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005成本核算制度.doc
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4、块成本核算和物业版块成本核算两大类。第二章 房地产版块成本核算第三条 房地产项目的运作流程:房地产开发企业将资金投资于具体的房地产项目,包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为,其运作流程主要包括以下几个阶段:(一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。前期准备阶段是项目运作的首要环节,也是决定项目成败的关键因素。前期准备阶段的特点如下:(1)开发的前提是取得土地,目前主要实行招、拍、挂方式,向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。(2)房地产开发企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般集团在生产产品或提
5、供服务之前无须报政府审批,具有充分的自主权,而房地产开发企业在开工前,要通过政府的立项审批和规划审批。(3)用地审批要对集团产品的规模、种类进行审批,取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。(二)建设施工阶段在该阶段,房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案,通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程,并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。建设施工阶段的特点如下:(1)开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。(2)开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工
6、备案等环节后,开发产品才可上市交易。(3)市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件,房地产开发企业的开发产品才能交付使用。(4)对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。(5)建设周期长,投资大。房地产项目的建设周期一般都很长,整个过程往往几年才能全部完成。(三)销售或自持阶段对于销售物业模式,是指房地产开发企业通过出售房地产,回笼资金、实现利润;而对于自持物业模式,是指房地产开发企业通过招商、招租、开办集团等方式,取得租金或经营收入。1.销售阶段的特点(1)销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售,是指开发商在
7、建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。(2)商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售,应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。(3)产品交付应以开发产品通过政府审批,即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外,开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。2.自持阶段的特点 一般情况下,房地产开发企业长期持有的物业仅包括经营性物业,而不包括住宅物业。所谓经营性物业,就是指经营性、收益性房屋,如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言,经营性物业
8、具有长期收益的特点。房地产开发企业持有物业的特点如下:(1)为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险,一般情况下,房地产开发企业持有的经营性物业规模较大。(2)房地产开发企业对持有的经营性物业,存在两种经营方式,一是对外出租,取得租金收入;二是进行自营,取得自营收入。(3)持有物业一般具有增值的特性。房地产开发企业一般是长期持有经营性物业,而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时,因不具备商业氛围,一般价值较低,但经过较长的培育期后,持有物业将产生很大幅度的增值。(4)持有物业可以产生并为房地产开发企业提供充足的现金流。第四条 房地产开发项目投资费用估算由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商
9、品的生产过程,因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。1.开发成本(1)土地使用权出让金。(2)土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以
10、依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。(3)前期工程费,是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用,包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”(即通水、通电、通路和平整建设场地)等支出。(4)建安工程费,是指直接用于建筑安装工程的总成本费用,主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内
11、装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。(5)基础设施费,又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。(6)公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的各项费用,包括居委会、派出所、幼儿园、锅炉房、水塔、自行车棚、消防、公共厕所等设施的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。(7)不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述(1)(6)项之和为基数,按
12、3%5%计算。(8)开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。2.开发费用:是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。(1)管理费用。可以项目开发成本构成中前(1)(6)项之和为基数,按3%左右计算。(2)销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下3项:广告宣传费。约为销售收入的2%3%;销售代理费。约为销售收入的1.5%2%;其他销售费用。约为销售收入的0.5%1%
13、。以上各项销售费用合计约占销售收入的4%6%。(3)财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,要把估算结果以汇总表的形式列出。第五条 房屋开发成本明细开发项目名称:图表:年凭证摘要借方贷方余额借方明细项目月日字号土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建安工程费公共配套设施费开发间接费(一)土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费,是指房地产开发企业为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括以下内容:(1)土地征用费:支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,缴纳的契税、耕
14、地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2)拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账,分别冲减有关成本。(3)市政配套费:指向政府部门缴纳的大市政配套费,征用土地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。(4)其他:如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。(二)前期工程费:是指房地产开发企业在开发项目前期准备阶段所发生的各项费用,主要包括以下内容:(1)项目整体性报批报建费:项目报建时按规定向政府
15、有关部门缴纳的报批费。如:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2)规划设计费:项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费),制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费。(3)勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 (4)“三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设
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