2010-2015年深圳房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告.doc

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2010-2015年深圳房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告
核心提示：全球房地产市场发展分析，深圳房地产行业竞争格局分析，2009-2010年深圳房地产行业发展形势分析，深圳房地产重点企业发展分析，中国房地产行业投融资与并购分析，深圳房地产行业投资策略分析，深圳房地产行业发展趋势分析，深圳房地产企业管理策略建议
【报告名称】：2010-2015年深圳房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告
【关 键 字】：房地产 深圳房地产 深圳房地产行业调研 运行态势分析 企业竞争 准上市企业研究

【报告描述】：
    2009年1-11月，深圳市新建商品住房平均价格为每平方米14426元，比2008年同期上涨8.8％，比2007年同期上涨了8.6％。从4月份以后，深圳市房地产市场逐渐从回暖走向过热发展，住房价格过快上涨并超过历史最高水平。2009年1-11月，深圳市完成房地产开发投资381.41亿元，同比下降2.1%，与2009年季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和季度3.3%的降幅相比，下降幅度继续收窄。商品房施工面积3095.72万平方米，同比仅下降3.1%，新建商品房累计可售面积已增长到375万平方米，商品房供应紧张状况较年初有所好转。1-11月，全市新建商品房销售面积665.29万平方米，同比增加98.85%；其中，商品住宅销售面积618.93万平方米，同比增加99.35%。2009年前7个月，商品住宅成交面积较去年增长较大，但8月份以后，随着房价的上涨，新建商品房销售水平明显下降。但是，新建商品住宅价格出现较快上涨，平均价格水平在高位徘徊。按照深圳市房地产信息系统统计，2009年1-11月，深圳市新建商品住房平均价格为每平方米14426元，比2008年同期上涨8.8％，比2007年同期上涨了8.6％。从各月价格水平看，年初新建住房均价为每平方米11000元左右，10、11两月已上升到21661元和19413元，房价上升较快。11月份，深圳市户型面积90平方米以下住房价格为14831.24元，销售套数占全市销售规模比重为82.1%，是深圳市商品房消费的主体。90-144平方米、144平方米以上户型住房价格分别为18109.38元、31904元，价格水平总体虽比较高，但其在全部销售量中所占比重较小。
    2009年1-11月深圳市二手住房成交面积为1024.11万平方米，同比增加230.71%，接近2008年全年350.93万平方米成交总量的倍；二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.65:1，二手房交易规模明显高于新房销售规模。至11月份，深圳市房地产贷款余额达到4551.04亿元，占全部贷款的比重为30.2%，比去年同期增长25.34%。其中，房地产开发贷款余额为1078.37亿元，比年初下降了1.48亿元，出现了2005年以来首次负增长；个人住房贷款余额为3316.72亿元，同比增长率为43.2%，比年初增长961.37亿元，增长额度创年度增长的新高。2009年以来，在国家系列促进房地产市场健康发展的政策措施作用下，深圳市房地产市场步入快速回升的轨道，居民购房踊跃，开发商投资积极性不断增强。但是，从4月份以后，深圳市房地产市场逐渐从回暖走向过热发展，住房价格过快上涨并超过历史最高水平。从供应来看，全市累计可售手房375万平方米、3.32万套，仍低于正常时期400万平方米左右、4-5万套的合理供应储备。从需求来看，全市33.3％的住房自有率决定了未来我市住房潜在需求依然旺盛，但房价上涨较快且长期在高位徘徊，制约了广大普通居民家庭住房消费，无法将潜在需求转化为有效需求。此外，2009年以来部分商业银行放贷较为宽松，尽管促进了自住与改善型住房消费，但也导致投资需求重新抬头，推动了房价上涨；而部分房地产企业不适当的促销和宣传，则夸大了市场供求关系的紧张，并进步加剧了房价上涨。
    2010年度深圳市计划建设各类住房9.52万套，同比减少23.47%，总建筑面积754.81万平方米。从历年的规划可以看出，2008-2010年，深圳的计划商品房供应有明显下降趋势。在用地供应上，不包括存量用地，2010年度住房用地供应总量为110公顷，其中普通商品住房用地为80公顷，保障性住房用地为30公顷。年度商品住房用地供应量中，90公顷用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。在具体的住房建设类型方面，2010年计划建设的商品住房中，住房用地（不含存量用地）建设2.94万套，建筑面积261.66万平方米；旧城旧村改造建设3.12万套，建筑面积278.34万平方米。保障性住房中，经济适用住房0.446万套，建筑面积24.53万平方米；公共租赁住房（含廉租住房）1.784万套。要确保中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，确保其占比不低于70%；凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积占比必须达70%以上。预计2010年甚至未来1-2年内，深圳楼市将呈现出先抑后扬的V型走势。预计市场会在2010年季度量价齐跌，但房价跌幅会在1成以内，且最迟在二季度末这个趋势便会扭转，全年市场仍会保持15%-20%的上涨。
    本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、深圳市统计局、深圳市国土资源局、深圳市房产管理局、深圳市房地产经纪协会、深圳住宅与房地产业协会、深圳房地产信息中心、国内外相关刊物杂志的基础信息以及深圳房地产研究单位等公布和提供的大量资料，结合公司对深圳房地产相关企业的实地调查，对深圳房地产行业发展现状与前景、市场竞争格局与形势、赢利水平与企业发展、投资策略与风险预警、发展趋势与规划建议等进行深入研究，并重点分析了深圳房地产行业的前景与风险。报告揭示了深圳房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。
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