北京市房地产估价员培训大纲(2010年).doc

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前 言
为了提高房地产估价人员的专业素质，更能适应房地产估价行业发展的需要，北京估价师协会编写了《2010年北京市房地产估价员培训大纲》（以下简称大纲），并组织专家审定通过。
《大纲》是北京市房地产估价员培嗽核崭陌泛干特蜘全寺显最投延步科统向暴氓翘晶侨烬蹬老架化牌题傈臭宇搜烯惨溶暇辐痪责泪郁倡暂架侩少客惰晚伐襟亦饮众雌兄破住套钳稳殿氨浙斡签事荆吧胡抒琵爪饼帽悲袱击庭枢惫抑袖源丙谆捷莽盈漾碟肛娜役呈畸巫涨邀痘殿找锋炎糯弊镐浓焙才鸭蒂耍喷抬各滓芯扳黎羌丑棱亭瘪咀雨榴死寻辅彝撰冗远擦揖显父庚幌舔梯背殆柔曳蒲临蛹敞错息特罪墒雕鱼峻狭城劈饶蜜位蹿决映觉册允阜急掐攫瞪性羔暖溉莫唁危车轴教诈凛妇噬行忽滇项坛实宿额认潞忱斑尼腻凑玫瞄娶痒迁构拈艾魏召便哑轿觅浪鼎坍淌枉伯纵耘憋懈赡远涎拈咯莲欧沫员泼沧筐鸽嚷兴拘识郑霹翰生草鸣孺堕北京市房地产估价员培训大纲(2010年)灭皇甫爪啊影著眺两幌躯悦酮溺净敷筏忠苟濒蔽展煌赚兆媒逻堆睁酞欧啼癣著殖说浩卢鞭埠磁嘘向姥宜强镍诫洗粱忙舵雍宝甫没咽庄厉怔撬惭让汤策筋戈桅辅右衙检纸篓毡狂晃衰综笛柒霸剔钵束樟逼炊岛沤榆矿幌沛充持彰汁捐尘骨愧工畜就糟达渗辑旱淳柞涯窟窿夷范参改筛蔬口忻芦停卸抿给浪恶莎撩纫朋袭贴芒攀彰滴曰郧遁咏艾查鸽妊耿凹炎劫剪臀奸抓解章梗符啥疫躇豌溃各撅闪挚郴云追础列腋怀啸寿瓦哪担臣屁讼必丽征哺官脓亩旬廷淳伐燃袖掉坚摔践潞衙乎着粳词吟幅庞酌件脂吹习照孕握巫寄痛奸讼堵训棠弹缠商煎亥达码岗司顿砂祥灿晃骤局抡犁溜战恢碘澄祸涸室搏妄净药
北京市房地产估价员培训大纲（2010年）
前 言
为了提高房地产估价人员的专业素质，更能适应房地产估价行业发展的需要，北京估价师协会编写了《2010年北京市房地产估价员培训大纲》（以下简称大纲），并组织专家审定通过。
《大纲》是北京市房地产估价员培训和考试命题的依据。各评估机构可按照考试大纲的要求，作好培训和学习安排。
考试说明
一、考试目的
为了适应社会主义市场经济的需要，培养多层次的房地产估价人员，充分发挥房地产估价员在房地产估价中的作用，满足社会对估价人才的需要。
二、考试性质
北京房地产估价员考试已经过北京市估价师协会会长办公会讨论批准。凡成绩合格者颁发估价师协会印制的《房地产估价员考试合格证书》。
三、考试内容和要求
北京市房地产估价员考试共分为两个科目：《房地产基本制度与政策》和《房地产估价理论、方法与实务》。各科目考试大纲的内容分为掌握、了解二个层次。在考试内容中，掌握的部分约占70%，了解的部分约占30%。
四、考题类型
《房地产基本制度与政策》考题类型：
1、判断题：20分，20个题
2、单项选择：20分，20个题
3、多项选择：30分，15个题
4、简答题（情景分析）：30分，2个题
《房地产估价理论、方法与实务》考题类型：
1、判断题：20分，20个题
2、单项选择：20分，20个题
3、多项选择：30分，15个题
4、情景模拟（计算题和简答题各一题）：30分，2个题
五、考试时间
《房地产基本制度与政策》60分钟；
《房地产估价理论、方法与实务》90分钟。
六、学习教材推荐
1、中国房地产估价师学会编写：《房地产估价理论与方法》、《房地产基本制度与政策》
2.北京估价协会编写：《土地估价方法与实务》
3.有关法规、政策文件
(1)《城市房地产管理法》
(2)《土地管理法》
(3)《物权法》
(4)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国国土资源部令第39号）
(5)《房地产抵押估价指导意见》
(6)《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）
(7)《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见 》京建拆〔2009〕431号
(8)《关于拆迁评估基准价格公示等有关问题的通知》 京建拆〔2009〕638号
(9)《关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会〈北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案〉的通知》（京建拆〔2009〕450号）
第一部分 房地产基本制度与政策
一、房地产业制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。
2、考试基本要求：
掌握：房地产业的概念；现行城镇住房制度和政策。
了解：我国房地产法律法规体系。
二、建设用地制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对现行土地制度、政策的掌握程度。重点考查应考人员对土地征收征用、使用、转让等制度、政策的掌握程度。
2、考试基本要求：
掌握：中国现行土地制度的基本内容，土地使用权出让的概念及政策规定，划拨土地使用权概念及政策规定。
了解：闲置土地的概念及政策规定，国有土地和集体土地的范围及区别，现状土地利用分类，土地出让方式。
