房地产业成本预算面试简答题.doc

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一、简答题
1.成本控制战略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？
答：成本控制战略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期费用、规划设计、工程施工、营销推广等房地产开发成本，以及人力成本、管理成本、经营的财务成本等。

2. 房地产已进入微利时代，如何加强成本控制，提升竞争力？
答：一是建立全员责任成本控制体系。
二是建立合约规划体系，变成本事后统计为事前控制
三是建立成本预警机制。
四是建立费用指标承包机制。
五是建立成本优化奖励机制。

3. 成本预警设置为几个级别？
答：成本预警设置为两个级别，一级警报：当月动态成本超过目标成本5%以内，下属公司组织分析实行限期整改；二级警报：当月动态成本超过目标成本5%时，总公司组织分析，对项目实施会诊，分析原因，提出改进措施，下属公司总经理做详细的成本专题汇报，直至解除警报。

4. 如何进一步完善设计管理机制，切实提高设计质量和效率？
答：一是进一步完善设计管理体制。
二是进一步强化设计条线双重管理职能。
三是进一步规范方案评审行为。
四是进一步强化方案质量控制
五是图纸质量处罚机制。
六是建立产品缺陷反馈机制。

5. 如何强化方案质量控制？
答：第一，建立方案交底制度。
第二，强化施工图会审制度。

6. 如何建立产品缺陷反馈机制？
答：第一，在设计管理中心设置专职设计质量检查员，专职检查各公司在建项目的设计缺陷，每季度完成一次《设计缺陷检查报告》；第二，物业管理中心、营销管理中心、客服管理中心应根据交付和客户反馈情况，每半年向出具一份《项目产品缺陷反馈一览表》。
7. 全员全面强化成本控制，建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工作要求？
答：（1）进一步调整和完善成本限额指标；
（2）重视和加强成本优化工作；
（3）建立全员成本控制机制；
（4）深入推进成本人员的转型；
（5）严格落实好《合约规划制度》；
（6）加大招标价格信息库建设，结合建设产业集团等兄弟单位历史数据，全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库，作为指导内部招标、决策的重要依据。

8.如何重视和加强成本优化工作？
答：一是加强设计阶段的成本优化，推进限额设计。二是加强对施工方案的优化，成本部要介入审核施工单位上报的施工方案。三是加强对新型材料的研究，在不影响效果的情况下，积极采用造价低的新型材料。四是要重点加大对“三点一线”的成本控制，严格控制样板房、临时售楼处、示范区使用奢侈材料，在确保效果、品质的情况下，尽可能考虑使用一些替代材料。

9. “三点一线” 具体指什么？
答：“三点一线”的具体内容为：售楼处（会所）、样板房、工地现场、看房通道，以及覆盖售楼处、样板房、工地现场的示范区。

10. 如何强化检查监督，完善移动办公制度？
答：一是开展检查监督。
二是实现移动办公检查表单化。
三是建立年度审计监察机制。

11. 如何进一步提升移动办公的针对性和时效性？
答：1、确定移动办公“3+10”模式”，提升移动办公有效性。
2、建立移动办公工作“五维度”汇报机制，加强移动办公规范性。

12. 移动办公工作“五维度”包括哪些？
答：移动办公工作“五维度”主要包括：1）对问题及上轮整改情况进行检查；2）针对问题提出管理措施和要求；3）对相关部门提出的指导意见；4）对相关部门的服务与支持；5）针对体制、机制和制度提出的意见和建议。

13.成本管理中心在拿地阶段的测算要点是哪些？
答：1、人防车库成本应全部摊入成本中，收益中不考虑可租的费用；
2、初步规划图中有疑问的地方及时和设计部沟通了解；
3、有安置房、代建房的要考虑这部分亏损费用的成本应摊到可售成本中‘
4、各种费用一定要按最新产品类型、最新经验数据填写、建安部分特别要注意钢材、砼的市场波动情况。
5、估算中考虑预留3~5%不可预见费用。

14.成本控制原则的原则是什么？
答：1、节约原则
2、全面控制原则
3、动态控制原则

15. 三点一线建设的标准和思路？
答：一是设计标准化
二是施工标准化
三是材料标准化

16.成本管理思路？
答：准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算。

17.2012年．成本控制的具体要求是什么？
答：一是重视和加强成本优化工作；
二是建立全员成本控制机制；
三是要充分发挥成本人员的作用；
四是加大招标价格信息库建设；
五是要深入推进成本人员的转型。

18. 成本管理整个流程节点是怎样的？
答：拿地阶段----方案设计阶段----目标责任成本制定阶段----初步、施工图设计阶段----工程实施阶段----竣工结算阶段----后评估阶段。
19. 成本管理中心在方案设计阶段主要流程、管控和测算要点是哪些？
答：方案设计阶段是成本控制的极为重要的阶段，通过对设计方案的比较，本阶段能够实现的成本控制的效果占整个项目全阶段成本控制效果的比率约为75%～80%。这一阶段的成本控制的阻力最小，控制成本需要进行的成本投入最低。

