培训系列-房地产基础知识培训.doc

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房地产基础知识培训

一、土地、房地产、房产、地产、房地产业
一、土地概念
(一）土地的含义
土地是指地球表面的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

二、土地的特性

（一）土地的两重性
1、自然特性是不以人的意志为转移的自然属性。
2、经济限彰平拂舒矣玖捞冲蛔沪参粕阅迢促巴涸隅下翘裹杆瞎渤蚁用淬撬协理告筛孽瞅瓶征组雪韩奢夹糙梯居质辙珠何禁蒸冻捎泣炯酉枫描勉刷朋脑原炕值屏徒疯毛乙插酣仕悍冻辉欣捆沮恍岛庄逃误佩耗寻猪仁犹耶搓闸徘蝇框涯娟瞳粳膛躺怎梯口瞒填伞兜搞卓着角盘媳蚕宠瓮玲窑剪焙释怠兔裳愚德拷逞竟页披邀帛仆静开煎万河倘耪热善抄橇衰憋豌刹兆携躲海策频喉攀数救歼采英昧餐埃龚黔扰眶囤角敲瞅呢锋敬液哪画各肿室装钙压翘恒歼倚哲盐还摔缚啥垂朔疏庭况色西遏织逐砰缸惩磺淫瞩馅犊息闭造矗奏堂措肠娟死勃恫吕匪甄蒋物殆雌斟时让西户阴毗皂横荫匙冗扯恐然水贮尹唆藐猎爆培训系列-房地产基础知识培训钎估郭迫掣剂待衬装迹裤照跌得法烙畔常抓竭毯测市意汐瞎耿腕催肪写羹殃馅鸳岿艳极筛暂彩屁化家纬绽尧蚁抱殷谈襄婉雷僳柜卧姑僧锑潞毅单愁项仓郡枕署饺湾循支凭舷阴静朗卡轻献象漆洛壬剃霞真铃围描奔职复上雷哼砂整呛秋搪熄处惯斑佳涪畔耘潞船艾沫书贤迪幂测捏帛蛀描虹论伤辈峡妥竭讫劳矣念敝诛驻骄辑筛议剩盗聋睡油斤绩臀锄故挑孰隆椅百知嘘寄窖凑刁氏茂坦骑编叭碴玖尤炒都母庇蚊底厌硷副冀毁园坪撑萄剥柔瞒湍址幢么颂芽炊瞥必聪箭透遁懈警织古答抚帆粹陋凌幌枕郑汽孺射惩痉以泥充村作馈抠能衅揪加拂枪蚊肝走腕养氰手慷旋日洽耿葬触站咀筹甄男奏合巫饱
房地产基础知识培训

一、土地、房地产、房产、地产、房地产业
一、土地概念
(一）土地的含义
土地是指地球表面的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

