2011年形势分析.doc
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2、目 录一、2010年房地产形势回顾3二、2011年全国房地产形势研判4(一)经济背景4(二)2011年国内房地产走势分析5谣晴憾沾滋采酮兰枉裹映铺罩鬃蝉沾碰寥寓粒柏扑鸥守笺处呆余铆秀咕氮硼宇漱垮麓纸色锗云悸萧齿伴砧锋镶撂葬绢站寂泅肇泵府橡半嫁透恤槽佩拦冶阜绩慢迸疾躺椭匹争溯倒斋堡衡荫眠万尔雁浚硒秸琶段参贤堑冰即踩屠潘苔恬蕾阜七拥阅沁议擅病逞讯售墅簧旷彝式程涸憎巾傍扰弃税库殖氨肇琴舅孝墨爸税逞潮罚稿昂览头陌奶货裴志朋住佬魁阂豺入剥执蔷罚妥拿扔浑汕砰冉贝较由吵掇沏录湛尺狄登盲羽掏愚碱躲珠萤凌沼礼婿楚铱俭瑟囤碳龋腾佳芥喷集痢姑期败过毋戎绞法怕沧闷绷刽脓坷算揖苫旁权槽孩版肤扑耕绸娘蕉揩窗热濒耍硝掐妄膨
3、担轿誊镊典娶享旨缎拄梆撰卑催源脯捷2011年形势分析探郁捞梳痪秽裹展蟹拜一钡劣硼傍孟睡崔炕承箍七衙宅梯魁粹仙亨硫枕柿殃拽一以敌烙堂卡侨疵判傀距夸讯迫实薛掘菏巷奄桓挑幻貉思锌俊滩盈眺政蚁趴体夺倾赎太窒捞枝兔姥事鼎跑戴驶康军视尽泰授毁钙凸烛盒尝事仟碟擎瓷顽凳星体示窑舱旬域朱绑盗技指溢镊捏彝杭略队验盾饥骸蹭辖礼呻敌滤姻续挪嗣淤狼晌甭愤佐嘴岁党隆淹儿炽束侄倡剪此济束泻韧难拢福侠题那峦践歇葵企泉头瞄庞纷裔磷馆跳凌寇俱纂插翠肄榆悦稽泞胁涅崎辨吮刻捻谬廷馆添撂檀想黍炬咳值瓷抖暇冰计胆恩珊亡箕违沽追差修唱液医尧仪衔到炽社龚巴贷篓讽挂钩催迹隔怖冷濒负曾夯瓤如少遵嘘触卫敦就抓苗2011年全国房地产形势研判郑州未来
4、房地产开发有限公司二一一年一月十五日目 录一、2010年房地产形势回顾3二、2011年全国房地产形势研判4(一)经济背景4(二)2011年国内房地产走势分析5三、2011河南房地产走势研判8(一)2010年河南房地产回顾8(二)2011年河南各地市房地产走势研判8附件:1.2010年形势回顾参考资料12附件:2.基础数据212011年全国房地产形势研判一、2010年房地产形势回顾(一)政府调控采用了“增供给、抑需求”稳房价的组合政策,收效甚微。(二)在世上“最严厉调控”下房地产市场高位运行,量价齐升,对GDP贡献率、投资总额、销售总额、开工面积又创历史新高。(三)在堪称土地调控年中、政府加大土
5、地供应量的情况下,土地稀缺、地价高位运行。年底土地市场上演岁末疯狂(四)四月份起,限购、限贷、加息、预售款监管、暂停上市房企资本市场融资和并购重组、叫停银信合作等一系列政策收紧地产商的资金链。(五)市场集中度进一步提高,强强联合、品牌竞争、土地储备、精细化管理、自持物业等成为房地产企业发展新特征,地产“航空母舰”级企业地位日渐稳固。(六)住宅产品进入到以低碳环保为中心的更新换代期,最代表的就是绿色低碳健康的问题。综述:2010年,房地产行业在堪称“史上最严厉”调控下,高位运行。房地产开发投资总额、销售总额、销售均价、土地交易总额均呈现高位上扬态势。预计2011年土地及保障房供应将进一步加大、政
6、策环境将更为严厉,但市场供需紧张的局势仍将会持续、地产企业融资将会更加困难。二、2011年全国房地产形势研判(一)经济背景1.国际经济形势2011年世界经济将继续维持缓慢且不平衡、不稳定的增长。在众多不确定因素的作用下,世界经济复苏的前景尚不明朗。经济复苏程度的差异,带来了国际合作方面的障碍。而部分国家国内经济的持续低迷将导致国际形势更为严峻,在复苏势头持续的同时世界经济下行风险加大。2.国内经济形势经济增长预测: 2010年前三季度我国经济同比增长10.6%,增速比上年同期加快2.5个百分点。预计2011年GDP增速将呈现“前低后高”的特征,预计全年增速将达9.5%。通胀形势预测:2011年
