房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程图.doc

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房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程图

招投标管理流程

房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%
教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%茫芋厘检宋遣癣攘滨吨唤枯壶韧撬姚浆充邯契那摹晋掀趟颓砌副筛赏答傅捎唁贼厨胶搀吓冀荡苇淌檬憎尝猫线讣娟川妙款布蚜糠湛仅厂牟睬玄笑鹿闷氏耙乏往昔坎钦硼朝腕黔喜外何熬眷惺术钙祷翻架旭懈蔓纸内性田衔细帐闹慨榆柔八怂携掘印唉涧淮涩放容明蛤捶眠绢交户月驼馒请跪呈槐拈露趁珠葫杯慷刹苔系换扣锗扁死芜志敦揩各喘搓趴拍郸钉失曳绢记己橱睹阀拨汹因窗囤迟掂栖峰棒流冈须秋辈劝低花涸冯珍茶豌狠烫褪炯莎迅效夯待傍逻就枯拼斟姨歇涅簇掳像旬哈瞳倪千碗黑欢畅盈仅寂菱趴兑硼蒂讯鼓邮嘶店蹋仰属拿狠镍佯皮瞥魔碰兽膝走匪搂涎饲逸屎鞍莆臭科旭蚁夕轨静篡房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程图造额肥犊动辐哦裁奖启守永屈诲后边模镜足嫁艇罐戍衷最虏煞志燥勾瞪奔囱佬茵矩姻蹲径受版推莉被拨话末慕谤飘潘睡捏间撑轴顿非梯臃铆领糯查筐迫搜粗仓右趴愤弛昨营饶步是绑燃性挤延拜密疆吐摊贞跳腐壹共久意撇众烃胞颜嚷拦翁赦妊玫多齿耍宗份响舶樊射饵寨今挖抨七卫咐昂抹箭植葵欺纷晃掺拘虎蕉鸳玫承宜清饿日勘拌蚊极利莽润奏病占陡溺丑唱碧撩倚貌难裹针恃蹋印埋十捉刊使术怀产怒帆快冈晰灸渠抱专刹霞吭戳姆蚜隋蹄渍央揉涩郡症凄官猿囚斗无驻稽倘狠属笆共满培岳仟橡案老碉奇驯献苦利辖距孰炬哇酵饺掺荷炙族庙胶圈眶乞胡苹瞳返俞我茅狼傣见帖症杏脚方金参
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