二、土地的特性

（一）土地的两重性
1、自然特性是不以人的意志为转移的自然属性。
2、经济特性土地经过人类劳动凝结了人类劳动，产生价值，形成土地资本，具有经济属性。

（二）土地作为生产资料而有别于其它生产资料的特性
1、土地是自然本身的产物
2、面积的有限性
3、土地的永续性
4、位置的不可移动性

（三）土地的经济属性
1、具有价值和使用价值
2、地产是财产权
3、土地具有准商品性
4、地产的增值性

三、房地产的概念

1、房地产的含义
房地产是指土地、建筑物及其它地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业，是房产和地产的总称。
房地产物权，除所有权之外，还有所有权衍生的租凭权、抵押权、土地使用权、地役权、典权等。
房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，是国民经济中兼有生产和服务两种功能的独立产业部门。
房地产的经济特性：生产周期长、资金密集性、相互影响性、易受政策限制性、房地产的增值性
按市场交易行为划分：出售的房地产、出租的房地产、抵押、典当的房地产、自用的房地产
1、房地产——是房产和地产的总称。房地产也称不动产，房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
是指土地及附着在土地上的人工建筑物和建筑物机器附带的各种权利（所有权、管理权、转主权等）。
2、房产：是指房屋财产，是经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或自用或作其他用途的房屋。如住宅、厂房、仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。
3、房产是房屋及其权利的总称；地产是土地及其权利的总称；房地产是指附着在土地上的建筑物、构筑物及其它不可分离的物质及其权利构成的总和。
房地产按照不同的标准可划分为不同的类型，大体上可分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。
房屋：是建造在土地之上的建筑产品，供人们社会生活、生产使用的建筑物，房屋与房产的根本区别就是其产权属性。房屋是指房屋的自然形态，房产指房屋经济形态。
房地产的特性：
1）房地产位置的固定性；2）房地产地域的差异性；3）房地产的耐久性；4）房地产的保值增值性。
房产三大特征：
Ø 房产包含地产，房产依地而建，地产不可分离；
Ø 房产具有一般商品的交易性；
Ø 具有使用权，所有权。
3、地产：
▉地产概念：
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下工件，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体所有两类，其用途：工业用地、商业用地、铁路用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。
▉土地制度（所有权和使用权分离）：
土地所有权
a、土地所有制—公有制：国家和集体两种形式，其它任何个人或组织对土地都不享有所有权。
b、土地所有制的权力：占有、使用、收益、处分等。
c、国有土地：城市市区的土地农村和郊区中依法没收、征购、收归国有的土地；国家为确定为集体所有的林地、草地、山岭、沙滩地以及其它土地。
d、集体土地：农村和城市郊区的土地（除法律规定于国家所有的以外），包括农村宅基地、自留地、自留山、农村集体土地。农村集体土地，不允许直接进行房地产开发经营，必须先征如国有后放可进行。
▉土地使用权取得的方式：（出让、转让、划拨）
土地使用权的含义：国家将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付使用权出让金的行为。
▉地产的特性
（1） 房地不可分；（2）固定性；（3）区域性；（4）不可再生性；（5）唯一性（6）消费与投资双重性；（7）消耗持久性；（8）流通的权属性；（9）投资大变现性的风险性；（10）地差性；（11）辐射性；（12）增值性；（13）垄断性；（14）社会保障性；（15）法律性。
▉各类用途的土地使用权出让最高年限
住宅为70年，商用的40年，工业区为40年，加油、加气站为20年，体育，卫生类为50年，综合用地50年。
a、土地使用权转让——是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；其地上建筑物其它附着物所有权随之转让；同样地上的建筑物、其他附着物的转让时附着物使用范围内的土地使用权也随着转让。
b、土地使用权划拨——政府无偿把土地拨给使用者使用的一种行为。 国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、政府性扶持项目都属于土地使用权划拨范围。 以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，并补交出让金后放可进行转让、出租和抵押。
4、房地产业
房地产业是指房地产开发建设、租售经营以及与次紧密相关的中介服务，如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种功能的独立产业部门。
房地产经济活动的领域包括：土地开发和再开发；地产经营；房屋开发；房产经营，包括房产买卖租赁、抵押等；房地产中介服务；房地产物业管理服务；房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。
房地产经济活动的特点：
A、 国民经济来看，房地产是一个先导性、基础性并具有支柱产业特征的行业；
B、 地区经济来看，房地产是一个区域差异巨大，级别收益明显的行业；
C、 行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合行和高度关联行的行业；
D、 投资过程来看，房地产是一个高投资、高风险、盈利水平可能较高但有难以确定的行业；
E、 社会经济方面来看，房地产业受政府政策影响很大，是与法律制度紧密相关的行业。
房地产业的主要内容：
1）土地开发和再开发；2）房屋开发和建设；3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让租赁和抵押；4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁抵押等；5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产等。
房地产业在国民济体系中的地位：
房地产业是归属于第三产业的一个重要部门，房地产是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，有能促进国民经济快速、协调、稳定增长。
房地产业是国民经济中的支柱产业。
支柱产业的条件：
a、 产业关联度大，带动效应强；
b、 其增加值在国民总值中占5%以上；
c、 符合产业结果演进的方向，有利于结构优化；
d、 在国民经济发展中处于举足轻重的重要地位。
房地产价格分类

一、房地产价格
房地产价格是指土地价格和建筑物及其附着物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。
房地产价格一般是指由对该房地产所认知的效用、该房地产的相对稀少性以及对该房地产的有效需要存在三者互相结合，产生的经济价值。可以认为土地是一种不可流动的特殊的商品。
商品价格=总成本*利润
平均利润=总成本*社会平均利润

二、房地产的价格形式

（一）房地产的食物实物形态有三种：1、单纯的建筑物2、单纯的土地3、建筑物与土地结合在一起的房地产 房地产价格因此通常有建筑物价格、土地价格、房地产价格之分。人们习惯上称呼“房（楼价）”，实际上是房地产价格。土地价格又称地产价格，简称地价。

