第八章房地产中介服务管理制度与政策.doc

第八章　房地产中介服务管理制度与政策

　　历年分值范围
　　4~7分（近五年），从分值比重和近年考题趋势而言，是很重要的一章
　　复习要求
　　1、 了解内容（?）
　　● 房地产经纪人员职业资格考试
　　● 房地产经纪人注册
　　● 房地产经纪人员技术能力与职责
　　● 住房置业担保的概念
　　2、 熟悉内容（??）
　　● 房地产中介服务的概念及特点
　　● 房地产中介服务行业管理内容
　　● 建立房地产中介服务行业信用档案的意义
　　● 房地产中介服务行业信用档案体系
　　● 住房置业担保机构管理制度
　　● 住房置业担保业务管理制度
　　● 房地产中介服务人员的职业道德
　　3、 掌握内容（???）
　　● 房地产中介服务收费
　　● 行政许可的基本内容
　　● 估价机构的概念及组织形式
　　● 估价机构资质等级
　　● 估价机构资质核准程序
　　● 估价机构监管
　　● 估价师执业资格考试
　　● 估价师注册
　　● 估价师执业监管
　　● 房地产中介服务行业组织
　　● 房地产中介服务行业规范

第一节　房地产中介服务行业管理概述

　　一、房地产中介服务的概念及特点
　　1. 房地产中介服务的概念：是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动。
　　☆ 咨询+估价+经纪
　　2. 房地产中介服务的主要特点
　　◇ 人员特定——具有执业资格或职业资格
　　◇ 委托服务——接受当事人的委托
　　◇ 服务有偿——收取报酬、佣金

　　二、房地产中介服务行业管理内容（两方面）
　　1、 房地产中介服务人员的资格管理
　　☆ 咨询人员：中等以上学历，初级以上职称
　　☆ 估价人员：估价师执业资格
　　☆ 经纪人员：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格
　　2、 房地产中介服务机构管理
　　☆ 设立条件（四条）：
　　1）有自己的名称－—有名
　　2）有固定的服务场所－—有场所
　　3）有规定数量的财产和经费－—有钱
　　4）有足够数量的专业人员－—有人

　　三、房地产中介服务收费
　　1、 咨询收费
　　2、 估价收费标准（三个表）
　　☆ 房产估价
　　☆ 宗地地价评估
　　☆ 基准地价评估
　　3、 经纪收费

第二节　房地产估价机构管理

　　一、行政许可的基本内容
　　1、 概念
　　☆ 是指行政机构根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行政性管理行为
　　☆ 房地产估价行业是我国估价领域唯一对机构和执业人员实行行政许可的行业
　　2、 特性：强制力、公定力和确定力
　　3、 设定行政许可的要求（5可+4不可）

　　二、房地产估价机构
　　1. 概念：是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
　　2. 组织形式
　　☆ 合伙制：2名以上（含）专职注册房地产估价师发起设立，无限连带责任。
　　☆ 有限责任制；3名以上（含3名）专职估价师共同出资发起设立，有限责任。

　　三、房地产估价机构资质等级
　　1. 资质分级（三级）
　　2. 资质等级标准
　　☆ 通用标准（近三年无禁止行为）
　　■ 机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样
　　■ 法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师
　　■ 股份及出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份不低于60%
　　■ 经营场所要求：有固定的经营服务场所
　　■ 制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全
　　■ 估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格
　　■ 行为要求：申请核定资质等级之日前3年内无禁止行为（只需要记两个特殊的）

　　四、房地产估价机构资质核准程序
　　1. 提交材料（9项）
　　2. 核准程序
　　☆ 一级资质的核准（2步）
　　☆ 二三级资质的核准（2步）：初审意见前公示10天
　　3. 资质证书有效期：3年（新设机构1年暂定期）
　　4. 资质核准延续程序：届满前30日、3年
　　5. 资质核准内容变更：先工商管理部门、后资质许可机关
　　6. 资质撤回和注销

　　五、房地产估价机构监管
　　1、 房地产估价机构业务范围
　　■ 房地产估价机构在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制；
　　■ 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；
　　■ 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项）；
　　■ 三级资质估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务（除三项）；
　　■ 暂定期内的三级资质估价机构，可以从事除了公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的估价业务（除五项）。
　　2、 分支机构监管
　　3、 估价机构合并、分设
　　4、 业务监管
　　☆ 业务承揽：个人和分支机构不得独自承揽，必须以估价机构名义承揽
　　☆ 异地执业：向发生地主管部门留存估价报告
　　☆ 业务转让：可以合作估价
　　☆ 估价所需资料获取
　　☆ 报告出具：2名以上估价师签字
　　☆ 估价档案保管：≥10年
　　5、 行政监督与处罚
　　☆ 监督管辖：违法发生地县级以上主管部门依法查处
　　☆ 监督措施
　　☆ 对估价机构的行政处罚
违法情况
行政处罚措施
申请人提供虚假材料的