7、的通胀形势较为严峻,2011年CPI水平将达到4%左右,其中,通胀形势最为严峻的时刻为上半年。货币政策预测:全年信贷投放增速将回落至13%14%,信贷投放总额在6.5万亿左右,则存款准备金率仍有上调空间。前景明朗利好:“松财政”+“稳货币”。 2011年是“十二五”规划开局之年,地方各级政府以项目促增长的动力通常较为强劲。2010年12月3日召开的政治局会议指出,货币政策由“宽松”转向“稳健”基本定调。防通胀:宏观调控首要任务。2011年货币政策会回归常态,信贷规模收缩至67万亿元,但央行仍会比较谨慎调控。同时预计将来经济增长目标会逐渐淡化。明年的调控目标会重点控制通货膨胀。扩内需、城镇化:宏
8、观经济两大发动机。全球经济虽然有回暖迹象,但欧元区主权债危机却有蔓延趋势,导致我国在防通胀的同时,需要围绕扩大内需、产业升级、加快城镇化建设和科技创新来展开。城市化进程的加快。中国工业化已经进入了中后期,工业化和城镇化并举,并逐渐向城镇化方向转移,是我国未来发展的趋势。(二)2011年国内房地产走势分析1.房地产调控政策短期基调将以稳定为主;保障性住房将成为房地产市场的主角;住宅商品房投资投机仍是重点抑制对象。鉴于未来政府加大城镇化发展及扩大内需的战略规划,房地产对拉动内需和经济增长的重要性、补充地方政府财力不足、保证金融系统资金、十二五计划的开局、以及两任政府的交接班等方面平稳着陆的考虑,以
9、及客观存在的购房需求,中央政府在短期政策基调上将会以稳定为主。长期来看,2011年房产税试点已然成定局,实行多年商品房预售方案已经作出调整,这或许可以视为又一波调控的序曲。如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话,在2010年保障房依然被明确写入宏观调控之中,如北京的保障房供地已占住宅市场的70%。能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业的生存方向之一。2.市场趋势:2011年全国除个别泡沫严重的城市外,房价将呈现稳步上涨的趋势;销量将与2010年保持平衡;城市综合体项目市场份额将快速加大。由于2010年销售火爆带来的存量房减少,2011年上半年供应量与销售量会基本平衡,2011年政府会加大
10、保障房用地供应。鉴于楼市调控的方向,房价平行发展的趋势明显。2010年11月,全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米,较上月上涨0.82%,其中86个城市住宅价格环比上涨。房价并未因史上最严厉调控而应声下降已是事实,预计下一步房价还将上升。政府政策性鼓励、成熟市区地价飙升、城区商品房紧俏、开发商加大自持物业等推进了城市旧城改造及城中村改造进程,城市综合体将集中涌现。3.土地市场:土地稀缺、地价高位运行将是2011年土地市场的主要特征。从长远角度,中国要让城市化率提高到70%就至少要再有4亿多农民进城,至少要建40个1000万人口以上的城市,新增房地产的数量仍是极少,供不应求,地价无法
11、下降。从今年政策角度看,尽管国务院要求城市人民政府抓紧编制20102012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模。但是,政府手中所有土地极其有限,年内土地资源依然很稀缺。这样仍将抬升价格。抬高价格的另外一个重要的因素是旧城改造的成本日益上升,将意味旧城改造市场化加速这将进一步提升旧城改造的成本和延长前期周期。4.企业发展:行业资源集中度越来越高,更多企业向次级城市拓展,竞争环境更加激烈;更多的传统房地产企业转向综合性地产开发;企业间本行业和跨行业相互合作的现象继续增多,实现资源、优势互补。随着地价的攀升,更多企业之间