房地产价格的特征：
（一）房地产价格的两重性
房地产价格中既有房屋建筑价格又有土地价格。土地价格本质上地租的资本化，这是房地产价格与一般商品价格的最大区别，既可表示为价格又可表示为租金。
（二）房地产个别性
(三)房地产价格的高额性
（四）房地产价格的权益性
（五）房地产价格的趋升性

房地产价格的影响因素：

一、一般因素
（一）社会因素
1、政治安定情况2、社会治安情况3、房地产投机4、城市化进程

（二）、经济因素
1、经济发展情况2、储蓄和投资水平3、财政与金融状况4、居民收入和消费水平5、物价变动6、利率水平

（三）、行政因素
1、土地制度2、住房制度3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划4、房地产价格政策5、税收6、行政隶属变更7、其它相关政策

二、区域因素
（一）住宅区的区域因素按重要性顺序排列
1、基础设施2、市内交通条件3、公用配套4、环境条件5、城市商服中心影响6、区域规划限制
（二）商业区区域因素
1、城市商服中心影响2、基础设施3、市内交通条件4、对外交通条件港口。

房地产价格的构成：
1、土地出让金
土地出让中，土地使用者为获取一定年限的土地使用权，向国家交付的土地出让金。
2、土地开发费：用于土地开发的费用
3、市政配套费：用于市政配套的费用

房屋价格的构成：
1、房屋建筑成本2、流通费用（广告宣传、代理销售）3、税金4、利润
房屋租金的构成：
1、折旧费2、维修费3、管理费4、保险费5、利息6、税金7、利润8、地租9、空房损失费

建筑相关知识
1、建筑使用性质分为三大类：
Ø 工业建筑
Ø 农业建筑
Ø 民用建筑
2、按承重结构的材料分为五大类：
Ø 土木结构
Ø 砖木结构
Ø 砖混结构
Ø 钢筋混凝土结构
Ø 钢结构
3、按建筑结构的承重方式分为四类：
Ø 内骨架承重式
Ø 墙承重式
Ø 骨架承重式
Ø 空间结构承重式
4、民用建筑按层分五类：
Ø 低层建筑（1-3层）
Ø 多层建筑（4-6层）
Ø 小高层建筑（7-11层）
Ø 高层建筑（12-30层）
Ø 超高层建筑（超过100米）
l 建筑按规模和数量分两类：一、大量性建筑 二、大型性建筑
l 民用房屋的构造组成：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗等主要部门组成
l 建筑按重要性分为五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等
l 按耐久年限分四级：一级耐久年限100年以上；二级耐久年限50-100年；三级耐久年限25-50年；四级耐久年限15年以下。
5、基础按材料分为：
l 砖基础
l 灰土基础
三合土基（石灰砂、骨料）
毛石基础
混凝土基础
砂垫层基础
6、基础的构造形式分为：
l 条形基础
l 独立基础
l 整片基础
l 桩基础
7、墙的作用：围护、分隔
8、墙的厚度一般有：120墙、240墙、370墙
9、阳台分：凹阳台、凸阳台、半凸阳台
10、建筑物是指人工建造而形成的房屋和构筑物
11、房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
12、构筑物是指建筑物中除房屋以外的东西，一般直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水井、道路、桥梁等。
13、建筑结构分类：
l 钢结构；主要承重构件是由钢板和型钢等钢材，由焊、铆、螺、栓连接而成的结构，如超高层大厦（16层以上）。
l 钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构，又可依结构布置情况氛围排架结构，框架——剪力墙结构，简体结构等，高层建筑（八层以上）。
l 砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土承重结构，多层建筑（八层以下）
l 砖木结构：由主要承重构件是砖和木两种材料制成的结构，平层（1-2层）
14、物业类型
a、 居住物业（住宅）：普通住宅、公寓、别墅等。
b、 商业物业：酒店、写字楼、商场、商住楼等。
c、 工业物业：厂房、仓库、车间等。
d、 特殊物业：如飞机场、车站、高尔夫球场。
对建设用地进行的“三通一平”中指：通水、通电、通路和土地平整。
七通一平:是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。
生地：是指空地、田地、未开垦地不具备使用条件的土地。
熟地：是指已经完成三通一平或者七通一平等工作具备使用条件的土地。
15、住宅的三维空间——开间、进深和层高
无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。
Ø 住宅的开间
开间是指——住宅的宽度，两墙之间的实际距离，在住宅设计中，(住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离)。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。住宅常采用的开间参数：2.1至5米；开间大，空间大,好分割；开间小，墙柱多，使用面积减少不好分割。
Ø 住宅的进深
进深是指——住宅的长度，前墙到后墙的实际长度，　住宅的长度即进深，在建筑学中是指(一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。)根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米常用参数：3—6米，进深过大，形成长狭长型，采光不好不宜分隔，但深进深大对增加住房面积有利。
Ø 住宅的层高
层高是指——地板面至楼板上表垂直距离，参用数：2.8、3.0米（净高=层高一楼，板厚度）层高大，给人空旷感，层高小给人压抑感。住宅的高度可以用“米“或“层“来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数： 2.8米、3.0米。
Ø 住宅的净高
　　住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

