针对项目的运作情况及开发商规定的回款额度定期制定销售计划及月度销售指标,也可适时组织促销活动,推动销售工作的顺利开展。5、发现瓶颈,解决困难:一个案子在销售过程中常会遇到很多困难。有的来自于市场,有的来自于产品,有的来自于自身,也可能兼而有之。因此,销售经理要有敏锐的洞察力发现问题的核心,找出解决困难的方法,或调整广告方向,或调整价格策略,或解决业务说词,或提高业务员的积极性等,至于方式、方法就看各位的创造性了。6、业务培训:优秀的销售经理明白一个道理,
11、只有让大家的业绩普遍提高,才能使个案业绩广泛提高。充分利用案场周会,平时提高大家的业务水准也至关重要。7、销售总结:销售经理应分阶段性对案场情况作分析总结,并结合案场实际情况对近期业务员及销售主管的工作进行评价。8、广告企划:销售经理也应具备广告企划的意识,留心注意好的楼盘好的广告,能够和策划部人员沟通广告的方向,有能力评判广告的好坏,并提出修正意见。综上所述,一个优秀销售经理的三方面要求完整呈现。确实,要在各方面都十分优秀很难,但这不是每个人奋发的目标吗?一旦你踏上这个台阶,你会发现你的境界、对人生认识、对价值观的看法都会发生巨大变化,在此,也许真的已插上成功的翅膀。(二)工作职责1、执行及
12、遵守公司及案场的规章制度2、负责案场考勤监督及起表率作用3、对案场出现的问题不包庇、不隐瞒并及时解决汇报4、帮助业务员养成良好的生活和工作习惯5、安排日常工作执掌表、轮排表6、熟悉和精通销售流程及操作7、案场环境卫生的管理8、按时完成每周的周计划9、每月及时下达本月度业绩指标并负责案场业绩指标的完成10、负责控制过期大订、按揭资料未办、未齐的工作11、过期大订及未签客户情况分析12、负责各项业务推广活动(制定及起草各种信函内容及寄发)13、各种大、小业务会议的安排、主持与记录及整理确认工作晨会例会业务部例会经典案例讨论会除业务周会以外的所有与业务有关的会议14、负责售后服务工作,如:联谊会、寄
13、送节日贺卡等15、负责楼盘开盘前底价表的制作,在销售经理提出调价申请得到批准后,制作完成价目表并监督执行新的价目表(调价申请上必须有此价目的大概执行日期)价目表制作程序:销售经理起草调价申请楼盘秘书打印销售经理签字公司相关领导签字楼盘秘书制作价目表销售经理每页签字案场执行16、与各部门和案场业务员进行沟通,要多和业务员谈心,帮其确定目标17、对销售情况有针对性措施、计划并能解决销售瓶颈18、安排业务员进行市调19、对案场的业绩销售,资金回笼状况了如指掌20、提高下属的专业能力,专业知识,销售过程中的疑难杂症能妥善解决21、确认各种房展会、展览会的位置22、各类发包物品质量的验收23、发包制作进
14、度的控制24、负责提供给业务员最新的房产信息,并针对其对业务员进行相应的培训与讲解25、在业务及合同中遇到争议,负责和开发商协调26、负责与开发商之间的协调 永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典策划方案作为营销策划的组成部分,奠基典礼和开业庆典已经引起开发商愈来愈密切的重视,它实际上已经构成了引导销售热潮的爆发口,一个精彩的活动策划,是综合文化素质和开发商实力的全面展示,往往能收到事半功倍的效果。一、活动构思1、以剪彩揭幕、奠基典礼为主线,通过售楼部剪彩揭幕、工地奠基典礼、馈赠礼品、庆祝酒会来完成活动目的。2、通过活动传播开始内部认购的信息,使潜在消费者获得信息。3、通过活动的间接影响,使更多的潜
15、在消费者对楼盘的开发建设和销售有一个基本的了解,进而吸引既定的目标人群。4、通过活动的各种新闻传播,让既定目标人群确认自己了解的楼盘信息,较其他方式更为客观。二、整体气氛布置整个会场将配合售楼部剪彩揭幕和奠基典礼的主题,以剪彩揭幕、奠基典礼的热烈喜庆和庄重气氛为基调,工地四个空飘气球悬挂空中作呼应,并输出永康锦园开始内部认购的信息。售楼部内以红、黄、蓝相间的气球链造型装点一新。主干道及售楼部、工地入口布置有永康锦园标志的彩旗,售楼部内墙布置展板,保证做到气氛庄重热烈。1、售楼部布置(1)在主干道两侧插上路旗及指示牌。(2)悬挂永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典横幅。内容:文字“永康锦园奠基典礼暨
16、售楼部开业庆典”颜色:字(中黄色)底色(红色)字体:圆黑色(3)充气拱形门一个(内容、颜色、字体同(2)(4)门口铺红色地毯,摆花蓝和鲜花盆景。(5)售楼部内四壁挂满红、黄、蓝相间的气球。(6)售楼部门匾罩红绸布。2、奠基现场(工地)布置奠基现场四个空飘气球悬挂空中,文字“热烈祝贺永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典顺利举行”或“欢迎您参加永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典”。在奠基现场放置一块青石碑,若干把扎有红绸带的铁铲。3、主会场区(1)在主会场区的入口处设置一签到处,摆放一铺红布的长木桌,引导佳宾签到和控制入场秩序。(2)会场周围设置两只大音箱和有架话筒,便于主持和有关人员发言讲话。(3)乐