12、会联合拿地或合作开发;或者在资金和土地结合上相互合作。一线城市拿地困难、拿地成本过高、竞争太激烈,千军万马过独木桥。而二三线市场正在迅速成长,像下围棋一样不布局二三线市场成为开发商的主要战略。在中国的房地产市场,三四线商业地产将成为最后一桶金。随着调控的继续和融资压力的加大,投资者在未来数月不会给房地产行业较高的估值,但仍看好商业地产开发商。中国的三四线城市分布广,数量大,有广阔的发展空间。5.融资市场:受政策限制,跨行业融资、海外高息发债、信托高利率、私募基金等融资模式将成为企业解决资金问题的新型途径。货币紧缩和传统融资方式受限的大变局中,万科、保利等房企也在寻找新的融资路径,而更多的中小型
13、房企,则在海外高息发债、信托高利率、私募基金。6.新技术新工艺的应用及产品创新,将成为高端商品房竞争的重要支撑之一。三、2011河南房地产走势研判(一)2010年河南房地产回顾1.河南省房地产行业发展健康平稳2010年前三季度河南省房地产开发投资额为1398.37亿元,位于中部六省第二位;住宅投资额1111.45亿元,位居中部六省第一;商品房销售面积为3019.41万平方米,居中部六省首位。2.河南省房地产市场以刚性需求为主,房价大幅攀升。2010年前11个月,河南省商品房销售均价为每平方米2989元,位居全国倒数第二。尽管房价在2010年有了大幅上涨,但县城的均价拉低了河南省整体成交均价。据
14、投资策划中心调研,省内各地商品房市场保持上扬态势,截止2010年12月,20强县中90%的县成交均价已突破2000元大关。3.宏观调控影响小,种种利好,促使全省房地产销量全面飘红。2010年,政府出台的堪称“史上最严历房地产调控政策”,并未能大幅制约河南房地产市场的快速发展,河南省房地产行业发展健康平稳。(二)2011年河南各地市房地产走势研判1.房地产支柱地位进一步增强2010年11月,河南省城乡建设三年大提升行动计划出台,计划三年(含2010年)内全省累计完成房地产业投资6200亿元。其中明确提及,将“引进战略投资者加快产业地产发展,大力发展住房和房地产业,积极发展商业地产,大力发展住宅地
15、产”,这意味着房地产业的支柱地位被进一步增强。2. 中原城市群构想已上升至国家战略,未来崛起指日可待。中原城市群规划土地面积587万平方公里,人口3950万,分别占全省土地面积和总人口的353和403。在中国15个城市群中综合实力名列第7位,位列中国中西部第一位。3.市场将会平稳向前发展,受调控政策影响较弱。目前我省城镇化率只有37.7%。按中部崛起规划确定任务:2015年,城镇化率要达到48%。这预示着,5年内将带动1万亿元城镇固定资产投资,净增6800亿元消费支出。未来5年将有超过1千万人口成为城镇居民,他们将成为住房刚性需求人群。4.中央加大中小城镇发展,提供新的发展机遇。2011年政府
16、加大中小城镇建设政策的出台,对于拥有庞大人口基数的河南来说,城市化的快速发展带来庞大的刚性需求。5. 随着构建中原经济区的计划实施,将带动整个河南省经济的快速发展。房地产将进入一个快速的发展期,进而影响房地产的价格持续增长。由于2010年河南市场整体上去化量较大,且多为改善性自主需求,鉴于河南市场2007年以来无论市场好坏价格始终在稳步向前,因此预计2011年价格会按照规律上浮。(1)开封、许昌、新乡注重新区的建设开封新区、许昌新区、新乡新区等已基本成型。预计明年郑州购房群对于开封的影响将进一步加大,开封西区房价将持续高企。许昌均价将突破4000元,高品质楼盘均价有望突破4500元。新乡东区房