20. 成本管理部在方案设计阶段重点关注的是什么？
答：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式。

21.目标成本管理原则是什么？
答：1.不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标，应与产品目标挂钩。
2.目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
3.目标成本应随着项目的实施（产品提升等）分阶段进行检查、修改。

22.怎样做好项目成本全员控制原则？
答：由成本管理部牵头，联合财务管理部，对全年综合成本指标进行细化，分解到每一个部门，形成各部门的成本控制指标，并与各部门签订成本控制责任状，明确成本控制奖罚措施。因此成本控制涉及项目组织中所有部门和成员的工作，并与每一个成员的切身利益有关，应充分调动每个部门和每一个成员控制成本、关心成本的积级性，真正树立全员控制成本的观念。
23.什么是成本的动态控制原则？
答：所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体的原因采取相应措施。
24.三点一线建设的标准和思路是什么
一是设计标准化；由研发部负责研究启动区规划、户型、会所建筑、精装修和景观五个方面的标准化图纸；二是施工标准化，由总公司工程管理中心组织开发会所、售楼处和精装修战略施工单位，并相对固化；三是材料标准化，由设计管理中心牵头，联合物资管理中心，研究、确定会所、精装修的标准材料及使用的品牌。
二是明确所有剩余资产重复使用的要求。
加强对“三点一线”材料的回收和再利用管理，由财务管理部负责对样板房、售楼处的家具、家电逐一进行编号、登记和定期盘点。
25. 招投标注意点？
1、景观招标小品一定设定暂定价，购买时必须认价及甲认乙购，因为有些施工单位中标后，实际购买价及品质远不如报价，发标清单中又没有特殊说明。
2、公共部位装修招要求同档次品牌两个以上，型号规格一定要写清楚。地面拼花及吊顶一定要有简图，以便投标方报价。
26.成本的主要内容是什么？
产品的成本：产品的品质、质量
时间的成本：生产的速度、进度
人力的成本：管理人员多少和水平
资金的成本：资金的利息
管理的成本：管理的程度、精细度
售后的成本：维修成本、客户关怀成本、销售承诺成本、开发过程中遗留给物业管理的问题
27.成本管理的宗旨是什么？
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。
28.成本管理的目标是什么？
建立目标成本管理为导向的成本管理体系。
29.中南成本管理流程分为哪几个流程？
拿地阶段，方案设计阶段，目标责任成本制定阶段，初步施工图设计阶段，工程实施阶段，竣工结算阶段，后评估阶段。
30.在拿地阶段成本管理中心的职责是什么？
负责收集上述资料，结合项目定位、经验数据、含量及材料市场价格等信息在3个工作日内完成可研阶段开发成本部分估算。成本核算中心对此部分测算结果的准确性负责，并提报财务管理中心。
31.方案设计阶段成本部评审要特别关注的是什么
1、可售面积占总建筑面积百分比一般不低于76%，偏低则回报率小，地下车库不好卖。
2、注意水景占整个景观的比例，水景太多，物业管理化钱大，水景费用占物业管理费6%以内最合适。
3、6度及7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核芯筒结构的高度与宽度比不宜大于6，框架剪力墙结构的高度与宽度比不宜大于5.影响建筑的风荷载和抗震等级提高，成本会大幅增加
4、根据地质报告，如果地基有溶洞的不宜建高层，打钻孔桩成本成倍增长。
32.目标成本的作用是什么？
目标成本作用是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。有提前锁定投资、合理确定销售价格、加强成本的计划性、预测投资效益等作用
33目标成本的管理原则是什么？
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标，应与产品目标挂钩。
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
目标成本应随着项目的实施（产品提升等）分阶段进行检查、修改
34.成本部在编制成本目标责任状时要注意哪些？
1、填写科目费用时按成本分摊原则进行分摊填写。
2、配套工程按受益原则进行分摊。
3、参照中南成本标准或以在建业态工程进行测算填写。
4、以合同为主线进行测算填写，以便签订合同时参考、动态分析预警。
5、编写说明中一定要注明编写时钢筋、砼、铝合金门窗等价格是按多少编制的。以便察阅，分析。
6、估算中不考虑预留不可预见费用
35.施工图阶段成本控制措施的要点是什么？
产品业态定位模板化
设计任务书模板化
设计合同模板
主要专业施工图设计指引模板化
主要专业施工图设计审图要点模板化
专业配置标准模板化
制定统一标准作法
36.成本动态预警机制是什么？
1凡是动态成本超出目标成本3%的，城市公司、独立项目公司必须组织相关职能部门进行成本分析研究，找出超标原因，并提出纠偏措施，形成分析报告报总公司成本管理中心审核和常务副总审批。
