房地产财务报告书.doc

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第一节 房地产开发企业成本的核算

一、房地产开发企业会计的特点、核算内容
二、房地产开发企业成本费用的核算
三、房地产开发企业成本控制要点

一、企业会计特点、核算内容

（一）、房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业经营特点主要有以下几点：
1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品大部分(安置房、廉租房和自营商业除外)都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：
(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
4．开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，需要不断地投入大量的资金。
（二）企业会计的核算内容
房地产开发企业会计的核算内容是房地产开发企业从事房地产开发建设、出售、出租、自营等经营过程中的资金运动。
（三）企业会计核算的会计科目和账簿设置
1、房地产开发企业会计科目的设置。
房地产开发企业是比较特殊的行业，根据《企业会计准则应用指南》的统一规定,其特点决定了它的成本核算、收入确定、成本结转、税金缴纳等方面的会计处理不同于其他的行业。其一级科目一览表，如表1-1所示。

表1-1 　房地产开发企业会计科目表　　
顺序号
编号
科目名称

一、资产类
1
1001
库存现金
2
1002
银行存款
3
1012
其他货币资金
4
1101
交易性金融资产
5
1121
应收票据
6
1122
应收账款
7
1123
预付账款
8
1131
应收股利
9
1132
应收利息
10
1221
其他应收款
11
1231
坏账准备
12
1401
材料采购
13
1402
在途物资
14
1403
原材料
15
1404
材料成本差异
16
1405
开发产品
17
1406
发出商品
18
1408
委托加工物资
19
1411
周转材料
20

周转房
21
1461
融资租入资产
22
1471
存货跌价准备
23
1501
持有至到期投资
24
1502
持有至到期投资减值准备
25
1503
可供出售金融资产
26
1511
长期股权投资
27
1512
长期股权投资减值准备
28
1521
投资性房地产
29

投资性房地产累计折旧（累计摊销）
30
1531
长期应收款
31
1601
固定资产
32
1602
累计折旧
33
1603
固定资产减值准备
34
1604
在建工程
35
1605
工程物资
36
1606
固定资产清理
37
1701
无形资产
38
1702
累计摊销
39
1703
无形资产减值准备
40
1711
商誉
41
1801
长期待摊费用
42
1811
递延所得税资产
43
1901
待处理财产损溢

二 负债类
44
2001
短期借款
45
2101
交易性金融负债
46
2201
应付票据
47
2202
应付账款
48
2203
预收账款
49
2211
应付职工薪酬
50
2221
应交税费
51
2231
应付利息
52
2232
应付股利
53
2251
其他应付款
54
2401
递延收益
55
2501
长期借款
56
2502
应付债券
57
2701
长期应付款
58
2801
预计负债
59
2901
递延所得税负债

三 所有者权益类
60
4001
实收资本
61
4002
资本公积
62
4101
盈余公积
63
4103
本年利润
64
4104
利润分配

四 成本类
65
5001
开发成本
66
5101
开发间接费用
67
5301
研发支出

五 损益类
68
6001
主营业务收入
69
6051
其他业务收入
70
6101
公允价值变动损益
71
6111
投资收益
72
6301
营业外收入
73
6401
主营业务成本
74
6402
其他业务成本
75
6403
营业税金及附加
76
6601
销售费用
77
6602
管理费用
78
6603
财务费用
79
6701
资产减值损失
80
6711
营业外支出
81
6801
所得税费用
82
6901
以前年度损益调整
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。
总体来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：
第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”、“周转房”、这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。
第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。
第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。
第四类是成本类科目，这类科目有三个，即：“开发成本”、“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。
第五类科目是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额。
2.房地产开发企业的账簿设置
　　为了全面系统地进行会计核算，房地产开发企业必须设置以下三类账簿。
1.总分类账（也称总账）。
总分类账是按总账科目（一级科目）开设账户，以提供企业总括的会计信息。根据需要，总分类账通常要开设30—50个账户，分类反映会计信息。　
2.日记账。
日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。
3.明细账。
明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户，以反映更详细的会计数据。　　　　