许可机关不予许可，给予警告，申请人在1年内不得再次申请资质
以欺骗、贿赂等手段取得资质的

给予警告，处1万元至3万元的罚款，申请人3年内不得再次申请
不及时办理资质证书变更手续的
可责令限期改正，逾期不办理可处1万元以下罚款
未取得资质就从事估价业务的
出具的估价报告无效，给予警告，责令限期改正，处1万至3万的罚款，并承担赔偿责任
擅自设立分支机构的
给予警告，责令限期改正，处1万至2万的罚款
违规承揽业务、转让估价业务的
给予警告，责令限期改正，逾期未改正的，处5千至2罚款，并承担赔偿责任
应当回避而未回避的
给予警告，责令限制改正，处1万元以下罚款，并承担赔偿责任
有《房地产估价机构管理办法》禁止行为的
给予警告，责令限期改正，处1万至3万的罚款，并承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任
擅自泄露当事人商业秘密给当事人造成损失的
承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任

第三节　房地产估价师执业资格制度

　　一、房地产估价师执业资格考试
　　1、 考试组织与考试内容
　　☆ 组织：住房和城乡建设部
　　☆ 基础理论：《房地产基本制度与政策（含估价相关知识）》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》
　　☆ 估价实务：《房地产估价案例与分析》
　　2、 执业资格考试报名条件

　　二、房地产估价师注册
　　1、 注册房地产估价师的概念
　　◇ 通过考试－取得资格证书－证明个人具有专业技术水平
　　◇ 通过注册－取得注册证书－证明在某个机构执业
　　2、 注册管理部门
　　◇ 住建部为估价师注册管理部门
　　◇ 省级房地产管理部门为估价师注册初审部门
　　3、 注册种类（5种）、条件和申请
　　◇ 初始注册－当事人申请
　　◇ 变更注册－当事人申请
　　◇ 延续注册－当事人申请
　　◇ 注销注册－可由当事人申请，也可由主管部门作出决定
　　◇ 撤销注册－主管部门作出决定
　　4、 注册提交的材料
　　■ 初始注册
　　◇ 初始注册申请表
　　◇ 估价师执业资格证书和身份证
　　◇ 与聘用单位签订的劳动合同
　　◇ 聘用单位委托人才服务中心托管档案的证明和社会保险缴纳凭证
　　◇ 取得执业资格证书超过3年申请初始注册，提供继续教育合格证明
　　■ 延续注册
　　◇ 延续注册申请表
　　◇ 与聘用单位签订的劳动合同
　　◇ 申请人在注册有效期内达到继续教育合格证明
　 ■ 变更注册
　　◇ 变更注册申请表
　　◇ 与新聘用单位签订的劳动合同
　　◇ 与原聘用单位解除劳动合同证明
　　◇ 新聘用单位委托人才服务中心托管档案的证明和社会保险缴纳凭证
　　■ 特殊情况的注册（注册中均不需要提供人才托管档案证明和社会保险缴纳证明）
　　◇ 离退休人员－离退休证明
　　◇ 大专院校、科研院研究人员－所在单位同意其在房地产估价机构注册的书面意见
　　◇ 外国人和台港澳人员－外国人就业证书或台港澳人员就业证书
　　5、 注册程序、有效期（3年）和证书
　　注册程序（省和部两级，由部级决定）
　　■ 初始注册
　　◇ 省级主管部门20日内审查完毕上报住建部
　　◇ 住建部在受理之日起20日内作出决定
　　■ 延续、变更注册
　　◇ 省级主管部门5日内审查完毕上报住建部
　　◇ 住建部在受理之日起10日内作出决定
　　【注意】房地产估价机构资质的审批与房地产估价师注册的审批不同
　　■ 估价师注册两级，批准权全部在部级
　　■ 估价机构一级的批准权在部级，二三级的批准权在省级
　　注册期限－三年，可延续三年
　　■ 估价师注册有效期3年
　　■ 在期满30日，申请办理延续注册，延续注册有效期为3年
　　■ 变更注册的，仍为原注册有效期
　　6、 注销注册和撤销注册