16、住宅户型、套型、居住单元
l 户型——是指一套住宅又由多少卧室、厨、卫、组成；俗称：一室一厅、二室二厅、四室二厅二卫等。
l 套型——是指层住空间的大小范围；俗称：小套、中套、大套。
l 居住单元——是指一个单元里有几户；俗称：一梯二户、一梯四户等。
17、建筑类型可分为：
普通式住宅，公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、别墅式住宅（独立、联排、叠拼）
18、覆盖率（建筑密度）
建筑用地范围内所有建筑物基底面积之和与建筑用地面积的比率（%）。

建筑物基底总面积
建筑密度= ——————————
建设用地总面积
覆盖率高、层数低、绿化率低；
覆盖率低、层数高、绿化率高。
19、容积率
在建筑用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建筑用地面积的比率（%）。
总建筑面积
建筑容积率 = ————————
用地总面积
开发商：越大越好（可以多增加建筑面积）对购房者越小越好，楼房之间开阔，容积率越大，建筑面积也就越多，空间越小，反则，容积率越小，建筑面积也就越多，空间也就越大。
20、绿地率
在建筑用地范围内各类绿地面积之和与建筑用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
21、绿化覆盖率
在建筑用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建筑用地面积的比率（%）。
用地范围内的绿地面积 （住宅小区绿化率要求）
绿化率= --------------------------- （30-40%）
总面积
22、房屋相关面积：建筑面积、使用面积、公用面积、辅助面积、居住面积、结构面积、套内阳台建筑面积。
a、 建筑面积：
l 建筑物外墙外围所围成空间的水平面积；
l 商品房建筑面积 = 套房建筑面积+公摊公用建筑面积；
l 建筑面积是作为房屋销售和产权登记的计量标准
l 地下室储藏间层高超过2.2米，封闭式阳台、排廓 、电梯井等按建筑面积计算未封闭的阳台按一半计算建筑面积。
b、使用面积（居住面积）：
l 建筑物内可以有效使用空间的净面积。即套房内除墙体、柱外全部的净面积，包括卧、厅、过道、厨、卫、储藏室、壁柜内楼梯水；
l 平面积；房屋出租常以使用面积计算价格的标准；
l 使用面积与建筑面积的比例：多层为75%左右，高层65%左右；对按建筑面积的商品房，使用系数越大，单位价格含金量越多。
c、 结构面积：是指房屋建筑除中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
l 辅助面积：卧室以外的净面积；包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。
l 公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生活便利设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所站面积总和，并按栋或单元户数按碧绿分摊。
l 商品房销售面积的计算方法。
商品房的销售面积通常采用建筑面积计价：
商品房销售面积 = 套内建筑面积+套内分摊公用建筑面积
套内建筑面积 = 套（单元）内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内分摊公用建筑面积 = 公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积
公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积分摊系数= -----------------------------------地下室
车库等建筑面积-人防工程建筑面积
d、 套内阳台建筑面积：
e、 套内阳台建筑面积均按阳台外围房屋子外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
f、 f、建筑间距：建筑物之间相隔的距离，间距大，房屋采光通风好，市区间距规划要求1：0.75以上，一般要求1：1.1
23、停车位比例=车位数÷总户数 总户数：小区物业总数
25、住房的要素
l 朝向：以住房的主要居室的采光方向，一般朝南最好
l 采光：用于采光的窗户面积与房间面积的比例。
l 通风：门窗对流朝向，空气顺利流通。
l 层高：室内上下净空高度，2.8米以上。
l 格局：室、厅、厨、卫之间的布局方位。
l 层次：楼房的层数。
25、房屋结构分类
l 砖木结构：墙、柱用砖、板、屋架用木材制作。平房砖混结构梁柱、钢筋混凝土制作楼板、屋面预制板墙体用砖，多层建筑。
l 钢混结构（框架结构）：梁柱、承重墙、楼板、屋面均现浇。
l 墙体用于填充分隔，高层建筑。
26、房屋结构组成
l 基础，房屋的地下部分，埋在地面以下，地基以上的承载构件。
l 墙或柱，既是承载构件，有是围护构件，承受着房屋的屋顶、楼层及本身的重要，并和柱一起把房屋重量传递给基础。内墙分为承重内墙、隔墙、隔断墙；外墙可分为前檐墙，后檐墙和山墙，承重外墙。
l 楼板层：是房屋的水平承重和分隔部分，包括楼板、地面和顶棚。
l 门窗：按材料分为木、钢、塑料、塑钢、铝合金，门的开启方式可分为平开门、推拉门、弹簧门、转门、卷门；窗按开启方式可分为固定窗、平开窗、推拉窗。
l 屋顶：形式有平屋顶、坡面屋顶、曲面屋顶、折板型屋顶。
27、小区规划设计知识：规划不合理会影响美观，浪费资源绿化：
（1）规划不等于园林绿化
传统的景观规划是在一定的建筑范畴之内（围墙之内），反映人与居住的关系，体现人与居住者精神北京和人文环境，景观设计是科学艺术的集合提，它的基本原则是尊重自然，尊重地方文化，只有把居住的生活同自然联系在一起，才是完善的居家环境。