二．　企业成本费用的核算

（一）房地产开发企业成本费用项目构成
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1.土地开发成本
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本
配套设施开发成本是指房地产开发企业能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配置设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本
代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发出土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1.土地征用及拆迁补偿费
包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2.前期工程费
包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。
3.建筑安装工程费
建筑安装工程费是指开发过程中发生的各项建筑、安装费用，主要包括开发项目：①建筑工程费和②开发项目安装工程费等。　
4.基础设施费
基础设施费是指开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5.公共配套设施费
指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。
6.开发间接费用
是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。　
综上所述，构成房地产开发企业产品成本，相当于工业企业产品的制造成本和建筑安装企业工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的：
7.管理费用
8.财务费用
9. 销售费用
以及为销售、出租、转让开发产品而发生的管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
开发成本与期间费用明细如下：
1 土地费用
1．1土地征用费
1．2土地出让金及市政配套费
1．3土地购置(拍卖、招标)费
1．4拆迁补偿费
1．5拍卖佣金
1．6土地交易费
1．7土地契税
1．8其他土地费用
2前期费用
2．1 七通一平费
2．1．1临时施工道路费
2．1．2临时施工用水接入费
2．1．3临时施工污水管接入费
2．1．4临时施工用电接入费
2．1．5临时施工用气接入费
2．1．6临时施工办公电话接入费
2．1．7临时施工办公网络接入费
2．1．8场地平整费
2．2临时设施
2．2．1临时办公室费
2．2．2施工场地围墙及门卫室费
2．2．3临时场地占用费
2．2．4 临时借用空地租费
2．2．5其他费
2．3可行性研究
2．4设计费
2．4．1规划(方案)设计费
2．4．2管线设计费
2．4．3施工图设计费
2．4．4幕墙专项设计费
2．4．5装饰专项设计费
2．4．6智能化专项设计费
2．4．7景观专项设计费
2．4．8其他专项设计费
2．4．9规划设计模型制作费
2．4．10制图、晒图费
2．4．11方案评审费
2．5行政规费及规划报建
2．5．1项目报建费
2．5．2施工许可证费
2．5．3规划管理费
2．5．4拆迁管理费
2．5．5审图费
2．5．6价格评估费
2．5．7渣土费
2．5．8施工噪音管理费
2．5．9散装水泥费
2．5．10 工程质量监督费
2．5．11 工程造价管理费
2．5．12安全监督费
2．5．13劳动定额测定费
2．5．14招、投标管理费
2．5．15房屋所有权登记费
2．5．16综合开发管理费
2．5．17房屋所有权登记工本费
2．6配套费
2．6．1基础设施配套费
2．6．2白蚁预防费
2．6．3地方教育附加费
2．6．4新型墙体材料专项费
2．6．5人防易地建设费
2．7水文地质勘察
2．7．1地质勘察费
2．7．2地下障碍物探测
2．7．3环境评测费
2．7．4水准测量、工程测量
2．7．5日照分析合同
2．7．6工程波速测试
2．7．7建设项目日照分析工程测量
2．7．8交通分析费
2．8测绘
2．8．1 面积测绘
2．8．2地形地貌测绘
2．9其他前期费用
2．9．1专家评审费
3建安工程费
3．1建安工程费
3．1．1 土建工程
3．1．1．1 基础工程
3．1．1．1．1土方工程
3．1．1．1．2地基加固处理费、桩基咨询检测费
3．1．1．1．3桩基础
3．1．1．1．4围护及支撑、降水费
3．1．1．2主体工程
3．1．1．2．1土建(结构)工程
3．1．1．2．2土建(建筑)工程