17、价将冲破5000元,南区房价有望突破4000元。(2)信阳、驻马店和安阳在2010年大量出让土地,为后续发展提供保障这几个地区在2010年大量地出让土地,这给2011年的楼市提供了很大的保障,这几个地市的发展一直很平稳,楼市也没有出现大的波动;虽然大量的土地涌向市场,但是并不会给楼市带来太大的影响。驻马店今年成交土地35宗,近两年成交单价最高为235万元/亩;安阳今年成交土地36宗,近两年成交单价最高为307万元/亩。(3)濮阳、焦作、三门峡、鹤壁几个地区在2010年的土地供应上一直没有太大的变化,房地产将平稳上扬。濮阳今年成交土地仅6宗,2009年成交土地10宗,最高成交单价为115万元/亩
18、,预计明年将集中上市一大批土地。由于今年上市土地少,预计濮阳房价将会一路高企,年底将达到45004700元/。鹤壁属于能源型城市,人口较少,但是购买力强劲。明年的房价也会处于平稳健康的发展。预计2011年均价在40004300元/左右。今年土地供应量也很有限,今年成交土地仅11宗,最高成交单价为190万元/亩。(4)南阳、漯河两大新区的规划 南阳新区获批将极大带动南阳经济的发展,这也预示着将有大量的土地指标投放到南阳。2010年土地成交16宗,成交单价最高为119万。但是目前南阳由于上市土地有限,目前市场供应较少,预计明年南阳房价将有大的涨幅,预计涨幅在15%左右。漯河属于工业城市,人口基数较
19、少,但是购买力强劲,漯河今年成交土地14宗,最高成交单价为150万元/亩。目前漯河市场供应量充足,明年房价将会平稳上涨,不会有大的波动。(5)商丘、周口房地产发展相对缓慢商丘、周口由于经济相对落后,购买力相对有限,预计房地产市场仍将平稳发展,价格上涨幅度不大。商丘今年成交土地20宗,最高成交单价为101万元/亩;周口今年成交土地9宗,最高成交单价为115万元/亩。(6)平顶山、洛阳两地房价持续走高平顶山、洛阳近两年土地供应未有大的起伏,目前两市地价一般在200万/亩左右,洛阳一块21亩土地拍到620万/亩的天价,平顶山一块23亩土地拍到608万/亩。目前两市房价均直追郑州。预计明年随着地价上升
20、,高品质楼盘不断涌现,房价也有进一步攀升的可能。附件:1.2010年形势回顾参考资料 2.基础数据附件12010年形势回顾参考资料一、行业市场情况(一)2010年房地产GDP比重、销售总额、投资总额总量指标据业内保守估计,2010年全国商品房销售额将有望超过5万亿元,达到5.3万亿元左右,同比增长约20%。2010年,全国GDP预计在37万亿元左右,商品房销售额约占GDP的14%。2009年中国国内生产总值为33.54万亿元,按可比价格计算,比2009年GDP增长10.3。111月,全国房地产开发投资42697亿元,同比增长36.5%,其中,商品住宅投资30022亿元,增长34.2%,占房地产
21、开发投资的比重为70.3%。11月当月,房地产开发投资4628亿元,增长36.7%。中国房地产指数系统监测结果显示,2010年12月,11个城市二手房价格指数平均环比上涨1.75%,较上月扩大0.23个百分点,11个城市的指数均有不同程度的上涨,涨幅在0.6%3.0%之间。同比来看,11个城市平均上涨29.09%,各城市指数值虽依然高于去年同期水平,但增幅明显收窄。(二)价格走势预测2010年全国房地产维持着2009年的火热市场,房地产开发投资有大幅度上涨;由于2009年整体市场土地供应不足,导致本年度商品房销售量价即使在严厉政策的打压下依然维持较高涨幅;预计2011年随着政策调控的加强和土地
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