房地产论文2.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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房地产投资分析论文

姓名：陈宇悦
学号：070903307
专业：电子商务
指导老师：刘福泉
20111年12月12日

【问题回顾：】
假设你是一名刚刚入职的房地产公司市场部职员，公司交给你一项任务，考察你的相关能力。
自从1999年中央把房地产作为经济增长点之后，仅仅过了3-4年的时间，社会就认为房地产价格过高了，但是就在社会呼吁房地产价格过高的同时，房价持续走高，消费水准也持续提升，看不到价格过高对消费的约束，让人对房价迷惑不解。
专家学者一直使用房价与家庭收入比来证明放假过高，请撰写一份报告阐述他们为什么使
用这一标准认定房价过高，而市场实际的放假与学术认定存在那么大的差距。

【讨论陈述】
论房价收入比是否能真实反映中国房地产价格现状
目前中国房地产市场的情况让公众相当诟病，对于房价收入比的问题，我们先来讨论一下目前房地产市场中的一些奇怪现象，在畸形的社会现状下，专家使用房价收入比这一指标的合理性可从中看出。
近几年来房地产价格持续走高，但房地产消费水准也持续提升，看不到价格过高对消费的约束，这是一个很令人不解的现象，我认为这个现象涉及很多因素，下面我将做具体的解释。
一、 中国特殊的意识形态（中国特色住房观）造成中国自有房的需求相对大。
中国特色的住房观念是影响自有住房需求量一个很大的因素。五千多年的中华文明中，家这个词在每一个中国人心中的分量从来都很重，家每个人心灵的归宿，而房屋则是家的载体，为每一位家庭成员提供遮风避雨的场所，是家庭成员共同生活的地方。
近几年来中国各地快速的城市化进程中，相当多的流动人口穿梭于各大城市，房地产的迅速发展是城市化的最为凸显的表现形式，因此对于更多的流动人口人员以及在地产开发中失去土地的居民来说，在城市中拥有自己的住房是一个很迫切的需求。中国户籍制度加剧了居民对购买房屋的需求，在一个城市中拥有户籍代表着你被这个城市所接纳，可以享受作为这一城市居民的各种福利待遇，当然购买房产是获得户籍最主要的途径。从此可见，中国居民对于住房的需求是非常大的，可以说是成为了生活必需品，因此价格的增长似乎从未真正意义上成功压抑房地产消费。这是一个事实，对于政府和房地产商来说应该接受这一事实，中国居民对房地产消费的需求潜力非常大。简单来说就是，中国居民本身就是需要这么多的住房，巨大的需求赤裸裸的摆在面前，无论政府和开发商如何控制房价都无法减少这一需求，政府和开发商真正要做的是认清需求的各个层次，针对不同需求群体提供一定层次的住房产品，真正在问题的本质上入手解决问题。
二、中国现有的房地产产品结构相当不合理。
对于这个问题，直接解释就是中国市场中缺少合理数量的经济适用房，保障房，公租房等民保障性住房，而更多的是中高端的楼盘开发，缺少中低端的房产。这恰恰与中国社会的房地产需求形成鲜明的反差，恰恰的城市中的外来人口，毕业大学生，城市中低收入本土居民等人群对房地产的价格承载着更大的压力。对于城市本土居民，很少部分会忧虑住房问题，只有城市中收入水平处于中下层的居民以及外来人口对高房价很敏感。是这些群体迫切的需要在城市中扎根，找到自己我的立足点，因此住房对他们来说迫切需求。
但目前的市场情况来看，大部分楼盘属于中高档住房，中高档住房自然价格高，这是很合理的。面对目前高房价，高需求的情况，不应一味的控制房价，应该看到问题的本质。经济适用房，保障房，公租房等一系列的居民保障性住房的需求量非常大，我认为政府相关部门应该加大这一部分的投入，但是似乎政府从这个切入点进行的相关改革也并没有起到多大的作用，这个涉及到政府效率以及科学性的问题。中国目前的房产产品结构失衡，需要做必要的调整。
三、房价收入比的使用有失科学性
专家学者一直使用房价收入比作为衡量房价过高的标准，但实际的市场房价与学术认定存在较大差距，诸多因素造成了这一点，首先我们先从房价收入比的概念入手看看其中存在的问题。
房价收入比指的是住房价格与居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
　　房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入 ，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
　　每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入.

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
但是在使用此项指标时，许多中国的特殊条件让这一指标在中国房地产市场的使用产生一些问题，让公众感觉到其中的差异性。
首先，在计算公式中应该使用住宅套价的中值。中国房地产的价格是以每平方米来计算的，这是一个差异性的问题。另外，计算应该使用中值而不应该使用平均值，同时国内各个部分提供的所谓的统计数据的真实性有待考量，如此之下计算出来的房价收入比的科学性就很让公众质疑。
再者，公式中的家庭年收入。中国特色社会中，诸多的灰色收入为纳入其中，因为税制的问题无法真正得出每一家庭的准确年收入，使得计算结果一定存在偏驳。
从而可以看出国内相关专家在使用非真实科学数据，以及无法满足公式计算条件的情况下做出的计算结果与市场情况存在如此大的出入是无可厚非的事实。面对中国特殊的社会状况，应该综合考虑，采用更为科学的数据指标衡量房地产价格水平，而不能一味的依照国外的标准，毕竟中国特殊的地域环境与国外的市场经济还是存在一定的差异化。

【参考资料：】
百度文库
百度百科
华沉思的blog
任志强的blog
《房价收入比没有国际标准》-----中国经济网
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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