3．1．2安装工程
3．1．2．1照明电气(强电)工程
3．1．2．2弱电智能化工程
3．1．2．3给排水工程
3．1．2．4消防安装工程费
3．1．2．5火灾报警工程费
3．1．2．6煤气安装工程费
3．1．2．7综合布线系统费
3．1．2．8避雷接地工程费
3．1．2．9空调及通风工程费
3．1．2．10供暖、供热工程费
3．1．2．11电梯及自动扶梯费
3．1．2．12停车设备费
3．1．2．13其他安装工程费
3．1．3装饰工程费
3．1．3．1室内精装饰施工费
3．1．3．2室外精装饰施工费
3．2检验检测费
3．2．1基坑监测费
3．2．2桩基检测费(静载)
3．2．3桩基检测费(小应变)
3．2．4桩基检测费(高应变)
3．2．5工程主体沉降观测费
3．2．6其他
4基础设施费
4．1 电力基础设施费
4．1．1 供电贴费
4．1．2交纳的电增容费
4．1．3设备安装及电缆铺设费
4．1．4电源建设费
4．2给排水基础设施费
4．2．1 水增容费
4．2．2供水管网建设费
4．2．3雨(污)水管网建设费
4．2．4防洪管网建设费
4．2．5消防给水基础设施费
4．2．6中水基础设施费
4．3燃气基础设施费
4．3．1燃气增容等规费
4．3．2煤气管道的铺设费
4．3．3煤气配套费
4．4电视费
4．4．1 入网费
4．4．2有线电视(闭路电视)的线路铺设费
4．5通讯工程费
4．5．1电话配套费
4．5．2电话增容费
4．5．3电话电缆集资费
4．6通讯线路及设备安装
4．6．1宽带网接入费
4．6．2智能化系统
4．7供热基础设施费
4．8小区道路工程
4．8．1小区道路
4．8．2小区路灯
4．9环境景观工程
4．9．1 环卫
4．9．2垃圾站(箱)
4．10邮政
4．11配套监理费
4．12配套预算标底编制费
4．13其他市政基础工程费
5公用配套设施费
5．1区内公建费
5．1．1会所
5．1．2幼托
5．1．3学校
5．1．4居委会
5．1．5派出所
5．1．6消防
5．1．7公厕
5．1．8 自行车棚
5．1．9露天停车场或停车设备
5．1．10钢炉房
5．1．1l水塔
5．1．12室外游乐设施
5．2小配套费
5．3公共设施维修基金
5．4其他公用配套设施费
6开发间接费用
6．1现场管理费用
6．1．1职工薪酬
6．1．2修理费
6．1．3物料消耗
6．1．4低值易耗品摊销
6．1．5办公费
6．1．6差旅费
6．1．7车辆使用费
6．1．8固定资产使用费(含折旧、维修等)
6．1．9房租及物管费、水电费
6．1．10劳动保护费
6．1．11周转房摊销
6．1．12借款费用及融资费用
6．1．13土地使用税
6．1．14 工程管理费
6．1．15房屋维修基金
6．1．16前期物业管理费
6．2样本房/售楼处装修
6．2. 1样本房装修
6. 2. 1. 1样本房建筑及装修
6. 2. 1. 2样板房内家具
6. 2. 1. 3样板房内家电
6. 2. 2售楼处装修
6. 2. 2. 1售楼处建筑及装修
6. 2. 2. 2售楼处内家具
6. 2. 2. 3售楼处内家电
6. 2. 2. 4售楼处景观
6．3建安监理费
6．3．1建设监理费
6．3．2安全监理费
6．4工程造价咨询费
6．4．1 工程施工招标代理费
6．4．2 工程设备招标代理费
6．4．3 工程预算编审咨询费
6．4．4工程结算编审咨询费
6．5其他费用
7销售费用
7．1 日常费用
7．1．1职工薪酬
7．1．2修理费
7．1．3物料消耗
7．1．4低值易耗品摊销
7．1．5办公费
7．1．6差旅费
7．1．7车辆使用费
7．1．8固定资产使用费(含折旧、维修等)
7．1．9房租及物管费、水电费
7．1．10劳动保护费
7．2推广费用
7．2．1 广告费
7．2．2展览费
7．2．3业务宣传费
7．2．4手续费及佣金
7．2．5制作费用
7．2．6策划设计费用
7．2．7其他市场推广费
7．2．8合同交易费
7．3商品房维修、看护费
7．4其他费用
8管理费用
8．1 职工薪酬
8．2修理费
8．3物料消耗
8．4低值易耗品摊销
8．5办公费
8．6差旅费
8．7 车辆使用费
8．8固定资产使用费(含折旧、维修等)
8．9房租及物管费、水电费
8．10劳动保护费
8．11 会议费
8．12招聘费
8．13董事会费
8．14聘请中介机构费
8．15咨询费、顾问费
8．16诉讼费
8．17业务招待费
8．18税金(房产税、车船税、印花税等)
8．19技术转让费
8．20研发费用
8．21无形资产摊销
8．22长期待摊费用摊销
8．23排污费
8．24开办费
8．25其他费用
9财务费用
9．1 利息支出(完工后的利息支出，利息收入抵减本项)
9．2金融机构手续费
9．3汇兑损益
9．4股票发行费
9．5票据贴现息
9．6其他费用
房地产开发成本核算的最终目的是计算开发项目的总成本和单位可销售面积。