　　三、注册房地产估价师执业监管
　　1、 管理体制
　　■ 住建部：对全国估价师注册和执业活动进行监督检查
　　■ 省级建设行政主管部门：对本行政区域内的估价师注册执业进行监督管理
　　■ 市、县、区级：对本行政区域内的执业活动监督管理
　　2、 注册房地产估价师权利（8项）和义务（6项）
　　■ 权利
　　◇ 使用注册房地产估价师的名称
　　◇ 在规定范围内执行房地产估价相关业务
　　◇ 签署房地产估价报告
　　◇ 发起设立房地产估价机构
　　◇ 保管和使用本人的注册证书
　　◇ 对本人执业活动进行解释和辩护
　　◇ 参加继续教育
　　◇ 获得相应的劳动报酬
　　◇ 对侵犯本人权利的行为进行申诉
　　■ 义务
　　◇ 遵守法律、法规、行为管理规定和职业道德规范
　　◇ 执行房地产估价技术规范和标准
　　◇ 保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
　　◇ 保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
　　◇ 与当事人有利害关系的，应当主动回避
　　◇ 接受继续教育
　　◇ 协助注册管理机构完成相关工作
　　3、 执业（前提、范围）和继续教育（学时）
　　估价师执业
　　■ 估价师必须受聘于一个估价机构，并在单位业务范围相符的活动中执业
　　■ 由聘用单位接受委托并统一收费
　　■ 估价师给当事人造成经济损失，应由聘用单位承担赔偿责任，再向负有过错的估价师追偿
　　继续教育
　　■ 每一个注册有效期3年内，接受继续教育时间为120学时
　　■ 必修课和选修课各为60学时
　　4、 禁止行为和信用档案
　　估价师禁止行为
　　■ 凭常识就可以判断
　　建立信用档案
　　■ 信用档案信息应由注册估价师和聘用单位提供
　　■ 估价师信用档案包括基本情况、业绩、良好行为、不良行为
　　■ 违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应用为不良记录
　　■ 估价师信用档案应社会公示
　　5、 监督管理
　　■ 县级以上主管部门监督检查有权采取的措施
　　◇ 要求被检查人员出示注册证书
　　◇ 要求被检查人员所在单位提供有关人员签署的估价报告及业务文档
　　◇ 就有关问题询问签署估价报告的人员
　　◇ 纠正违法违规行为
　　■ 查处
　　◇ 由违法行为发生地的主管部门查处
　　◇ 将违法事实和处理结果告知注册地省级主管部门
　　◇ 撤销注册的，报住建部
　　6、 违规处罚
违法行为
处罚
未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事估价活动的
所签署的估价报告无效
由县级以上政府主管部门给予警告
责令停止违法活动
并处1万－3万的罚款
造成损失的，承担赔偿责任
隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请注册的
不予受理或不予行政许可
予以警告
在1年内不得再次申请注册
以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的
撤销注册
3年内不得再次申请注册
没有违法所得的，处1万元以下罚款
有违法所得的，处违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款
构成犯罪的，追究刑事责任
未办理变更注册仍执业的
责令限期改正
逾期不改正的，处5000元以下的罚款
估价师有禁止行为之一的
给予警告，责令改正
没收违法所得的，处1万元以下罚款
有违法所得的，处违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款
造成损失的，承担赔偿责任
构成犯罪的，追究刑事责任
聘用单位为申请人提供虚假注册材料的
警告
处1万元－3万元的罚款
未按规定提供估价师信用档案信息的
责令改正
逾期不改正的，处1000元－1万元的罚款
政府房地产主管部门人员有问题的
责令改正
对直接人员给予处分
构成犯罪的，追究刑事责任

第四节　房地产经纪人员职业资格制度

　　一、房地产经纪人员职业资格考试
　　■ 房地产经纪人执业资格考试
　　◇ 性质
　　▲ 全国统一大纲、统一命题、统一组织的执业资格考试
　　◇ 主管机构
　　▲ 住房和城乡建设部
　　▲ 人力资源和社会保障部
　　◇ 内容
　　▲ 房地产基本制度与政策
　　▲ 房地产经纪相关知识
　　▲ 房地产经纪概论
　　▲ 房地产经纪实务
　　◇ 报名条件
　　■ 房地产经纪人协理从来资格考试
　　◇ 性质－全国统一大纲，各省级命题并组织考试
　　◇ 报名条件

　　二、房地产经纪人注册
　　1、 注册管理
　　☆ 管理机构：中国房地产估价师与房地产经纪人学会
　　☆ 注册申请条件（简单了解）
　　☆ 注销注册情形（简单了解）
　　2、 继续教育（略过）

　　三、房地产经纪人员技术能力与职责
　　1、 房地产经纪人员职业技术能力
　　☆ 经纪人应当具备的职业技术能力（5项）
　　☆ 经纪人协理应当具备的职业技术能力（要求较经纪人低）
　　2、 房地产经纪人员的权利和义务
　　☆ 房地产经纪人享有的权利（7项）
　　☆ 房地产经纪人协理享有的权利（2项）
　　☆ 房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务（5项）