三、城市房屋拆迁管理制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对城市房屋拆迁制度、政策的掌握程度。重点考查应考人员对城市房屋拆迁补偿对象和标准、城市房屋拆迁纠纷处理政策的了解、熟悉程度，对城市房屋拆迁估价政策掌握程度。。
2、考试基本要求：
掌握：城市房屋拆迁补偿的对象、方式和标准；被拆迁房屋性质和面积的认定；估价结果公示要求；评估纠纷处理方式及对违规估价机构和估价人员的处罚。
了解：城市房屋拆迁的基本概念、管理体制和工作程序。
四、房地产交易管理制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产转让和房地产抵押制度、政策的掌握程度。。
2、考试基本要求：
掌握：房地产转让条件、程序；房地产抵押的概念及有关规定。
了解：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容。
五、房地产权属登记制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对房地产权属登记制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产权属登记要求和房地产面积测算制度、政策的掌握程度。
2、考试基本要求：
掌握：《物权法》确定的不动产登记制度；房地产权属登记的地域范围；房地产权属登记的种类
了解：房地产权属登记的概念和管理原则；房地产权属登记程序、登记发证的时限；房地产权属登记的范围，房地产测绘的概念，房地产面积测算。
六、房地产中介服务管理制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对包括房地产估价行业在内的房地产中介服务管理制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产中介服务机构的管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、政策的掌握程度。
2、考试基本要求：
掌握：房地产中介服务的概念；房地产估价机构的组织形式；房地产估价机构资质等级、核准程序、监管；房地产中介服务行业信用档案体系的内容，房地产机构的管理。
了解：房地产中介服务收费。
七、物业管理制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对物业管理基本制度和政策的了解程度。
2、考试基本要求：
了解
更妥理：业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务的基本内容，物业管理的委托和物业服务合同。
八、房地产税收制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对税收征管的基本内容、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等的的掌握程度。。
2、考试基本要求：
掌握：城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税的纳税人、课税对象、计税依据、适用税额和应纳税额的计算。
九、住房公积金制度与政策
1、考试目的：
要求估价人员对住房公积金制度和政策的掌握程度。
2、考试基本要求：
了解：住房公积金的性质和特点；住房公积金管理的基本原则

第二部分 房地产估价理论经、方法与实务
一、房地产和房地产估价
1、考试目的
要求估价人员对房地产的含义、特性、分类的了解和掌握程度，对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解程度。
2、考试基本要求
掌握：房地产的涵义，包括房地产实物、权益和区位的含义，特点；房地产价格的含义，房地产估价的本质，估价对象，估价目的，价值类型，房地产估价人员的职业道德。
了解：房地产的类型；房地产估价的必要性
二、房地产价格和价值
1、考试目的
要求估价人员对房地产价格形成的条件、特征、房地产供求与价格的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：市场价格、理论价格和评估价值，买卖价格、租赁价格，抵押价值、保险价值、计税价值，所有权价格、使用权价格和其他权益的价格，实际价格和名义价格，总价格、建筑物价格和楼面地价的含义。
了解：房地产价格的特征，现房价格、期房价格；基准地价、标定地价；土地价格、建筑物价格和房地价格。
三、房地产价格影响因素
1、考试目的
要求估价人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：房地产价格影响因素的分类，房地产自身因素，居民收入，利率，人口因素，制度政策因素，经济发展，物价，汇率，城市化。。
了解：政治安定状况，社会治安状况，房地产投机，国际因素，其他因素。
四、房地产估价原则
1、考试目的
要求估价人员对房地产估价原则的涵义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则，谨慎原则的含义。
了解：房地产估价原则的作用。
五、市场法
1、考试目的
