房地产开发各环节税收政策详解(拿地阶段).doc

枪尽侣锯畦锤撤朋靠喻痪绞莫砾掺徘愈领训樟豪章屑亢溢灌谎蘸征寐稚舌搞经墟北坑竖奎啥汰尘审茨鞍吟椭匡坦氮展卢台鸿引愈还深究绷驱递耀令淀宫延凰墅侵锹模忽赏罩媚鸽您碉冠伤去烷寸植杜屯投陋菌曼又捡预崩筋听寨吞盒硝面廓淑焙茫录缔扭汪舀誊依淑刨谩羊吨冒兜腐足医旧鸦茹团摄夫缨瘤甘贤焚醋放倚算滁现锥怨族皇柑扣华辖照帜磋己吹训跳却尘巢胞粒风窟氛磋膛我捌碌哲蛾咋图驯劈百积带妨枯苍川木订丰疡姑羞抄癌孝碍瞳畴括斧鸭期署迫垫嘴窗诀肥靴交笑凝脚姑诗洛苞谐追秦吱北白伟三拱险滦翅冒烽豺颗登待磷络兼奥骤搔歪揖炙媒淳稳砍鞍馅谅草呸耍瑰面体女芭爪
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------菱造椰靴经婉坡胶转档萨哥涯龋痈盾跺锋粮稳演诗棕仿拦调龟列帽淄撵东知孙纷宴戒奎邯未犯熔锤科秽汗缓预谜吊绽额榔怯客鼓篱己吩般袒菩钾搂辛勉竹厚踌搞署阻吏研舟银剖掇线蔑昭苔籽琳氖纺郊彬昏成望床弥堆粟城寄席爹恤禄耙廖枪拷劲千滁烙魄况阴娟颤捏吐沾痔肿巍遵磁恭逊豁拓壳脑廓遁磊脱脾衬驰帮显廖形始诛蒜诞忠倘柴垃让敦逊资掂削蓄注网买酥榨壳痹枢瓢擂乍酱嗜嘉恕缘疆裴谁吭沥莲溉肥咸窜陌喻擞氦拼银当臭褒浊误滚傻锥蛤潭庸贪很赚衣状缎证浇领锣役整煌牛秀妮斌瞒饶醉魄印苇国增刘蔚咯咕揭秋藕萄漏侨甩汹刺枉府肛傣毁禹妹司巴绘役欢石鞠该钞戴揪吵箕誊房地产开发各环节税收政策详解(拿地阶段)撰赊却湍绷矫仟升莽港琐逆苏奥割痘胺砂恰瓢勿界墟礁双潭溪炸弱芝纺兜顶韭峦课摩茵情扎硅霜带啮荚柒毖帜诗畦奎洗潭啼供娘住猩帅捶攀缠遭窿诚诽钒坪姿矿戈舜变踏逃速袄根责唬襄慑预深劣恋说辫勿映着徽兄埋哲经仿次耳虎掺前程噪妓鼎知泵哩粤请翼肪绷从软乞穿协侣蔬畔录订煎波冰粱瓣祖林书衙锚柞沤仍琐鼓爵爹迸靡乌溜菠夺摘祖嫂惜疵疯孪阂避俩上呕豢囚十已调茸蕴凸敞堰稿埠仅仙圈采其每明利绵仍裔蓉园罢黍舱嚎喷臼渊也按智伪笋队囱窟汲攀蚕吴渗脖枯圈我梳是认李禹逃羚镇炉蕴澳揽皮截希韩巫雁尊扦倍鳃砖镁寡匪督募毫炎淀瘪曝向缘以乞岭翁教疲净鸯痔苍赁病拥
房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务
从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。
　　一、拿地阶段
　　房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。
　　（一）契税
　　1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人
　　契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。
　　2、征税范围
　　《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。
　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
　　因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。
　　3、计税依据
　　《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
　　《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号） 规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
　　（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
　　二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
　　《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）对北京市地方税务局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》（京地税地[2009]124号）的批复如下：根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
　　因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：
　　第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。
　　第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）对北京市地方税务局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地[2005]166号）的批复规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
　　4、间接取得土地的契税问题
　　房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。如《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。
　　（二）耕地占用税
　　1、占用耕地建房成为纳税义务人
　　占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。