三、企业成本控制要点
（一）立项环节的成本控制要点
立项环节成本控制的要求根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
立项环节的成本控制

控制要点
控制什么
怎么控制

开发形式

新征土地
征地费用
少交或晚交，力争减免
拆迁安置费用
房产确权后办理拆迁安置费用
市政费用
自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理
规划条件
满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本

买断项目
买断内容
明确买断内容明细
付款总额
为公司争取最大利益
付款时间
周期长、次数多
三通或七通一平的标准
明确验收标准明细
手续风险
与项目付款时间直接挂钩

合作开发
合作方式
符合集团要求，有利于本公司
分成比例
双赢原则
交房时间
尽可能地延后交房
交房标准
不低于合同中交房标准

付款总额
付款时间
选择有利于公司利益的方式

(二)规划环节的成本控制要点
该环节所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。
规划环节的成本控制
控制要点
控制什么
怎么控制
1.规划方案
（1）可行性
·市场信息搜集和分析
·市政状况信息分析
·规划要点确立
·可行性研究设计任务
书、可行性设计变更
(2)方案评审
·组成可行性规划评审委
员会，对方案进行评审、
确定。
·未通过的方案进入可行
性设计变更环节，再重新
评审。
(3)设计成果
·对可行性规划设计根据
实际情况进行细节调整
·设备选型方案提前确定
·根据提交的设计成果进
行投资估算
2.报批设计
(1)设计方案

·根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书
·方案设计招投标
·方案设计评审
(2)报批
·注意市政设计
·注意相关法规，完善自
身报批规范性，材料完整
3.扩初设计
(1)扩初设计要求
·对报批设计进一步调整
·设计要求
·内部审核
(2)成本概算
根据扩初设计招投标方案
和设备选型、实体研究、
环境方案等因素对总成本
作出概算
制定绎营指导书

(三)招、投标环节的成本控制要点
该环节涉及工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。
这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。
(四)施工环节成本控制要点
该环节主要应注意两大方面，一方面是因各种变更带来的费用，另一方面是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必需的。
(五)材料及设备采购环节的成本控制要点
该环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度地减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。
(六)销售环节的成本控制要点
一般是按比例控制，但一旦制定了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长远考虑。
（七）工程预决算环节的成本控制要点
该环节成本控制的要点在于有关监控信息的及时性和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方和自己的调制，不论信息来自哪一方，都应该注意严格按程序办事。
（八）期间费用的成本控制要点
期间费用主要由财务、人工、行政三块费用组成。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。
（九）物业管理的成本控制的要点
地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制方法是以合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外的成本。

第二节 企业设立阶段的会计核算

一、 企业设立阶段的业务简介
二、 企业设立阶段的会计核算
三、 企业设立阶段的税务处理

一、 企业设立阶段业务简介

工商局要求：房地产开发公司注册资金根据资质级别的不同有所区别先办理工商执照，后办理资质审批、税务登记证、组织机构代码证。
建设管理部门要求：房地产开发企业应当按照申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
《房地产开发企业资质管理规定》(以下简称《规定》)的相关条款如下：
第五条 房地产开发按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。
各资质等级企业的条件如下：
1．一级资质
(1)注册资本不低于5 000万元；
(2)从事房地产开发经营5年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续5年建筑工程质量合格率达100%。
2．二级资质
(1)注册资本不低于2 000万元；
(2)从事房地产开发经营3年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100%。
3.三级资质。
（1）注册资本不低于800万元：
（2）从事房地产开发经营2年以上：
(3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100％。
4．四级资质。
（1）注册资本不低于500万元；
（2）从事房地产开发经营1年以上；
（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人.
第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件；
（2）企业章程；
（3）验资证明；
（4）企业法定代表人的身份证明；
（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案后30日向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有限期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期不得超过2年。
第十条 申请核发资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
1.企业资质等级申报表；
2.房地产开发企业资质证书(正、副本)；
3.企业资产负债表和验资报告；
4.企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
5.已开发经营项目的有关证明材料；
6.房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
7．其他有关文件、证明。
依据公司法的要求，设立房地产开发公司应符合以下规定：
1.设立有限责任公司符合股东法定人数：有限责任公司由50个以下股东出资设立。
2．《中华人民共和国公司法》第二十六条规定：有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的20％，也不得低于法定注册资本最低限额，其余部由股东自公司成立之日起2年内缴足；其中，投资公司可以在5年内缴足。
有限责任公司注册资本的最低限额为人民币3万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的，从其规定。(注意：房地产公司注册资金的最低800万元，但是各个省份暂定资质的房地产公司有注册资金的最低要求)