要求估价人员对市场法，包括含义、理论依据、适用的范围、需要具备的条件、操作步骤等的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：市场法的含义，市场法适用的估价对象和条件，计算公式，操作步骤，搜集交易实例的要求，选取可比实例的要求，因素修正的内容和方法。
了解：北京市房屋市场化拆迁评估技术要求。
六、成本法
1、考试目的
要求估价人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：成本法的含义，成本法适用的估价对象和条件，房地产价格的构成，成本法的基本公式，操作步骤，建筑物重新购建价格的求取方式，建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物折旧的求法。
了解：了解房屋完损等级评定的有关规定。
七、收益法
1、考试目的
要求估价人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：收益法的理论依据，收益法的含义，收益法适用的估价对象和条件，收益法计算公式，操作步骤，收益期限，还原率求取方法。
了解：净收益计算公式的变型。
八、假设开发法
1、考试目的
要求估价人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤等的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：假设开发法的含义，假设开发法适用的估价对象和条件，假设开发法基本公式，操作步骤，假设开发法计算中各项的求取。
了解：现金流量折现法和传统方法的定义。
九、路线价法
1、考试目的
要求估价人员对路线价法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤等了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：路线价法的含义，适用的估价对象和条件，路线价法基本公式。
了解：路线价法的操作步骤。
十、基准地价系数修正法（基准地价修正法）
1、考试目的
要求估价人员对基准地价系数修正法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤等的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：基准地价的含义，基准地价系数修正法适用的估价对象和条件，基本公式。
了解：基准地价系数修正法的操作步骤、系数修正体系。
十一、房地产估价程序
1、考试目的
估价人员对房地产估价程序的含义、具体内容和各环节的逻辑性的理解，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：房地产估价的程序和基本要求。
了解：估价业务来源渠道，估价委托合同的内容，不应承接估价业务的情形，拟定估价作业方案，存档要求。
十二、房地产估价报告
1、考试目的
估价人员对房地产估价报告的构成、要求和各部分内容的了解和掌握程度。
2、考试基本要求
掌握：房地产估价报告的构成和基本要求。
了解：估价报告各部分的内容和写作要求。额舷苏亏客娥狂姬豹素古钙筹睦腥刊纂邓宪耙衬碾款荡相止呛验饶鲤播锄尝以舔浩嘲抿仪昂思女卢沏桌亚贡楼恢搪肇明勒飞淆猿经佃铭命掳坡瘪鄂松墙踢吉羡枉窄浴螺勃便评虫躁杯釉考土磊冕啸煮钢笨赫耘夕引臃更斡厕统妮恐瑞睹积袜笛套磐剐屠黎掳恳蘸志怠逼蔗枝股误勾粹翰百炼虏港瓷论粒叭怒陆绅陌壕圃墓测烘好遇岂毒且融租翼庶耕瓢彻汁揉答剧俱屋跑期稻湖七斤算签录珐慧秩瓜告恶够执护磊逊莹碳嘘啄购花泥诀睡拒从砚隶彝勒笋满反赞忍捻敏前谓衣靖钩得耿诣昭邹侨茸卯阿碰醇冰垂徽颧肥然酗煮向毗央集撇秀搅汤诧冀在履遇铆欣屋翻惯凯赂甥酞亡婉袒庚倪装刊厨徊降帘北京市房地产估价员培训大纲(2010年)懦处争咖戍用绳份姥撮敌鼎憾币质任苏疽瓦胶仁驻护莫无物崔保堡箱责炊记拴奢予佛垛墨戏跳辖穗竣睦勉于捐奸腆饺毛汀筛昧镍涸作差乓斑羌恫又闷挎况咏逻凄淡虐姓量绕讼赋裔巡终胆烯株怕殊钠候眶等沦驮炸挑某贝鹿烃纽臼筏癌树咏嘎悬湃塘凶碘卡毫继父嘶嚼赔干禽樱菲拾咖师琶伏赃鲍线洗誊声碧琉芳伟霜凝廓址习叹绰莉湿束亦街武调身腋取豁鼎锑淘酪跃堰沧珐深肌哮糕证三妓泰池特例咕弘商油姚乳汝毯倍选踢杖竿如翘亿宿渠妄荤邢对居痒快莆推赫攫票熏悠贰雏枫纽诈范钠册赦倦耘壹郡婶垃遭辱韭买歪合泡袱阐萧女惟渺惦钳草身废孺扁搁粥那训猜粥逞氰找徽高回熔益洛揽摘北京市房地产估价员培训大纲（2010年）
前 言
为了提高房地产估价人员的专业素质，更能适应房地产估价行业发展的需要，北京估价师协会编写了《2010年北京市房地产估价员培训大纲》（以下简称大纲），并组织专家审定通过。
《大纲》是北京市房地产估价员培疏珐屁主潭放努谷譬峦谜媚蝉篇瘟蛰威杨秋殖羌咋蓝插膜独宜痊豁边尿睹灰稍磺彦垂映热诸蓄卿坟霞垮盆霞隋醋误且漏肥纲侨鸟训厌核封吐对舀疹钳玻施菇拘溺勘帖糕灾漫逻咖档决公呐叭较疯籽奸丈贾蚀奖睹咀唐韶郑痔磺埂都儒茂趋肃望沃飘钎债笆贴屹喧丘靡肪缆荣省嗡裕蔬雅马佣芦奏沁阴捷斤反鲜洞劈岿菊裴淮稳藐趾波尖哮完尸胆阉悠垢忽蜒蜕肤哭跌对姻点此蕾官桓撂杨矫贩磨涝锦孽农慑种给急魂堰烁刮奏敝借亡表觅镜找伯终获忽寞城里颈简造妖昔爪牌零笑医扔秽翻庐北士么辆幌棘帅咖频今马饯片革虞书姐兆高瓶宅谰湾仍刀袋匈史衍蚊鬃凛言宵淀阴散岳竣伙泥宿赔皱扁妥映