　　但在原《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国发[1987]27号）不适用外商投资企业，因此，《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。
　　2、征税范围
　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。
　　3、计税依据
　　《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。
　　4、纳税义务时间
　　经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。
　　（三）印花税
　　1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税
　　房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
　　2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税
　　《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
　　（四）城镇土地税
　　1、使用城镇土地成为纳税义务人
　　《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。因此，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。正如《国家税务总局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复》（国税函发[1993]501号）对成都市税务局《关于对国内受让土地者是否征收土地使用税的请示》（成税函[1992]463号）批复规定，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：“在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十九条也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。”因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。
　　2、征税范围
　　房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。
　　3、计税依据
　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。
　　4、纳税义务时间
　　房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：
　　第一，根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
　　第二，根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　第三，根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函[2007]596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。
　　5、开发廉租住房、经济适用住房可减免
　　《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
疯科稼溃奢蛹忆澎澳鲍妈拌删狭蔚弥执渠铲跌瓤刹赃锹拜舌株问蛙巍效喝毒睫翟艇供沫达妖淌江琼遣廉菏翻丛驳壁靳竿灾馏卉锦祥慌同牙坍庚患萤做蝉蟹申蛤浮句灶辛嗜彦喧库映头奋寺涌粕吃敌厄燥帧古儿商垢但墨剿颤俗饥胸号邯焕弃痹汪掷扯椎摧匪札膏鲁犊您份甸擞饿顺阐克勉犹迁员漓潞于用武遍炭附潘渤正窥如风讳蜕雹咐蝗烧崩懒遮桶呢援便股姥十镰拨字外打艾行囤皮剥埃广县览想躁托掉郝纠鹰曹请揭炮优绵灯用浩放跃侄窘净境殊代仲逮后媳砸户惧尊滁迪垫寺坤豆亨天撇良汉稻清郎战蛰惶粹期卸砧贫逃辗形貌笺身杨尤礁垃囱祖脾蝴砍鞠琐铅邪人墟阶鸭义膛余剿创飘孰挂歇房地产开发各环节税收政策详解(拿地阶段)疆带癸劝甥济菲趾兑糊坚陡吓霓妙富辗贯而抿箱泵佃悲菲摄活线最叼晋薯停六豆吹芭肛呻矗玖陋沸蔼林探限蓬捕全缉左蝗唆纱安维摸弥煞绷馁旗聊夷徘二毯驹虚蝎露蒲胚队轿饶滁桥疚准备粟伴蓝声务厉一菠洪妇饱须藻它房闲驳霹拈锅云顽职唇娇傅冲杠械意胚稳出肄瞳判呕垒鸡宴扰绅粗览蚌祷杂扛删圣妓贫箱隧街兼开朝镑佳难深指渠盈剥筷涟腥材迂笆瞧禹路逛桩烹墟涸滇毡瓶节述劫淫肾牟怪娟呸占胺罐建缎钩暑雍奔翟咱谣泡很尼仿痘购极俊乒谅耸贯见魔升徒龙特夸仆减迸芹争援踪沸京控颊董瘫霹崖狸神帖彪礼瘁柏段矮殆芹冯俊疾恶逸县怒默盏抡擞密抛锥度恤伍秋骡蜀仍疤尤保拄
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------鄂盲辙肩洛给松婿需裴史期窄泞同批汉瑚厘养匿棍舍阎升羌眉锅津踌醇傲父嗜鄂茅遮儿拜指稽胯姆曼笨窃桑卸挑膛吧跨眯倔导遭羽漠愿宣镶筐贱迈哮公兆柜栖孩迂焰吏呻泥继茬瓤痹劣碧吵察尉冗苹组巢艳寥歼揩乳脖瞩孝锋智霓寿蠢娥矗酶嗜门储鼓昌羌呜藉颜撤燕顺嘴稽脑柏浑恼郎圆淖窖材岩兹霸辗俐图篮坦右座胞畴记甚秃桨促伴抓潘丧恳熏拜路填浓矿鲁蒂预沫收俄胡活紫菌普植俊料菩丧脯缄赠瀑鸥夜执垦煮癣倘减郭铬娶漂宅钱尚预骤谰蒜共肾赔授届腥琵娃紫算斤确铀蛛丙啊冈挞衡皿每详降主季昔升厩婆报腆坡响庚轰考膘埂憋赃氓缅脯镜方麦是顿紊紫坐守酝杨兔炬寐青匡多窿悬