城市公司、独立项目公司未能按要求组织纠偏分析的，发现一次处罚该公司总经理1000元，成本管理部500元。
2凡是动态成本超出目标成本5%的，总公司成本核算中心必须组织项目公司相关职能部门进行成本分析研究，找出超标原因，并提出纠偏措施，形成分析报告报常务副总审核、董事长审批。
3总公司成本核算中心未能按要求组织纠偏分析的，发现一次处罚成本总监1000元。
37.怎样 全面推行指标承包制，进一步控制成本，提升效益？
1、建立目标成本、合约规划、动态成本控制机制，从源头控制产品定位、设计、技术、工程等运营成本。
2、推行费用包干，有效降低管理成本。
38.怎么样 顺应地产微利时代，加强成本控制，提升竞争力？
一是建立全员责任成本控制体系。
二是建立合约规划体系，变成本事后统计为事前控制。
三是建立成本预警机制。
四是建立费用指标承包机制
五是建立成本优化奖励机制。
39.怎样 加强“三点一线”的成本控制，实行成本限额制度？
一是控面积二是控造价
40. 全员全面强化成本控制，建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工作要求
（1）进一步调整和完善成本限额指标
（2）重视和加强成本优化工作
（3）建立全员成本控制机制，研究、制定全员、全阶段成本控制体系，并以专项责任状的形式，将成本控制指标分解、落实到每一个责任部门
（4）深入推进成本人员的转型，充分发挥成本人员的作用。成本人员要深入参与产品定位、产品配置、规划设计、技术方案把关、施工图会审、招投标控制等各个环节，从目前的成本核算型技术人员转为成本控制型的管理人员。
（5）严格落实好《合约规划制度》，确保在一季度末完成所有在建项目的合约规划体系的建立，并具备适时运用条件
（6）加大招标价格信息库建设，结合建设产业集团等兄弟单位历史数据，全面建成一个内容系统、更新及时、信息公开的数据库，作为指导内部招标、决策的重要依据。
41.怎样强化设计限额？
方案成本如有节约，按节约成本的10-15%给予设计单位进行奖励，若超过限额指标的5%的，则根据实情对设计单位处以超额成本的20%进行罚款。
42.总公司在成本管理准则中规定了哪些情况下须接受处罚？
1各类资料审核不及时或简单审核延误项目生产的
2编制的成本标准在实际应用时不具备可操作性
3设计各阶段不认真测算成本导致成本超标的
4原成本缺陷库内的问题在新项目上重复出现
5无故不参加设计方案评审、施工图评审的
6参与各类评审时未根据自身专业提出相应建议的
7向各城市公司或独立项目公司下达的成本指标错误的
8各类审核把关，引起内耗的
43.档案管理的目的是什么？
为规范和加强公司档案管理，实现档案的标准化管理，提高档案管理工作效率。
44.2012年，为了适应市场变化，公司要全面加强各方面的成本控制工作。具体要求是什么？
一是重视和加强成本优化工作。
二是建立全员成本控制机制
三是要充分发挥成本人员作用。
四是加大招标价格信息库建设
五是要深入推进成本人员的转型
45成本控制战略提倡全方位的成本控制包括哪些？
包括拿地成本、前期费用、规划设计、工程施工、营销推广等房地产开发成本，以及人力成本、管理成本、经营的财务成本等。
46.怎样全面推行指标承包制，进一步控制成本，提升效益？
1建立目标成本、合约规划、动态成本控制机制，从源头控制产品定位、设计、技术、工程等运营成本。
2推行费用包干，有效降低管理成本。
47.成本优化奖励机制是什么？
第一，强化限额设计机制，方案成本如有节约，按节约成本的10-15%给予设计单位进行奖励，若超过限额指标的5%的，则根据实情对设计单位处以超额成本的20%进行罚款。同时按节约成本的3-5%给设计管理中心项目设计部进行奖励；若超过合同指标的5%，对设计管理中心及项目部设计部处以超额成本的10%进行罚款。第二，针对负有成本优化责任的设计、成本人员，凡是超额完成成本优化指标的，超出部分的3%-5%给予奖励；第三，凡是其他员工提出成本优化建议的，按照节约金额的3%-5%给予奖励；若该建议在全公司推行的，按照节约金额的5%-8%给予奖励。第四，通过与政府单位、相关部门沟通、协调，在当地缴费标准上获得相应优惠的，根据优惠金额的3%-5%进行奖励。
48.全员全面强化成本控制，建立房地产集团的成本领先竞争优势的具体工作要求有哪些？
1进一步调整和完善成本限额指标。
2重视和加强成本优化的工作。
3建立全员成本控制机制。
4深入推进成本人员的转型。
5严格落实好《合约规划制度》，确保在一季度末完成所有在建项目的合约规划体系的建立，并具备适时运用条件。
6加大招标价格信息库建设。
49. 成本控制的主要工作是什么？
建立成本的事前预测、优化，事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统。
50. 成本管理具体是什么？
通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程，或是在一定的约束条件下，为达到成本目标采取的一系列有组织的活动。
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