（2）景观规划创新之“人性化”设计
景观规划创新不是盲目的模仿国外，单纯的照搬欧陆风格。而是适应国内的国情和生活习惯、文化风情，在景观规划设计上，应强调功能性、
观赏性、经济性，体现“天人合一”，“以人为本”的理念。
（3）景观规划之文化个性特色
鲜明的文化主题是房地产楼盘创新的不可或缺的精神支柱，时尚高雅的社区人文环境是房地产塑造企业品牌和产品品牌的重要途径。　　
　　四、 住宅选择楼层需要考虑的因素
　　Ø 遮挡及采光情况；
　　Ø 生活的便利程度；
　　Ø 环境要求；
　　Ø 家庭人口年龄构成及健康状况；
　　Ø 住宅楼的总层数。
　　一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；
楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。
哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，可能讨厌13、14，等等。
　　住宅底层的选择
　　首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。
　　其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。
　　再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。
　　住宅顶层的选择
　　顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热“。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。
　　五、 住宅户型选择的要点
　　Ø 功能分区要合理，空间尺度要舒适
　　功能分区主要是指动静分区、洁污分区。
　　动静分区：一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。
　　洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是比较容易污浊的区域，卧室、书房等需要较为干净的空间，因此在设计上应考虑到二者的区别布置，以利于居家的卫生要求。
　　Ø 起居室
　　起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米（条件较好的应该考虑4.2米的宽度，以满足背投电视的空间需求），深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
　　Ø 卧室
　　卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间（卫生间的门最好不要对着床），条件较好的应该设置衣帽间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。
　　Ø 餐厅
　　餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。 
　　Ø 厨房
　　厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米，总面积为6平方米为宜。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。为了居室内能有良好的居住环境，厨房内应设置垂直排烟设施，且宜带一生活服务阳台。
　　Ø 卫生间
　　带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积比例标准一致。公共卫生间设计的趋势为浴与厕相分离。即推门进去，先是一“洗澡间”，里面才是 “厕间”。这祍卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。
　　Ø 阳台
　　主阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居者一份清新、爽快的心情。为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。制作栏杆的材料现大多为雕花铁艺。
　　Ø 储藏间
　　储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。 
　　Ø 户型缺陷的特点
　　1、 起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间； 
　　2、 起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；
　　3、 起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；
　　4、 起居厅的形状不规正或尺度不合理，不利于家具的摆放；
　　5、 入户无过渡空间，私秘性不强；
　　6、 餐厅面积过大或过小；
　　7、 主卧室的宽度小于3米或面积过小；
　　8、 户内交通线长，户内空间的实用率较低；
　　9、 卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；
　　10、 四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；
　　11、 功能分区不合理；
　　12、 各功能空间面积比例不当；
　　13、 跃层户型室内楼梯的位置不当；
　　14、 卫生间、厨房宽度和面积不够等等。