第五节　房地产中介服务行业信用档案

　　一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义
　　1、 建立房地产中介服务行业信用档案的必要性
　　☆ 构建行业公平竞争的基石
　　☆ 促进房地产业健康发展
　　2、 建立房地产中介服务行业信用档案的作用
　　☆ 监督市场行为
　　☆ 规避欺诈和弄虚作假等违法行为

　　二、房地产中介服务行业信用档案体系
　　1、 信用档案的构成和内容
　　☆ 机构（估价机构、经纪机构）信用档案的内容
　　☆ 个人（估价师、经纪人）信用档案的内容
　　2、 信用档案的管理
　　☆ 管理原则：统一规划、分级建设、分步实施、信息共享
　　☆ 组织实施：中国房地产估价师与房地产经纪人学会
　　☆ 信息的采集：多途径（行业自律组织、机构、执业人员）
行为
内容
报送
良好行为
获得省部级表彰或称号
由企业及个人直接报送
不良行为
受到行政处罚
以企业自报为主，在受到处政处罚后10日内将信息报管理部门
也可通过主管部门和自律组织提交
　　☆ 信息维护和更新：管理部门负责
　　☆ 投诉处理：
　　☆ 信息查询：公示信息和授权查询信息

第六节　住房置业担保管理

　　一、住房置业担保概述
　　☆ 概念：是依照《住房置业量保管理试行办法》设立的住房转业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
　　☆ 三点含义（反担保）
　　◇ 由住房置业担保公司提供担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充
　　◇ 它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形式的住房保证担保行为
　　◇ 它规定了保证方式和反担保方式，是连带责任保证（可以要求置业公司还债）

　　二、住房置业担保机构管理制度
　　1、 公司设立
　　☆ 设立程序：向工商管理部分申请设立
　　☆ 设立条件（6项）
　　■ 有自己的名称和组织机构
　　■ 有固定的服务场所
　　■ 有不少于1000万元人民币的实有资本
　　■ 有一定数量的周转住房
　　■ 有适应工作需要的专业管理人员
　　■ 有符合《公司法》要求的公司章程
　　■ 其它
　　☆ 其他规定（实有资本）（建议掌握）
　　2、 机构的风险管理
　　☆ 业务范围：只能从事住房置业担保和房地产经营业务（不含开发）
　　☆ 资金应用：确保保值增值
　　☆ 担保保证金制度
　　☆ 风险基金制度：用于担保公司清算
　　☆ 最大担保额度规定：<30倍实有资本

　　三、住房置业担保业务管理制度
　　担保的设立
　　■ 规定
　　◇ 担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系
　　◇ 不得强制要求置业担保，不得干预银行的经营活动
　　■ 担保公司对借款人的资信进行评估，借款人必须满足以下条件
　　◇ 具有完全民事行为能力
　　◇ 有户籍或有效居留证明
　　◇ 收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力
　　◇ 已订立合法有效的住房买卖合同
　　◇ 已足额交纳购房首付款
　　◇ 其它条件
　　设立程序
　　◇ 阶段：担保设立经过要约和承诺两个阶段
　　◇ 反担保：担保公司有权要求借款人以其自己或第三人的合法所有房屋进行反担保
　　◇ 三个合同：借款合同、抵押合同、保证合同，并办理登记手续
　　◇ 担保服务费：由借款人支付
　　担保的解除
　　■ 借款人到期还清全部本息
　　◇ 借款合同终止，保证合同和抵押合同也终止
　　■ 借款人到期不能还清本息
　　◇ 首先由担保公司代为偿还银贷，保护合同终止
　　◇ 担保公司向债务追偿，可处置抵押房屋
　　◇ 抵押处置，可协议折价或拍卖、变卖，协议不成的，向法院起诉

第七节　房地产中介服务行业自律

　　一、房地产中介服务人员的职业道德（简单了解）

　　二、房地产中介服务行业组织
　　☆ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会（主要职责）
　　☆ 学会自律管理

　　三、房地产中介服务行业规范
　　1、 估价规范
　　☆ 《房地产估价规范》（6方面规范）
　　☆ 《房地产抵押估价指导意见》（5方面）
　　2、 经纪规范

　　☆ 《房地产经纪执业规则》（6方面规范）
　　☆ 《房地产经纪业务合同推荐文本》（6个合同）

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5771001803090013594 578077579902515512
5771001803090012387 577164982601818051
5771001803090012138 572131192158918326
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5771001803090012355 575087869704693279

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