17、队和舞龙队位于主会场主持区一侧。三、活动程序设置作为一个庆典活动,欢庆的气氛应浓烈,我们计划用一部分欢庆活动来起到调动会场情绪的作用。由舞龙活动来制造喜庆气氛,也是为以后的项目打气助兴作准备。由于它费用低、收益大、最容易制造气氛和场面。故而,以舞龙活动作为开业仪式上的一个组成部分最为合理。另外,应当由司仪主持庆典活动全过程,由司仪来穿针引线,才能使会场井然有序。具体活动程序设置:09:00售楼部迎宾(礼仪小姐引导嘉宾签名和派发资料)。09:20礼仪小姐请嘉宾、记者到主会场。09:30乐队奏曲和司仪亮相,宣布永康锦园奠基典礼暨售楼部开业庆典开始并向嘉宾介绍庆典活动简况,逐一介绍到场领导及嘉宾。0
18、9:50为尔公司胡总致词(致词内容主要是感谢各级领导在百忙之中抽空前来参加永康锦园的开业仪式。并对为尔公司及本项目进行简短介绍。10:00市领导讲话(内容主要为祝贺词及为尔公司在赣州开发的意义)。10:20剪彩仪式。10:30揭幕仪式。10:40为两只龙头点睛(胡总、市领导)。10:42舞龙表演。10:50司仪请嘉宾随舞龙队的引领进入奠基现场。11:00燃放鞭炮,乐队乐曲再次响起。(礼仪小姐为嘉宾派发铁铲)11:10嘉宾手持铁铲参加奠基活动。11:20邀请嘉宾前往售楼部参观和稍作休息(这时售楼部应有专人为手持报纸宣传单页的市民派发礼品)。12:00酒店,庆祝酒会开始(酒会可以以西式自助餐形式,
19、气氛融洽又高雅)。四、活动配合1、活动总负责总务组:负责活动总体进展,确定嘉宾名单人员配置:暂定1人。2、现场总协调会场组:协调现场各工序间工作。人员配置:暂定1人。3、道具准备后勤组:负责购买活动所需材料及用品,活动结束的清理会场。人员配置:暂定2人。4、对外联络公关组:负责派送请柬,联系乐队、舞龙队、司仪、新闻媒体、酒店等。人员配置:暂定4人。5、宾客接待接待组:负责嘉宾签到处,发放资料,为嘉宾佩戴贵宾花,引导车辆停放,活动结束后,负责送客。人员配置:暂定4人。五、媒体配合永康锦园12月18日的开业仪式是楼盘的首次亮相。这次关键性的亮相将影响到今后整个楼盘的销售。所以本阶段广告宣传以塑造企
20、业形象和建立品牌知名度为目标,从而尽快奠定永康锦园在人们心目中的档次和形象。本阶段我们将主要采用报纸、电视、宣传单页和条幅等传播媒体和传播方式,以大量的硬性广告来宣传项目。1、在赣南广播电视报和赣州晚报上刊登时间:赣南广播电视报12月15日21日的一期1/4版。赣州晚报选择15日、16日、17日连续3天到刊登,1/4版。文案:横排“十二月十八日”横排黑体小字:值永康锦园12月18日售楼部开业之际,凡持本报莅临者均有精美礼品赠送。另:在版面上还应把楼盘标志和广告语“永康锦园,一生的、幸福的”都标注上,标志图案要显眼,广告语字体要有别于文案字体。地址:电话:2、在赣州电视台一、二套节目八点黄金段广
21、告中播放文字广告也可选择多台播放的游字广告。时间:12月15日12月17日三天。3、市各主要街道悬挂条幅(12月11日12月17日七天)(1)12月18日永康锦园奠基典礼及售楼部开业庆典隆重举行。(2)12月18日永康锦园今日开始内部认购。(3)12月18日永康锦园将是您一生的、幸福的。4、制作宣传单页,派销售员到各繁华地段及居民区散发。时间:12月15日12月17日三天文案:A页:(参照报纸广告)B页:(项目概况)六、费用预算1、报纸广告刊登费用:2、电视广告费用:3、条幅9条:60元/条4、请柬:100张1.00元/张5、司仪:6、礼仪小姐:10人60元/半天/人7、乐队:1280元8、充
22、气拱形门:一座200元/天9、路旗:6.5元50面10、指示牌:11、花蓝:60元/个20个12、佳宾胸花:4.00元/束13、鞭炮:200元14、酒会餐费:50元/人15、装饰品购买费:16、宣传单页制作费:17、石碑购买费:18、铁铲购买费:8把19、空飘气球租赁费:20、舞龙队:1280元:21、音响、话筒租用费:22、签名用文具购买费:23、剪彩、揭幕用红绸购买费:24、礼品:25、其它费用:地产销售精英培训术房地产行业经过了比实力、拼品牌、斗景观之后,新一轮的竞争正渐渐地转变为由硬件的竞争升级到软件的竞争。因此企业在做好硬件方面的有关事项之后,必须要把精力集中在软件方面,销售人员作为
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