二、 企业设立阶段的会计核算

房地产企业设立阶段涉及的会计业务主要包括对接受投资者出资业务和开办费以及纳税业务的会计处理。
（一)设置“实收资本”和“资本公积”两个会计
实收资本简单地说就是公司的本钱。这个项目反映的是公司所有者——投资人或股东在公司开业前投到公司的钱。另外要关注的是资本公积项目。所谓资本公积，简单地说，就是这些钱确定是股东或投资人的，但没有明确说明，具体哪个股东或投资人应该分得多少钱，可以把它看成是还没有最后分配到股东或投资人自己的账上的公共的财产。资本公积主要是由以下两个方面组成：一是股票或资本溢价。就是在公司成立后，后来加入的股东或投资人；二是公司以外的人对公司的捐赠。对方是捐赠给公司，而不是捐赠给某个股东或某个投资人，因此，这些东西是全部股东或投资人的共同财产，后计入资本公积。

（二）开办费的核算
1.开办费的定义。
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
2.开办费用的开支费用。
1）筹建人员的费用。
2）企业登记、公证的费用。
3）筹措资本的费用。
4）人员培训。
5）企业资产的摊销、报废和损毁。
6）其他费用。

三、 企业设立阶段的税务处理

房地产企业设立阶段涉及的税种主要有印花税和契税。
(一)印花税
1．营业账簿(记载资金的账簿)按照实收资本和资本公积合计金额的0.05%在账簿启用时贴花；其他账簿在启用时按件贴花，每件5元。
2．权利许可证照：房产证、土地证、营业执照，每件5元。
3．土地使用权合同：对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.05％贴花。
(二)契税
在房地产企业设立阶段，如果接受出资人以土地使用权等不动产出资的，接受出资的单位应按照成交价格的3％～5％缴纳契税。
(三)税收的账务处理
房地产企业发生的印花税和契税，一般不通过“应缴税费”科目进行核算，印花税在实际缴纳时直接进人“管理费用”，契税发生时视取得土地使用权用途计入不同的会计科目。

第三节 获取土地阶段的会计核算

一、 获取土地阶段业务简介
二、 获取土地阶段的税务处理

一、 获取土地阶段业务简介

房地产企业获取土地使用权的方式一般有：接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。
1.通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花税及耕地占用税。我们把房地产公司通过招拍挂从政府购买的土地，叫做从一级市场获取土地。
2.通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。也就是从其他公司购买的土地。
3.投资者投入的土地使用权，应当以投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。

二、获取土地阶段的会计核算

(一)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
1．土地开发成本核算对象的确定。
为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
(1)对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；
(2)对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
2.土地开发成本项目的设置
根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
（1） 土地征用及拆迁补偿费
（2） 前期工程费
（3） 基础设施费
（4） 开发间接费
房地产企业获取土地阶段涉及的税收有：土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。

第四节 房地产开发企业的纳税筹划

一、土地增值税的纳税筹划
二、营业税的纳税筹划
三、企业所得税的纳税筹划
四、城市维护建设税的纳税筹划
五、房产税的纳税筹划
六、印花税的纳税筹划
七、耕地占用税的纳税筹划
八、土地使用税的纳税筹划
九、契税的纳税筹划
十、个人所得税的纳税筹划

一、土地增值税的纳税筹划

(一)收入分散筹划
房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。土地值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的效率也越高。因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业税收负担。运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分(如房屋里的设施)从整个房地产中分离出去。当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样，企业可以只就第一份合同上注明的金额计征土地增值税，而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围，不必再计征土地增值税。
(二)费用转移筹划
期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如:管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数据，从而减少应缴纳的土地增值税。企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某个具体房地产项目中去。有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
(三)费用分摊筹划法
我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同，其适用的税率就不同。在收入不变的情况下，开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分，其金额越高，应纳税额越小;反之，应纳税额越大。因此，纳税人应尽可能扩大费用列支比例，以节约税款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要时适当减少费用开支效果可能更好。可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。
(四)利息支出筹划法
在进行房地产开发业务过程中，一般都会因借款产生大量利息费用，计算土地增值税时，利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响。房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10% 。开发项目进行预算时，如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5%时，应对利息支出进行详细记录，以便