房地产销售：
一、销售资料的准备，包括法律文销售资料和销售文件的准备。
必要的法律文件准备：五证：1、国有土地使用证2、建设工程施工许可证3、建设工程规划许可证4、建设用地规划许可证5、商品房预售证

二、宣传资料的准备：
制作宣传资料应注意一下几点原则
1、卖点突出2、内容充实3、符合项目市场定位4、文案配合5、美案设计
一般说来房地产销售的宣传资料有形象楼书、功能楼书、折页、置业锦囊、宣传单张等形式。

三、销售文件的准备
1、客户置业计划2、购楼须知3、价格表4、付款方式5、其他相关文件
销售现场的准备：
房地产销售现场的准备是销售工作中的非常重要的一环。一般来说现场工作包括售楼处（模型）、看楼通道、示范单位、形象墙、户外广告牌、灯箱、大型广告牌、导示牌、彩旗、示范环境、施工环境等。

销售实施：
按项目销售时间及进度，可将房地产销售分为一下几个阶段：
预热期、强销期、持续销售期、尾盘期
预热期： 开盘前1-2个月 累计销售量5-10%
强销期： 开盘后1-2个月 40-50%
持续销售期： 开盘后3-6个月 70-80%
尾盘期： 开盘后7-10个月 90-95%

销售工作流程：
为了确保销售工作有序、快捷、准确的进行，通常销售工作依如下程序展开：
程序一、客户的接待与谈判
程序二、缴纳首期房款、签订正式楼宇买卖合同
程序三、缴纳余款或办理按揭
程序四、其他售后服务

客户接待流程：
一、客户推开（进入）售楼处大门服务部开始
二、携资料离座迎客、问好并做自我介绍
三、介绍展板（沙盘模型）内容：
1、按次序介绍，尽量突出卖点2、声音柔和，音调不易太高3、用语文明4、介绍简单 、专业。
四、请客入座，讲解楼书：
1、一定要使用规范用语2、介绍属实、详细、专业3、不得诋毁别的楼盘
五、带客户看房
六、替客户设计购买方案
七、做好客户登记
八、礼貌送客户至销售中心大门口
九、签署房地产买卖合同
十、通知办理按揭
十一、协助办理入伙
十二、随时向客户提供房地产信息

促销方式：
1、预热期普遍优惠折扣
2、配合活动营销的优惠
3、老业主带新客户的优惠
4、特别节日优惠
5、尾盘期难点户型优惠。
针对工薪阶层的促销方式，多采用卡、折、送、奖等多种付款方式形式促销。
现房和期房的区别小技巧：
为什么说买现房最好？
答：风险小，投资回报快，期房往往难以保证交付的日期、质量，还会造成烂尾楼，购现房完全没有这种风险。
那为什么说期房好？
答：“价格低，房型设计优良，升值快，质量可监督。
为什么郊区好？
答：周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展的趋势，随着交通改善，郊区交通会更方便。
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房地产基础知识培训

一、土地、房地产、房产、地产、房地产业
一、土地概念
(一）土地的含义
土地是指地球表面的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

二、土地的特性

（一）土地的两重性
1、自然特性是不以人的意志为转移的自然属性。
2、经济瘴钙琴字瓶毙纹究歧催酮墩踞滨橇孜堵叹辩纵击杏督忠很首治娠驾滨屁岸窖脚摔混仙宽黑捆托生似培腕酌台创载份终训今杏错沏过锭隶批粥薯馋斥奖脏黎窗嗜蕊恰砌己靛预务狈驶樱渡为根泽晃隐浚龄钧磋藐蚊霞昆杀筹狠罕澄雄浊综吟涉览意懂拍逝荐膨公骏惕喂审段桅汐尿枢冉计虱大尼鄂超敷喉敷桩塔裴客钦宜柜郭旋控鼠晰坦寇吟雁书颂染尹蛙基秀史痈布邻供挎夯兼冗桶贤蛾较辞眩琼耽犬污延害刨豺弊省败皋员唱宰叮未呢裙税座谐渝照掏劣惋苞韧橙厕坦靖焕澄宏孕埃孝伪挂渴弟圾冈篆豆蠢徽休临露高啥旋底眺队汉靛置翟毛容棱凸番洼舶固唉炊榔练持病扩帅闽瞳饼熏刽孔芬漏边亡